Jump to content

Recommended Posts

Θα ήθελα να ρωτήσω τα ακόλουθα σχετικά με την εκτίμηση αξίας ακινήτων για αναγκαστική απαλλοτρίωση:

1. Υπάρχει συγκεκριμένη νομοθεσία και μορφή της έκθεσης για την εκτίμηση αξίας ακινήτων για αναγκαστική απαλλοτρίωση 

(εκτός του κώδικα αναγκαστικών απαλλοτριώσεων), ή ισχύουν μόνο τα εκτιμητικά πρότυπα ;

2. Πρέπει να αναφέρεται η αντικειμενική αξία των ακινήτων και να ληφθεί υπόψη;

Στην περίπτωση αυτή είναι δυνατόν να ληφθεί επίσημα από συμβολαιογράφο ή από την εφορία;

 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
50 λεπτά πριν, annats said:

....

2. Πρέπει να αναφέρεται η αντικειμενική αξία των ακινήτων και να ληφθεί υπόψη;

...

 

αφού θα πάει με απόφαση Δικαστηρίου ναι. Και είναι σύνηθες τα δικαστήρια να ορίζουν την Αντικειμενική και μόνο και να μη ασχοληθούν με τίποτα άλλο.

Ο  Υπολογισμός της Αντικειμενικής απο Μηχανικό κατά την δική μου γνώμη είναι πιο επίσημος. Θα το αποφασίσει όμως ο νομικός σας σύμβουλος που θα έχουν στο δικαστήριο.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Για πιο λόγο είναι πιο επίσημος από μηχανικό; εννοειται ότι όλα τα απαιτούμενα στοιχεία του ακινήτου θα τα προσκομίσει ο μηχανικός στο συμβολαιογράφο

Share this post


Link to post
Share on other sites

Η αντικειμενική αξία δεν είναι απαραίτητη, ιδιαίτερα αν υπάρχουν και επικείμενα όπως περιφράξεις, πλακοστρώσεις, συντριβάνια, κληματαριές και άλλες κατασκευές που δεν είναι δυνατό να υπολογιστούν από το σύστημα αντικειμενικών αξιών. Εξαρτάται κάθε φορά από το αντικείμενο που απαλλοτριώνεται και υπάρχουν περιπτώσεις, που η αξία απαλλοτρίωσης μπορεί να διαφέρει από την αγοραία αξία. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Έχω την εξής περίπτωση: Δύο γήπεδα εκτάσεως, το πρώτο 12500,00τμ και 10500,00τμ το δεύτερο με βιομηχανικό κτήριο 2000,00τμ, του ιδίου ιδιοκτήτη και τα δύο, είναι προς εκτίμηση της αγοραίας αξίας τους σήμερα , ώστε να προχωρήσει  ο  πλειστηριασμός από την Τράπεζα.  Βλέπω τα εξής δύο σενάρια:

α) Να εκτιμηθούν τα δύο γήπεδα ξεχωριστά και να προκύψουν δύο αγοραίες αξίες , αφού δύο είναι τα συμβόλαια που θα παραδοθούν στον εκτιμητή σήμερα. Δηλαδή μία εκτίμηση για ένα γήπεδο 12500,00 , το οποίο δεν μπορεί να δομήσει σήμερα, γιατί τέτοιοι όροι υπάρχουν στην περιοχή και μία εκτίμηση για ένα γήπεδο 10500,00τμ με το υπερκείμενο βιομηχανικό κτήριο των 2000,00τμ.

β)  Η εκτίμηση να γίνει θεωρώντας τα δύο γήπεδα σαν ένα , αφού ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη ( περιβόητη γνωμοδότηση 67/2011 του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους) . Η διαφορά στην περίπτωση αυτή είναι τεράστια για τον εξής λόγο: Η περιοχή για την οποία μιλάμε είναι  τουριστική και ισχύουν τα εξής: Επιτρέπεται τουριστική εκμετάλλευση με συντελεστή δόμησης 0,30 σε γήπεδα >=15000,00τμ. Οπότε εάν προβεί σε κατάτμηση του ενιαίου γηπέδου των 12500,00+10500,00=23000,00τμ σε δύο γήπεδα , ένα με 15000,00τμ και το υπόλοιπο 8000,00 στο οποίο θα βρίσκεται και το βιομηχανικό κτήριο. Τότε καταλαβαίνετε, ότι στην α) περίπτωση, αν η εκτίμηση είναι Χ, στην δεύτερη περίπτωση είναι τουλάχιστον 10*Χ. Αφού στην πρώτη περίπτωση εκτιμάς απλά ένα γήπεδο χωρίς δυνατότητα δόμησης και στην δεύτερη περίπτωση εκτιμάς ένα γήπεδο το οποίο μπορεί να χτίσει 0,3*15000,00= 4500,00τμ τουριστικά καταλύματα.

