tha1977

Τελικώς εκδόθηκε η άδεια δόμησης. Απλώς έγινε πρόβλεψη στις κατόψεις (σημειούμενη με διακεκομμένες γραμμές) για τις μελλοντικές θέσεις κατασκευής αναβατορίων, από ένα σε κάθε κατοικία, εάν και εφόσον απαιτηθεί στο μέλλον. Τέλος καλό, όλα καλά... Τώρα θα αγοράσω και μία κορνίζα να βάλω την άδεια να τη βλέπω, γιατί, έτσι όπως είναι τα οικονομικά, να χτίσω αποκλείεται!

Μόλις γύρισα από Πολεοδομία Μουδανιών. Τελικώς, οι άνθρωποι λογικά σκεπτόμενοι -ευτυχώς- μου είπαν ότι, αν και υπάρχει ασάφεια στο ΝΟΚ, κατά τη γνώμη τους οι συγκεκριμένες διατάξεις περί προσπέλασης εμποδιζόμενων ατόμων σε κοινόχρηστους χώρους των κτιρίων, αφορούν προφανώς κοινόχρηστους χώρους σε πολυκατοικίες και μεγάλα κτίρια όπου υπάρχει συνιδιοκτησία και συννομή κυρίων και όχι σε ιδιωτικές μονοκατοικίες, στις οποίες όμως θα πρέπει κανονικά να υπάρχει πρόβλεψη για εύκολη μετατροπή τους σε κατοικίες εμποδιζόμενων ατόμων μελλοντικά, χωρίς να θίγεται ο φέρων οργανισμός. Κάθε περίπτωση είναι ξεχωριστή και αξιολογείται διαφορετικά. Επομένως, στις κατόψεις θα προσθέσουμε με το μηχανικό αναμονές, καταδεικνυόμενες με διακεκομμένες γραμμές, όπου θα μπορούν μελλοντικά να εγκατασταθούν αναβατόρια, προκειμένου να καταστεί εφικτή η πρόσβαση ΑΜΕΑ, εφόσον και εάν απαιτηθεί στο μέλλον, κάνοντας και σχετική επισημείωση, και θα ακολούθως θα καταθέσουμε το φάκελο για έγκριση δόμησης, αναμένοντας την απάντηση... Πάντως, επισημαίνω ότι πρόθεσή μου είναι η οικία να είναι έτσι κι αλλιώς εύκολα μετατρέψιμη σε φιλική προς ΑΜΕΑ, εφόσον ποτέ δεν ξέρεις τι μπορεί να συμβεί στο μέλλον... γι αυτό άλλωστε και προτίμησα μία ισόγεια - χαμηλή και όχι διώροφη. Αυτό όμως πόρρω απέχει από την υπερβολή να απαιτείται η εκ των προτέρων κατασκευή ραμπών, αναβατορίων, ανελκυστήρων κλπ σε ισόγειες ιδιωτικές μονοκατοικίες, στερούμενων κοινοχρήστων χώρων και χωρίς να παρίσταται η ανάγκη προς τούτο... Θα σας ενημερώσω για την πρόοδο της υπόθεσης.

Διορθώνω στο ως άνω post, ύστερα από σύσταση φίλου, που με διόρθωσε ορθώς, ότι μπορεί να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία στην ως άνω διπλοκατοικία.

