Έλεγχος διαμερίσματος υπό αγορά (ερώτηση ιδιώτη)

[papagn1958]

Πρόκειται να γίνει συμβόλαιο αγοράς από εμάς με τακτοποίηση και ΗΤΑΚ που έχουν βγει  με τον Νόμο 3343/10

Κακώς δεν βάλαμε στο προσύμφωνο προκαταβολής να γίνει τακτοποίηση με τον Νόμο 4495/17.

 ΕΡΩΤΗΣΗ: Μετά το συμβόλαιο και μέχρι το 2028 νομίζω που είναι η προθεσμία  για υπαγωγή στον 4495/17 θα έχουμε εμείς

το δικαίωμα να κάνουμε την μεταφορά εμείς στον 4495 και κατόπιν να κάνουμε μονομερή σύσταση οριζόντιας με τον 5142/2024 

έτσι ώστε εάν το πουλήσουμε κάποια στιγμή να φαίνεται με τα σωστά τετραγωνικά?

Κάπου διάβασα ότι στον ένα Νόμο μετράγανε και οι τοίχοι ενώ στον άλλο όχι. Αυτό από μόνο του δημιουργεί διαφορά στην επιφάνεια.

Ανοίγει ξανά η ΗΤΑΚ μετά το συμβόλαιο από τον νέο ιδιοκτήτη για να κάνει διορθώσεις ή πρέπει να συναινέσουν οι παλαιοί ιδιοκτήτες? 

Επειδή η αγορά θα γίνει με δάνειο θα αντιμετωπίσουμε πρόβλημα από την τράπεζα?

Θα δεχθεί για προσημείωση ένα διαμέρισμα που έχει δυνητικά κατεδάφιση σε περίπου 15 τμ? 

Επίσης ξέρετε ποια είναι η διαφορά κόστους και διαφορά αμοιβής (περίπου) αν πω στον πωλητή να το αναλάβω εγώ?

ΥΓ : Τι Νόμοι είναι αυτοί? Δεν μπορώ να καταλάβω? Θα έπρεπε να έχουν υποχρεωτική υπαγωγή στον 4495 πριν το μεταβιβάσεις.

Αν έχει κάποιος την καλοσύνη ας μου απαντήσει στα ερωτήματα

 

Edited August 2, 2026 at 10:19 AM by Pavlos33
έγινε αλλαγή τίτλου για καλύτερη κατανόηση του θέματος-Pavlos 33

[Didonis]

On 2/8/2026 at 11:41 ΠΜ, papagn1958 said:

....Αν έχει κάποιος την καλοσύνη ας μου απαντήσει στα ερωτήματα

Είναι λίγο χύμα οι ερωτήσεις σου. Θα σου απαντήσω με τι σειρά θα πρέπει να γίνουν για να μπορεί να γίνει η μεταβίβαση.

Προ μεταβίβασης θα πρέπει

1.       Να έχουν γίνει όλες οι τακτοποιήσεις με τον 4495. Την τακτοποίηση έχει δικαίωμα να την κάνει ο «φερόμενος» ιδιοκτήτης με τις όποιες διορθώσεις επιφανειών προκύψουν στο Ε9 του. Αν θέλετε εσύ να πληρώσεις κοστολόγια προστίμων μηχανικών κλπ. για αυτό είναι δικό σας θέμα δικές σας αποφάσεις και δικά σας συμφωνητικά τα τι και τα πως. Όλα όμως στο όνομα του

2.       Μετά την τακτοποίηση θα πρέπει να εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα και Πιστοποιητική ενεργειακό.

Όλοι οι εξωτερικοί και περιμετρικοί τοίχοι μετράνε στην επιφάνεια της ιδιοκτησίας.

Μη μπερδεύεσαι με τι μετράει σε συντελεστές δόμησης ή κάλυψης. Εκτός αν θες να σου στείλω λινκ με σχετικά να έχεις μερικές εκατοντάδες σελίδες να διαβάζεις όλο το καλοκαίρι και να μη φτάνει

Ναι η τράπεζα δεν θα εγκρίνει ο Εκτιμητής Μηχανικός τους δάνειο με κτήριο χωρίς να είναι προ τελικής έγκρισης και εκταμιεύσεις Νόμιμα υφιστάμενο (δηλαδή να έχει μπει στον 4495)

 

Για τα υπόλοιπα να αναθέσεις σε έμπειρο Τεχνικό Γραφείο (πέραν του δικηγόρου) για να σε καθοδηγήσει.

Κοστολόγια και αμοιβές Μηχανικών κλπ. δεν είναι επιτρεπτό στο Δημόσιο Φόρουμ. Οπότε μη το ξαναρωτήσεις.

[papagn1958]

Ευχαριστώ πάρα πολύ για την άμεση απάντησή σας. 

