Μετάβαση στο περιεχόμενο
Ακολουθήστε τη νέα μας σελίδα στο Facebook! ×

[ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Αυθαίρετες κατασκευές με μειωτικό συντελεστή


Recommended Posts

Μειωτικό συντελεστή δικαιούνται χώροι σε υπόγειες στάθμες, εσωτερικοί εξώστες και σοφίτες σύμφωνα με τους ορισμούς στο άρθρο 2 Ν. 4067/12 (ΝΟΚ) και ισόγειοι χώροι βοηθητικής χρήσης (πχ αποθήκες παρά την οικία κλπ) μέχρι 50 τμ. Αν το κλιμακοστάσιο είναι ανοικτό εξωτερικό το πας με αναλυτικό. Αν είναι κλειστό εσωτερικό το πας με υπέρβαση δόμησης χωρίς μειωτικό

Αν στο ακίνητο υπάρχει σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών, τότε θα πρέπει να κάνεις ξεχωριστή δήλωση για την οριζόντια ιδιοκτησία και ξεχωριστή δήλωση για τις αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστο χώρο κτιρίου ή οικοπέδου

  • Upvote 1
Link to comment
Share on other sites

  • 1 month later...

Καλησπέρα σε όλους.

Έχοντας διαβάσει αρκετά μέσα στο νήμα, έχω μια περίπτωση στέγης και θα ήθελα την γνώμη σας/επιβεβαίωσή σας στο παρακάτω σκεπτικό. καθώς δεν έχω αντιμετωπίσει αντίστοιχη περίπτωση μέχρι σήμερα.

Δυόροφη οικοδομή (2 οροφοδιαμερίσματα - χωρίς όμως σύσταση) προ 83 με απόληξη κλιμακοστασίου h=2μ. --> ΚΑΤ2

Μεταξύ 2004 κ 2011 έγινε προσθήκη τετράριχτης στέγης με μέγιστο ελεύθερο ύψος 1,85 και ελάχιστο πρακτικά 0 (από την μια μεριά είναι περίπου +0,40 - καθώς η στέγη επεκτείνεται και πάνω από έναν εξώστη που υπάρχει). Στον χώρο αυτό υπάρχει πρόσβαση από την απόληξη από μια πόρτα ύψους 1,70 - που τελικά τον καθιστά χώρο με ανεξάρτητη είσοδο.

Από όσα έχω διαβάσει, η στέγη πάει με υπέρβαση δόμησης χωρίς μειωτικό, καθότι έχει ανεξάρτητη πρόσβαση από κοινόχρηστο χώρο, (ΔΕΝ ΕΧΩ ΥΥ σε σύγκριση με το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής), αλλά καθώς ούτε το μέγιστο ουτε το μέσο ύψος του χώρου που δημιουργείται δεν έχει το ελάχιστο απαιτούμενο για χώρο ΒΧ, δεν λαμβάνεται υπ'όψην στα δηλούμενα-φορολογούμενα τετραγωνικά του ακινήτου.

Είναι σωστά τα ως άνω συμπεράσματα???

Θα μπορούσε κανείς να πει ότι αφού δεν έχει σύσταση δικαιούται μειωτικό ως ενιαία ιδιοκτησία, αλλά σε μελλόντικο χρόνο αν γίνει σύσταση θα δημιουργηθεί πρόβλημα, οπότε το αποφεύγω. Συμφωνείτε στη λογική αυτή???

(((απλά και μόνο για την ιστορία, με τα παραπάνω δεδομένα το πρόστιμο της στέγης βγαίνει μεγαλύτερο από το πρόστιμο της υπόλοιπης οικοδομής μαζί...)))

Edited by pk10gr
Link to comment
Share on other sites

Καλησπέρα.

Η στέγη γενικώς υπολογίζεται με αναλυτικό. Στην δική σου περίπτωση έχουμε στέγη, η οποία όμως δεν είναι κλειστή, αλλά χρησιμοποιείται ως αποθήκη και έχει πρόσβαση από την απόληξη του κλιμακοστασίου. Για να λάβει μειωτικό συντελεστή σαν σοφίτα πρέπει να πληροί σωρευτικά και τα δυο κριτήρια ορισμού της, σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ 81 του ΝΟΚ (81. Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία), δηλαδή ο χώρος να βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης και να μην αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Λειτουργικά όπως αναφέρεις ο χώρος φαίνεται ότι αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία και συνεπώς σύμφωνα με το άρθρο 100 παρ 6 (*), δεν δικαιούται να υπολογιστεί με μειωτικό συντελεστή. Εξυπακούεται ότι στην τεχνική έκθεση θα αναφέρεις ότι έχει χρήση αποθήκη (βοηθητική) και στο Ε9 λογικά θα περάσει σε ξεχωριστή γραμμή του εντύπου, ο χώρος αυτός. Εναλλακτικά, γυψοσανίδα στην πόρτα και έχεις μόνο αναλυτικό για την αυθαίρετη στέγη.

