Jump to content
  • Revit - Μαθήματα BIM
maroudas

Ακυρότητα καθέτων ιδιοκτησιών και θεραπεία τους με τον 4178.

Recommended Posts

Σε 5 κατακόρυφες ιδιοκτησίες που εσφαλμένα συστάθηκαν ως εντός οικισμού (αν κι είναι εκτός σχεδίου κι οπότε άκυρες),

υπάρχουν 3 αυθαίρετα κτίσματα κατοικιών, με υπέρβαση στον εν μέρει (ανα κατακόρυφο) μα και στον συνολικό συντελεστή δόμησης.

Οι συμβολαιογράφοι ζητούν κατάργηση των 5 κατακορύφων, με όσα προβλήματα-αρνήσεις-εκβιασμούς προκύπτουν. Μετά ζητούν επανασύσταση κατακορύφων αλλά μόνον μεταξύ των ιδιοκτητών κτιρίων, οπότε φαντάζεσθε την αντίδραση των δύο άκτιστων τμημάτων.

Ζητώ την γνώμη σας :

1.  Μπορεί να θεραπευθεί νομικά η υπάρχουσα κατακόρυφη με επίκληση διατάξεων του 4178;;; έτσι αποφεύγεται η εμπλοκή των υπολοίπων συνιδιοκτητών, μειώνονται τα έξοδα κι ίσως δεν απαιτείται η τακτοποίηση των υπολοίπων δύο κτιρίων.

2.  Εαν τελικά απαιτηθεί η σύσταση νέων κατακορύφων βάσει του 4178, αυτή θα γίνει ΜΟΝΟΝ μεταξύ των (τριών ) ιδιοκτητών των κτιρίων, αγνοώντας τους άλλους δύο συνιδιοκτήτες που δεν έχουν προλάβει (και δεν θα προλάβουν πια ) να κτίσουν (αφου η δόμηση εκτός σχεδίου είναι περίπου 200 τμ ενώ η τότε εσφαλμένα υπολογισθείσα δόμηση ήταν 400τμ).

3.  Απαιτείται να τακτοποιηθούν ΚΑΙ τα τρία αυθαίρετα κτίρια ή αρκεί έστω το ένα;;

4.  Υπάρχει απάντηση στην (οικονομική ) αδυναμία των υπολοίπων δύο ιδιοκτητών των αυθαιρέτων κτιρίων να τα τακτοποιήσουν;;;

5.  Στους νέους πίνακες, περιλαμβάνονται τα πραγματικά εμβαδά-ποσοστά ή τα νόμιμα. ¨Η συντάσσεται πίνακας ΚΑΙ με τα δύο μεγέθη, θεωρώντας οτι μετα απο 30 χρόνια δεν θα είναι πλέον νόμιμα;;  Υπάρχει κάποιο υπόδειγμα απο ήδη χρησιμοποιηθέντα πίνακα;;

Εκ των προτέρων σας ευχαριστώ.

Share this post


Link to post
Share on other sites

καταρχας μιλαμε για "καθετες" ιδιοκτησιες

 

κατα τα λοιπα, ισως το αρθρο 5 δινει "μια λυση"

ειναι θεμα ερμηνειας των διαταξεων του

πιθανη ειναι η δυνατοτητα εφαρμογης του αρθρου 25/2

καλη συνεχεια

 

Άρθρο 5

Ρυθμίσεις του ν.δ. 1024/1971 (Α` 232)

1. «Οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/ 1971 (Α` 232) εφαρμόζονται και επί
γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανηκόντων σε έναν ή
πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα, νομίμως
ανεγερθέντα ή αυθαίρετα υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, υπό την επιφύλαξη των ορι-
ζομένων στις διατάξεις του άρθρου 1 του ν. 4178/2013. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις,
επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων συστάσεως διηρημένων
ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η
καταχώρηση στα κτηματολογικά γραφεία.

Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ
υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι
τη δημοσίευση του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.»

 

[εδω το καιριο ερωτημα  τιθεται ως προς το εάν θα πρεπει να εχουν χτισει ολα τα  "τμηματα" ή μερικα εξ αυτων...οπως στην περιπτωση σου]

 

Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι την 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες λήψεως
μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από τον μηχανικό κατά τις διατάξεις του παρόντος.

*** Το πρώτο εδάφιο της παρ.1 αντικαταστάθηκε ως άνω με το άρθρο  34 παρ.1  
Ν.4315/2014,ΦΕΚ Α 269/24.12.2014. Με τη παρ.2 του αυτού άρθρου και νόμου ορίζεται ότι
"2. Σε περιπτώσεις ακινήτων, εκτός σχεδίου, επιφανείας άνω των 4.000 τ.μ.

[αυτο αλλαζει με τον νεο νομο και καταργειται η επιφανεια των 4000τμ.]

