Pavlos33 Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 15 , 2019 Share Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 15 , 2019 (edited) anavatis Νομίζω πως αν ο σκοπός της εκτίμησης είναι για τραπεζική χρήση θα χρειαστεί να δώσεις δυο αξίες. Μια με τις νόμιμες κλίνες βάσει ΕΣΛ ΕΟΤ και μια άλλη σε παρατήρηση εφόσον δύναται να λάβει ΕΣΛ για τις παραπάνω κλίνες, αφαιρώντας όπως προανέφερε ο Κώστας (με τις καλησπέρες μου) το κόστος νομιμοποίησης από την αγοραία αξία. Ενδεχομένως αν δεν γίνεται νομιμοποίηση ίσως να πρέπει να αφαιρεθεί κόστος επαναφοράς σε πρότερη κατάσταση από την αγοραία αξία. Edited Απρίλιος 15 , 2019 by Pavlos33 Link to comment Share on other sites More sharing options...
anavatis Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 15 , 2019 Share Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 15 , 2019 (edited) ok, ευχαριστώ για τις απόψεις. θεωρώ ότι επειδή τα επιπλέον δωμάτια δημιουργούνται μόνο από εσωτερικές αλλαγές εντός του νόμιμου & τμημάτων κτηρίου (αυθαιρεσίες προ του 2011) που έχουν υπαχθεί σε νόμους αυθαιρέτων , πιθανότατα μπορεί να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης, με την επιφύλαξη της διατήρησης της κατηγορίας μετά την αλλαγή της δυναμικότητας και της έκδοσης νέας άδειας λειτουργίας ...σίγουρα θα αφαιρεθεί κόστος άδειας και συντελεστής αβεβαιότητας.... Edited Απρίλιος 15 , 2019 by anavatis Link to comment Share on other sites More sharing options...
ted78 Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 15 , 2019 Share Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 15 , 2019 Κατά τη γνώμη μου η βασική αξία που πρέπει να δώσεις είναι βάσει του σήματος λειτουργίας του ΕΟΤ. Για τα επιπλέον δωμάτια, στην αξία που θα υπολογίσεις θα βάλεις την υποσημείωση ότι δίνεται με την προϋπόθεση ότι γίνεται να αδειοδοτηθούν. Νομίζω ότι σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να θεωρήσεις ότι θα υπάρξει αλλαγή της κατηγορίας του ξενοδοχείου από 3* σε 2*, γιατί τότε αλλάζει κατά πολύ η αξία. Ή γίνεται να αδειοδοτηθεί ως 3* ή δε γίνεται. Η αλήθεια είναι ότι δεν έχω καταλάβει αν έχουν γίνει τακτοποιήσεις ή όχι. Πάντως σήμα λειτουργίας μπορεί να δοθεί και σε τακτοποιημένους χώρους, χωρίς να χρειάζεται έκδοση οικοδομικής άδειας. Μάλιστα, αν πρόκειται για μεγάλη μονάδα, είναι πιθανό το κόστος τακτοποίησης να είναι αδιάφορο σε σχέση με την αξία του ακινήτου. Δηλαδή, αν το ξενοδοχείο έχει πχ Αγοραία Αξία 5 εκ. και το κόστος τακτοποίησης είναι π.χ. 15 χιλ, δεν υπάρχει μεγάλο νόημα να δώσεις Αγοραία Αξία 4.985.000 €. Link to comment Share on other sites More sharing options...
anavatis Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 15 , 2019 Share Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 15 , 2019 (edited) ted78, ναι μπορούν να αδειοδοτηθούν τακτοποιημένα δωμάτια πριν όμως του 2011....έχω την επιφύλαξη (διορθώστε με αν κάνω λάθος) ότι με τα σημερινά δεδομένα της νομοθεσίας, δωμάτια που έχουν δημιουργηθεί αυθαίρετα (με διαμερισμάτωση) μετά το 2011 (που είναι η ειδική περίπτωση που αναφέρω) δεν μπορεί κανονικά να πάρουν άδεια ΕΟΤ, άσχετα εάν βρίσκονται εντός νόμιμου περιγράμματος (ή έστω εντό περιγράμματος που έχει και ορισμένες αυθαίρετες επεκτάσεις που έχουν υπαχθεί σε νόμο για ρύθμιση (π.χ. αυθαίρετη επέκταση προ του 2011 σε χώρο που χρησιμοποιούνταν ως κατάστημα του ξενοδοχείου που είχε υπαχθεί στο ν.4178/13 και τώρα (έστω 2018) μετατρέπεται σε δωμάτιο) οκ. ας πούμε ότι μένει 3*, θα εφαρμοστεί άλλωστε μειωτικός συντελεστής στο τέλος, δεν μπορώ να το πω αυτό εγώ με σιγουριά...στα πλαίσια εκτίμησης….. Edited Απρίλιος 15 , 2019 by anavatis Link to comment Share on other sites More sharing options...