(*) 6.  Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου εφαρμόζεται συντελεστής 0,30 για τους χώρους σε: 
α)  υπόγειες  στάθμες  που  δεν  αποτελούν  αυτοτελή  χώρο,  αλλά  συνδέονται  λειτουργικά  με  τον 
υπερκείμενο όροφο, 
β)  εσωτερικούς εξώστες (πατάρια) και σοφίτες που δεν αποτελούν ανεξάρτητο χώρο. 
Στις υπόγειες στάθμες, που αποτελούν αυτοτελή χώρο, καθώς και σε ισόγειους βοηθητικούς χώρους 
(αποθήκες, χώροι στάθμευσης, κ.λπ.) επιφάνειας έως 50 τ.μ., εφαρμόζεται συντελεστής 0,50.
 

Link to comment
Share on other sites

Παύλο καλημέρα και ευχαριστώ για την απάντησή σου.

Συμφωνώ στα παραπάνω. Η μόνη μου ένσταση/ερώτηση είναι σε σχέση με την δήλωση του ως άνου χώρου ως βοηθητικού. Από τη στιγμή που εξετάζουμε τον χώρο με βάση τον ΝΟΚ δεν θα έπρεπε να έχει και το ελάχιστο απαιτητό ύψος κατά ΝΟΚ για να θεωρηθεί ΒΧ? Δεν μιλάω για τον υπολογισμό του προστίμου όσο για την (φορολογική) χρήση του χώρου. Έχει τεθεί και στο παρελθόν νομίζω, αν δλδ είχε μέγιστο ύψος 1,20μ με ελάχιστο 0 θα έπρεπε παλι στο Ε9 να δηλωθεί ως ΒΧ-αποθήκη?  Ή θα υπολογίζαμε το πρόστιμο μεν όπως λέμε αλλά δεν θα τον λαμβάναμε υπόψιν ως "εκμεταλλεύσιμο" χώρο?

Link to comment
Share on other sites

Η εγκ. 2/4495 όπως και η εγκ. 4/ν. 4178 αναφορικά με τον μειωτικό συντελεστή στις σοφίτες, επικαλούνται τον ορισμό του άρθρου 2 παρ 81 ν. 4067/12 ελλείψει ορισμού στον ΓΟΚ 85/00. Επιπλέον στην εγκύκλιο 3 ν. 4178/13 αναφέρεται ότι για την υπαγωγή ενός αυθαίρετου χώρου με κάποια χρήση δεν εξετάζεται το αν πληροί το αντίστοιχο ύψος για την εν λόγω χρήση. Για παράδειγμα, αν έχεις αυθαίρετη κατοικία με ύψος 2.10 μ θα υπαχθεί κανονικά με χρήση κατοικία παρά το ότι δεν έχει ύψος 2,40 μ που όριζε ο ΓΟΚ.  Για το φορολογικό σκέλος το ανέφερα το πως θα γίνει. Θα γράψεις στην ΤΕ ότι ο χώρος έχει βοηθητική χρήση και για συστημικούς λόγους υπολογισμού προστίμου, δεν εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής καθώς ο χώρος δεν πληροί τον ορισμό σοφίτας κατά ΝΟΚ σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4495 και την εγκ. 2/ν. 4495. Δυστυχώς το συμπέρασμα που έχει εξαχθεί από προγενέστερη εγκ. 3. ν. 4178 είναι ότι θα πρέπει να λάβεις όλη την επιφάνεια του χώρου στον υπολογισμό. Εξάλλου, αν ο χώρος αυτος δεν ενδιαφέρει τον ιδιοκτήτη, ας τον κλείσει να έχει μόνο στέγη. Φυσικά θα τον ενημερώσεις ότι μετά το κλείσιμο της πόρτας δεν θα μπορεί νόμιμα να έχει κάποια χρήση κάτω από τη στέγη. Οπότε, συζητήστε τον να δεις αν τον ενδιαφέρει να έχει την αποθήκη κάτω από τη στέγη ή δεν την χρειάζεται.

  • Thanks 1
Link to comment
Share on other sites

Σε κατάστημα το οποίο βρίσκεται στον ισόγειο όροφο πολυκατοικίας με άδεια του 2001 έχει κατασκευαστεί πατάρι. Βάσει αδείας δεν υπήρχε καθόλου ημιόροφος.

