Jump to content

Recommended Posts

Posted (edited)

anavatis

Νομίζω πως αν ο σκοπός της εκτίμησης είναι για τραπεζική χρήση θα χρειαστεί να δώσεις δυο αξίες. Μια με τις νόμιμες κλίνες βάσει ΕΣΛ ΕΟΤ και μια άλλη σε παρατήρηση εφόσον δύναται να λάβει ΕΣΛ για τις παραπάνω κλίνες, αφαιρώντας όπως προανέφερε ο Κώστας (με τις καλησπέρες μου) το κόστος νομιμοποίησης από την αγοραία αξία. Ενδεχομένως αν δεν γίνεται νομιμοποίηση ίσως να πρέπει να αφαιρεθεί κόστος επαναφοράς σε πρότερη κατάσταση από την αγοραία αξία.

Edited by Pavlos33

Share this post


Link to post
Share on other sites
Posted (edited)

ok, ευχαριστώ για τις απόψεις. θεωρώ ότι επειδή τα επιπλέον δωμάτια δημιουργούνται μόνο από εσωτερικές αλλαγές εντός του νόμιμου & τμημάτων κτηρίου (αυθαιρεσίες προ του 2011) που έχουν υπαχθεί σε νόμους αυθαιρέτων ,  πιθανότατα μπορεί να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης, με την επιφύλαξη της διατήρησης της κατηγορίας μετά την αλλαγή της δυναμικότητας και της έκδοσης νέας άδειας λειτουργίας ...σίγουρα θα αφαιρεθεί κόστος άδειας και συντελεστής αβεβαιότητας....

Edited by anavatis

Share this post


Link to post
Share on other sites

Κατά τη γνώμη μου η βασική αξία που πρέπει να δώσεις είναι βάσει του σήματος λειτουργίας του ΕΟΤ.

Για τα επιπλέον δωμάτια, στην αξία που θα υπολογίσεις θα βάλεις την υποσημείωση ότι δίνεται με την προϋπόθεση ότι γίνεται να αδειοδοτηθούν.

Νομίζω ότι σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να θεωρήσεις ότι θα υπάρξει αλλαγή της κατηγορίας του ξενοδοχείου από 3* σε 2*, γιατί τότε αλλάζει κατά πολύ η αξία. Ή γίνεται να αδειοδοτηθεί ως 3* ή δε γίνεται. 

Η αλήθεια είναι ότι δεν έχω καταλάβει αν έχουν γίνει τακτοποιήσεις ή όχι. Πάντως σήμα λειτουργίας μπορεί να δοθεί και σε τακτοποιημένους χώρους, χωρίς να χρειάζεται έκδοση οικοδομικής άδειας. Μάλιστα, αν πρόκειται για μεγάλη μονάδα, είναι πιθανό το κόστος τακτοποίησης να είναι αδιάφορο σε σχέση με την αξία του ακινήτου. Δηλαδή, αν το ξενοδοχείο έχει πχ Αγοραία Αξία 5 εκ. και το κόστος τακτοποίησης είναι π.χ. 15 χιλ, δεν υπάρχει μεγάλο νόημα να δώσεις Αγοραία Αξία 4.985.000 €.  

Share this post


Link to post
Share on other sites
Posted (edited)

ted78, ναι μπορούν να αδειοδοτηθούν τακτοποιημένα δωμάτια πριν όμως του 2011....έχω την επιφύλαξη (διορθώστε με αν κάνω λάθος) ότι με τα σημερινά δεδομένα της νομοθεσίας, δωμάτια που έχουν δημιουργηθεί αυθαίρετα (με διαμερισμάτωση) μετά το 2011 (που είναι η ειδική περίπτωση που αναφέρω) δεν μπορεί κανονικά να πάρουν άδεια ΕΟΤ, άσχετα εάν βρίσκονται εντός νόμιμου περιγράμματος (ή έστω εντό περιγράμματος που έχει και ορισμένες αυθαίρετες επεκτάσεις που έχουν υπαχθεί σε νόμο για ρύθμιση (π.χ. αυθαίρετη  επέκταση προ του 2011 σε χώρο που χρησιμοποιούνταν ως κατάστημα του ξενοδοχείου που είχε υπαχθεί στο ν.4178/13 και τώρα (έστω 2018) μετατρέπεται σε δωμάτιο)

οκ. ας πούμε ότι μένει 3*, θα εφαρμοστεί άλλωστε μειωτικός συντελεστής στο τέλος, δεν μπορώ να το πω αυτό εγώ με σιγουριά...στα πλαίσια εκτίμησης….. 

