ν. 4495/17 [Ν. 4495/17] Τακτοποίηση αυθαιρέτων με καταπάτηση όμορης ιδιοκτησίας

[Pavlos33]

Αφού η υφιστάμενη κατάσταση, συμπίπτει και με το κτηματολόγιο, λογικά δεν θα υπάρξει κάποιο θέμα με το ιδιοκτησιακό. Οπότε μπορείς να προχωρήσεις και στην υπαγωγή.

[moie]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Καλησπέρα,

Οικόπεδο όπου στο οποίο το 1972 δημιουργήθηκαν δύο κάθετες ιδιοκτησίες και έγιναν δωρεά σε δύο αδέρφια (μία στον καθένα), βγήκε οικοδομική άδεια για ανέγερση τουριστικού καταλύματος. Τα κτίρια χρησιμοποιήθηκαν σαν κατοικίες εξ αρχής. Το 1990 έγινε σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών στην κάθε κάθετη.

Τα προβλήματα είναι τα εξής:

1)Υπάρχουν διαμερίσματα τα οποία το μισό είναι στη μια κάθετη και το άλλο είναι στην άλλη κάθετη (είχαν γίνει από την κατασκευή έτσι)

2)Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας έγινε με σχέδια τα οποία δεν αποτύπωναν την πραγματικότητα μιας και έδειχνε τα διαμερίσματα που «πατάνε» σε δύο κάθετες σαν δύο ξεχωριστά διαμερίσματα. Τα σχέδια τα έκανε ο μηχανικός τότε για να μπορούν να πραγματοποιηθούν οι οριζόντιες. Οι ιδιοκτήτες τώρα θέλουν να προβούν σε ρύθμιση, να διορθώσουν το κτηματολόγιο (οριστικό) και να προχωρήσουν σε διόρθωση της σύστασης.

Το κόστος για να καταργηθεί η κάθετη και να συσταθούν νέες οριζόντιες είναι πολύ μεγάλο και ψάχνουμε να δούμε αν υπάρχει κάποιος άλλος τρόπος. Για να κάνουμε τη ρύθμιση, θα πρέπει να γίνουν δύο δηλώσεις, μία για την κάθε κάθετη και ας έχουμε διαμερίσματα ενιαία που «πατάνε» και στις δύο κάθετες; Υπάρχει κάποιος άλλος τρόπος συνένωσης των διαμερισμάτων με την ρύθμιση και ας είναι σε δύο διαφορετικές κάθετες;

Edited Απρίλιος 8 , 2022 by Pavlos33

[Hangman]

Δεν υπάρχει τρόπος επίλυσης του ζητήματος μέσω της ρύθμισης αυθαιρέτων.
Πρέπει πρώτα να τροποποιηθεί η σύσταση, ώστε να απεικονίζονται συμβολαιογραφικά οι πραγματικές ιδιοκτησίες.

[dimitris GM]

moie,  λες οτι

2)Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας έγινε με σχέδια τα οποία δεν αποτύπωναν την πραγματικότητα μιας και έδειχνε τα διαμερίσματα που «πατάνε» σε δύο κάθετες σαν δύο ξεχωριστά διαμερίσματα.

Εαν καταλαβα καλα,

αν η αδεια δειχνει "ξεχωριστα" και  η συσταση δειχνει τις ΟΙ εεπίσης ξεχωριστες...

η "πραγματικοτητα" ειναι οτι καθηρεσαν τις  μεσοτοιχιες

[ασχετως εαν δεν υπηρξαν ποτε]

τοτε, αυτο που εχεις ειναι αυθαιρετη λειτουργικη συνενωση.

Δες τα με τον συμβολαιογραφο σου.

 

[zazeng]

On 8/4/2022 at 4:03 ΜΜ, moie said:

2)Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας έγινε με σχέδια τα οποία δεν αποτύπωναν την πραγματικότητα μιας και έδειχνε τα διαμερίσματα που «πατάνε» σε δύο κάθετες σαν δύο ξεχωριστά διαμερίσματα. Τα σχέδια τα έκανε ο μηχανικός τότε για να μπορούν να πραγματοποιηθούν οι οριζόντιες.

! - εξαιρετική πατέντα!!

άρα η λύση είναι αυτή που προτείνει ο Δημήτρης, βέβαια η παλαιότητα θα είναι > 1990 κ όχι < 1975.