nzerman Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 23 , 2019 Share Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 23 , 2019 Σε αντίστοιχη εκτίμηση που κάνω αυτή τη στιγμή ο προηγούμενος εκτιμητής εφάρμοσε μέθοδο κερδών ή επενδυτική και έπραξε το εξής... Εκτίμησε έσοδα ανά κλίνη (ετήσιος Μ.Ο. π.χ. 35 ευρώ) Εκτίμησε πληρότητα (ετήσιος Μ.Ο., π.χ. 44%) Εκτίμησε ποσοστό κέρδους (π.χ. 60%) Εκτίμησε extra έσοδα 9,5% και συντελεστή κεφαλαιοπόιησης 13% για ένα ξενοδοχείο 3 αστέρων και εξήγαγε: (35 Χ 365 Χ 0,44 Χ 0,60 Χ 1,095) / 0,13 = 28.407 ευρώ αγοραία αξία ανά κλίνη Πολλαπλασίασε με τον αριθμό και έβγαλε αγοραία αξία. Πως το βλέπετε;;; Link to comment Share on other sites More sharing options...
ted78 Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 23 , 2019 Share Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 23 , 2019 Ουσιαστικά είναι η μέθοδος της άμεσης κεφαλαιοποίησης. Τώρα για τους συντελεστές που πήρε, τι να σου πω. Ας πούμε ότι το ποσοστό κέρδους, μου φαίνεται αρκετά μεγάλο και ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης κι αυτός λίγο τσιμπημένος, αλλά και πάλι δεν ξέρουμε ούτε καν, που βρίσκεται το ξενοδοχείο και αν λειτουργεί ή είναι κλειστό. Link to comment Share on other sites More sharing options...
Pavlos33 Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 23 , 2019 Share Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 23 , 2019 nzerman Χριστόφορε καλησπέρα. Θα συμφωνήσω με το συνάδελφο. Τα έσοδα είναι υπερβολικά αισιόδοξα για ένα ξενοδοχείο τριών αστέρων και ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης πολύ υψηλός. Ίσως αυτός να δικαιολογείται αν μιλάμε για μια περιοχή με μηδενικό τουρισμό δηλαδή ουτε καν τουριστικά αναπτυσσόμενη περιοχή οπότε το ρίσκο που εμπεριέχεται είναι αρκετά μεγάλο. Κατά τη γνώμη μου δεν σε απασχολεί η μέθοδος του προηγούμενου. Κάνε μια dcf με πληροφορίες από άλλα ξενοδοχεία της περιοχής και θέσε τους σχετικούς συντελεστές βαρύτητας. Link to comment Share on other sites More sharing options...
nzerman Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 23 , 2019 Share Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 23 , 2019 Φυσικά και μεγάλο το ποσοστό κέρδους. Επίσης, φυσικά και είναι μεγάλος ο συντελεστή κεφαλαιοπόιησης 13%. dcf σκέφτομαι να κάνω αλλά εκεί και πάλι υπεισέρχονται αντίστοιχοι συντελεστές. Το Ξενοδοχείο δεν είναι εμπορικό, ουσιαστικά επιβιώνει καθώς λειτουργεί με τη μορφή της οικογενειακής επιχείρησης. Στην περιοχή δεν υπάρχουν άλλα (μόνο άλλο ένα στην ίδια κατηγορία). Έχετε κανένα δικό σας αρχείο με περασμένη την dcf; όχι της Τράπεζας... Ευχαριστώ. Link to comment Share on other sites More sharing options...
ted78 Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 23 , 2019 Share Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 23 , 2019 Για τους συντελεστές των ξενοδοχείων, μπορείς να συμβουλευτείς το "Valuation Parameters of Hotel Properties". Για εκτιμήσεις εκτός τράπεζας έχω χρησιμοποιήσει το excel της dcf από τα σεμινάρια για την πιστοποίηση. Αν δεν το έχεις να σου το στείλω. 1 Link to comment Share on other sites More sharing options...
nzerman Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 23 , 2019 Share Δημοσιεύτηκε Απρίλιος 23 , 2019 Ναι! Έχεις δίκιο, τα έχω. Ευχαριστώ. Link to comment Share on other sites More sharing options...
Recommended Posts
Δημιουργήστε ένα λογαριασμό ή συνδεθείτε προκειμένου να αφήσετε κάποιο σχόλιο
Πρέπει να είστε μέλος για να μπορέσετε να αφήσετε κάποιο σχόλιο
Δημιουργία λογαριασμού
Κάντε μια δωρεάν εγγραφή στην κοινότητά μας. Είναι εύκολο!
Εγγραφή νέου λογαριασμούΣύνδεση
Εάν έχετε ήδη λογαριασμό; Συνδεθείτε εδώ.
Συνδεθείτε τώρα