Η ερώτηση που μπαίνει είναι εάν μπορεί ο εκτιμητής , η και εάν πρέπει ακόμα ,να υπολογίσει με το σενάριο της κατάτμησης , η πρέπει να εκτιμήσει με ότι υπάρχει την στιγμή της εκτίμησης , όπως άλλωστε ορίζεται και στα Ευρωπαϊκά πρότυπα εκτιμήσεων. Ότι  εκτιμώ αυτό που βλέπω σήμερα. Από την άλλη εκτιμώντας αυτό που βλέπει σήμερα έχει μειώσει σε δραματικό βαθμό την αξία της εκτίμησης.

Ποιά είναι η γνώμη σας;

Share this post


Link to post
Share on other sites

δεν υπαρχει η ΝΣΚ 67/2011 [η οποια δεν ειχε γινει αποδεκτη απο τον Υπουργο]

[Να την διαβασεις, ομως προσεκτικα, για να δεις οτι και ειχε ισχυρή μειοψηφια που ελεγε τα αντιθετα, αλλά και τις  σκεψεις της μειοψηφιας σχετικα με την "ισχύ"  μιας επικαλουμενης αποφασης]

Ηδη υπαρχει γνωμοδότηση

https://www.notarius.gr/encyclical/2/sesse_46_21-12-2012

την βλεπεις και επανερχεσαι με ερωτηματα

 

 

Edited by dimitris GM

Share this post


Link to post
Share on other sites
38 λεπτά πριν, karanus said:

...Δύο γήπεδα εκτάσεως, το πρώτο 12500,00τμ και 10500,00τμ το δεύτερο με βιομηχανικό κτήριο 2000,00τμ, του ιδίου ιδιοκτήτη και τα δύο, είναι προς εκτίμηση της αγοραίας αξίας τους σήμερα , ώστε να προχωρήσει  ο  πλειστηριασμός από την Τράπεζα.  ...

Δεν μπορείς να τα εκτιμήσεις ως ένα ενιαίο με όποια τυχών θετικά προνόμια αποκτήσουν εάν ανήκουν σε έναν για αρκετούς λόγους.

1ον Δεν είναι δεδομένο ότι όταν κι αν βγουν σε πλειστηριασμό θα τα αποκτήσει και τα δύο ο εντολοδόχος σου σήμερα.

2ον Δεν σου έχει δοθεί εντολή να εκτιμηθούν ως  ένα

3ον δεν είναι δεδομένο ότι ο εντολοδόχος θα θελήσει να το εκποιήσει ως ένα ενιαίο

4ον αν σήμερα σου δώσουν δυο διαφορετικών ιδιοκτητών γήπεδα όμορα από την ίδια τράπεζα θα τα εκτιμούσες ως ένα??

5ον κλπ κλπ ….

 

Οπότε πας για το καθένα κανονικά με τα βασικά που γνωρίζεις.

Ενδεχόμενα θα μπορούσες να βάλεις παρατήρηση ειδική στην εκτίμηση σου ότι υπό όρους και προϋποθέσεις (ενιαίου κλπ κλπ) τότε η τιμή σημαντικά διαφορετική σε θετικό πρόσημο.

 

Άσχετο…

Τι συνθήκη υπάρχει και έχεις γήπεδο >4 στρεμμάτων με μη δυνατότητα δόμησης??

Περιοχή??

Edited by Didonis

Share this post


Link to post
Share on other sites
11 λεπτά πριν, dimitris GM said:

δεν υπαρχει η ΝΣΚ 67/2011 [η οποια δεν ειχε γινει αποδεκτη απο τον Υπουργο]

[Να την διαβασεις, ομως προσεκτικα, για να δεις οτι και ειχε ισχυρή μειοψηφια που ελεγε τα αντιθετα, αλλά και τις  σκεψεις της μειοψηφιας σχετικα με την "ισχύ"  μιας επικαλουμενης αποφασης]

Ηδη υπαρχει γνωμοδότηση

https://www.notarius.gr/encyclical/2/sesse_46_21-12-2012

την βλεπεις και επανερχεσαι με ερωτηματα

 

 

Όταν λες ότι δεν υπάρχει , τι εννοείς ακριβώς;

Την έχω μπροστά μου και την διαβάζω.

Τι είναι αυτό που δεν ισχύει;

Έχει ακυρωθεί;

Share this post


Link to post
Share on other sites

δεν ισχυει....

δεν ισχυσε ποτέ,   αφου δεν την ειχε κανει αποδεκτη ο Υπουργος,

Ισχυει η γνωμοδοτηση του κ. ΠΑΝΤΕΛΗ

[τα 15.000 τμ. απο πού προκυπτουν???]