@dimitris GM αυτό που λέει ο @Hangman μπορεί να γίνει; Η τροποποίηση δεν απαιτεί βεβαίωση; Για πιο μπερδεμένες περιπτώσεις ρωτάω, αυτό δεν φαίνεται αδιέξοδο.

καλημέρα!

 

Edited Απρίλιος 16 , 2022 by zazeng
καλημέρα

[dimitris GM]

δεν προκειται για καμμια "πατεντα"

απλα εχουν γκρεμισει την μεσοτοιχια.

Κατα τα λοιπα, δεν υπαρχει αλλη αυθαιρεσια.

Ως προς αυτο που απαντησε ο συναδελφος  Hangman,

προφανως  γιατι η ερωτηση ειναι "μπερδεμενη"....

[εξ αλλου και εγω απαντησα "καθυποθεση"...]

πραγματι ειναι δυσκολο το προβλημα, εαν αλλοιως ηταν η αδεια αλλοιως η συσταση και αλλοιως η πραγματικοτητα

 

[jbosdas]

On 8/4/2022 at 4:03 ΜΜ, moie said:

...βγήκε οικοδομική άδεια για ανέγερση τουριστικού καταλύματος. Τα κτίρια χρησιμοποιήθηκαν σαν κατοικίες εξ αρχής

Αλλαγή χρήσης δηλαδή. Σύγκρινε όρους δόμησης για τουριστικά/κατοικίες. Μην προσπερνάς...

1. Αυθαίρετη επέκταση σε όμορη ιδιοκτησία. Δεν ρυθμίζεται. Μόνο αν αποκτήσει δικαίωμα στο οικόπεδο με τροποποίηση της καθέτου.

2. Η σύσταση ορθώς έγινε με αυτόν τον τρόπο. Ο καθένας ιδιοκτήτης εντός περιγράμματος της καθέτου που του ανήκει. 

Απ' ότι καταλαβαίνω δε μιλάμε για δύο ανεξάρτητες μονοκατοικίες αλλά για δύο κτίρια με περισσότερα διαμερίσματα και κάποια από αυτά επεκτείνονται στην κάθετη του όμορου... Άρα δεν τροποποιείται τόσο εύκολα η κάθετος..

Θα ρωτήσω καταρχάς αν είναι στατικώς ανεξάρτητα κτίρια ή αν είναι ένα ενιαίο!

Ανάλογα λοιπόν την απάντηση προκύπτουν και επιλογές:

Αν έχεις ενιαίο κτίριο (πιθανότατα και καθ' υπέρβαση της άδειας) δεν δύναται να κοπεί σε δύο κάθετες όποτε μονόδρομος ο δρόμος που 'χεις πάρει και πας υποχρεωτικά με ακύρωση της κάθετου και σύσταση νέας οριζόντιας. Αρα υπαγωγή 4495 για όλες τις παραβάσεις ακόμα και σε κοινόχρηστους, σύσταση πίνακα κατανομής και ποσοστών συνιδιοκτησίας με το αντίστοιχο κόστος. Πεντακάθαρο κτίριο για το μέλλον.

Αν είναι στατικώς ανεξάρτητα κτίρια τότε τα πράγματα είναι θεωρώ πιο εύκολα (€€): Εχεις αυθαίρετη λειτουργική ενοποίηση (αρθ29§κζ) άρα ΠΠ (εργασίες Μικρής Κλίμακας αρθ81§3ε). Επιλογές:

α- Νομιμοποιείς με ΕΕΔΜΚ... (με ότι απαιτείται από μελέτες εγκρίσεις κλπ)

β- Ρυθμίζεις με 4495 ως ΠΠ

Σε κάθε περίπτωση (α/β):  τα όρια της ιδιοκτησιών παραμένουν όπως αυτά εμφανίζονται στην σύσταση οριζόντιας και για την λειτουργική ενοποίηση θα χρειαστείς ένα συμφωνητικό μεταξύ των ιδιοκτητών με το οποίο μεταξύ άλλων θα ορίζονται ο χρόνος και το τίμημα της λειτουργικής ενοποίησης. Ο χρόνος (μπορεί και 99 χρόνια) θα σε καλύπτει πολεοδομικά και το τίμημα οικονομικά (Ε2).

Αριθμός δηλώσεων σε ενοποίηση; φαντάζομαι δύο... λόγω δύο ανεξάρτητων "οικοπέδων".