Κύριοι καλησπέρα σας, είναι η δεύτερη φορά που ζητώ τη συμβουλή σας και αισθάνομαι ήδη υποχρεωμένος. Το θέμα μου έχει ως εξής: Η σύζυγός μου είναι κυρία ενός αγροτεμαχίου εκτάσεως, κατά τον τίτλο κτήσης, 2.000 τ.μ., κείμενου στην εκτός σχεδίου ζώνη των πεντακοσίων μέτρων από τον οικισμό, στην περιοχή της Νέας Τρίγλιας του Ν. Χαλκιδικής, άρτιου και οικοδομήσιμου. Το ακίνητο αγοράσθηκε προ τετραετίας με σκοπό τη μελλοντική ανέγερση εξοχικής κατοικίας. Αν και δεν είχαμε σκοπό, εντούτοις, λόγω του ντόρου που είχε γίνει το καλοκαίρι, σχετικά με την τροποποίηση των διατάξεων για την εκτός σχεδίου δόμηση, αποφασίσαμε να προχωρήσουμε άμεσα τη διαδικασία για έκδοση άδειας δόμησης μίας ισογείου διπλοκατοικίας με κεραμοσκεπή και υπόγειο, εμβαδού της οικίας 100 τ.μ. περίπου και του υπογείου 40 τ.μ. περίπου. Η πρόσβαση στο υπόγειο θα γίνεται με σκάλα από το εξωτερικό της οικίας και όχι μέσω του εσωτερικού αυτής. Η διαδικασία βρίσκεται πλέον σε προχωρημένο στάδιο, όμως ο μηχανικός μου με πήρε τηλέφωνο τις προάλλες και μου είπε ότι ο υπάλληλος της πολεοδομίας, κατά την κατάθεση του σχεδίου, του ζήτησε να σχεδιάσει στην κάτοψη και πρόσβαση για ΑΜΕΑ, δηλαδή ράμπες ή αναβατόρια προς τις δύο εισόδους τις διπλοκατοικίας καθώς και προς το υπόγειο. Όπως σας είναι γνωστό, στην παρ. 1 του άρθρ. 26 του ΝΟΚ προβλέπεται ότι: «Ειδικά για τα κτίρια με χρήση κατοικίας επιβάλλεται να εξασφαλίζεται η αυτόνομη και ασφαλής οριζόντια και κατακόρυφη προσπέλαση από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα σε όλους τους εξωτερικούς και εσωτερικούς κοινόχρηστους χώρους των κτιρίων κατοικίας, καθώς επίσης και η διασφάλιση συνθηκών εύκολης μετατρεψιμότητας των κατοικιών σε κατοικίες μελλοντικών χρηστών με αναπηρία / εμποδιζόμενων ατόμων, χωρίς να θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου.» Όπως προκύπτει από την ανωτέρω διάταξη, η εξασφάλιση της προσπέλασης από τα άτομα με αναπηρία ή τα εμποδιζόμενα αφορά όλους του εξωτερικούς και εσωτερικούς κοινόχρηστους χώρους. Συνεπώς, κριτήριο για την απαίτηση εφαρμογής της συγκεκριμένης διάταξης ή όχι σε ένα κτίριο, είναι κατά πόσον αυτό διαθέτει κοινόχρηστους χώρους. Πρέπει επομένως, να εξεταστεί στο σημείο τι είναι ακριβώς κοινόχρηστος χώρος με βάση τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις και ειδικότερα με βάση το ΝΟΚ., όπου στην παρ. 39 του άρθρου 2 αυτού (ορισμοί) αναφέρεται ότι «Κοινόχρηστοι χώροι είναι οι κοινής χρήσης ελεύθεροι χώροι, που καθορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο». Στην περίπτωση του ως άνω αγροτεμαχίου, ρυμοτομικό σχέδιο δεν υπάρχει, αλλά και ούτε έχει τεθεί σε κοινή χρήση κάποιος χώρος με οποιοδήποτε άλλο νόμιμο τρόπο. Επειδή όμως ίσως κάποιος να ισχυριστεί ότι ενδεχομένως στο μέλλον θα μπορούσαν, λόγω του γεγονότος ότι είναι διπλοκατοικία, να υπάρξουν περισσότεροι του ενός ιδιοκτητών και ως εκ τούτου συγκοινωνών σε ορισμένα τμήματα του κτιρίου και του οικοπέδου, επισημαίνω ότι αυτό δεν μπορεί να γίνει, εφόσον πρόκειται για ισόγεια κατοικία, επομένως δεν τίθεται θέμα σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, αλλά ούτε και σύσταση καθέτου, εφόσον στα αγροτεμάχια εκτός σχεδίου απαγορεύεται. Δεδομένου λοιπόν ότι κοινόχρηστοι χώροι στο ως άνω αγροτεμάχιο, καθώς και στη διπλοκατοικία, δεν υφίστανται, κατά τη γνώμη μου δεν θα πρέπει να εξασφαλίζεται καμία ασφαλής προσπέλαση σε ΑΜΕΑ ή εμποδιζόμενα άτομα, τουλάχιστον για όσο δεν παρουσιάζεται τέτοια ανάγκη. Βέβαια επισημαίνω ότι με το υφιστάμενο σχέδιο της διπλοκατοικίας εξασφαλίζονται οι συνθήκες εύκολης μετατρεψιμότητας αυτής σε κατοικία μελλοντικών χρηστών με αναπηρία / εμποδιζόμενων ατόμων, χωρίς να θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου, εφόσον θα μπορούσαν εύκολα να προστεθούν αναβατόρια στους εξώστες, από τους οποίους εξώστες γίνεται και η πρόσβαση στο εσωτερικό της διπλοκατοικίας. Αύριο το πρωί θα πάω ο ίδιος με τον μηχανικό μου στην Πολεοδομία στα Μουδανιά, για να δω τι θα μου πουν και θα σας ενημερώσω. Επισυνάπτω τρισδιάστατα σχέδια της διπλοκατοικίας, καθώς και κατόψεις του ισογείου και υπογείου αυτής. Αισθάνομαι άσχημα για την έκταση του ερωτήματός μου, όμως κι εγώ απαντώ σε πολλούς πολίτες μέσω της ιστοσελίδας μου, επομένως κι εγώ σε ότι άπτεται του επαγγέλματός μου και μπορώ να βοηθήσω, θα το κάνω με χαρά. Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων για το χρόνο σας.

