ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Δόμησης - Κάλυψης (γενικά)

[IreneD]

Γεια σας συνάδελφοι,

έχω μια απορία σχετικά με την ερμηνεία του Νόμου και συγκεκριμένα με το ποσοστό υπέρβασης δόμησης σε οριζόντιες ιδιοκτησίες. ( είμαι νέα μηχανικός με κάποια εμπειρία σε γραφεία που αναλάμβαναν τακτοποιήσεις). 

Πρόκειται για χώρο που στην άδεια φαίνεται κοινόχρηστος χώρος πολλαπλών χρήσεων σε πολυκατοικία του 2008 και στο διάγραμμα κάλυψης δεν μέτρησε σε δόμηση. Ωστόσο κατασκευάστηκε διαμέρισμα στη θέση του και άρα έχω υπέρβαση δόμησης με εμβαδόν το σύνολο της επιφάνειας του διαμερίσματος.  Στα γραφεία που έχω δουλέψει η λογική που ακολουθούνταν σε αντίστοιχες περιπτώσεις είναι ότι έχεις "άπειρη" υπέρβαση δόμησης και άρα έμπαινε με υπέρβαση >200% της επιτρεπόμενης δόμησης διότι δεν είχε υπολογιστεί  η δόμηση της Ο.Ι. στο διάγραμμα.  Με αυτή τη λογική είναι Κατηγορία 5. Αυτή η λογική είναι σωστή; 

Σας ευχαριστώ !

 

[Pavlos33]

H γνώμη μου είναι ότι θα πρέπει να συγκριθεί με την επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου, καθώς ο χώρος δεν είχε χιλιοστά. Το να θέσουμε "το άπειρο" στον παρανομαστή δεν στέκει υπολογιστικά. Σε μαθηματικά ολοκληρώματα στέκει. Εδώ στα αυθαίρετα, δεν έχει εφαρμογή".

[dimitris GM]

  Μιλαμε για την αιθουσα κοινωνικων εκδηλωσεων

  Ενας χωρος που ξεκινησε σαν κοινοχρηστος  -συνηθως - των ανδρων, να βλεπουν τηλεοραση ή να κανουν αλλες κοινωνικες εκδηλωσεις.....

  Σαν κοινοχρηστος, δε μετραγε στη δομηση και δεν ειχε χιλιοστα.

  Πλην, κριθηκε, και δικαστικως,  οτι μπορει να δοθει σαν παρακολουθημα ολοκληρη στην αποκλειστικη χρηση μιας ή - κατα τμηματα-  και σε διπλανες  ΟΙ και αποδιδονταν  κατα χρηση συνηθως με τα μεταβιβαστικα συμβολαια ή/και   με τον  κανονισμο .

  Παντως, ενα μεγαλο μερος  αυτων των αιθουσών,  σημερα , εκμισθώνεται απο τους διαχειριστές, σαν κατοικια ή γραφειο, το δε μισθωμα, φορολογειται, αρχικα αυτοτελως με το 20%, και σημερα με αναγωγη των μισθωματων, ανα ΟΙ...

 Επομενως, ως προς το ερωτημα, εξεταζεται ποιος και κατα ποσα τμ. εχει την αποκλειστικη χρηση και αυτος τακτοποιει.

    Με βαση τα παραπανω, το ερωτημα πρεπει να εξετασθει περαιτερω, ως εξης:

α] Αυτη η κοινοχρηστη αιθουσα χρησιμευει ολοκληρη σαν κατοικια/κυριος χωρος, που εκμισθωνεται απο την επιτροπη της οικοδομης, σαν κατοικια, δεν βλεπω ποια "ακριβως" αυθαιρεσια εχει.

β] Εάν  αυτη η αιθουσα εχει μοιρασθει με συμβολαια,  κατα χρηση σε διπλανα διαμερισματα, και εδω ειναι το ιδιο ερωτημα, δλδ ποια αυθαιρεσια εχει γινει;

 - Δεν εχουμε καμμια αυθαιρετη επεκταση σε κοινοχρηστα, αρα δεν παμε με το 98.