 

οι συγκύριοι
ποσοστού δικαιώματος κυριότητας δύναται να υπαχθούν στις διατάξεις του ν. 4178/2013 χωρίς
τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών υπό την προϋπόθεση ότι ασκούν πέραν της δεκαετίας
αδιαλείπτως πράξεις νομής και κατοχής στην αποκλειστική χρήση τμήματος του ακινήτου στο
οποίο δεν έχει συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία. Με την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του ν. 4178/2014
δεν αναγνωρίζονται ούτε επηρεάζονται εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα, δεν θίγονται ζητήματα
της κοινωνίας δικαιώματος των συνιδιοκτητών, που απορρέουν από τον Αστικό Κώδικα".

  Πέραν των λοιπών δικαιολογητικών υποβάλλονται υποχρεωτικώς έγγραφα βέβαιης χρονολογίας
που αποδεικνύουν την αποκλειστική νομή και κατοχή του τμήματος της αποκλειστικής χρήσης
πέραν της δεκαετίας όπως ιδιωτικά συμφωνητικά, αποδείξεις καταβολής τελών σύνδεσης
αποχέτευσης κ.λπ., τοπογραφικά διαγράμματα που τυχόν προσαρτώνται στον τίτλο κτήσεως.

2. Στην περίπτωση της ανωτέρω παραγράφου επί πλειόνων συνιδιοκτητών του γηπέδου την
υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος μπορεί να ζητήσει και ένας εκ των συνιδιοκτητών για τα
αυθαίρετα κτίσματα που έχει ανεγείρει, εφόσον μαζί με τα λοιπά δικαιολογητικά υποβάλλει και
συμβολαιογραφικό προσύμφωνο συστάσεως διηρημενων ιδιοκτησιών και διανομής, στο οποίο
περιγράφεται ότι θα περιέλθει ή θα περιέλθουν στην κυριότητα του τα αυθαίρετα κτίσματα που
έχει ανεγείρει.

Στο προσύμφωνο αυτό προσαρτάται αεροφωτογραφία λήψεως προ της 28.7.2011 και το
τοπογραφικό διάγραμμα, στο οποίο αποτυπώνονται οι κατασκευές, καθώς και το περίγραμμα
αυτών.

Η οριστική σύσταση διηρημενων ιδιοκτησιών και ο ορισμός των τμημάτων αποκλειστικής χρήσης
καταρτίζεται μετά την ολοσχερή εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου ή την καταβολή
ποσοστού 30% του συνολικού ποσού του ενιαίου ειδικού προστίμου, στην περίπτωση των
αυθαιρέτων κατασκευών, κατά τις διατάξεις του παρόντος.

 

υγ

 δεν λες πότε εγινε η συσταση...υποθετω μετα το 1992

Edited by dimitris GM
  • Upvote 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

καταρχας μιλαμε για "καθετες" ιδιοκτησιες

 

κατα τα λοιπα, ισως το αρθρο 5 δινει "μια λυση"

ειναι θεμα ερμηνειας των διαταξεων του

πιθανη ειναι η δυνατοτητα εφαρμογης του αρθρου 25/2

καλη συνεχεια

Δημήτρη, σ' ευχαριστώ για τον χρόνο σου.

Από εμπειρία, υπάρχει πίνακας κατανομής ποσοστών κλπ που να έχει χρησιμοποιηθεί και να έχει γίνει αποδεκτός;; εχω και κτηματολόγιο, οπότε οι ερμηνείες, ποικίλουν...

Share this post


Link to post
Share on other sites

εχεις μια συσταση καθετων, με βαση τοπογραφικο που συνεταξε ενας συναδελφος, "σαν εντος σχεδιου"

και ειναι μεταγεγραμμενη, αρα ο συμβ/φος καλως συνεταξε το συμβολαιο και ο υποθηκοφυλακας καλως μετεγραψε.

Η ευθυνη ειναι του μηχανικου.

[δεν ειπες πότε εγινε,]

 

το κτηματολογιο δεν εχει κανεναν λογο να αρνηθει την καταχωρηση.

 

το προβλημα ειναι οτι, αυτη η συσταση δεν εχει μεν "ακυρωθει"...αρα θεωρητικα  ειναι ισχυρη,

αλλα "ποιός" θα αναλαβει την ευθυνη για την περαιτερω διαδικασια.