Τελικώς, ανακάλεσα συμβολαιογραφικά την εντολή για υπογραφή κανονισμού προς την εργολάβο εταιρία (την επέδωσα επιπρόσθετα εννοείται) και έκανα εξώδικο προς τους οικοπεδούχους και την εργολάβο να μην συμπράξουν σε οποιαδήποτε ενέργεια αλλαγής των κοινόχρηστων χώρων, χωρίς τη συναίνεση και των υπολοίπων ιδιοκτητών. Κατέληξα ότι ασφαλιστικά νομής δεν μπορούσα να καταθέσω, εφόσον δεν υπήρχε ακόμη προσβολή της νομής του πελάτη μου. Θα σας ενημερώσω για τα περαιτέρω...

Αγαπητέ Δημήτρη, διάβασα το συμβόλαιο μαζί με τη συνεργάτιδά μου προχθες και δεν βρήκαμε να υπάρχει κάποια εντολή σαν αυτή που αναφέρεις, η οποία να μας δεσμεύει. Η εντολή προς υπογραφή κανονισμού έχει δοθεί βέβαια, όμως δεν ορίζεται ως ανέκκλητη. Ταυτόχρονα, στο εργολαβικό, το οποίο έχω αποδεχτεί με όρο στο συμβόλαιο αγοράς, ορίζεται ότι: "Η εργολάβος εταιρία δικαιούται να προβαίνει σε οποιεσδήποτε διαρρθμίσεις και τροποποιήσεις επιθυμεί των διαιρετών χώρων της αντιπαροχής της, αυξάνοντας ή μειώνοντας το ποσοστό οικοπέδου και κοινοχρήστων που αναλογεί στους χώρους αυτούς, υπό τον όρο όμως ότι οι διαρρυθμίσεις και τροποποιήσεις αυτές δεν θα θίγουν τους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους του συγκροτήματος των δύο οικοδομών, τη στατική μελέτη και το αποχετευτικό συστημα της οικοδομής, καθώς και τα αυτοτελή και διαιρετά τμήματα των οικοπεδούχων. Αλλαγές σε εργασίες που έχουν ήδη εκτελεστεί δεν επιτρέπονται." Με βάση τον όρο αυτό του εργολαβικού θεωρώ ότι έχω ένα ακόμη πάτημα, εφόσον με τις τροποποιήσεις που επιχειρούνται θίγονται έμμεσα οι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι του συγκροτήματος. Εξακολουθώ να πιστεύω ότι είναι και θέμα καλής τύχης, εφόσον, ως συνάδελφος κι εσύ, γνωρίζεις ότι και όλα τα δίκια του κόσμου να έχεις, μπορεί την υπόθεση να τη χάσεις, λόγω έδρας, καθώς και το αντίστροφο...

