Σύσταση ή Τροποποίηση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας επί αυθαιρέτων Ν.3775-3843-4014-4178-4495

[tettris]

Συνάδελφοι (και επαυξημένα προς jbosdas) ειλικρινά ευχαριστώ για τον χρόνο που αφιερώνετε!

1 hour ago, jbosdas said:

Το κτίριο έχει άδεια για μονοκατοικία.

Το κτίριο δεν έχει ακριβώς άδεια για μονοκατοικία ή τουλάχιστον δεν γράφεται έτσι στον τίτλο της, αν αυτό είναι το κριτήριο. Ο τίτλος γράφει "διώροφος οικοδομή (ισόγεια αποθήκη, όροφος κατοικία)" και διαχωρισμένοι οι όροφοι δηλωνώντουσαν και στην εφορία. Αλλά καταλαβαίνω ότι αφού στην ουσία ως μονοκατοικία υφίσταντο επομένως απαιτούνται οι διαδικασίες που περιγράψαμε.

Επίσης το διαμέρισμα του ισογείου -λανθασμένη διατύπωσή μου- δεν είναι ημιτελές εξ ορισμού, θα το λέγαμε μη αποπερατωμένο και κενό, που δεν έχει ηλεκτροδοτηθεί ποτέ. Κλειστό κέλυφος έχει πάντως. 

Τα υπόλοιπα σημεία κατανοητά, πλην σε ένα βαθμό ως προς το 4. Όπου αυτό που δεν κατανοώ πλήρως είναι το πώς η τακτοποίηση έχει καθορίσει τη συμβολαιογραφική μοίρα ενός χώρου και αν γίνεται ή όχι να αλλάξει μεταγενέστερα αυτό: Δηλαδή κατά την αυτοψία της τακτοποίησης ο χώρος λειτουργικά τουλάχιστον ήταν σοφίτα (άσχετα από ποιες κτιριοδομικές διατάξεις ικανοποιούνταν, όχι ασύνηθες στα αυθαίρετα) και έστω ότι σωστά ρυθμίστηκε με πρόστιμο για σοφίτα. Έστω επίσης ότι μετά από 5ετία ο ιδιοκτήτης θέλει να το κάνει ξεχωριστή οριζόντια ιδιοκτησία/κατοικία. Επειδή δεν μου φαίνεται λογικό (και σωστό) να σκεφτούμε ότι έπρεπε να είχε προβλέψει την επιθυμία του αυτή 5 χρόνια πριν, όταν έκανε τη ρύθμιση, ποιες είναι πλέον οι επιλογές που έχει για να το επιτύχει; Να βγάλει νέα οικοδομική άδεια (εφόσον αυτό είναι εφικτό κατασκευαστικά, ως προς τα πολεοδομικά μεγέθη, κλπ) προκειμένου να τη μετατρέψει σε νέο αυτοτελή όροφο και μετά να κάνει τη σύσταση; Αν δεν ικανοποιούνται οι περιορισμοί για να βγει άδεια, απλά τότε δεν μπορεί να την κάνει ξεχωριστή ιδιοκτησία; Με άλλα λόγια αφού δεν έγινε η υπαγωγή -αληθώς ή ψευδώς- με τη λογική του αυτοτελούς χώρου και εφόσον σήμερα δεν μπορεί να διαχωριστεί πολεοδομικά (πχ εξαντλημένος σ.δ.), άρα πλέον δεν μπορεί να τον διαχωρίσει συμβολαιογραφικά;

Δεν είμαστε σε αυτή την περίπτωση, όπως έχω πει, αλλά για να καταλάβω τη λογική...

 

1 hour ago, Didonis said:

Κι αυτό επειδή όπως σωστά γράφεις -υποτίθεται-  ισχύει ότι είναι συμβουλή μη γνώσης και όχι συμβουλή γνώσης.

