ntanos

Εγώ θα πρότεινα να δείξεις το απέναντι οικόπεδο κανονικά, όπως έχει περιτοιχιστεί και να προσθέσεις μία παρατήρηση επί του σχεδίου ότι το οικόπεδο αυτό, βάσει του τίτλου τάδε και της οικοδομικής άδειας τάδε έχει πρόσωπο επί της ρυμοτομικής γραμμής.

Προς το παρόν υπάρχει μόνο η αποδεκτή απόκλιση ως προς το εμβαδό, η οποία αναγράφεται στο κτηματολογικό διάγραμμα του ακινήτου.

Κατά την άποψή μου, το απέναντι οικόπεδο δεν έχει καμία πολεοδομική εκκρεμότητα σχετικά με ρυμοτομία. Ο τίτλος του καθώς και η άδειά του, δείχνουν πρόσωπο επί της ρυμοτομικής, από όσο κατάλαβα. Επομένως, δεν υπάρχει κάτι που να μπορεί να ζητηθεί από την ΥΔΟΜ για το θέμα αυτό, ειδικά τη στιγμή που μπορείς στο διάγραμμά σου να τεκμηριώσεις την κατάσταση αυτή. Πρόκειται λοιπόν για κατάληψη κοινόχρηστου χώρου, που η αίσθησή μου είναι ότι δεν σε αφορά πολεοδομικά. Καλό είναι να ρωτήσεις και στην ΥΔΟΜ για σιγουριά.

Αν το τελευταίο τοπογραφικό διάγραμμα που έχει επισυναφθεί σε τίτλο ή σε άδεια είναι του έτους 2009, δηλαδή προ του 2013, θεωρώ ότι είσαι ΟΚ. Θέμα θα υπήρχε μόνο σε απόκλιση >5% επί του εμβαδού, που δεν ισχύει στην περίπτωσή σου.

Καλημέρα. Για την περίπτωσή σου, είναι πολύ σημαντικό να γνωρίζουμε αν υπάρχει άδεια ή συμβόλαιο που εκδόθηκε - συντάχθηκε βάσει διαγράμματος πριν ή μετά τις 8-8-2013. Αν το συνημμένο τοπογραφικό έχει ημερομηνία σύνταξης έως την ημερομηνία αυτή, υπάρχει επιτρεπτή απόκλιση εμβαδού 5% για τα εντός σχεδίου ακίνητα. Αν υπάρχει τοπογραφικό με μεταγενέστερη ημερομηνία και έχει περιληφθεί σε άδεια ή σε συμβόλαιο, τότε οι ΥΔΟΜ απαιτούν πλήρη ταύτιση σχήματος και εμβαδού με το διάγραμμα εκείνο. Σε αντίθετη περίπτωση ζητούν διόρθωση τίτλου. Υπάρχει και μια πιο επιεικής ερμηνεία από κάποιες ΥΔΟΜ που αποδέχονται μικρές αποκλίσεις βάσει του Ν.4495/17. Επισυνάπτω και το παρακάτω σχετικά πρόσφατο έγγραφο της ΔΑΟΚΑ. 03_2021_YPEN_Apokliseis_Topografikon.pdf

Κοίτα, όντως ειδικά όπου δεν υπάρχει λειτουργούν κτηματολόγιο (και κατ' επέκταση διαθέσιμη έρευνα στο gov.gr), είναι σχεδόν πάντα αδύνατον να βρεις συμβόλαια. Αυτό που έχει σημασία είναι να υπολογιστεί το εμβαδό των όμορων οικοπέδων ώστε να αποκλειστεί το ενδεχόμενο να απαιτείται βάσει πολεοδομικής νομοθεσίας, κάποια πράξη τακτοποίησης ορίων, προσκύρωσης κλπ. Εκεί που ο μηχανικός είναι τελείως στο σκοτάδι, είναι όταν τα όμορα οικόπεδα θα μπορούσαν να είναι άρτια κατά παρέκκλιση, αλλά δεν υπάρχει διαθέσιμο συμβόλαιο ώστε να εξακριβωθεί ο χρόνος δημιουργίας του οικοπέδου. Τότε κλαίμε λίγο και ψαχνόμαστε συνήθως.