Έχουν πουληθεί από τα 6 διαμερίσματα τα 3. Ο εργολάβος προσπαθεί να πουλήσει ένα διαμέρισμα ακόμη, για να πάρει χρήματα και να αποπερατώσει την οικοδομή. Η οικοδομή έχει σχεδόν ολοκληρωθεί. Μένει να αλλάξει το ρεύμα από εργολαβικό σε κανονικό, ώστε να έχει η πολυκατοικία ρεύμα στους κοινόχρηστους χώρους και το ασανσέρ, καθώς και να ολοκληρωθεί η εγκατάσταση του φυσικού αερίου. Ο πελάτης έχει ενημερωθεί ότι, εάν δεν πάρει χρήματα ο ερβολάβος, υπάρχει κίνδυνος να μην ολοκληρώσει άμεσα την οικοδομή, και δεν έχει πρόβλημα με αυτό...

Κύριοι καλημέρα σας, ευχαριστώ για το χρόνο και την προσοχή σας. Μίλησα αυτό το χρονικό διάστημα με μερικούς συμβολαιογράφους και συναδέλφους σας και εν τέλει κατέληξα στο εξής: Από τη στιγμή που ο πελάτης μου - ιδιοκτήτης διαμερίσματος στην πολυκατοικία έχει καταστεί συγκύριος και συννομέας στους κοινόχρηστους χώρους, μέρη και εγκαταστάσεις της οικοδομής, όπως και στον ως άνω κοινόχρηστο χώρο πρασίνου, έχει έννομο συμφέρον να συμφωνεί ή να αντιτίθεται σε οποιαδήποτε αλλαγή χρήσης του χώρου αυτού. Οποιαδήποτε αλλαγή, άνευ συναίνεσής του, καθίσταται παράνομη και καταχρηστική, σύμφωνα με το άρθρο 281 του Αστικού Κώδικα και διαταράσσει τη νομή του, ανεξάρτητα αν πολεοδομικά υπάρχει η δυνατότητα τροποποίησης των κοινόχρηστων χώρων από τον εργολάβο. Έχω λάβει εντολή από τον πελάτη μου να προβώ άμεσα στην κατάθεση αίτησης ασφαλιστικών μέτρων. Θα τα γράψω σήμερα και, εάν προλάβω, αύριο το πρωί θα καταθέσω και θα ζητήσω και προσωρινή διαταγή. Κατόπιν, εάν κερδίσω, θα ασκήσω την κύρια αγωγή, μέσα στην προθεσμία που θα τάσσει η απόφαση των ασφαλιστικών μέτρων. Θα σας ενημερώσω σχετικά για την εξέλιξη της υπόθεσης. Μακάρι να έχω καλή τύχη!

