dandrikop

Για το πρώτο θέμα είμαι σίγουρος ότι γίνεται γιατί έχω άλλο ακίνητο το οποίο είναι παρόμοια περίπτωση. Δηλαδή, κτήριο κατασκευής προ του 1975 και αυθαιρεσία από κατασκευής που καταλαμβάνει μέρος του κλιμακοστασίου. Άλλαξα τη ΣΟΙ μονομερώς ώστε να αναφέρει την πραγματική επιφάνεια του ακινήτου μου. Αυτό είναι κιόλας εύλογο γιατί αφού ο νόμος σου δίνει τη δυνατότητα της νομιμοποίησης δεν έχει νόημα να εξαρτάσαι από τη διακριτική ευχέρεια των υπολοίπων συνοιδιοκτητών για την αλλαγή της ΣΟΙ. Συγκεκριμένα ο ν. 4495/2017 λέει στο Άρθρο 98, παρ. 5: Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις: α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής και β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Για το θέμα της αποκλειστικής χρήσης χώρου της ταράτσας από το δώμα επιφυλάσσομαι πριν το δούν οι ειδικοί.

Ο πολιτικός μηχανικός μέτρησε το δώμα και το βρήκε μεγαλύτερης επιφάνειας σε σχέση με αυτή που αναφέρεται στο συμβόλαιο, τη ΣΟΙ και την κάτοψη που είχε κατατεθεί στη πολεοδομία. Δεδομένου ότι η αυθαιρεσία ήταν από κατασκευής και προ του 1975, ενώ καταλαμβάνει κοινόχρηστο χώρο, η ΣΟΙ μπορεί να τροποποιηθεί μονομερώς. Το ερώτημα λοιπόν είναι αν με την τροποποίηση αυτή μπορεί να περάσει παράλληλα στη ΣΟΙ ότι ο χώρος που η κάτοψη εμφανίζει ως "ταράτσα δώματος" είναι αποκλειστικής χρήσης του δώματος. Η ΣΟΙ επίσης αναφέρει "Κοινόχρηστη Ταράτσα" και "Ταράτσα Δώματος", αλλά δεν διευκρινίζει τη χρήση της "Ταράτσας Δώματος", δαλαδή αν είναι κοινόχρηστη και αυτή ή στην αποκλειστική χρήση του δώματος. Το ζήτημα αυτό χρειάζεται συζήτηση μεταξύ πολιτικού μηχανικού και συμβολαιογράφου. Οπότε θα ενανέλθω...

Στο συμβόλαιο και στη σύσταση δεν αναφέρεται ρητώς δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης τμήματος της ταράτσας από το δώμα. Ωστόσο, για το αν "προκύπτει" τέτοιο δικαίωμα, όπως λες, εξαρτάται από το πως ερμηνεύει κανείς τις αναφορές "ακάλυπτο χώρο της πολυκατοικίας" και "ακάλυπτο τμήμα του δώματος" του συμβολαίου και της σύστασης, καθώς και τις αναφορές "Κοινόχρηστη Ταράτσα" και "Ταράτσα Δώματος" της κάτοψης της πολεοδομίας. Αν οι δύο αυτοί χώροι θεωρούνται εξίσου κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι για την πολυκατοικία τότε τι εξυπηρετεί η διάκριση και ο διαχωρισμός τους?

Το συμβόλαιο αναφέρει την επιφάνεια και τα χιλιοστά του δώματος του οποίου είμαι ιδιοκτήτης (12 τ.μ. και 16/1000 αντίστοιχα). Το ίδιο αναφέρει ο Πίνακας της πολυκατοικίας καθώς και η Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας (ΣΟΙ). Επίσης συμβόλαιο και ΣΟΙ αναφέρουν ότι το δώμα συνορεύει με "ακάλυπτο χώρο της πολυκατοικίας" και "ακάλυπτο τμήμα του δώματος". Μόνο το σχέδιο που κατατέθηκε στην πολεοδομία δείχνει δύο διακριτούς χώρους διαχωρισμένους με μια γραμμή που αναγράφονται ως "Κοινόχρηστη Ταράτσα" και "Ταράτσα Δώματος". Δηλαδή το σχέδιο δείχνει ξεκάθαρα ότι ένα τμήμα της ταράτσας είναι κοινόχρηστο και το υπόλοιπο τμήμα αποδίδεται στο δώμα κάτι που εμμέσως πλην σαφώς παραπέμπει σε αποκλειστική χρήση του δώματος και όχι σε κοινή χρήση της πολυκατοικίας. Όσο για αυθαιρεσίες, δεν ξέρω αν έχουμε. Πρέπει να φέρω πολιτικό μηχανικό να μετρήσει το δώμα και να δει αν συμφωνεί με το σχέδιο της πολεοδομίας.

Είμαι ιδιοκτήτης ενός δώματος επιφάνειας 12 τ.μ. Στο σχέδιο που κατατέθηκε το 1974 στην πολεοδομία φαίνεται ένας χώρος που αναγράφεται ως "Κοινόχρηστη Ταράτσα" και ένας άλλος χώρος που αναγράφεται ως "Ταράτσα Δώματος". Στο σχέδιο οι δύο αυτοί χώροι διαχωρίζονται με μια γραμμή. Στο συμβόλαιό μου δεν γίνεται αναφορά στην ταράτσα δώματος, ενώ η σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας αναφέρει ότι το εν λόγω ιδιόκτητο δώμα συνορεύει με "ακάλυπτο χώρο της πολυκατοικίας" και "ακάλυπτο τμήμα του δώματος". Η σύσταση δεν αναφέρει τα μεγέθη (τ.μ.) των δύο ακάλυπτων χώρων αυτών, ούτε κάτι σχετικό με αποκλειστική χρήση τμήματος της ταράτσας από το δώμα. Το ερώτημα είναι αν υπάρχει κάποιος τρόπος ώστε ο χώρος που φαίνεται στο σχέδιο ως "Ταράτσα Δώματος" να είναι νόμιμα στην αποκλειστική χρήση του δώματος. Θα μπορούσε κάτι τέτοιο να γίνει απλά με τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας με το ν. 4495/2017 δεδομένου ότι το κτήριο είναι κατασκευής προ του 1975? Αν ναι, μπορεί η τροποποίηση της σύστασης να είναι μονομερής ή χρειάζεται της συναίνεση των συνοιδιοκτητών της πολυκατοικίας (51% ή 100%)? Θα μπορούσε η "Ταράτσα Δώματος" να αποτελέσει εμπράγματο δικαίωμα για το οποίο πρέπει να υποβληθεί δήλωση Ε9?