ν.5142/24 Τροποποίηση Ν. 4495/17 (Άρθρο 16 Ν.5142/24 ΦΕΚ 158/Α/4.10.2024)

[Pavlos33]

@κωστας072 Καλημέρα. Σιδερένιος και περαστικά ό,τι και αν ήταν. Το πρόβλημα στην περίπτωσή σου είναι η ημερομηνία σύνταξης του τελευταίου συμβολαίου καθώς στο άρθρο 16 Ν. 5142/24 αναφέρεται ότι θα πρέπει η πράξη να έχει πραγματοποιηθεί προ 1.5.2024. Συζήτησέ το με την συμβολαιογράφο της υπόθεσης αν υπάρχει τρόπος να μην ακυρωθεί το προηγούμενο συμβόλαιο.

«α)  Απαγορεύεται  και  είναι  απολύτως  άκυρη  η  μεταβίβαση  ή  η σύσταση  εμπράγματου  δικαιώματος  σε  ακίνητο  στο  οποίο  έχει 
εκτελεστεί  αυθαίρετη  κατασκευή  κατά  την  παράγραφο  1α  του άρθρου 81, ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης κατά την 
παράγραφο  1β  του  άρθρου 81,  ή  έχει  εκτελεστεί  πολεοδομική παράβαση  των  περιπτώσεων  β),  γ),  δ)  της  παραγράφου  3  του 
άρθρου 81. Στην ανωτέρω απαγόρευση εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται σε εταιρεία. 
 Η  ανωτέρω  ακυρότητα  των  μεταβιβάσεων  και  των  συστάσεων εμπράγματων  δικαιωμάτων  που  έχουν  πραγματοποιηθεί  προ  της 
1ης.5.2024  αίρεται  με  μεταγενέστερη  υπαγωγή  στις  διατάξεις  του παρόντος  των  αυθαιρεσιών  ή  των  ανωτέρω  πολεοδομικών 
παραβάσεων  που  είχαν  εγκατασταθεί  προ  των  ανωτέρω  πράξεων, εφόσον αυτή είναι επιτρεπτή, και υπό την προϋπόθεση σύνταξης Ηλεκτρονικής  Ταυτότητας  Κτιρίου  ή  Αυτοτελούς  Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53.

Σε περίπτωση που η συμβολαιογραφική πράξη που καταρτίστηκε κατά παράβαση του πρώτου εδαφίου χρήζει διόρθωσης  ως  προς  τα  στοιχεία  του  ακινήτου,  αυτή  δύναται  να διορθωθεί  από  τον  τελευταίο  αποκτώντα  το  εμπράγματο δικαίωμα,  μονομερώς,  ενεργούντα  για  λογαριασμό  του  και  για  λογαριασμό  του  μεταβιβάζοντος,  τεκμαιρομένου  ότι  ο  αποκτών ενεργεί  δυνάμει  των  διατάξεων  των  άρθρων  235,  223  και  726  του  Αστικού Κώδικα (π.δ. 456/1984, Α’ 164). Κατά τη σχετική διόρθωση της οικείας πράξης προσαρτώνται μόνον το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ του  τελευταίου αποκτώντος, το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ηλεκτρονικής Ταυτότητας  Κτιρίου  ή  της  Ηλεκτρονικής  Ταυτότητας  Αυτοτελούς Διηρημένης  Ιδιοκτησίας  της  παρ. 3  του  άρθρου 53,  η  βεβαίωση υπαγωγής,  το  σχεδιάγραμμα  της  κάτοψης,  και  το  απόσπασμα κτηματολογικού  διαγράμματος.  Τυχόν  απαιτούμενη  δήλωση φόρου υποβάλλεται μονομερώς.