Edited by anavatis

Share this post


Link to post
Share on other sites

Σε αντίστοιχη εκτίμηση που κάνω αυτή τη στιγμή ο προηγούμενος εκτιμητής εφάρμοσε μέθοδο κερδών ή επενδυτική και έπραξε το εξής... 

Εκτίμησε έσοδα ανά κλίνη (ετήσιος Μ.Ο. π.χ. 35 ευρώ) 

Εκτίμησε πληρότητα (ετήσιος Μ.Ο., π.χ. 44%)

Εκτίμησε ποσοστό κέρδους (π.χ. 60%) 

Εκτίμησε extra έσοδα 9,5% και συντελεστή κεφαλαιοπόιησης 13% για ένα ξενοδοχείο 3 αστέρων και εξήγαγε: 

(35 Χ 365 Χ 0,44 Χ 0,60 Χ 1,095) / 0,13 = 28.407 ευρώ αγοραία αξία ανά κλίνη

Πολλαπλασίασε με τον αριθμό και έβγαλε αγοραία αξία. Πως το βλέπετε;;; 

 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ουσιαστικά είναι η μέθοδος της άμεσης κεφαλαιοποίησης. Τώρα για τους συντελεστές που πήρε, τι να σου πω. Ας πούμε ότι το ποσοστό κέρδους, μου φαίνεται αρκετά μεγάλο και ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης κι αυτός λίγο τσιμπημένος, αλλά και πάλι δεν ξέρουμε ούτε καν, που βρίσκεται το ξενοδοχείο και αν λειτουργεί ή είναι κλειστό.

Share this post


Link to post
Share on other sites

nzerman

Χριστόφορε καλησπέρα. Θα συμφωνήσω με το συνάδελφο. Τα έσοδα είναι υπερβολικά αισιόδοξα για ένα ξενοδοχείο τριών αστέρων και ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης πολύ υψηλός. Ίσως αυτός να δικαιολογείται αν μιλάμε για μια περιοχή με μηδενικό τουρισμό δηλαδή ουτε καν τουριστικά αναπτυσσόμενη περιοχή οπότε το ρίσκο που εμπεριέχεται είναι αρκετά μεγάλο. Κατά τη γνώμη μου δεν σε απασχολεί η μέθοδος του προηγούμενου. Κάνε μια dcf με πληροφορίες από άλλα ξενοδοχεία της περιοχής και θέσε τους σχετικούς συντελεστές βαρύτητας. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Φυσικά και μεγάλο το ποσοστό κέρδους. Επίσης, φυσικά και είναι μεγάλος ο συντελεστή κεφαλαιοπόιησης 13%. 

dcf σκέφτομαι να κάνω αλλά εκεί και πάλι υπεισέρχονται αντίστοιχοι συντελεστές. Το Ξενοδοχείο δεν είναι εμπορικό, ουσιαστικά επιβιώνει καθώς λειτουργεί με τη μορφή της οικογενειακής επιχείρησης. Στην περιοχή δεν υπάρχουν άλλα (μόνο άλλο ένα στην ίδια κατηγορία). 

Έχετε κανένα δικό σας αρχείο με περασμένη την dcf;

όχι της Τράπεζας...   

 

Ευχαριστώ. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Για τους συντελεστές των ξενοδοχείων, μπορείς να συμβουλευτείς το "Valuation Parameters of Hotel Properties".

Για εκτιμήσεις εκτός τράπεζας έχω χρησιμοποιήσει το excel της dcf από τα σεμινάρια για την πιστοποίηση. Αν δεν το έχεις να σου το στείλω.

  • Upvote 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ναι! Έχεις δίκιο, τα έχω. Ευχαριστώ. 

Share this post


Link to post
Share on other sites
Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Paste as plain text instead

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.


×
×
  • Create New...

Important Information

We have placed cookies on your device to help make this website better. You can adjust your cookie settings, otherwise we'll assume you're okay to continue.