ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Διατάξεις υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου

[smartos11]

On 18/3/2019 at 8:11 ΜΜ, theofani said:

Συνάδελφοι καλησπέρα

¨Έχω μία περίπτωση αυθαιρέτου και θα ήθελα την γνώμη σας.

Σε ένα οικόπεδο εντός οικισμού, εκδίδεται Ο.Α. και κατασκευάζεται κτίριο με τον τρόπο που το περιγράφει η άδεια. Μετά από χρόνια εμφανίζεται ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου ως "νέο" και "ανεξάρτητο" οικόπεδο πάνω στο οποίο εκδίδεται νέα άδεια και κατασκευάζεται νέο κτίριο.

Θεωρώντας την δεύτερη περίπτωση ως κάποιου είδους παράνομη ¨κατάτμηση" δηλώνω όλη την κατασκευή αυθαίρετη χωρίς Ο.Α.

Η πρώτη όμως άδεια με την πρώτη κατασκευή θίγεται άμεσα γιατί το οικόπεδο πλέον δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Είναι πλέον και αυτό αυθαίρετο χωρίς Ο.Α.; Μου ακούγεται υπερβολικό!

Ποιά η γνώμη σας;

Κατά τη γνώμη μου εφόσον υπάρχουν Ο.Α., δεν υφίστανται αυθαιρεσίες και συνεπώς δεν απαιτείται υπαγωγή στον 4495. Το αν οι Ο.Α. εκδόθηκαν παρανόμως δεν αφορά και πάλι κατά την γνώμη μου εσένα και ούτε και είναι δική σου δουλειά να το κρίνεις. Για να μην ισχύει μία διοικητική πράξη, ασχέτως αν έχει εκδοθεί λανθασμένα ή ακόμα και με δόλο, πρέπει να την ανακαλέσει η αρμόδια υπηρεσία (Πολεοδομία). Αν έχει παρέλθει 20ετία δεν ανακαλείται λόγω παραγραφής. Συνεπώς, θα είναι λανθασμένο να κάνεις υπαγωγή στον 4495. Εκτός βέβαια εάν υπάρχουν κατασκευές εκτός Ο.Α. Κατάτμηση εάν δεν έχει γίνει συμβολαιογραφικά δεν υφίσταται. Οπότε και επιπλέον κατασκευές να έχεις πάλι με Ο.Α.

50 λεπτά πριν, Allobar said:

Καλησπέρα,

έχω την εξής περίπτωση:

Σε γήπεδο εκτός σχεδίου και επί Ε.Ο. βγαίνει οικοδομική άδεια το έτος 1980 με αρτιότητα 2.030μ2. Η άδεια προβλέπει κτίριο κατοικιών 200μ2 με υπόγειο.

Στη συνέχεια οριοθετείται οικισμός στην περιοχή και βγαίνει νέα άδεια (έτος 1984) για μετατροπή του υπογείου σε ισόγεια καταστήματα. Ο σ.δ. σύμφωνα με τους όρους δόμησης του νέου οικισμού είναι 400μ2.

Στο μεταξύ γίνονται και κάποιες αυθαίρετες επεκτάσεις των κτιρίων.

Καθώς οι ιδιοκτήτες θέλουν να προχωρήσουν σε σύσταση Ο.Ι. στο οικόπεδο, μου αναθέτουν την υπαγωγή στον 4495 και την έκδοση σχετική βεβαίωσης για την συμβολ. πραξη.

Έτσι κάνω αποτύπωση και διαπιστώνω ότι το οικόπεδο είναι 1730μ2 και όχι 2.030μ2.

Αν είχα μόνο την 1η άδεια του 1980, η οποία ήταν για γήπεδο εκτός σχεδίου, θα ήταν σαφές ότι προχωράω με συντελεστές χωρίς ΟΑ (και μόνο για τις επιφάνειες που είναι επιπλέον της ΟΑ) σύμφωνα με το παράρτημα του 4495 και τις ερωτοαπαντήσεις.

Ωστόσο, υπάρχει και η άδεια του 1984, με όρους εντός οικισμού και η οποία δεν τελεί υπό ακύρωση (πιθανότατα όμως θα πρέπει να πάει για αναθεώρηση).