Κατ’ αρχήν καλησπέρα σας. Είναι η πρώτη φορά που αναζητώ τη συμβουλή σας και ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων όποιον αφιερώσει το χρόνο του στο ζήτημά μου. Πριν από ένα έτος περίπου πελάτης μου αγόρασε ένα νεόδμητο διαμέρισμα σε πολυκατοικία στη Θεσσαλονίκη. Με το συμβόλαιο (ακόμη δεν έχει υπογραφεί κανονισμός στην πολυκατοικία) του χορηγήθηκε αποκλειστική χρήση σε μία θέση στάθμευσης σε κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής. Στην κάτοψη του ισογείου της πολυκατοικίας, εκατέρωθεν της εισόδου της οικοδομής, η οποία οπτικά βρίσκεται στο κέντρο της πρόσοψης, ορίζονται δύο χώροι. Αφενός, στα αριστερά της εισόδου, για τον προσβλέποντα την πρόσοψη της οικοδομής, ορίζεται χώρος στάθμευσης οχημάτων, με τρεις (3) θέσεις στάθμευσης και αφετέρου, στα δεξιά της εισόδου, για τον προσβλέποντα την πρόσοψη της οικοδομής, ορίζεται θέση πρασίνου. Από πληροφορίες που είχε ο πελάτης μου αλλά και κατόπιν επιβεβαίωσης του εργολάβου τηλεφωνικά προς εμένα, ο εργολάβος έχει σκοπό να τροποποιήσει τον χώρο πρασίνου στα δεξιά της εισόδου της οικοδομής, ορίζοντας εκεί άλλη μία θέση στάθμευσης (ως καρότο, για να μπορέσει να πουλήσει ένα διαμέρισμα στην πολυκατοικία, ώστε με τα χρήματα που θα λάβει να μπορέσει να την ολοκληρώσει, γιατί είναι ακόμη ημιτελής). Ο εργολάβος μάλιστα μου είπε ότι έχει δικαίωμα να προβεί στη συγκεκριμένη ενέργεια αλλαγής χαρακτηρισμού του κοινόχρηστου χώρου. Αυτός βέβαια μπορεί να έχει το δικαίωμα να χαρακτηρίσει και όλο τον κοινόχρηστο χώρο από χώρο πρασίνου σε χώρο στάθμευσης, πράγμα που δεν γνωρίζω, εφόσον δεν είμαι μηχανικός. Το θέμα μου έχει ως εξής: Κάθε αγοραστής διαμερίσματος, κατά την αγορά, λαμβάνει υπόψη διάφορες παραμέτρους, μία εκ των οποίων είναι και οι κοινόχρηστοι χώροι, μέρη και εγκαταστάσεις τη οικοδομής. Δηλαδή, πιο απλά, τον ενδιαφέρει, εκτός από το διαμέρισμά του, να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις του και η πολυκατοικία με τους κοινόχρηστους χώρους της εν γένει. Αν επέρχεται αλλαγή στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, μετά την πώληση προς αυτόν διαμερίσματος, προφανώς και η πολυκατοικία ενδέχεται να μην ανταποκρίνεται πλέον στις απαιτήσεις του. Υφίσταται δηλαδή εδώ, κατά τη γνώμη μου αλλά πιστεύω και κατά την κοινή λογική, ένα ζήτημα καταχρηστικότητας. Ερώτημα πρώτο: Είναι νόμιμο, μετά την πώληση διαμερισμάτων της οικοδομής, να αλλάζει ο εργολάβος τους χαρακτηρισμούς των κοινόχρηστων χώρων, να επιφέρει δηλαδή τροποποιήσεις στις κατόψεις, άνευ συναίνεσης των συνιδιοκτητών, που έχουν αγοράσει ήδη διαμερίσματα στην πολυκατοικία; Ερώτημα δεύτερο: Τι μέσα πίεσης θα μπορούσα να χρησιμοποιήσω, προκειμένου να μην επέλθουν αλλαγές στους κοινόχρηστους χώρους; Έχω σκεφτεί σαν πρώτο μέσο την ανάκληση της εντολής προς τον εργολάβο για υπογραφή του κανονισμού. Δεύτερο την άσκηση αίτησης ασφαλιστικών μέτρων, για μη αλλαγή των κοινόχρηστων χώρων, λόγω καταχρηστικότητας (άρθρο 281 Αστικού Κώδικα). Πρέπει όμως να διευρύνω τη νομική βάση της αίτησής μου, προκειμένου να αυξήσω τις πιθανότητες να γίνει δεκτή. Ευχαριστώ ιδιαίτερα εκ των προτέρων για το χρόνο σας.