 

Η ακυρωση ειναι μια λυση, αλλα εχει πολλα θεματα που θα πρεπει να επιλυθουν

Εαν, τελικα, δεν βρισκουν καποια συμβιβαστικη και επωφελη για ολους λυση

και, εαν οι χτισμενοι εχουν συμπληρωσει 10ετια

θα κανουν τις τακτοποιησεις τους με το αρθρο 5,

 

[πώς θα επιλυθει  το ιδιοκτησιακο στο μελλον, ουδεις γνωριζει]

 

υγ

η σωστη λυση θα ηταν, στον νεο νομο που ερχεται, να προβλεφθει ρητα οτι

"οι καθετες ειναι ισχυρες, ανεξαρτητα εάν εχουν ανοικοδομηθει ολες, τα  δε  αυθαιρετα κτισματα πληρωνουν με συντελεστη "Α" για τα αυθαιρετα τμ. που αναλογουν στο δικαιωμα δομησης και με εναν αυξημενο συντελεστη για τα επιπλεον, οι δε αχτιστες καθετες δικαιουνται να χτισουν τον αντιστοιχο σε αυτους σδ.."

 

Τωρα, αν εχει 4 στρ. με τεσσερες καθετες, τοτε καθε καθετη δικαιουται 50 τμ

Αν ομως εχεις 20 στρ. που χτιζει ολα κι ολα 400 τμ.

και εχεις  30 εξ αδιαιρετου συνιδιοκτητες

-οπως ειναι το συνηθες σε αυτα τα..."καλλικρατειανα¨", που τους αναλογουν απο 13,333 τμ στον καθενα....

αυτο ειναι ενα θεμα

 

που "θα λυθει" στο μελλον -καποτε- με τον τροπο που  θα ορισει καποια υπουργικη αποφαση,

οπως λεει το αρθρο 5

Edited by dimitris GM

Share this post


Link to post
Share on other sites

το προβλημα ειναι οτι, αυτη η συσταση δεν εχει μεν "ακυρωθει"...αρα θεωρητικα  ειναι ισχυρη,

αλλα "ποιός" θα αναλαβει την ευθυνη για την περαιτερω διαδικασια.

 

Η ακυρωση ειναι μια λυση, αλλα εχει πολλα θεματα που θα πρεπει να επιλυθουν

Εαν, τελικα, δεν βρισκουν καποια συμβιβαστικη και επωφελη για ολους λυση

και, εαν οι χτισμενοι εχουν συμπληρωσει 10ετια

θα κανουν τις τακτοποιησεις τους με το αρθρο 5,

 

[πώς θα επιλυθει  το ιδιοκτησιακο στο μελλον, ουδεις γνωριζει]

 

Ακριβώς εδώ είναι το θέμα : δεν έχουν ακυρωθεί οι κατακόρυφες, οπότε με επίκληση του 4178, θα μπορούσαν να εξακολουθήσουν να ισχύουν, αλλά με την ισχυροποίηση του 4178 κι όχι των εκτός οικισμού διατάξεων.  Αυτή είναι δική μου σκέψη, την οποία συμβ/φοι δεν θέλουν ν' ακούσουν, διότι έτσι χάνουν δύο συμβόλαια (διάλυση κι επανασύσταση κατακορύφων ιδιοκτησιών).  Και χωρίς συμβ/φους, ουδέν...

Επίσης, αφού δείχνεις κιεσύ ενδιαφέρον, θα ήθελες να δεις και τα ερωτήματα των παραγράφων 2-5;   Προκύπτουν τόσα θέματα, που δεν ορίζονται σε κάποιες διατάξεις (ή που εγώ δεν γνωρίζω ή δεν με κατατοπίζουν), που πνίγεται ο πελάτης, εγκλωβίζεται κυριολεκτικά (αφού ένας μόνον τώρα ενδιαφέρεται και μπορεί να τακτοποιήσει και να μεταβιβάσει).

Οσο για τον νέο νόμο, όπως κι οι παλαιότεροι, δεν το πολυ-πιστεύω πως θα είναι τόσο αναλυτικός και σαφής...

Ευχαριστώ.

Share this post


Link to post
Share on other sites

- αυτο που λες, - με ό,τι εννοείς...-  δεν ισχυει,

"Ακριβώς εδώ είναι το θέμα : δεν έχουν ακυρωθεί οι κατακόρυφες, οπότε με επίκληση του 4178, θα μπορούσαν να εξακολουθήσουν να ισχύουν, αλλά με την ισχυροποίηση του 4178 κι όχι των εκτός οικισμού διατάξεων."

 

διοτι  ο 4178 δεν επιλυει  "εμπραγματες" διαφορές, αλλά πολεοδομικες αυθαιρεσιες...

και ανεξαρτητα εάν δεν εχει ακυρωθει η πραξη  συστασης, παραμενει άκυρη" λογω παραβασης του νομου.

 

- δξ πώς και με ποιον τροπο θα γινει αυτο που προανεφερες, οτι

"Οι συμβολαιογράφοι ζητούν κατάργηση των 5 κατακορύφων, με όσα προβλήματα-αρνήσεις-εκβιασμούς προκύπτουν. Μετά ζητούν επανασύσταση κατακορύφων αλλά μόνον μεταξύ των ιδιοκτητών κτιρίων, οπότε φαντάζεσθε την αντίδραση των δύο άκτιστων τμημάτων.  να ακυρωσουν την συσταση και  να κανουν νεες καθετες¨"

 

προφανως  δεν τα ειπαν "ακριβως" ετσι...