[liliki23]

καλησπέρα, σχετικά με το αρθ.16 του 5142/24 , έχω περίπτωση διαφορετικής διαμερισμάτωσης με όμορο διαμέρισμα. Γράφω λοιπόν στην τεχνική έκθεση υπαγωγής στο ν4495, ότι κατά δήλωση ιδιοκτήτη είναι εκ κατασκευής η διαμερισμάτωση με όμορο και ότι η σημερινή κατάσταση αποτυπώνεται στην κάτοψη και ΗΤΚ. Ο συμβολαιογράφος επιμένει να γράψω ότι εγώ ως μηχανικός το κρίνω εκ κατασκευής και όχι ο ιδιοκτήτης  (παρατηρώ πχ τον τοίχο, τη μονολιθικότητά του κλπ). Ρωτάω που αναφέρεται στο νόμο 5142/24 ότι το παίρνω πάνω μου ως μηχανικός την παλαιότητά της διαμερισμάτωσης, έτσι λέει το γράφουν οι συνάδελφοί σου...εγώ βασιζόμενη στην  Ν.4759/2020 αρθ. 81, παρ. 5,6,7 (τροποποιήση 4495) που θέλει δήλωση εκ κατασκευής από τον ιδιοκτήτη για τα κοινόχρηστα εντός νομίμου όγκου, θεωρώ και για αυτόν τον νόμο να ζητήσω από ιδιοκτήτη. Έχει δοθεί κάποια άλλη εξήγηση που μου διαφεύγει? και ο δικηγόρος που συνεργάζεται στην υπόθεση, δεν έχει κάποια απάντηση... 

[dimitris GM]

Ερωτηση:

Αν εχεις - οπως λες -  ΔΔ,  γιατι πας με το αρθρο 16;

[Η ΔΔ εχει το δικο της αρθρο  100 παρ. 8]                               

[liliki23]

Εάν δεν κάνω λάθος...για μεταβίβαση διαμερίσματος θα χρειαστεί συναίνεση και δεν την έχω...ως προς τη δδ με κοινόχρηστα εντός νομίμου όγκου μας είχε λύσει τα χέρια ο 4759/20 . Με δδ με το όμορο διαμέρισμα ήθελα τότε (προ ν5142/24) συναίνεση από ιδιοκτήτη όμορου και τροποποίηση σύστασης...εάν καταλαβαίνω καλά και από το εγχειρίδιο που έχει δοθεί στο σύλλογο συμβ/φων μπορούμε πια με τον 5142/24 να προχωρήσουμε  σε μεταβίβαση και σε δδ με όμορο διαμέρισμα (αφού η σύσταση δεν τη δείχνει την πραγματικότητα ) θεωρώντας ότι είναι  εκ κατασκευής (αλλά υπεύθ. δήλωση από ποιόν ...?) ,  ότι η πραγματική κατάσταση φαίνεται στην ητκ , ότι δε θίγονται τα δικαιώματα συνιδιοκτητών κλπ  και άρα μπορεί μονομερώς ο ιδιοκτήτης να τροποποιήσει τη σύσταση. (Μάλλον δεν εκφράστηκα σωστά παραπάνω..,)

[liliki23]

Τελικά διαβάζοντας λίγο πιο προσεκτικά το εγχειρίδιο που δόθηκε στους συμβ/φους για διευκρινίσεις του αρθ 16 5142/24  βρήκα τις απαντήσεις στο τι δηλώνω ως μηχανικός, τι δηλώνει ο ιδιοκτήτης, και τι ο συμβ/φος. 

[fotsiak]

Καλημέρα συνάδελφοι.

Έχω περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας που ανήκει σε κτίριο με έναν ιδιοκτήτη. Συνάδελφος, είχε προχωρήσει μια δήλωση αυθαιρεσιών στον Ν.4178/2013 για όλες τις οριζόντιες του κτιρίου. Η οριζόντια που μας ενδιαφέρει και είναι προς πώληση, βρέθηκε να έχει επιπλέον αυθαιρεσίες από αυτές που περιγράφονταν στον 4178/2013.

Μπορώ να κάνω νέα δήλωση στον Ν.4495/2017 ,και όχι μεταφορά , για το ακίνητο που με ενδιαφέρει?Επιτρέπεται?

