Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[Χ Επισκέπτης 1]

Απ' ό,τι έχω καταλάβει στην Ελλάδα αυτή είναι η πρακτική.

Από την έρευνα αγοράς των νεόδμητων θα αποκτήσεις μια εικόνα για την πραγματική αξία που διαφέρει από την αντικειμενική.

Από εκεί και πέρα όμως θα μπορούσαν τα πράγματα να είναι πολύ περισσότερο "επιστημονικά". Να απαντάς σε μια σειρά ερωτήματα και να βγάζεις την τελική αξία. Έτσι θα ήταν όσο λιγότερο υποκειμενική η εκτίμηση που όπως είπες σε κάθε περίπτωση είναι μια εκτίμηση.

[sundance]

χαρη υπαρχουν πολλες μεθοδοι οι οποιες συμπεριλαμβανουν πολλες παραμετρους.

 

επιγραμματικα αναφερω την υπολειμματικη,την μεθοσο κοστους αντικαταστασης,της κεφαλαιοποιησης,της πολλαπλης γραμμικης παλινδρομησης κα.

 

παντα ομως αυτο που παιζει ρολο ειναι η συλλογη των αναγκαιων τεχνικων και οικονομικων πληροφοριων για τη συνταξη της της εκεθεσης εκτιμησης.αρα πολυ προσοχη σε αυτο το τμημα γιατι αλλιως οσο πολυπλοκη και να ειναι η μεθοδος,η αποκλιση απο την πραγματικοτητα ειναι αναποφευκτη.

 

αν θελετε ριξτε μια ματια εδω,ειναι πολυ καλο το βιβλιο:

 

 

εκτιμησεις ακινητων

[sundance]

εχεις κανεις σε ηλεκτρονικη μορφη τα εντυπα της εθνκης για στεγαστικα?

[Χ Επισκέπτης 1]

Κινέζικα μου φαίνονται οι μέθοδοι που ανέφερες sundance έτσι ξερά χωρίς καμιά επεξήγηση.

Θα μου πεις ορίστε το βιβλίο από τον Παπασωτηρίου για να ξεστραβωθείς.

 

Κανένα excelάκι παιδιά δεν υπάρχει ή έστω σε μορφή κειμένου;

[sundance]

τι να πρωτοπω για την καθε θεωρια?ειναι δυσκολο.

 

το βιβλιο ειναι πολυ καλο παντως.μπαινεις στο ζουμι κατ'ευθειαν.

[adadim]

Δεν νομιζω να εχει κανεις τα εντυπα της Εθνικης σε ηλεκτρονικη μορφη .

Εχει μεινει πολυ πισω στο τομεα αυτο , η τραπεζα αυτη .

Χαρη εχουν δικιο , δεν ειναι ευκολο με ενα ποστ να σου εξηγησουν τοσες μεθοδολογιες .

[Χ Επισκέπτης 1]

Εντάξει βρε παιδιά, είπαμε, για να ξεστραβωθώ θα πρέπει να πάρω το βιβλίο που πρότεινε ο sundance ή κάτι ανάλογο.

Από τη στιγμή όμως που δεν βλέπω το αντικείμενο (εκτιμήσεις) επαγγελματικά δεν πρόκειται να αφιερώσω πολύ χρόνο και χρήμα για να ξεστραβωθώ.

Η απορία μου γεννήθηκε όταν προέκυψε μια πώληση ακινήτου στην οικογένεια και θέλησα να μάθω περισσότερα για το πώς ακριβώς γίνεται η εκτίμηση από τους μεσίτες καθότι οι τιμές που πήρα είχαν τεράστιες διαφορές.

Αναρωτήθηκα αν υπάρχει κάποιος επιστημονικός τρόπος που να περιορίζει το εύρος των τιμών και την υποκειμενικότητα στην εκτίμηση που αναμφισβήτητα υπάρχει.

Το συμπέρασμα μου είναι ότι στην πράξη απλώς κάνεις έρευνα αγοράς στη γειτονιά και από εκεί και πέρα τίποτα. Δεν νομίζω να κάνει κανένας πολύπλοκες μαθηματικές πράξεις για να καταλήξει σε μια τιμή.

 

Αν όμως κάποιος ασχολείται επαγγελματικά, δε θα έχει κανένα excelάκι για να κάνει τη δουλειά του;

Βασική προϋπόθεση βέβαια να θέλει να το μοιραστεί με τα μέλη του forum.

[adadim]

Πολυπλοκες πραξεις δεν εχει αλλα αναλογα την τραπεζα , πολυ δουλεια εχει . Οι εκτιμησεις που βγαζουν τα μεσιτικα γραφεια ειναι κατα 99/100 εκτος πραγματικοτητας , οπως και οι εκτιμησεις καποιων τραπεζων (Πειραιως , Eurobank, Alpha ) που αναγκαζουν το μηχανικο να προσαρμοσει την εκτιμηση του σε αυτα που ζητα ο πελατης . Excelακι εγω προσωπικα δεν εχω και δεν ξερω και κανεναν απο τους γνωστους μου συναδελφους εκτιμητες που να χρησιμοποιει .

[ALEXP]

Οπως αναφέρει κι ο adadim οι εκτιμήσεις γίνονται πολλές φορές με γνώμονα το συμφέρον του πελάτη ώστε να δώσει ψηλή τιμή ο εκτιμητής και έτσι να πάρει αυτος το ποσό που ζητάει και το κατάστημα να πιάσει τους στόχους του.

Οι μέθοδοι που αναφέρθηκαν έχουν να κάνουν ανάλογα με την περίπτωση και δεν χρησιμοποιούνται όλες μαζί.

Για την περίπτωση του οικοπέδου με το παλιό κτίσμα, εκτός από την τιμή της γής παίζει ρόλο και η υπεραξία (που προκύπτει από την πλήρη εκμετάλλευση του οικοπέδου, δηλαδή εξάντληση συντελεστή και βέλτιστη λύση για την περιοχή)

[THEODORE]

Δεν υπάρχει περίπτωση να βγάλετε άκρη με τις τιμές των ακινήτων. Ακόμα και ο αρχι-εκτιμήσταρος Guru των ακινήτων Γιαννουλέλης "the great", είπε σε μια συνέντευξη στο νετ οτι τιμή συγκεκριμένη για ένα ακίνητο δεν υπάρχει.

 

Εξαρτάται από το ποιός το έχει το ακίνητο (κατασκευαστής, μεσίτης, ιδιώτης ματσό, ιδιώτης πνιγμένος στα χρέη) και σε ποιον απευθύνεται (γιατρούς, δικηγόρους, αλβανούς μεροκαματιάρηδες) και στο τέλος αν είσαι τυχερός μπορεί και να πάρεις μια εκπτωσούλα πάνω στην τελική συμφωνία.

 

Άβυσσος η τιμή μιας μαιζονέτας!!!!!!