 

- απο την αρχη σου το ξεκαθαρισα οτι,

"το προβλημα ειναι οτι, αυτη η συσταση δεν εχει μεν "ακυρωθει"...αρα θεωρητικα  ειναι ισχυρη,

αλλα "ποιός" θα αναλαβει την ευθυνη για την περαιτερω διαδικασια.".

 

 -ουτε αυτο που λες ισχυει

"Αυτή είναι δική μου σκέψη, την οποία συμβ/φοι δεν θέλουν ν' ακούσουν, διότι έτσι χάνουν δύο συμβόλαια (διάλυση κι επανασύσταση κατακορύφων ιδιοκτησιών)."

 

και, σκεψου οτι   -εάν εστω - οι συμβολαιογραφοι " ηθελαν να ακουσουν"  εσενα και σου ζητουσαν βεβαιωση τακτοποιησης και τοπογραφικο με δηλωση του 651,

Εσυ, με ποιον   τροπο θα εκανες την τακτοποιηση και τι βεβαιωση του ν 651 θα υπεγραφες εσυ  στο τοπογραφικο του γηπεδου....?

α] σαν εντος, επειδη το λεει ο προηγουμενος μηχανικος?

β] ή σαν εκτος επειδη το λες εσυ?

 

Εν τελει, επειδη "ενας" θελει να τακτοποιησει και να πουλησει, αυτο δεν σημαινει οτι εσυ θα υπογραψεις  "αλλα νταλλα"...

 

Ηδη υπαρχει μια ...ξεχασμενη "παρατυπία..." για την παρανομη συσταση καθετης σε εκτος σχεδιου

[ρωτηθηκες δυο φορες και ακομα δεν ειπες πότε εγινε..

Ελπίζω να μην εχεις υπογραψει εσυ το τοπογραφικο της συστασης]

Edited by dimitris GM

Share this post


Link to post
Share on other sites

Τα κτίσματα έχουν κτισθεί  με άδεια ως εντός οικισμού ?

 

Το γήπεδο σήμερα ως εκτός σχεδίου είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ? Οι 2 άκτιστοι μπορούν ως εκτός σχεδίου να κτίσουν ?

 

Το σωστό φαίνεται να είναι αυτό που προτείνουν οι συμβολαιογράφοι.

Και με τον 4178 μόνο οι ήδη κτισμένοι μπορούν να προχωρήσουν σε κάθετη.

 

Οσο για τους ιδιοκτήτες των άκτιστων τμημάτων που αντιδρούν , αυτοί μάλλον έτσι κι αλλιώς δεν μπορούν να κτίσουν.

 

Το βλέπω να καταλήγει στα δικαστήρια και αλοίμονο στον μηχανικό που έκανε το αρχικό τοπογραφικό και στον αρχικό οικοπεδούχο....

Edited by avgoust

Share this post


Link to post
Share on other sites

avgoust

προκειται για εκτος σχεδιου,

το οποιο "θεωρηθηκε" -προφανως απο λαθος του μηχανικου που εκανε τις καθετες-

σαν εντος και εγινε συσταση 5 καθετων.

 

Στη συνεχεια  οι 3 απο αυτες εχτισαν απο ενα αυθαιρετο. Και οταν πηγε ο ενας να τακτοποιησει και να πουλησει

 

"κολλησαν"  στο συμβολαιο της συστασης καθετων σαν εντος με την πραγματικη κατασταση που ειναι "εκτος"

 

οπως σωστα ειπες

"Το βλέπω να καταλήγει στα δικαστήρια και αλοίμονο στον μηχανικό που έκανε το αρχικό τοπογραφικό και στον αρχικό οικοπεδούχο...."

Edited by dimitris GM

Share this post


Link to post
Share on other sites

Κατάτμηση μέσω χρησικτησίας και εικονικών αγωγών παίζει ?

Edited by avgoust

Share this post


Link to post
Share on other sites

χρησικτησια μπορουν να κανουν

χρονος δημιουργιας θα ειναι το ετος  που θα γραφει η δικαστικη αποφαση οτι αρχισε η νομη.

 

Ομως,

το θεμα ειναι οτι,  για να ειναι αρτια και οικοδομησιμα, τουλαχιστον τα "αχτιστα"

θα πρεπει να πληρουν τους ορους του Δ 270...

Δυσκολο το βλεπω...

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now

×
×
  • Create New...

Important Information

We have placed cookies on your device to help make this website better. You can adjust your cookie settings, otherwise we'll assume you're okay to continue.