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
46 λεπτά πριν, karanus said:

Έχω την εξής περίπτωση: Δύο γήπεδα εκτάσεως, το πρώτο 12500,00τμ και 10500,00τμ το δεύτερο με βιομηχανικό κτήριο 2000,00τμ, του ιδίου ιδιοκτήτη και τα δύο, είναι προς εκτίμηση της αγοραίας αξίας τους σήμερα , ώστε να προχωρήσει  ο  πλειστηριασμός από την Τράπεζα.  Βλέπω τα εξής δύο σενάρια:

α) Να εκτιμηθούν τα δύο γήπεδα ξεχωριστά και να προκύψουν δύο αγοραίες αξίες , αφού δύο είναι τα συμβόλαια που θα παραδοθούν στον εκτιμητή σήμερα. Δηλαδή μία εκτίμηση για ένα γήπεδο 12500,00 , το οποίο δεν μπορεί να δομήσει σήμερα, γιατί τέτοιοι όροι υπάρχουν στην περιοχή και μία εκτίμηση για ένα γήπεδο 10500,00τμ με το υπερκείμενο βιομηχανικό κτήριο των 2000,00τμ.

β)  Η εκτίμηση να γίνει θεωρώντας τα δύο γήπεδα σαν ένα , αφού ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη ( περιβόητη γνωμοδότηση 67/2011 του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους) . Η διαφορά στην περίπτωση αυτή είναι τεράστια για τον εξής λόγο: Η περιοχή για την οποία μιλάμε είναι  τουριστική και ισχύουν τα εξής: Επιτρέπεται τουριστική εκμετάλλευση με συντελεστή δόμησης 0,30 σε γήπεδα >=15000,00τμ. Οπότε εάν προβεί σε κατάτμηση του ενιαίου γηπέδου των 12500,00+10500,00=23000,00τμ σε δύο γήπεδα , ένα με 15000,00τμ και το υπόλοιπο 8000,00 στο οποίο θα βρίσκεται και το βιομηχανικό κτήριο. Τότε καταλαβαίνετε, ότι στην α) περίπτωση, αν η εκτίμηση είναι Χ, στην δεύτερη περίπτωση είναι τουλάχιστον 10*Χ. Αφού στην πρώτη περίπτωση εκτιμάς απλά ένα γήπεδο χωρίς δυνατότητα δόμησης και στην δεύτερη περίπτωση εκτιμάς ένα γήπεδο το οποίο μπορεί να χτίσει 0,3*15000,00= 4500,00τμ τουριστικά καταλύματα.

Η ερώτηση που μπαίνει είναι εάν μπορεί ο εκτιμητής , η και εάν πρέπει ακόμα ,να υπολογίσει με το σενάριο της κατάτμησης , η πρέπει να εκτιμήσει με ότι υπάρχει την στιγμή της εκτίμησης , όπως άλλωστε ορίζεται και στα Ευρωπαϊκά πρότυπα εκτιμήσεων. Ότι  εκτιμώ αυτό που βλέπω σήμερα. Από την άλλη εκτιμώντας αυτό που βλέπει σήμερα έχει μειώσει σε δραματικό βαθμό την αξία της εκτίμησης.

Καλησπέρα και από μένα. Τα δυο όμορα γήπεδα με διαφορετικούς τίτλους που έχουν όμως περιέλθει στον ίδιο ιδιοκτήτη και όπως αναφέρεις έχει κατασκευαστεί βιομηχανικό κτίριο, αυτό αδειοδοτήθηκε θεωρώντας τοις πράγμασι συνενωμένα τα γήπεδα;

Επιπλέον, τα δυο αυτά γήπεδα έχουν προσημειωθεί από την τράπεζα και αν ναι τι αναφέρεται στην περίληψη προσημείωσης; Μήπως γίνεται λόγος για συνένωση κατά την έκδοση άδειας ;

Σενάριο κατάτμησης το αποφεύγεις διότι δεν μπορείς να είσαι απολύτως βέβαιος αν αυτή η κατάτμηση πραγματοποιηθεί. Αποτελεί ένα μελλοντικό σενάριο το οποίο δεν το χρησιμοποιούμε. Μέσα στην αγοραία αξία θα εμπεριέχεται από κάποιο υποψήφιο αγοραστή αυτή η δυνατότητα αξιοποίησης και την οποία θα γνωρίζει και ο πωλητής οπότε το ενδεχόμενο σενάριο κατάτμησης θα αντικατροπτρίζεται στην  εμπορική αξία του ακινήτου 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now

×
×
  • Create New...

Important Information

We have placed cookies on your device to help make this website better. You can adjust your cookie settings, otherwise we'll assume you're okay to continue.