Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[nzerman]

Χριστός Ανέστη! 

Για ένα ξενοδοχείο 3 αστέρων (μέση τιμή κλίνης 28 ευρώ/διανυκτέρευση), πως σας φαίνεται ποσοστό κέρδους (γενικός Μ.Ο.) 40% και μέση ετήσια πληρότητα 40%;

  

[Pavlos33]

Χρόνια πολλά Χριστόφορε. Για πες στη high season σε τι τιμές δίνει τα δίκλινα ανά ημέρα. 

Δυναμικότητα;

Λειτουργικά έξοδα;

ADR?

αξία ανά κλίνη και ανά δωμάτιο;

[nzerman]

High 35 ανά κλίνη Δεκέμβριο και Ιανουάριο 

Low 22 ανά κλίνη (Οι υπόλοιποι μήνες είναι κοντά) 

Σύνολο 48 κλίνες 

ADR πως θα υπολογίσω όταν δεν έχω αξία επένδυσης. 

Ο προηγούμενος το είχε εκτιμήσει 770.000 το 2013

Edited Απρίλιος 29 , 2019 by nzerman

[Pavlos33]

Η ΑDR (average daily rate) υπολογίζεται από τον πίνακα πληρότητας που έχεις φτιάξει. Αξία ανά κλίνη με βάση την προηγούμενη εκτίμηση περίπου 16.000 Ευρώ. Λογική τιμή φαίνεται. Αρκετά χαμηλά βεβαίως τα μισθώματα δωματίων και δεν ξέρω αν η αξία των 770.000 Ε για δεκαετές σενάριο με έξοδα και κάποια έκτακτη συντήρηση της τάξης του 15-25% τγς υλικής αξίας, βγαίνει. Τα μισθώματα, με τι συγκριτικά στοιχεία τα υπολόγισες; Έχεις ξενοδοχεία στην περιοχή;

Πόσα δωμάτια έχει η μονάδα;

Έσοδα από επιπλέον υπηρεσίες υπάρχουν;

[nzerman]

Η πληρότητα που έχω από την έρευνα είναι ετήσια (40%). Αυτό προέκυψε από την πληροφόρηση. Βέβαια μπορώ να δουλέψω κι άλλο πάνω σ' αυτό. 

Η μέθοδος που εφαρμόζω είναι της άμεσης κεφαλαιοποίησης και όχι DCF με τη γνωστή μορφή. Αυτό μου πρότειναν από την Τεχνική Υπηρεσία (όχι ΕΤΕ) και αυτό έκανε και ο προηγούμενος με εξωτερική αυτοψία. Σου επισυνάπτω τον πίνακα όπου μπορείς να δεις και τα δωμάτια. 

Για να υπολογίσω τα μισθώματα, πήρα τιμές από αντίστοιχα ξενοδοχεία της περιοχής (υπάρχουν), έκανα αναγωγή ανά κλίνη (αρχικά) και μετά σύγκρινα. Δεν έκανα προσαρμογή γιατί πάνω κάτω όλα στην περιοχή στην ίδια μοίρα είναι. 

Έσοδα από άλλες υπηρεσίες υπάρχουν και τα εκτίμησα σε ποσοστό 10%. Έχει κάτι σαν εστιατόριο και μια αίθουσα 200 ατόμων που κάνει 10 εκδηλώσεις τον χρόνο. 

__S_________ __T___S__S__S__S.pdf

Edited Απρίλιος 29 , 2019 by nzerman

[Pavlos33]

Μάλλον έχεις εκτίμηση για αναγκαστική εκτέλεση από ότι καταλαβαίνω, οπότε δεν μπορείς να πάρεις και στοιχεία από την ίδια την επιχείρηση. Πάντως αφού έχεις διαθέσιμα στοιχεία γιατί να μην κάνεις μια dcf να δεις τι γίνεται σε πιο ρεαλιστικές συνθήκες αγοράς από μια σταθερή διαφορά εσόδων-εξόδων.

[nzerman]

Η εκτίμηση έγινε με αυτοψία. Δεν είναι για αναγκαστική εκτέλεση. Ο επιχειρηματίας δεν έχει να μου δείξει κάτι παρά ένα τετράδιο. Ένα μεγάλο ποσοστό είναι συναλλαγές για τις οποίες δεν εκδίδει παραστατικά. Η επιχείρηση είναι οικογενειακή όπως και τα υπόλοιπα αντίστοιχα ξενοδοχεία. 

Μ' αυτή την εικόνα τι dcf να κάνω; Θα προσθέσω και άλλες θεωρήσεις χωρίς έρεισμα.   