Τονίζω ότι πρέπει να εκδώσω και βεβαίωση καθώς θα ακολουθήσει σύσταση Ο.Ι. και επομένως θα παρουσιαστεί ούτως ή αλλως τοπογραφικό και θα διαπιστωθεί η απόκλιση στην επιφάνεια του οικοπέδου.

 

Το 1ο ερώτημα είναι πως θα υπολογίζατε τους συντελεστές; Με ΟΑ ή χωρίς;

 

Το 2ο ερώτημα είναι αν θα εκδίδατε Βεβαίωση για συμβολαιογραφική πράξη αμέσως μετά την ολοκλήρωση της υπαγωγής ή αν θα έπρεπει να προηγηθεί αναθεώρηση της 2ης ΟΑ και μετά να εκδοθεί βεβαίωση.

 

Αναμένω τις απόψεις σας

 

 

Το τοπογραφικό αδείας του 84 τι δείχνει? Το ό,τι είναι μικρότερο το οικόπεδο ενδεχομένως να οφείλεται σε εισφορά σε γη όταν μπήκε εντός οικισμού. Δες την πράξη εφαρμογής. Αν ισχύει αυτό δεν πρόκειται για κατάτμηση συνεπώς με Ο.Α. και δεν απαιτείται και αναθεώρηση ως προς το τοπογραφικό. Με επιφύλαξη. Αν οι αυθαιρεσίες είναι τακτοποιημένες βγάζεις κανονικά βεβαίωση όποτε θέλεις. 

[Allobar]

2 ώρες πριν, smartos11 said:

Το τοπογραφικό αδείας του 84 τι δείχνει? Το ό,τι είναι μικρότερο το οικόπεδο ενδεχομένως να οφείλεται σε εισφορά σε γη όταν μπήκε εντός οικισμού. Δες την πράξη εφαρμογής. Αν ισχύει αυτό δεν πρόκειται για κατάτμηση συνεπώς με Ο.Α. και δεν απαιτείται και αναθεώρηση ως προς το τοπογραφικό. Με επιφύλαξη. Αν οι αυθαιρεσίες είναι τακτοποιημένες βγάζεις κανονικά βεβαίωση όποτε θέλεις. 

Το 84 είχε γίνει απλώς ο καθορισμός των ορίων, δεν είχε γίνει καμία πολεοδομική μελέτη και επομένως δεν υπήρχε πράξη εφαρμογής. Σήμερα εκκρεμεί πολεοδομική μελέτη η οποία έχει παγώσει και δεν έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής. Επομένως δε δικαιολογείται μεταβολή από αυτό το λόγο.

Στο τοπογραφικό του 84 το οικόπεδο φαίνεται επίσης 2030μ2

Λες ότι αν οι αυθαιρεσίες είναι τακτοποιημένες βγάζεις κανονικά βεβαίωση όποτε θέλεις... αλλά αυτό είναι αρκετά γενικό.

τακτοποιημένες πως; Σε οικόπεδο με ΟΑ; ή σε οικόπεδο χωρίς ΟΑ?

 

Edited Απρίλιος 17 , 2019 by Allobar

[smartos11]

11 ώρες πριν, Allobar said:

Το 84 είχε γίνει απλώς ο καθορισμός των ορίων, δεν είχε γίνει καμία πολεοδομική μελέτη και επομένως δεν υπήρχε πράξη εφαρμογής. Σήμερα εκκρεμεί πολεοδομική μελέτη η οποία έχει παγώσει και δεν έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής. Επομένως δε δικαιολογείται μεταβολή από αυτό το λόγο.

Στο τοπογραφικό του 84 το οικόπεδο φαίνεται επίσης 2030μ2

Λες ότι αν οι αυθαιρεσίες είναι τακτοποιημένες βγάζεις κανονικά βεβαίωση όποτε θέλεις... αλλά αυτό είναι αρκετά γενικό.

τακτοποιημένες πως; Σε οικόπεδο με ΟΑ; ή σε οικόπεδο χωρίς ΟΑ?

