ν. 4178/13 - αρθρο 18 [Α18] Εξώστες (διάφορες περιπτώσεις και αυθαιρεσίες επ΄ αυτών)

[teo2]

ΧΑΧΑ χαίρομαι που βοήθησα!

Κράτα τα λουλούδια να ομορφύνεις λίγο το γραφείο σου από τις ασχήμιες που βλέπουμε κάθε μέρα!

   

[sdrala]

Καλημέρα συνάδελφοι,

επειδή έχω κολλήσει θα ήθελα να με διαφωτίσετε στο εξής:

το κλέισιμο τμήματος εξώστη σε πολυκατοικία από έναν ιδιοκτήτη απαιτεί συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών και τροποποίηση στη σύσταση;

[Pavlos33]

θεωρητικά θα έπρεπε να ζητάμε σε κάθε αλλαγή όψης. Πρακτικά (καλώς ή κακώς) δεν το κάνουμε, ίσως γιατί έχουμε ως "πάτημα" το ν. 3843/10 (κλεισμένοι Η.Χ) που ο τότε νόμος δεν ζητούσε συναίνεση λόγω της μεταβολής όψης την οποία προκαλούσε το κλείσιμο του Η.Χ

Ο εξώστης για το διαμέρισμα αποτελεί χώρο αποκλειστικής χρήσης, οπότε στο θέμα αυτό (πέρα από τη μεταβολή όψης) δεν έχεις άλλο ζήτημα.

[sdrala]

Σε ευχαριστώ συνάδελφε για την απάντηση,

το θέμα είναι ότι ο μεν Η/Χ είναι εντός διαγράμματος κάλυψης ενώ ο εξώστης πάνω από τον ακάλυπτο. Αυτό με προβληματίζει. Επίσης ο ιδιοκτήτης είναι πάρα πολύ τυπικός και πρέπει να είμαι σαφέστατος στην τοποθέτηση μου. Όπως καταλαβαίνεις συναίνεση δύσκολα θα πάρω για αυτό θέλω να το εξασφαλίσω ότι δεν απαιτείται συναίνεση.

Αυτό που αναφέρεται εγγράφως; Aυτό θα μου έλυνε το πρόβλημα.

[Pavlos33]

Όσο αφορά την επιφάνεια του εξώστη (ακόμη και που είναι πάνω από τον ακάλυπτο του οικοπέδου) δεν έχεις πρόβλημα αφού αποτελεί χώρο αποκλειστικής χρήσης του διαμερίσματος..

Αν έπρεπε να εξαντλήσουμε την αυστηρότητά μας, το μόνο σημείο που μένουμε ίσως εκτεθειμένοι, είναι ότι με το κλείσιμο του εξώστη μεταβάλλονται οι όψεις.

Όπως προανέφερα και στο ν. 3843/10 παρότι με το κλείσιμο του Η.Χ μεταβάλλονταν οι όψεις, ο τότε νόμος δεν απαιτούσε καμία συναίνεση πλειοψηφίας συνιδιοκτητών για παρέμβαση σε κοινόκτητο τμήμα οικοδομής όπως είναι οι όψεις. 

[ΚΑΝΑ]

άμα δεν μπορείς να επιτύχεις συναίνεση για την όψη

τότε πως θα πάρεις συναίνεση για τροπ/ση της σύστασης? 

[bag]

Θα ήθελα την άποψη του forum  για το παρακάτω θέμα υπέρβασης εξωστών .

 

Ελέγχω οροφοδιαμέρισμα 4ου ορόφου κατά ΓΟΚ σε οικοδομή με ΓΟΚ 1985 που αποτελεί αυτόνομη οριζόντια ιδιοκτησία  .

 

 

Εντοπίστηκε υπέρβαση στον εξώστη . Κατασκευάστηκε κατά 45 εκ. μεγαλύτερος σε πλάτος με αυθαίρετο τμήμα 2,54μ2 το οποίο βρίσκεται ολόκληρο πάνω από το πεζοδρόμιο δηλαδή Ρ.Γ .Το εμβαδόν του νόμιμου  εξώστη στον δ! όροφο  είναι 8,48μ2 .

 

Στην οικοδομική άδεια αλλά και στην πράξη όλοι οι όροφοι είναι πανομοιότυποι με έναν εξώστη σε κάθε επίπεδο τον έναν πάνω από τον άλλο  πλάτους , στον β! & γ! 1.95μ και στον δικό μου  δ! :  1,50μ λόγω ιδεατού στερεού αλλά στην πράξη 1,95μ .

 

Κάνω τον παρακάτω συλλογισμό :

 

Αρχικά βλέπω ότι έχω υπέρβαση εμβαδού εξώστη :  2,54μ2 > 10% Χ 8,48μ2 (νόμιμος εξώστης διαμερίσματος) . Άρα αν ελεχθεί αποσπασματικά για την  εν λόγω ιδιοκτησία  δεν τακτοποιείται . Όμως ,

 

Από το Δ.Κ. της οικ. αδείας

 

Συνολικοί πραγματοποιούμενοι εξώστες : 29,91μ2 .