Ολο το κτίριο ανήκει σε έναν ιδιοκτήτη και έχει γίνει σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών. Εγώ ασχολούμαι μόνο με το ισόγειο κατάστημα και το πατάρι που έχει κατασκευαστεί.

Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκαν:

ο ισόγειος όροφος έχει εμβαδόν 466  και αποτελείται από κατάστημα 434 και κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο 32 τ.μ. Βάσει άδειας θα αποτελείτο από 4 καταστήματα αλλά τα χωρίσματα δεν έγιναν ποτέ και λειτουργεί πάντα ως ένα εννιαίο κατάστημα. Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας περιγράφει 5 καταστήματα ενώ στο σχέδιο της άδειας φαίνονται 4. Παρόλα αυτά η υπάρχουσα κατάσταση είναι 1.

εχει κατασκευαστεί αυθαίρετος ημιόροφος ο οποίος αποτελείται από:

  • 2 διαμερίσματα 52 και 48 τμ με είσοδο προς το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο
  • και ένα πατάρι 255 τ.μ. το οποίο συνδέεται λειτουργικά με το υποκείμενο κατάστημα με εσωτερική σκάλα.

Για την τακτοποίηση:

  1. Μπορώ να τα κάνω όλα σε μία δήλωση μιας και ο ιδιοκτήτης είναι ένας; Θα μπορεί να γίνει αυτό ?
  2. τα διαμερίσματα θα υπολογιστούν ως ΚΧ (συντ 1) ΥΔ, και αυτό γιατί δεν συνδέονται με τον υποκείμενο όροφο και είναι ανεξάρτητα.
  3. τη συνένωση των ισογείων καταστημάτων την υπολογίζω ως διαμερισμάτωση (1 φορά)
  4. για το πατάρι - εκεί είναι και το μεγάλο θέμα . Θα πρέπει να συγκρίνω το πατάρι ως σύνολο ημιορόφου/εμβαδόν ισογείου:  255+48+52 = 355 / 434 = 81,7 % ή μόνο το κομμάτι εκείνο που συνδέεται λειτουργικά με τον υποκείμενο όροφο: 255/434 = 58%. Στην πρώτη περίπτωση ο λόγος εμβαδών είναι 81,7 % άρα πρέπει να υπολογιστεί με συντελεστή 1 και στη δεύτερη περίπτωση το ποσοστό είναι 58% και άρα θα μπορούσε να υπολιστεί με συντελεστή 0,3 (επειδή το εμβαδόν που καταλαμβάνει είναι μικρότερο του 70 % του υποκείμενου καταστήματος με το οποίο συνδέεται λειτουργικα΄).

Η δυσμενέστερη επιλογή είναι να τα υπολογίσω ΟΛΑ ως ΚΧ (συντελεστή 1). 

 

skarifima1.jpg

Link to comment
Share on other sites

1. Μπορείς αλλά ποσοχή στα ποσοστά υπέρβασης

2. Ναι

3. Αναλυτικός για καθαίρεση μεσοτοιχιών

4. Το πραγματικό πατάρι που συνδέεται με το κατάστημα θα υπολογιστεί με μειωτικό συντελεστή. Το ποσοστό αφορά την μη προσμέτρηση στη δόμηση κατά την έκδοση άδειας. Δεν σε επηρρεάζει για τον υπολογισμό του προστίμου αυθαιρέτου παταριού.

  • Thanks 1
Link to comment
Share on other sites

Eυχαριστώ πολύ για την απάντηση.

1) στις οριζόντιες υπάρχει μια ασάφεια γιατί ενώ στα σχέδια της άδεια βλέπω 4 καταστήματα στον πίνακα ποσοστών αναφέρει 5. Ποιο από τα δύο θα λάβω υπόψιν για να βγάλω ποσοστά υπέρβασης ?

2) τα διαμ. ως ΚΧ

3) Αναλυτικός οκ. 1 ΛΠ. Όχι λοιπόν διαμερισμάτωση ?