Ο συνάδελφος petros71 δεν έχει απαντήσει ακόμα, αν η νέα καταμέτρηση είναι εντός συμβατότητας εμβαδού. Είναι προφανές ότι, αν υπάρχει διαφορά σαν αυτή που περιγράφεις συνάδελφε avgoust, (3700 αντί για 4000) το σφάλμα θα πρέπει να διορθωθεί πάση θυσία καθώς οποιαδήποτε μεταβίβαση στο μέλλον, θα είναι αδύνατη με σχήμα εμβαδού 4000 τ.μ. Κανονικά, ούτε η ΥΔΟΜ θα δεχθεί έκδοση άδειας με τέτοια διαφορά εμβαδού στο "τρίγωνο": 1. τίτλου, 2. νεότερης καταμέτρησης στο διάγραμμα άδειας και 3. κτηματολογίου.

Αν δεν συντρέχουν πρόσθετοι περιορισμοί από ΓΠΣ ή ΖΟΕ, ή τυχόν δουλείες κλπ, και αν οι πλάγιες αποστάσεις το επιτρέπουν (δεδομένου ότι το γήπεδο δεν έχει στενό σχήμα), δε βλέπω το λόγο να μην είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Μάλιστα, καθώς ο χρόνος δημιουργίας είναι προ του 85, δεν αφορά το γήπεδό σου η νέα απόφαση του ΣτΕ που έχει δημιουργήσει όλο αυτό το χάος τελευταία. Η επίμαχη απόφαση, με αφορμή άδεια δόμησης στην Πάτμο, δημιουργεί πρόβλημα στα γήπεδα που προέκυψαν μεταξύ των ετών 1985 και 2003.

Καλημέρα. Καταρχήν μου κάνει εντύπωση αυτό που σου είπαν.. Πρόκειται για περιοχή με λειτουργούν κτηματολόγιο από ότι κατάλαβα, από το 2018. Που σημαίνει πρώτες εγγραφές. Από τότε, όντως δεν γίνονται ενστάσεις, αλλά σίγουρα κατατίθενται τα νέα συμβόλαια, και επίσης, σε όσες περιοχές αντίστοιχες έχω εργαστεί, εννοείται ότι εξετάζονται αιτήματα για γεωμετρικές μεταβολές. Είτε λόγω λαθών, είτε λόγω νέων πράξεων. Η περίπτωσή σου είναι προφανές ότι αποτελεί νέα πράξη που θα πρέπει να καταχωρηθεί. Ίσα ίσα, που με την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών υποτίθεται ότι δεν θα είναι εφικτή η διόρθωση των γεωμετρικών σφαλμάτων. Τώρα, σε ότι αφορά την απαίτηση για ΔΓΜ, επειδή στην ιδιοκτησία σου υπάρχουν ήδη τμήματα καθέτων, δεν είμαι σίγουρος ότι θα πρέπει να διορθώσεις τη χωρική βάση του κτηματολογίου. Μήπως η νεότερη καταμέτρηση βρίσκεται εντός ανοχών σε σχέση με το πολύγωνο του κτηματολογίου? Θα υπέθετα ότι αν η απάντηση είναι θετική, η νέα κατάσταση όπως την αποτυπώνεις, δεν ξέρω κατά πόσον υπάρχει λόγος να οδηγήσει σε ΔΓΜ. Σκέψου ότι και κάθετες να μην είχες, αν με κάποιο συμβόλαιο γίνει νεότερη καταμέτρηση ενός οικοπέδου, αν βρισκόμαστε εντός ανοχών εμβαδού δεν απαιτείται διόρθωση και ΔΓΜ. Θα υπέθετα λοιπόν ότι και στην περίπτωσή σου ισχύει το ίδιο. Αλλά καλό είναι να το ρωτήσεις και στο τοπικό κτηματολογικό γραφείο. Αν καταλήξεις να εκδίδεις κάποια άδεια, είναι προφανές ότι αυτή βγαίνει επί του νέου τοπογραφικού διαγράμματος και το κτηματολόγιο δεν θα αποτελέσει εμπόδιο, αν φυσικά είσαι εντός ανοχών.