 - Δεν εχουμε αλλαγη χρησης, αφου ο προορισμος αυτης της αιθουσας ηταν η παραμονη ατομων, πλην οχι και η διαμονη...αλλα τι αυθαιρεσια ειναι αυτή...;;;...

 Εν τελει, εάν ανηκει κατα χρηση ολοκληρη σε ενα διαμερισμα, το συμβολαιο αγορας οριζει..."πωληση διαμερισματος 60 τμ. και δικαιωμα αποκλειστικης χρησης μιας αιθουσας κοινωνικων εκδηλωσεων...

Αυτο αγορασε αυτό πουλαει.

 Τα ιδια θα πουμε και εαν προκειται για αιθουσα που μοιρασθηκε κατα χρηση σε δυο διπλανα διαμερισματα.

 

  Δεν θυμαμαι να μας εχει απασχολησει αυτη η αιθουσα αλλη φορα.

Εχει δρομο ακομα το θεμα...

 

Edited Ιανουάριος 18 , 2023 by dimitris GM

[akis73]

Καλησπέρα, θα συμφωνήσω με τον Παύλο ότι το >200% είναι υπερβολικό και απλά δεν βγάζει νόημα, άρα η σύγκριση θα γίνει με την επιτρεπόμενη δόμηση στο οικόπεδο. Βέβαια έχω ακούσει αρκετούς συν/φους να υποστηρίζουν το >200%, όμως έτσι μάλλον πάντα θα είναι κατ.5 ενώ με την άλλη θεώρηση κατ.4. Τον θυμάμαι αυτόν χώρο επί ΓΟΚ ότι δεν μετρούσε στην δόμηση, το θέμα είναι ότι αν πάει για τακτοποίηση θα πρέπει να τον τακτοποιήσει όλη η οικοδομή, οπότε είναι ένα θέμα ποιός θα μπει στην δήλωση ως ιδιοκτήτης.

[IreneD]

Σας ευχαριστώ για τις απαντήσεις. Όλη η πολυκατοικία ανήκει σε τράπεζα που υποθέτω θέλει να πουλήσει τα διαμερίσματα.

Καλή συνέχεια!

 

[akis73]

1 ώρα πριν, dimitris GM said:

α] Αυτη η κοινοχρηστη αιθουσα χρησιμευει ολοκληρη σαν κατοικια/κυριος χωρος, που εκμισθωνεται απο την επιτροπη της οικοδομης, σαν κατοικια, δεν βλεπω ποια "ακριβως" αυθαιρεσια εχει.

Δεν νομίζω να πάει έτσι όμως...γιατί στην άδεια ο χώρος αυτό δείχνεται απλά ότι χρησιμεύει για να μαζεύεονται οι κάτοικοι της οικοδομής, όχι σαν κατοικία. Οπότε αν εκμισθώνεται σαν κατοικία...δεν είναι αυθαίρετο και μόνο αυτό;

[Didonis]

14 λεπτά πριν, IreneD said:

... ανήκει σε τράπεζα ...

όνομα τράπεζας αν εσύ δεν έχεις αντίρρηση 

Δεν είναι προσωπικό δεδομένο στην τελική

[tettris]

Το "αστείο" της υπόθεσης  δεν είναι μόνο ότι μετά από τόσα χρόνια δεν υπάρχει μία και σίγουρη απάντηση, αλλά και ότι τα πράγματα θα ήταν πιο απλά αν από την αρχή είχαμε αποδεχτεί τη λογική που θέλει η κατηγορία να επιλέγεται συγκρίνοντας το κατά πόσο η συνολική δόμηση του ακινήτου υπερβαίνει τα επιτρεπόμενα μεγέθη!

Πάντως, και το άπειρο δεν έχει κυριολεκτικό νόημα (αν και έτσι όπως είναι γραμμένο πχ ">40%" δεν το αποκλείει), από τη άλλη και αυθαιρεσία σε κοινόχρηστο χώρο (πέρα δηλ από τις λοιπές των οριζοντίων) επιφάνειας όσο το 40% του σ.δ. να πηγαίνει κατηγορία 4, εξίσου υπερβολικό είναι.

Ίσως βέβαια δεχτούμε ότι στην πραγματικότητα δεν υπάρχουν πολλές υπερβολές που να επωφελούνται αυτής της περίπτωσης, οπότε εξισορροπείται το θέμα, όπως και αν αντιμετωπιστεί.