 

Συνολικοί αυθαίρετοι εξώστες σε ολόκληρη την οικοδομή ( το μόνο αυθαίρετο τμήμα εξώστη βρίσκεται στον δ! όροφο και στο υπό διερεύνιση διαμέρισμα) : 2,54μ2

Άρα 2,54 < 10% Χ 29,91 = 2,91μ2.

 

Ως εκ ΄τούτου μπορεί να δηλωθεί η υπέρβαση εξώστη σαν κατηγορία 3 σύμφωνα με το αρ. 9 παρ. Γ.δ. 

 

Δηλαδή ελέγχω την αύξηση του εμβαδού του εξώστη με το συνολικό  εμβαδόν εξωστών της οικ. αδ.  και όχι με τους εξώστες του διαμερίσματος που είναι  : 8,48μ2.

 

Τώρα θεωρώντας ότι οι εξώστες εν γένει αποτελούν κοινόχρηστα στοιχεία του κελύφους του κτιρίου αλλά με χαρακτηριστικά αποκλειστικής  χρήσης από το καθένα διαμέρισμα στο οποίο ανοίκουν μπορεί να τακτοποιηθεί ο αυθαίρετος εξώστης με κοινή δήλωση με το υπό διερεύνυση διαμέρισμα  και μάλιστα χωρίς συναίνεση . 

 

Σας ευχαριστώ

[jedi.Yannis]

Γενικά οι υπερβάσεις πάνε με το δικαίωμα της ιδιοκτησίας στους συντελεστές δόμησης. Αν δεν μπορείς να πας με κατηγορία 3 γενικά πας με αναλυτικό υπολογισμό. Εφόσον έχεις ιδιωτικούς χώρους κάτω από όλη την έκταση του εξώστη σου, τεχνικά ο εξώστης σου δεν βρίσκεται ακριβώς πάνω από τον εγκεκριμένο δημόσιο χώρο, αλλά παρεμβάλλονται εμπράγματα δικαιώματα πολιτών ενδιάμεσα.

Αυτό με τους εξώστες σε δημόσιο χώρο περιορίζεται στα 5μ. πάνω από αυτόν (από τον κτιριοδομικό). Μέσα εκεί δεν επιτρέπεται κατασκευή εξώστη, για αυτό και σε κάποιες πολυκατοικίες που το τηρούν ο 1ος όροφος δεν έχει μπαλκόνια.

Θεωρώ ότι από αυτή την άποψη, μπορείς να το ρυθμίσεις, αλλά λόγω τ.μ. θα πας με αναλυτικό και όχι κατηγορία 3.

Νομίζω ότι όσο βρίσκεσαι εντός περιγράμματος της οικοδομής, με εξαίρεση το να βγάλεις εξώστες εντός του ύψους των 5μ. είσαι οκ ως προς την τακτοποίηση.

 

Οι εξώστες δεν είναι κοινόχρηστοι. Είναι με αποκλειστική χρήση όπως λες. Το κοινόχρηστο είναι το "φαίνεσθαι" του κτιρίου, η όψη, το σχήμα του κλπ. Επί αυτού τυπικά πριν τον 4014 και τον 4178 είχαν λόγο όλοι οι ιδιοκτήτες και η πολιτεία (πολεοδομίες, ΕΠΑΕ, αρχαιολογίες κλπ).

Με το άρθρο 11 δ, ii, ο κάθε συνιδιοκτήτης τακτοποιεί ελεύθερα σε τμήματα αποκλειστικής χρήσης χωρίς την συναίνεση των υπολοίπων.

 

Αυτό σημαίνει ότι αυθαιρεσίες στους τοίχους που χρησιμοποιείς (το διαμέρισμά σου), τους εξώστες σου κλπ, δεν ρωτάς κανέναν πλέον.

Εκεί που ρωτάς είναι αν του "φας" τον διάδρομο, ή τον χώρο του στον ακάλυπτο.

Για να λύσουν την πατάτα που κάνανε με αυτό, με το δικαίωμα δόμησης, όταν υπάρχουν αυθαίρετα στο οικόπεδο, όταν βγάζεις άδεια, δεν υπολογίζονται οι αυθαιρεσίες των άλλων στο δικό σου ΣΔ.

[hammel74]

καλησπέρα συνάδελφοι,

έχω μια περίπτωση υπογείου πολυκατοικίας, όπου στην μια πλευρά του φαίνεται σαν ισόγειο (λόγω κλίσης εδάφους), και εκεί έχει κατασκευαστεί ένα διαμέρισμα.  Θα το εντάξω στον Ν. 4178 για μια διαφορετική διαμερισμάτωση και μια υπέρβαση δόμησης 10 τ.μ.

Το πρόβλημα μου είναι το εξής: Ενω στα σχέδια της πολεοδομίας φαίνεται ένα δωμάτιο των 15 τ.μ, στην πραγματικότητα έχει κατασκευαστεί ένα δωμάτιο 12 τ.μ και ένας ημιυπαίθριος χώρος 3 τ.μ., δημιουργώντας έτσι ένα μπαλκονάκι.

Αυτό το περνάω σαν λοιπές πολ/κές παραβάσεις;

[danaikaterina]

Ναι μπορείς να το βάλεις στις λοιπες