Σωστά @Didonis με αποτρέπεις από το να προσπαθήσω να μεταδώσω γνώση που δεν έχω. Το θέμα είναι όμως, πώς -στο πλαίσιο του εφικτού μέσω φόρουμ- μπορεί αυτή να αποκτηθεί. Δηλαδή, εκτός από το να πω στον ιδιοκτήτη "πρέπει να βρεις άλλον μηχανικό" υπάρχει κάτι άλλο που θα πρότεινες να κάνω;

Edited Ιανουάριος 18 , 2023 by tettris

[jbosdas]

10 λεπτά πριν, tettris said:

Με άλλα λόγια αφού δεν έγινε η υπαγωγή -αληθώς ή ψευδώς- με τη λογική του αυτοτελούς χώρου και εφόσον σήμερα δεν μπορεί να διαχωριστεί πολεοδομικά (πχ εξαντλημένος σ.δ.), άρα πλέον δεν μπορεί να τον διαχωρίσει συμβολαιογραφικά;

Ναι, δεν μπορεί να κάνει καμιά τροποποίηση με μεταγενέστερη πράξη που δεν ικανοποιεί τα πολεοδομικά κριτήρια. Ήταν αυθαίρετο και το πλήρωσε. Τέλος έργου. 

Κατ' αντιστοιχία δεν μπορεί να αλλάξει χρήση σε ρυθμισμένο χώρο υπογείου από βοηθητική σε κύρια. Αν τον είχε ρυθμίσει όμως ως κύρια (με το αναλογούν πρόστιμο φυσικά) θα μπορούσε να τον εκμεταλλευτεί ως ΚΧ. 

19 λεπτά πριν, tettris said:

Δηλαδή, εκτός από το να πω στον ιδιοκτήτη "πρέπει να βρεις άλλον μηχανικό" υπάρχει κάτι άλλο που θα πρότεινες να κάνω;

να του δώσεις το τηλ μου  😂

[tettris]

Με τη χρήση το κατανοούσα πιο άμεσα. Αφού έχει ρυθμιστεί ένα πολεοδομικό χαρακτηριστικό (η χρήση), για να αλλάξει σε κάποιο άλλο, προφανώς θέλει νέα άδεια. Με την αυτοτέλεια/διαχωρισμό φανταζόμουν μήπως είναι μόνο νομικό το θέμα και κατ' επέκταση φορολογικό κλπ. (αφού μόνο τα όρια και οι τίτλοι αλλάζουν). Προφανώς δεν είναι έτσι και το παράδειγμά σου με βοηθάει να το καταλάβω, αν και όπως προείπα στη συγκεκριμένη περίπτωση θέλουμε να αποτυπωθεί η εικόνα της τακτοποίσης και στη σύσταση (σοφίτα του α' ορόφου).

45 minutes ago, jbosdas said:

να του δώσεις το τηλ μου

Κανονικά θα έπρεπε! Ήδη αν προχωρήσει το πράγμα δικαιούσαι ποσοστό. (μεταξύ σοβαρού και αστείου, όντως είμαι υποχρεωμένος). Όπως είπα και πιο πριν πρόκειται για συγγενή και ήθελα να του βρω τη βέλτιστη λύση, σε συνδυασμό και με τη δική μου ενημέρωση. Αλλά βλέπω ότι είμαι μάλλον πολύ αρχάριος για τις "παραξενιές" των συστάσεων ή του συγκεκριμένου τουλάχιστον σπιτιού.

Η ερώτηση κατευθυνόταν πάντως και στον αγαπητό Didoni, ο οποίος πέρα από την εμπειρία του την οποία επικαλλούμαι, μάλλον είχε και την υπομονή όπως εσύ να διαβάσει τα κατεβατά μου. Αν και νομίζω με κάλυψες jbosdas, και ένα πιο εξειδικευμένο, αν όχι πιο αναλυτικό, σχόλιό του θα ήταν ιδιαίτερα καλοδεχούμενο!..

ΥΓ: Θα προσπαθήσω να μαζέψω τα όσα είπαμε (εικονογραφημένα) για όποιον έχει την καλοσύνη (βλ. jbosdas) να επιβεβαιώσει.

Edited Ιανουάριος 18 , 2023 by tettris

[tettris]

Έκανα μια σύνοψη όσων είπαμε (ή κατάλαβα), αλλά πρώτα να ρωτήσω κάτι άλλο που μου ήρθε (στα πλαίσια της απόκτησης εγκυκλοπαιδικής γνώσης). Αν ο ιδιοκτήτης αντί για εν ζωή σύσταση και μεταβίβαση έκανε διαθήκη και έγραφε ότι στο ένα παιδί αφήνω σοφίτα και α' όροφο και στο άλλο παιδί το ισόγειο, ενώ τα υπόγεια είναι πχ εξ αδιαιρέτου. Καταρχάς, ο συμβολαιογράφος θα ζητούσε σχέδιο από μηχανικό και άρα θα καταλήγαμε στα ίδια; 'Η θα μπορούσε όντως να γράψει ό,τι θέλει στη διαθήκη; Όταν θα έφτανε η ώρα της αποδοχής με την ως άνω διαθήκη, πώς θα έκανε τη σύσταση ο τότε συμβ/φος για την αποδοχή; Δεν ξέρω αν μπορεί να γίνει σήμερα κάτι τέτοιο, αλλά από παλιές διαθήκες που έχω διαβάσει έγραφαν τότε "ό,τι να' ναι". Κατ' αντιστοιχία λοιπόν ρωτάω.