 

Edited Απρίλιος 16 , 2022 by jbosdas

[nzerman]

On 8/4/2022 at 4:03 ΜΜ, moie said:

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Καλησπέρα,

Οικόπεδο όπου στο οποίο το 1972 δημιουργήθηκαν δύο κάθετες ιδιοκτησίες και έγιναν δωρεά σε δύο αδέρφια (μία στον καθένα), βγήκε οικοδομική άδεια για ανέγερση τουριστικού καταλύματος. Τα κτίρια χρησιμοποιήθηκαν σαν κατοικίες εξ αρχής. Το 1990 έγινε σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών στην κάθε κάθετη.

Τα προβλήματα είναι τα εξής:

1)Υπάρχουν διαμερίσματα τα οποία το μισό είναι στη μια κάθετη και το άλλο είναι στην άλλη κάθετη (είχαν γίνει από την κατασκευή έτσι)

2)Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας έγινε με σχέδια τα οποία δεν αποτύπωναν την πραγματικότητα μιας και έδειχνε τα διαμερίσματα που «πατάνε» σε δύο κάθετες σαν δύο ξεχωριστά διαμερίσματα. Τα σχέδια τα έκανε ο μηχανικός τότε για να μπορούν να πραγματοποιηθούν οι οριζόντιες. Οι ιδιοκτήτες τώρα θέλουν να προβούν σε ρύθμιση, να διορθώσουν το κτηματολόγιο (οριστικό) και να προχωρήσουν σε διόρθωση της σύστασης.

Το κόστος για να καταργηθεί η κάθετη και να συσταθούν νέες οριζόντιες είναι πολύ μεγάλο και ψάχνουμε να δούμε αν υπάρχει κάποιος άλλος τρόπος. Για να κάνουμε τη ρύθμιση, θα πρέπει να γίνουν δύο δηλώσεις, μία για την κάθε κάθετη και ας έχουμε διαμερίσματα ενιαία που «πατάνε» και στις δύο κάθετες; Υπάρχει κάποιος άλλος τρόπος συνένωσης των διαμερισμάτων με την ρύθμιση και ας είναι σε δύο διαφορετικές κάθετες;

Είναι κλασική και απλή περίπτωση.

Προφανώς έχεις και τους δύο ιδιοκτήτες.

Θα σου πρότεινα να κάνεις μια ρύθμιση για όλες τις ιδιοκτησίες εκτός αν είναι προ 1975.

Ετοιμάζεις όλες τις μελέτες (Περαίωση, αρχιτεκτονικά, διάγραμμα κάλυψης, τοπογραφικό και τεχνική έκθεση όπου θα αναφέρεις Τρόπο κατασκευής – Χρόνο ανέγερσης – Νομιμοποιητικό Στοιχείο για κάθε διαμέρισμα και τα στέλνεις συμβολαιογράφο).

Σε δεύτερη φάση ετοιμάζεις πίνακα ποσοστών και ταυτότητες.

Αυτός είναι ο μόνος τρόπος δια συμβολαίου.

 

Δεν ξέρω αν γίνεται με δικαστική απόφαση αντί της νέας σύστασης. Αν γίνεται, ίσως να είναι μια πιο οικονομική λύση.

[dimitris GM]

   Για αυτο που  συζηταμε, εγω καταλαβα -και απαντησα πιο πανω-  ειναι οτι :.

Εχει γινει συσταση καθετων και ΟΙ

Η "μονη", κατ' αρχας,  αυθαιρεσια ειναι οτι εχουν συνενωθει καποιοι χωροι των καθετων, με κατεδαφιση μεσοτοιχιας.

 Αρα δεν εχουν κανεναν λογο να κανουν καμμια αλλη συσταση.

Για τις αλλαγες χρησης  δεν ασχοληθηκα.

και ισχυει αυτο που ειπε ο jbosdas

"Αλλαγή χρήσης δηλαδή. Σύγκρινε όρους δόμησης για τουριστικά/κατοικίες. Μην προσπερνάς... "

 

[nzerman]

Δεν γίνεται να μπούμε στο «τεχνικό» της ρύθμισης. Αυτό απαιτεί «μπουκάλες» και κατάδυση σε μεγάλο βάθος. Άλλωστε δεν υπάρχουν πληροφορίες. Το ερώτημα έχει να κάνει με το ποια είναι η πιο οικονομική οδός. 

 

Άσχετο αλλά νομίζω πως οι όροι δόμησης για τουριστικά πηγαίνουν περίπατο. Οι όροι δόμησης για κατοικία που ισχύουν σήμερα θα πρέπει να ληφθούν υπόψιν κατά τον υπολογισμό του ΕΕΠ.