4) Σχετικά με το ποσοστό ώστε να γίνει απολύτως σαφές.  ΟΛΟ το μεσωπάτωμα δημιουργήθηκε αυθαίρετα. Το πίσω μέρος έγινε διαμερίσματα και το μπροστινό μέρος έγινε πατάρι του ισογείου καταστήματος. Η κατασκευή  έγινε με μεταλλικές δοκούς και ξύλινο πάτωμα. Η χρήση του παταριού δεν είναι βοηθητική. Δεν είναι δηλαδή αποθήκη αλλά κύριος χώρος του καταστήματος. Το ποσοστό το ανέφερα γιατί υπάρχει μια διχογνωμία που προκύπτει από την εγκύκλιο 2. Η εγκύκλιος επικαλείται τον ορισμό του παταριού βάσει ΝΟΚ το οποίο αναφέρει το ποσοστό 70 % του υποκείμενου ορόφου. Υπολογίζοντας λοιπόν το εμβαδόν του παταριού που είναι στο κατάστημα (255) προς το εμβαδόν του καταστήματος (434) τότε ο λόγος είναι 0.58 < 0.70. Με αυτό το σκεπτικό θα μπορούσα να υπολογίσω το πρόστιμο του παταριού του καταστήματος με συντελεστή 0.3 παρόλο που έχει κύρια χρήση? 

Τα ρωτάω όλα αυτά γιατί η διαφορά προστίμου είναι πολύ σημαντική και θα ήθελα να είμαι σίγουρος.

η τομή του χώρου είναι αυτή που επισυνάπτω.

 

τομη1.jpg

Edited by Vasili
ΕΝΗΜΕΡΩΜΕΝΗ ΤΟΜΗ
Link to comment
Share on other sites

1. Η αλήθεια είναι ότι είναι πολύ μπερδεμένα τα δικά σου. Εντελώς τυπικά θα έπρεπε να λάβεις τα θεωρητικά όρια της σύστασης και να πείς ότι εξετάζεις τις αυθαιρεσίες της κάθε ιδιοκτησίας που προκύπτει με βάση τα ποσοστά της. Αφού τακτοποιήσετε πές του να κάνει και μια τροποποίηση της σύστασης να διορθώσει αυτό το χάος γιατί θα το ξαναβρεί μπροστά του.

2. Ναι τα διαμερίσματα υπέρβαση δόμησης κανονικά χωρίς μειωτικό γιατί δεν είναι πατάρια.

3.Νόμιζα ήταν ίδια σε σύσταση και άδεια γι αυτό σου είπα όχι διαμεριμάτωση αλλά τώρα κατάλαβα ότι και εκεί διαφέρουν. Τέλος πάντων όπως και να το πεις το απότέλεσμα το ίδιο θα είναι. Ούτως η άλλως υπενθυμίζω ότι το κουτάκι της διαμερισμάτωσης τσεκάρεται μόνο όταν είναι η μοναδική παράβαση στη δήλωση γιατί διαφορετικά προκύπτει πρόβλημα με το σύστημα και τα δικαιολογητικά που σου ζητάει. Αυτό είχε δόθει ως οδηγία ήδη από τον 4178. Αν υπάρχουν και άλλες αυθαιρεσίες απλώς προσθέτεις μια λοιπή παράβαση και αναφέρεις στην τεχνική σου έκθεση ότι αφορά τη διαμερισμάτωση.

4. Στην εγκύκλιο 2 αναφέρεται "Όσον αφορά τους εσωτερικούς εξώστες και τις σοφίτες, ελλείψει σχετικής αναφοράς στον ν.1577/85, θα πρέπει να πληρούνται οι προϋποθέσεις των ορισμών των παρ. 28 και 81 του άρθρου 2 του ν.4067/12, ανεξαρτήτως επιφάνειας και ύψους." Και αυτό υπήρχε και στον 4178.  Η παραπομπή στον ορισμό ουσιαστικά αφορά στα χαρακτηριστικά του παταριου ότι δηλαδή έχει πρόσβαση από υποκείμενο χώρο, δεν είναι όροφος και δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Βασικά αυτό που σου λέει ακριβώς είναι ότι δεν μπορείς να βάλεις μειωτικό στα διαμερίσματα που έχεις όπως σου απάντησα στο ερώτημα 2.

Link to comment
Share on other sites

Δημιουργήστε ένα λογαριασμό ή συνδεθείτε προκειμένου να αφήσετε κάποιο σχόλιο

Πρέπει να είστε μέλος για να μπορέσετε να αφήσετε κάποιο σχόλιο

Δημιουργία λογαριασμού

Κάντε μια δωρεάν εγγραφή στην κοινότητά μας. Είναι εύκολο!

Εγγραφή νέου λογαριασμού

Σύνδεση

Εάν έχετε ήδη λογαριασμό; Συνδεθείτε εδώ.

Συνδεθείτε τώρα
×
×
  • Create New...

Σημαντικό

Χρησιμοποιούμε cookies για να βελτιώνουμε το περιεχόμενο του website μας. Μπορείτε να τροποποιήσετε τις ρυθμίσεις των cookie, ή να δώσετε τη συγκατάθεσή σας για την χρήση τους.