Λοιπόν,

1. Υπόγεια στάθμη

Εδώ σκέφτηκα μήπως είναι καλύτερα να γίνει κοινόχρηστο το υπόγειο στη λογική να μπορεί μελλοντικά να εγκαταστήσει το διαμέρισμα του ισογείου και αυτό τις εγκαταστάσεις του εκεί ή για να γίνει η θέρμανση κοινόχρηστη. Όλοι οι χώροι είναι μικροί και χαμηλοτάβανοι για να εικάσουμε ότι κάποτε θα τσακωθούν οι μελλοντικοί συνιδιοκτήτες και ώστε να λάβουμε και αυτόν τον παράγοντα υπόψη στον χαρακτηρισμό τους.

Ωστόσο προκειμένου να γίνει κοινόχρηστο, υπάρχει μήπως πρόβλημα στο ότι αυτή τη στιγμή το υπόγειο παίρνει ρεύμα από το διαμέρισμα του α' ορόφου; Πρέπει μήπως στην ΕΕΔΜΚ διαχωρισμού να μελετηθεί οπωσδήποτε νέα κοινόχρηστη παροχή ρεύματος, κοιν/στος πίνακας κλπ για τη λειτουργία του λεβητοστασίου ή μπορεί οι εγκαταστάσεις να παραμείνουν νόμιμα ως έχουν; Δεν μπορώ να αντιληφθώ αν είναι ανάλογη περίπτωση πχ. οι σωληνώσεις, καλώδια τηλεφωνίας κλπ διαμερισμάτων σε πολυκατοικία που διέρχονται απο κοινόχρηστους χώρους, οπότε δεν υπάρχει πρόβλημα.

2. Ισόγεια στάθμη

Εδώ δεν χρειάζεται νομίζω να μελετηθεί κάτι στην ΕΕΔΜΚ. Υπάρχουν τακτοποιημένες υδραυλικές εγκαταστάσεις, δεν υπάρχουν ηλεκτρολογικές, θέρμανσης, ψύξης, μόνωση, αλλά και δεν υπάρχουν οι αντίστοιχες μελέτες στην οικοδομική άδεια για να τροποποηθούν κατά τον διαχωρισμό. Τα αρχιτεκτονικά των εσωτερικών διαρρυθμίσεων επήλθαν με την τακτοποίηση. Θεωρώ όταν θα έρθει η ώρα αποπεράτωσης του ισόγειου διαμερίσματος θα βγει νέα άδεια για αυτόνομη θέρμανση/ψύξη, θερμομονωτικής επάρκειας κλπ. Υπάρχει κάτι που πρέπει οπωσδήποτε να κατατεθεί τώρα; (πχ αποτύπωση και έλεγχος επάρκειας των υφιστάμενων υδραυλικών/αποχέτευσης ή και αυτό θα γίνει όταν θα έρθει η ώρα να πάρει δικό του μετρητή ύδρευσης και έγκριση σύνδεσης με δίκτυο αποχέτευσης;)

3. Στάθμη Α' Ορόφου

Εδώ δεν είμαι σίγουρος αν πρέπει να οριστούν τα περιγράμματα ο.ι. και κοινοχρήστων έτσι, όπως το έκανα. Επίσης καταλαβαίνω ότι για την εσωτερική διαρρύθμιση με τη νέα είσοδο δεν θα χρειαστεί υποβολή μελετών πυροπροστασίας, λόγω -όπως και πριν- παλαιότητας οικοδομικής άδειας ή/και απουσίας αυτών από τον φάκελο.

4. (Τακτοποιημένη με 4495) Στάθμη Υπό τη Στέγη 

Και εδώ δεν είμαι σίγουρος για το περίγραμμα της σοφίτας και αν μπορεί/πρέπει να συμπεριλαμβάνει ολόκληρη την επιφάνεια του κλιμακοστασίου. Ή αν εξαιρείται τμήμα του κλιμακοστασίου, αφού ό,τι μέτρησε σε επιφάνεια από αυτό, μέτρησε στη στάθμη του Α' ορόφου και άρα το τεταρτημόριο πάνω δεξιά ορίζεται ως κοινόχρηστο (όπως στην προηγούμενη εικόνα).