Πως σου φαίνεται το ποσοστό κέρδους 40%;

Edited Απρίλιος 29 , 2019 by nzerman

[ted78]

Το ποσοστό κέρδους, δεδομένου ότι πρόκειται για οικογενειακή επιχείρηση, θα μπορούσε να είναι και λίγο μεγαλύτερο, γύρω στο 45%.

Διόρθωσε τις πληρότητες στο φύλλο υπολογισμού. Εσύ θες η μέση ετήσια να είναι περίπου 40%, όχι 40% σε κάθε μήνα. Αν κάνεις τις αλλαγές, θα δεις ότι θα σου αλλάξουν κατά πολύ τα έσοδα. Δηλαδή αν έχεις πληρότητες 60 - 70% τους δύο μήνες αιχμής, που είναι και μεγαλύτερη η τιμή του δωματίου, και 25 - 30% τις νεκρές περιόδους, θα δεις μεγάλες διαφορές.

Γενικά η μέθοδος της άμεσης κεφαλαιοποίησης δεν είναι μεγάλης ακρίβειας, στη συγκεκριμένη περίπτωση, αφού δεν λαμβάνεται υπόψη η τάση εξέλιξης της αγοράς, μιας και το εισόδημα δεν έχει τη σταθερότητα ενός μηνιαίου ή ετήσιου μισθώματος π.χ.

Ιδανικά θα έπρεπε να γίνει dcf ή αν δεν είναι εφικτό, τότε να γίνει στάθμιση και με μία άλλη μέθοδο, π.χ. του αποσβεσμένου κόστους.

edit: Στατιστικά στοιχεία για πληρότητες κ.λ.π., μπορείς να βρεις στο site της ΕΛΣΤΑΤ. Διαλέγεις τη χρονιά που σε ενδιαφέρει και θα βρεις μεγάλο όγκο πληροφορίας. Βέβαια για το '18 δεν έχει πολλά στοιχεία ακόμα, αλλά βλέποντας και τις προηγούμενες χρονιές, θα μπορέσεις να βγάλεις συμπεράσματα.

https://www.statistics.gr/el/statistics/-/publication/STO12/2018

edit2: Σου στέλνω ένα δικό μου φύλλο υπολογισμού με τη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης, που είχα χρησιμοποιήσει παλιότερα, με σχεδόν τις ίδιες παραμέτρους με το δικό σου, αλλά με αλλαγμένες τις πληρότητες, για να δεις τη διαφορά. Ουσιαστικά, αυτό που είναι λίγο διαφορετικό είναι το κόστος συντήρησης, που το λαμβάνω ως ποσοστό του κόστους κατασκευής.

Άμεση Κεφαλαιοποίηση (Ξενοδοχείο).xlsx

Edited Απρίλιος 29 , 2019 by ted78

[nzerman]

Φίλε ted ευχαριστώ. Οι πληρότητες αυτές πάντως δεν είναι αντιπροσωπευτικές για τη δική μου περίπτωση γιατί εδώ η ζήτηση λειτουργεί ακριβώς αντίθετα. 

Το κόστος συντήρησης... είναι ένα καλό ερώτημα αν πρέπει να σχετίζεται με τα έσοδα ή με την υλική αξία. 

Στην περίπτωση που συζητάμε το αποσβεσμένο κόστος βγαίνει περί του 1.000.000 και ένα ποσοστό 1,5% επί αυτού ετησίως αλλάζει αρκετά το αποτέλεσμα. 

 

[ted78]

Όντως για το κόστος συντήρησης υπάρχει γενικά διχογνωμία. Συνήθως προτείνεται 1,0% - 1,5% της υλικής αξίας.

Από καθαρά προσωπική θεώρηση, πιστεύω ότι θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη σε σχέση με την υλική αξία, γιατί είναι κάτι που αφορά το ίδιο το κτίσμα και όχι τα έσοδα. Δηλαδή, ακόμα και σε ένα δωμάτιο, που δεν χρησιμοποιήθηκε π.χ. για μία χρονιά και μυοκτονία θα κάνεις και τα φίλτρα του κλιματιστικού θα καθαρίσεις κ.ο.κ. ανεξάρτητα από το πόσα έβγαλες τη χρονιά, που πέρασε.

Για τις πληρότητες, ενδεικτικά τα έβαλα. Πάλι μέση ετήσια πληρότητα 40% έβγαινε, αλλά αλλάξανε τα έσοδα. Θα πρότεινα δηλαδή να μην βάλεις flat 40% παντού, αλλά να παίζει από μήνα σε μήνα.