 

Στα προγενέστερα της άδειας χαρτιά πόσα τμ φαίνεται το οικόπεδο? Έχει τίτλο? Τα υπόλοιπα 300 τμ αποτελούν σήμερα ανεξάρτητο οικόπεδο? Υπάρχει ενδεχόμενο να του έχει φάει μέτρα η Ε.Ο ή κάποιος γείτονας? Στα ρωτάω όλα αυτά για να καταλάβω καλύτερα.  Ίσως να είναι λάθος το τοπογραφικό εξαρχής είτε γιατί μετρήθηκε λάθος ή εσκεμμένα ώστε να εξασφαλίσει αρτιότητα (υποθέτω πως το 80 ήταν 2 στρ) και δεν το σκάλισαν στη δεύτερη άδεια. Αυτό όμως δεν αποτελεί κατάτμηση και δεν επηρεάζει πλέον τις Ο.Α..Αν δεν υπάρχει κάποιο έγγραφο που να δείχνει κατάτμηση να πας με Ο.Α.

[Allobar]

Συνάδελφε δεν υφίσταται θέμα από Ε.Ο. ούτε από γείτονα. Φυσικά και τα έχω ελέγξει αυτά. Και φυσικά δεν δικαιολογείται λάθος μέτρηση για τέτοια απόκλιση (τουλάχιστον βάσει της νομοθεσίας). Άλλωστε πόσο τυχαίο να κάνανε λάθος μέτρηση και από 1700 να πήγε τόσο βολικά στην αρτιότητα!

Προτείνεις με μεγάλη σιγουριά -αλλά χωρίς καμία αναφορά σε νομοθεσία- να πάω με Ο.Α. Εκτιμώ το ότι αφιερώνεις το χρόνο σου για να απαντήσεις, αλλά είναι πιο χρήσιμο όποιος απαντάει να το κάνει τεκμηριωμένα με αναφορά σε συγκεκριμένες διατάξεις, αλλιώς είναι δώρο-άδωρο ο χρόνος που αφιερώνεις.

Στο παράρτημα Α αναφέρει συγκεκριμένες περιπτώσεις όπου πρέπει να πας χωρίς Ο.Α. Ειδικότερα αναφέρει:

επομένως για την 1η άδεια είμαστε στην 1η υποπερίπτωση του γ), δηλ. μη άρτιο. Οπότε και μόνο με βάση αυτό θα πρέπει να πας χωρίς Ο.Α., τουλάχιστον για όλα τα αυθαίρετα που έγιναν πριν από τη 2η άδεια.

για την 2η άδεια θα μπορούσε να ισχύει η 2η υποπερίπτωση, αν και όντως δεν προκύπτει κατάτμηση (οπότε υπάρχει στην καλύτερη περίπτωση λάθος μέτρηση)

Ωστόσο, πως είναι δυνατόν να αγνοήσεις τόσο μεγάλη απόκλιση στην επιφάνεια και να δώσεις βεβαίωση σα να μη συμβαίνει τίποτε?

 

Edited Απρίλιος 18 , 2019 by Allobar

[smartos11]

6 ώρες πριν, Allobar said:

Συνάδελφε δεν υφίσταται θέμα από Ε.Ο. ούτε από γείτονα. Φυσικά και τα έχω ελέγξει αυτά. Και φυσικά δεν δικαιολογείται λάθος μέτρηση για τέτοια απόκλιση (τουλάχιστον βάσει της νομοθεσίας). Άλλωστε πόσο τυχαίο να κάνανε λάθος μέτρηση και από 1700 να πήγε τόσο βολικά στην αρτιότητα!

Προτείνεις με μεγάλη σιγουριά -αλλά χωρίς καμία αναφορά σε νομοθεσία- να πάω με Ο.Α. Εκτιμώ το ότι αφιερώνεις το χρόνο σου για να απαντήσεις, αλλά είναι πιο χρήσιμο όποιος απαντάει να το κάνει τεκμηριωμένα με αναφορά σε συγκεκριμένες διατάξεις, αλλιώς είναι δώρο-άδωρο ο χρόνος που αφιερώνεις.

Στο παράρτημα Α αναφέρει συγκεκριμένες περιπτώσεις όπου πρέπει να πας χωρίς Ο.Α. Ειδικότερα αναφέρει:

επομένως για την 1η άδεια είμαστε στην 1η υποπερίπτωση του γ), δηλ. μη άρτιο. Οπότε και μόνο με βάση αυτό θα πρέπει να πας χωρίς Ο.Α., τουλάχιστον για όλα τα αυθαίρετα που έγιναν πριν από τη 2η άδεια.