@IreneD δεν κατάλαβα αν αποχώρησες από τη συζήτηση, επειδή πήρες την απάντηση που ήθελες, απλά ήθελες μια ακόμα άποψη ή κατάλαβες ότι δεν υπάρχει μονοσήμαντη απάντηση. Πάντως δεν ανέλυσες πολλά από τα ζητήματα που έθεσε ο dimitrisgm.

[ppanag]

12 ώρες πριν, IreneD said:

...  Στα γραφεία που έχω δουλέψει η λογική που ακολουθούνταν σε αντίστοιχες περιπτώσεις είναι ότι έχεις "άπειρη" υπέρβαση δόμησης και άρα έμπαινε με υπέρβαση >200% της επιτρεπόμενης δόμησης διότι δεν είχε υπολογιστεί  η δόμηση της Ο.Ι. στο διάγραμμα.  Με αυτή τη λογική είναι Κατηγορία 5. Αυτή η λογική είναι σωστή; 

Όχι!!! Η λογική αυτή είναι τελείως λάθος! Το σωστό είναι να διαβάσετε τον Ν. 4495/17 και όχι να βασίζεστε στο πώς το έκαναν άλλοι. Συγκεκριμένα στο άρθρο 96 αναλύει το πώς επιλέγουμε κατηγορία και πώς υπολογίζουμε την υπέρβαση για τον έλεγχο της κατηγορίας.

Το πιθανότερο είναι να είναι κατηγορία 4, αλλά τα στοιχεία που δίνετε δεν επαρκούν για να το πούμε με σιγουριά.

Το ποσοστό υπέρβασης δόμησης, που συμπληρώνουμε στα φύλλα καταγραφής, είναι διαφορετικός υπολογισμός από την κατηγορία και δεν προκύπτει από τις διατάξεις του άρθρου 96!  ... βλ. άρθρο 100 και παράρτημα Α του Ν. 4495/17.

 

[IreneD]

Κατάλαβα ότι δεν υπάρχει μονοσήμαντη απάντηση, πράγμα που με έχει προβληματιίσει πολύ γενικώς με το ζήτημα ρυθμίσεων των αυθαιρέτων γιατί στο τέλος της μέρας, θέλω απλά να κάνω σωστά την δουλειά μου και είναι δύσκολο όταν δεν υπάρχει μία προσέγγιση σαφώς οριζόμενη από τον Νόμο.

Στην προκειμένη θεωρώ ότι υπάρχει αυθαιρεσία γιατί στην άδεια φαίνεται αίθουσα και τελικά έγινε διαμέρισμα, κερδίζοντας "έκπτωση" στο να μην μετρήσει στον ΣΔ και πρέπει να "τιμωρηθεί" γι αυτό κατά την άποψη μου.

την αυστηρή προσέγγιση >200% την έχω δει και σε άλλες περιπτώσεις, για παραδείγμα αποθήκη που δεν μετρούσε στο ΣΔ έγινε μικρό διαμέρισμα. Με την ίδια "λογική" ότι δεν προβλέπονταν καν στην άδεια διαμέρισμα εκεί άρα >200% -Κατηγορία 5.

 

 

22 λεπτά πριν, ppanag said:

 

Το ποσοστό υπέρβασης δόμησης, που συμπληρώνουμε στα φύλλα καταγραφής, είναι διαφορετικός υπολογισμός από την κατηγορία και δεν προκύπτει από τις διατάξεις του άρθρου 96!  ... βλ. άρθρο 100 και παράρτημα Α του Ν. 4495/17.

 

μα αν από το άρθρο 100 καταλήξει κάποιος ότι για παράδειγμα υπάρχει υπέρβαση >200%  αναγκαστικά θα πάει κατηγορία 5. Δηλαδή εννοώ επικοινωνούν τα δύο άρθρα όπως το διαβάζω εγώ. αντιλαμβάνομαι επίσης ότι για τις αυθαιρετες κατασκευές κατοικίας πριν του 75 και του 83 (όχι μόνο κατοικίες), υπερισχύει η παλαιότητα για να επιλεχθεί η κατηγορία.