Edited Ιανουάριος 18 , 2023 by tettris

[jbosdas]

0. Πράγματι μπορεί να συσταθεί με διαθήκη οριζόντια ιδιοκτησία. Πιθανότατα όμως να είναι "ατελής" και να μπλέξει ακόμα περισσότερο. Ρωτάς συμβολαιογράφο.

1. Υπόγειο κοινόχρηστο με δικούς του μετρητές (για μένα). Σε περίπτωση διακοπής ηλεκτροδότησης του Α' για οποιονδήποτε λόγο, δε θα ανάβει ο λέβητας για τον Β; ή θα ρίχνει μπαλαντέζες; Το ίδιο και για τα νερά (αν και είναι μικρό το ποσό για ένα γέμισμα της εγκατάστασης -βέβαια δεν ξερεις σε 5 χρόνια ποσο θα κοστίζει το νερό. Στον Σκάι δε μαζεύτηκαν και λέγανε ότι είναι φτηνό το νερό; ).  Όπως ξανάπαμε, το ΤΑΠ των κοινοχρήστων δεν θα απαλλάσσεται (στα κοινόχρηστα δεν χρεώνεται ΤΑΠ) και θα χρεώνεται στον Α'.  Άλλη γκρίνια εκεί...

2. δεν βλεπω κατι μεμπτό

3. ΕΕΔΜΚ για την τοιχοποιία της πόρτας εισόδου, ίσως και για την προσαρμογή της σκάλας αν δεν βγαίνουν οι διαστάσεις πλατύσκαλου.

4. δεν βλεπω κατι μεμπτό

 

[tettris]

0. Thank you!

1. Δεν το έθεσα πολύ καλά. Ουσιαστικά αναρωτήθηκα αν απαγορεύεται ο ορισμός του υπογείου ως κοινόχρηστος χώρος, επειδή υπάρχουν υφιστάμενες εγκαταστάσεις από τον Α' όροφο. Νομίζω αφήνεις ανοιχτό το ενδεχόμενο ότι γίνεται, αλλά μπορεί να δημιουργηθούν πρακτικά προβλήματα. Τα οποία, αν και μπορεί να μπουν (κάποτε) δύο διαφορετικές αυτόνομες εγκαταστάσεις -απλά στον ίδιο χώρο-, έλεγα αν γίνεται να λυθούν τότε που θα αποφασιστεί το μέλλον του ισογείου και αν τελικά θα συνδεθούν με κοινές εγκαταστάσεις και οι δύο ιδιοκτησίες, θα βγουν τότε νέες άδειες και μελέτες και ό,τι άλλο χρειαστεί.

2., 3., 4. Thank you!

5. Καλά jbosdas υποκλίνομαι: Μιλάμε για customer support σε ultra pro plan και βάλε! Εύχομαι κάποια στιγμή να ανταποδώσω...

[jbosdas]

2. Δε νομίζω ότι έχεις κάποιο θέμα. Σ' αυτό είτε ο ΔΕΔΔΗΕ μπορεί να απαντήσει, είτε ένας ηλεκτρολόγος για τα πιστοποιητικά είτε ένας ηλεκτρολόγος μηχανικός που να ασχολείται.

 

[βιτζηλαιου]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Πρόσφατα τακτοποίησα πατάρι καταστήματος το οποίο χρησιμοποιείτο ως χώρος κύριας χρήσης. Ακολουθεί τροποποίηση της σύστασης. Εχω την εξής ερώτηση: Τα χιλιοστά του καταστήματος επιμερίζονται αναλογικά και στον ημιόροφο που είναι πλέον χώρος κύριας χρήσης? Ευχαριστώ.

Edited Σεπτέμβριος 19 , 2023 by Pavlos33

[jbosdas]

Αν έχουν ενιαία λειτουργία δεν χρειάζεται να επιμεριστούν. Αν θέλεις να αποκτήσει το πατάρι ποσοστά, τότε θα πρέπει να γίνει τροποποίηση της σύστασης με συναίνεση της συνιδιοκτησίας για το οποίο πιθανότατα να απαιτηθεί ταυτότητα για όλες τις οριζόντιες. (?) Κάτι αντίστοιχο μάλλον έχω και εγώ αλλά ακόμα περιμένω την σύσταση...