Πολύ σημαντικό αυτό που λέτε  " η Τράπεζα δεν θα εγκρίνει ο Εκτιμητής Μηχανικός τους δάνειο με κτήριο χωρίς να είναι προ τελικής έγκρισης και εκταμιεύσεις Νόμιμα υφιστάμενο (δηλαδή να έχει μπει στον 4495)". 

Η ερώτηση είναι όμως αν τελικά λόγω πιεστικής καταληκτικής ημερομηνίας για το συμβόλαιο  ( 31 Σεπτ)  ....

αυτό γίνει με τον Νόμο 3843  για να προλάβουμε γιατί δεν γνωρίζω πόσο χρονοβόρο είναι για τον μηχανικό το να γίνει τακτοποίηση με τον 4495 ....

"θα μπορούμε σαν νέοι ιδιοκτήτες  εμείς  ΜΕΤΑ ΤΟ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ ν ανοίξουμε την ΗΤΑΚ και να το μεταφέρουμε στον 4495 και να προχωρήσουμε σε μονομερή σύσταση ή έκλεισε το θέμα για πάντα?"

Ευχαριστώ εκ των προτέρων

[Pavlos33]

@papagn1958 Καλησπέρα.  ερωτήσεις που κάνετε δεν μπορούν να απαντηθούν από εδώ. Η σειρά αλλά και η ενδεδειγμένη-από μεριάς σας-κίνηση είναι η εξής:

1. Υποχρέωση πωλητή: Να παρασχει τίτλους, οικοδομική άδεια, εγκεκριμένα σχέδια, δήλωση υπαγωγής (αν υπάρχουν αυθαιρεσίες) κάτοψη που να τη συνοδεύει, ηλεκτρονική ταυτότητα (απόσπασμα και πιστοποιητικό) και πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης. 

2. Δική σας ενέργεια: Βάζετε δικό σας μηχανικό και κάνει φύλλο και φτερό το ακίνητο. Ελέγχει τόσο το κτιριακό σκέλος (δηλαδή κτίριο και Η/Μ εγκαταστάσεις του διαμερίσματος, της οικοδομής κλπ) όσο και τα λοιπά τεχνικά έγγραφα (άδειες, ρυθμίσεις κλπ).

Έτσι, θα είστε καλυμμένος. Η συνήθης δυστροπία των πωλητών να παράσχουν-ως οφείλουν-το σύνολο των τεχνικών εγγράφων από την αρχή, μόνο ύποπτη θα πρέπει να θεωρείται.

Δεν θα υπεισέλθω σε τεχνικές λεπτομέρειες καθώς θα είναι δύσκολο για εσάς να κατανοήσετε την συνθετότητα αλληλουχίας νόμων για υπαγωγές, τροποποιήσεις σύστασης κλπ. Η σύστασή μας από εδώ είναι να μην αφήσετε καμία εκκρεμότητα (ρύθμισης αυθαιρέτων ή αλλαγή στη σύσταση) πριν το αγοράσετε. Μετά, ό,τι ελάττωμα νομικής ή τεχνικής φύσεως, το "παντρεύεστε" και μετά εσείς είστε υπόλογοι έναντι του Νόμου για το οτιδήποτε.

Η τράπεζα θα στείλει συνεργαζόμενο μηχανικό-εκτιμητή και εξυπακούεται ότι σε οτιδήποτε δεν είναι σωστά ρυθμισμένο θα το μπλοκάρει. Προς το παρόν εσείς έχετε μια προέγκριση δανείου βάσει των οικονομικών σας στοιχείων. Μόνο μετά την θετική νομική και τεχνική γνωμάτευση θα σας καλέσει η τράπεζα για υπογραφή οριστικής σύμβασης. Τις δήθεν ασφυκτικές προθεσμίες που δίνουν για υπογραφή απλώς αγνοήστε τις. Είναι εμπορικά τερτίπια, στα οποία πολλές φορές εμπλέκονται και οι επίσημοι διαμεσολαβητές δανείων (που προσδοκούν κέρδος). Εφόσον δεν αλλάζει το οικονομικό σας προφίλ, η προέγκριση θα παραταθεί.

 

Edited August 2, 2026 at 10:18 AM by Pavlos33

[papagn1958]

Ευχαριστώ πολύ για την απάντησή σας.

[cvlengnr]

Επίσης. ΜΗΝ κανετε το λάθος που έκαναν πολλοι πριν απο εσας να σκεφτείτε "αφου θα ερθει να το ελεγξει ο μηχανικός της τράπεζας, γιατι να πληρώσω και αλλον...?"

Ο μηχανικός της τράπεζας δουλευει και προστατευει το συμφέρον της τράπεζας και οχι το δικο σας