Να σημειωθεί ότι είχε χρησιμοποιηθεί η δήλωση του Ν. 4178/2013 για συμβολαιογραφική πράξη σύστασης το έτος 2019.

 

[akis73]

Καλημέρα, δεν προβλέπονται 2 δηλώσεις για το ίδιο ακίνητο, θα πρέπει να έρθεις σε επαφή με τον συν/φο για διόρθωση της δήλωσής του, εφόσον εντόπισες και άλλες αυθαιρεσίες.

[nik]

Καλημέρα. Περίπτωση συγκροτήματος μεζονετών με κεντρικό κλιμακοστάσιο. Δηλαδή είναι μεζονέτα Α (ισόγειο-σοφίτα), στη μέση κεντρικό κλιμακοστάσιο που φτάνει και στην σοφίτα και μετά είναι μεζονέτα Β (ισόγειο - σοφίτα).

Το κεντρικό κλιμακοστάσιο στα συμβόλαια και στην άδεια, έχει την κεντρική σκάλα με το ασανσερ και ένα ελέυθερο χώρο - διάδρομο ανάμεσα στις δύο σοφίτες των μεζονετών.

Ο ελεύθερος αυτός χώρος βάσει σύστασης ανήκει  στην μεζονέτα Α ως χώρος αποκλειστικής χρήσης. Στην πράξη (κατά 99% από την αρχική κατασκευή) τον έχει προσαρτήσει η μεζονέτα Β και τον έχει ενσωματώσει στην σοφίτα της. 

Ο ιδιοκτήτης της μεζονέτας Β έχει πάει σε συμβολαιογράφο και μου λένε ότι μπορεί να κάνει μονομερή τροποποίηση σύστασης με βάση το άρθρο 16 και να προσαρτήσει το χώρο αυτό αν εγώ βεβαιώσω ότι είναι από την αρχική κατασκευή. Γίνεται αυτό ? Δηλαδή θα προσαρτήσει μία Ο.Ι. χώρο αποκλειστικής χρήσης άλλης όμορης Ο.Ι.  χωρίς συναίνεση του άλλου ? Δεν θα έχει νομικές συνέπειες αυτό ?

[Pavlos33]

@nik Kαλημέρα. Προσωπικά δεν μπόρεσα να διακρίνω αυτή την περίπτωση στο ν.5142/24 άρθρο 16. Ο νόμος αυτός "ξεπλένει" πολλά και ο σκοπός του (κατά τους συμβ/φους) ήταν να ανοίξουν οι μεταβιβάσεις και να μην κολλάνε. Αρκεί να σκεφτείς ότι ένα διαμέρισμα που εκ κατασκευής καταπατά το διπλανό (του έχει πάρει μέρος της επιφάνειάς του-->διαφορετική διαμερισμάτωση) με μονομερή τροποποίηση σύστασης μεταβιβάζεται. Ίσως, κατ' αναλογία να γίνεται και αυτό που λες. Ρώτησε συμβολαιογράφο.

[nik]

@Pavlos33 στο εγχειρίδιο των συμβολαιογράφων το γράφει έμμεσα ότι γίνεται. Στο εγχειρίδιο αυτό γράφει "αν βεβαιώσει ο μηχανικός ότι είναι από την αρχική κατασκευή". Εμένα αυτό μου φαίνεται ότι μας πετάνε το μπαλάκι να πάρουμε εμείς την ευθύνη. Είναι δυνατόν να βεβαιώσουμε παλαιότητα τοίχου ?! 

Επίσης ο νόμος λέει ότι βασική προϋπόθεση να γίνει κάτι τέτοιο είναι "δεν θίγονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου". Είναι δυνατόν να μην θίγονται τα δικαιώματα της όμορης Ο.Ι. όταν της  παίρνεις χώρο αποκλειστικής χρήσης ??

Edited March 23, 2026 at 10:31 AM by Pavlos33