Καλημέρα. Η Ζώνη Συμβατότητας Σχήματος δεν έχει θεσμοθετηθεί και από μόνη της δεν γεννά την ανάγκη Δ.Γ.Μ. Θα πρέπει να ρωτήσεις τον τοπογράφο αν η αποτύπωσή του αποδίδει οικόπεδο εντός αποδεκτής απόκλισης εμβαδού, σύμφωνα με την αναγραφόμενη ανοχή στο κτηματογραφικό διάγραμμα. Η ύπαρξη εμβαδού εκτός αποδεκτής απόκλισης, γεννά στην επόμενη συμβολαιογραφική πράξη την ανάγκη για Δ.Γ.Μ. στο λειτουργούν κτηματολόγιο. Σε ότι αφορά την άδεια, οι ΥΔΟΜ επίσης ελέγχουν αν το αναγραφόμενο εμβαδό στα διαγράμματα αδείας είναι εντός απόκλισης 5% σε σχέση με τον τίτλο (για οικόπεδα). Αν μάλιστα έχει γίνει εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα μετά το 2013 και έχει επισυναφθεί σε τίτλο ή άδεια, τότε για κάποιες ΥΔΟΜ δεν υπάρχει κανένα δικαίωμα διαφοροποίησης από εκείνο το διάγραμμα, εκτός αν διορθωθεί ο τίτλος.

Σχετικά με το πάνω ερώτημα, (πάει καιρός αλλά για διάφορους λόγους δεν έχει παραδοθεί ακόμα το τοπογραφικό), να προσθέσω ότι, σύμφωνα με το ΦΕΚ της τροποποίησης του ρυμοτομικού, "λαμβάνονται υπόψιν οι διατάξεις "της παρ. 6 του άρθρου 6 του ν. 4315/2014 «Πράξεις εισφοράς σε γη και σε χρήμα-Ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις και άλλες διατάξεις» (Α΄ 269)." Αυτό σημαίνει ότι πλέον οι ρυμοτομούμενες ιδιοκτησίες, έχουν ήδη απολέσει το ρυμοτομούμενο τμήμα? Εμένα με ενδιαφέρει ουσιαστικά το λεκτικό της δήλωσης 651/77, στο αν θα γράψω "άρτιο και οικοδομήσιμο" για την τελική ιδιοκτησία, ή αν θα γράψω "θα καταστεί οικοδομήσιμο μετά την παραχώρηση του ρυμοτομούμενου τμήματος σε κοινή χρήση και την διάνοιξη της οδού σε όλο της το πλάτος" για την αρχική ιδιοκτησία

Το σύστημα της metrica με αυτό του HEPOS δύσκολο να έχουν διαφορά 10cm. Κυρίως αναφέρομαι σε διαφορές του HEPOS με τις συντεταγμένες που θα προκύψουν από base-rover εξάρτηση από τριγωνομετρικό της ΓΥΣ, ειδικά αν το τελευταίο δεν συμμετείχε στους υπολογισμούς του συστήματος αναφοράς του HEPOS.