για την 2η άδεια θα μπορούσε να ισχύει η 2η υποπερίπτωση, αν και όντως δεν προκύπτει κατάτμηση (οπότε υπάρχει στην καλύτερη περίπτωση λάθος μέτρηση)

Ωστόσο, πως είναι δυνατόν να αγνοήσεις τόσο μεγάλη απόκλιση στην επιφάνεια και να δώσεις βεβαίωση σα να μη συμβαίνει τίποτε?

 

Θεωρώ πως το 1700 μια χαρά γινόταν 2000 εκείνη την εποχή. Γνώμη μου όμως. Αν είναι μη άρτιο εννοείται χωρίς Ο.Α για τις αυθαιρεσίες εκτός Ο.Α. όπως λες και στο πρώτο σου ποστ. Απλά θεωρούσα πως είναι άρτιο. Λάθος μου. Βέβαια δεν είμαι σίγουρος αν το "μη άρτιο" αναφέρεται στο χρόνο έκδοσης της άδειας ή σήμερα ή στο χρόνο κατασκευής της αυθαιρεσίας, μιας και η περίπτωση σου είναι ιδιαίτερη. Εάν τακτοποιηθούν οι αυθαιρεσίες (με ή χωρίς Ο.Α. είναι δική σου επιλογή καθώς εσύ γνωρίζεις καλύτερα) θεωρώ πως δεν υπάρχει λόγος να μην εκδοθεί βεβαίωση. Ό,τι είναι στις Ο.Α. δεν είναι αυθαίρετο (δεν συνεπάγεται απαραίτητα πως είναι και καθόλα νόμιμο αλλά δεν αφορά τον μηχανικό που τακτοποιεί). Πέρα από το θέμα με ή χωρίς Ο.Α., η νομοθεσία λέει πως βεβαιώνουμε πως δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες σε σχέση με τις Ο.Α. ή πως έχουν ρυθμιστεί. Το λάθος (στην καλύτερη) τοπογραφικό των αδειών δεν καθιστά άκυρες τις Ο.Α. Απλά αυτή είναι η γνώμη μου και ελπίζω να συνεισφέρει με κάποιον τρόπο στην υπόθεσή σου.

[Anton_civeng]

On 18/4/2019 at 11:18 ΠΜ, Allobar said:

Συνάδελφε δεν υφίσταται θέμα από Ε.Ο. ούτε από γείτονα. Φυσικά και τα έχω ελέγξει αυτά. Και φυσικά δεν δικαιολογείται λάθος μέτρηση για τέτοια απόκλιση (τουλάχιστον βάσει της νομοθεσίας). Άλλωστε πόσο τυχαίο να κάνανε λάθος μέτρηση και από 1700 να πήγε τόσο βολικά στην αρτιότητα!

Προτείνεις με μεγάλη σιγουριά -αλλά χωρίς καμία αναφορά σε νομοθεσία- να πάω με Ο.Α. Εκτιμώ το ότι αφιερώνεις το χρόνο σου για να απαντήσεις, αλλά είναι πιο χρήσιμο όποιος απαντάει να το κάνει τεκμηριωμένα με αναφορά σε συγκεκριμένες διατάξεις, αλλιώς είναι δώρο-άδωρο ο χρόνος που αφιερώνεις.

Στο παράρτημα Α αναφέρει συγκεκριμένες περιπτώσεις όπου πρέπει να πας χωρίς Ο.Α. Ειδικότερα αναφέρει:

επομένως για την 1η άδεια είμαστε στην 1η υποπερίπτωση του γ), δηλ. μη άρτιο. Οπότε και μόνο με βάση αυτό θα πρέπει να πας χωρίς Ο.Α., τουλάχιστον για όλα τα αυθαίρετα που έγιναν πριν από τη 2η άδεια.

για την 2η άδεια θα μπορούσε να ισχύει η 2η υποπερίπτωση, αν και όντως δεν προκύπτει κατάτμηση (οπότε υπάρχει στην καλύτερη περίπτωση λάθος μέτρηση)

Ωστόσο, πως είναι δυνατόν να αγνοήσεις τόσο μεγάλη απόκλιση στην επιφάνεια και να δώσεις βεβαίωση σα να μη συμβαίνει τίποτε?