Μπορεί η εξάρτησή σου να είναι και με το HEPOS, δεν υπάρχει πρόβλημα. Το ίδιο ισχύει και με τα ανταγωνιστικά ιδιωτικά δίκτυα όπως METRICANET, URANUS κλπ. Μεταξύ αυτών των συστημάτων αναφοράς (διότι όντως πρόκειται για διαφορετικά μεταξύ τους "ΕΓΣΑ87"), είναι λογικό να υπάρχουν κάποιες (συνήθως) μικρές αποκλίσεις της τάξης των 0-10cm ή και παραπάνω. Αυτό όμως που είναι το πιο σημαντικό, είναι η λεπτομερής αποτύπωση σε ότι αφορά την τοπική κατάσταση, η ακριβής (όσο είναι δυνατό) εμβαδομέτρηση της ιδιοκτησίας σου και των όμορων, η ακριβής αποτύπωση της θέσης των κτισμάτων του οικοπέδου και των ομόρων που "βλέπουν" στο οικόπεδο και κυρίως η ακριβής εφαρμογή της ρυμοτομικής και οικοδομικής γραμμής σε επίπεδο Ο.Τ.

Το συγκεκριμένο αίτημα για ΔΓΜ έχει εγκριθεί? Και τα πολύγωνα έχουν διορθωθεί έτσι όπως φαίνεται στο σκαρίφημα? Είναι πολύ περίεργο αν εγκρίθηκε και μου φαίνεται λάθος. Αυτό που εγώ καταλαβαίνω, και σε αντιστοιχία με δικές μου περιπτώσεις, είναι ότι το κτηματολόγιο δεν αποδέχεται όντως να δημιουργούμε φλίδες αγνώστου χωρίς λόγο.. Και καλά κάνει, ειδικά αν οι τίτλοι περιγράφουν την γειτνίαση των ιδιοκτησιών. Είναι προφανές ότι στο παράδειγμά σου, πρέπει να αποδοθεί το δυτικό και το νότιο τμήμα στους ομόρους, και το βόρειο και ανατολικό τμήμα στην ειδική έκταση - δρόμο.. Αυτό είναι το σωστό.. τώρα, αν θα συμπαρασυρθεί η διόρθωση και στα διπλανά γεωτεμάχια με τα πάρα πέρα όρια, είναι άλλο θέμα.. διότι θα πρέπει και τα όμορα οικόπεδα να διατηρήσουν τη συμβατότητά τους μεταξύ εμβαδού τίτλου και εμβαδού πολυγώνου κτηματολογίου.

Αυτή τη στιγμή είναι θεσμοθετημένη μόνο η συμβατότητα ως προς το εμβαδό. Από το σχήμα εικάζω ότι είσαι εντός αποδεκτής απόκλισης, αλλά αυτό είναι μόνο μία πρόχειρη εκτίμηση. Πολλή προσοχή λοιπόν, ζήτα κτηματολογικό διάγραμμα και φύλλο και έλεγξε αν το εμβαδό της αποτύπωσής σου είναι εντός της αποδεκτής απόκλισης. Αν δεν είναι επιβάλλεται να ζητήσεις ΔΓΜ.

Έχε υπόψιν πως, σε κάθε περίπτωση, τα ρέματα που εμφανίζονται σε διαγράμματα διανομών, ιδιοκτησιακά ανήκουν στον οικείο Δήμο ή στο ΥΠ.Α.Α.Τ. και λογικά θα έχουν δηλωθεί ήδη από τους σχετικούς φορείς και θα έχουν αναρτηθεί ως ιδιοκτησία τους.

Για αρχή, πριν καν το δικηγόρο, προσωπικά θα πρότεινα να απευθυνθείτε σε μηχανικό (τοπογράφο ή πολιτικό που να ασχολείται με τοπογραφικά διαγράμματα), και να του δώσετε τον τίτλο σας, το παλαιό τοπογραφικό αν υπάρχει, καθώς και να προσπαθήσετε να βρείτε τον τίτλο και το τοπογραφικό του γείτονα. Και το νέο και κυρίως το παλιό. Επίσης θα πρέπει να δείτε τα πολύγωνα του κτηματολογίου, σε περίπτωση που είναι λειτουργούν. Υπάρχει περίπτωση από τα στοιχεία να είναι σαφές ότι έχετε δίκιο και έχετε καταπατηθεί, αλλά υπάρχει περίπτωση να είναι και σχεδόν σαφές ότι δεν θα δικαιωθείτε (πχ αν είχατε ήδη καταλάβει τμήμα μεγαλύτερο από το αναγραφόμενο στον τίτλο σας, ή αν ο όμορος έχει παλαιότερο συμβόλαιο και παλαιό τοπογραφικό διάγραμμα κλπ)