 

 

Allobar,

όπως το λες κι εσύ, η απάντηση στο ερώτημα σου για το   ΑΔΕΙΑ_ΝΑΙ/ΟΧΙ  είναι εδώ:

  

επιλέγοντας το "ΧΩΡΙΣ ΑΔΕΙΑ"  για ότι αυθαίρετο υπάρχει στην ιδιοκτησία και σε σχέση με τις δύο εκδοθείσες άδειες.

Υπ΄όψη ότι το ΟΧΙ δεν επηρεάζει την ανακλησιμότητα της αδείας ούτε θετικά αλλά ούτε και αρνητικά, μετά δε την τακτοποίηση των αυθαιρέτων, σύμφωνα με το αρ. 83, άμεσα μπορείς να εκδώσεις βεβαίωση.  Η αναθεώρηση της αδείας  δεν θεωρείται πουθενά από τον νόμο ως προαπαιτούμενο για την έκδοση βεβαίωσης νομιμότητας και την σύναψη της διακαιοπραξίας,  εκτός δε αυτού  αναθεώρηση για την σύνταξη μελετών (τοπογραφικό εν προκειμένω)  γίνεται μόνον στον χρόνο ισχύος της τελευταίας αδείας (εδώ εκδόθηκε το 1984....!!!).     Αυτό όμως που μπορεί να γίνει αργότερα είναι η ενημέρωση του τοπογραφικού με την "Ταυτότητα κτιρίου".  Αυτονόητα τώρα για την σύσταση Ο.Ι θα κατατεθεί το νέο σωστό τοπογραφικό.
 

Edited Μάιος 7 , 2019 by Anton_civeng

[nik]

Επειδή κόλλησα. 

Διαμέρισμα είναι 70μ2 με βάση την άδεια. Η αναλογούσα επιτρεπόμενη δόμηση είναι 70μ2. 

Έγινε ρύθμιση 3843/10 για 30μ2, περαιώθηκε και πήγε στα 100μ2. 

Σήμερα τακτοποιώ άλλα 10μ2 με 4495. 

Το ποσοστό υπέρβασης δόμησης για τον υπολογισμό του προστίμου είναι  10/70 ή 40/70 ? Για κατηγορία είναι σίγουρα 40/70 αλλά για το ποσοστό προστίμου δεν το βρίσκω κάπου στον νόμο να το διευκρινίζει.

 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Ποσοστό προστίμου..... Τί είναι αυτό;

Μήπως εννοείς συντελεστή υπέρβασης δόμησης; Αν ναι, τότε....

Εξαρτάται από το αν θα συμψηφίσεις ξανά τα του 3843.....

 

[karanus]

2 ώρες πριν, nik said:

Επειδή κόλλησα. 

Διαμέρισμα είναι 70μ2 με βάση την άδεια. Η αναλογούσα επιτρεπόμενη δόμηση είναι 70μ2. 

Έγινε ρύθμιση 3843/10 για 30μ2, περαιώθηκε και πήγε στα 100μ2. 

Σήμερα τακτοποιώ άλλα 10μ2 με 4495. 

Το ποσοστό υπέρβασης δόμησης για τον υπολογισμό του προστίμου είναι  10/70 ή 40/70 ? Για κατηγορία είναι σίγουρα 40/70 αλλά για το ποσοστό προστίμου δεν το βρίσκω κάπου στον νόμο να το διευκρινίζει.

 

Ο συντελεστής υπέρβασης δόμησης έχει να κάνει αποκλειστικά με τον συγκεκριμένο νόμο (ν4495) , ενώ η κατηγορία μιλάει γενικά για όλα τα αυθαίρετα στο ακίνητο. Άρα νομίζω ότι για τον συντελεστή θα πας με 10/70.

Όσο για την κατηγορία εξαρτάται σε τι αφορούν  τα 30,00τμ που τακτοποίησες με τον ν3843.

[nik]

ΙΑΣΟΝΑ όχι δεν ξαναβάζω τα μ2 του 3843/10. Βάζω μόνο τα 10μ2 στον 4495.