Θα συμβούλευα τους συναδέλφους που αγχώνονται με την παραπάνω απόφαση, να μην το κάνουν. Όσες δηλώσεις Ν.651/77 έχουν υπογραφεί σε τυφλά γήπεδα άνω των 4 στρεμμάτων, είναι απόλυτα σύμφωνες με την υφιστάμενη πολεοδομική νομοθεσία. Οι αποφάσεις του ΣτΕ δεν αποτελούν νομοθεσία, αλλά υποχρεώνουν (φαντάζομαι) την διοίκηση να νομοθετήσει ("κάποια στιγμή") σύμφωνα με το πνεύμα της απόφασης. Και αυτό δεν έχει γίνει έως τώρα. Το ότι βέβαια εκτιθέμεθα απέναντι στον πελάτη, σε κάποιο βαθμό ισχύει, αλλά δεν είναι από τις περιπτώσεις που μπορούμε να κάνουμε κάτι, δυστυχώς..

Νομίζω ότι δεν υπάρχει απαραίτητα κάποια συνειδητή προσπάθεια απαξίωσης της περιουσίας του κόσμου. Έχω πειστεί πλέον ότι, απλά πρόκειται για ασχετοσύνη.. τυχαίες αντικρουόμενες δικαστικές αποφάσεις, τυχαίες αντικρουόμενες νομοθεσίες.. Δεν θα μου έκανε καν εντύπωση, όταν βγουν τα ΤΠΣ, να αναφέρουν ότι επιτρέπονται οι παρεκκλίσεις του 270Δ/85.. όλα τα περιμένω πλέον! 😅

Ακριβώς, μία αντίρρηση επί του δασικού χάρτη στην ουσία, αποτελεί εκκρεμότητα του ιδιοκτησιακού. Τα τελευταία χρόνια, από όσο ξέρω γίνονται κάποιες μεταβιβάσεις σε τέτοια τμήματα (στο "καθαρό"), με τον μηχανικό κατόπιν παρότρυνσης του συμβολαιογράφου, να αναφέρεται στο "καθαρό", στη δήλωση 651/77. Στη συνέχεια, (ίσως μετά από πολλά χρόνια), αν η απόφαση της επιτροπής αντιρρήσεων είναι υπέρ του πολίτη, γίνεται διόρθωση του τίτλου με νέο τοπογραφικό που κάνει αναφορά στο όλον. Το παραπάνω όμως με προβληματίζει, διότι "ενδιάμεσα¨ο μηχανικός έχει δημιουργήσει μία κατάτμηση στο αρχικό γήπεδο, αν για τον οποιοδήποτε λόγο δεν συντάξει αργότερα νεότερο τοπογραφικό (δεν απευθυνθούν σε αυτόν, δεν πληρωθεί κλπ). Θα μου πεις βρήκες τώρα την περίπτωση, αλλά όπως και να έχει το θεωρώ λίγο ακροβασία, και την υπογραφή της αντίστοιχης δήλωσης λίγο "πρόωρη". @Κώστας_τοπο Υ.Γ. στην περίπτωσή σου βέβαια, λόγω της κατάργησης των παρεκκλίσεων, το καθαρό τμήμα αποτελεί ούτως ή άλλως μη οικοδομήσιμη ιδιοκτησία οπότε σε ότι αφορά αυτό δεν ρισκάρεις.

Κατά την άποψή μου, αν δεν εξεταστούν οι αντιρρήσεις για το τμήμα του γηπέδου που έχει χαρακτηριστεί δασικό, δεν μπορείς να υπογράψεις καθαρή δήλωση του Ν.651/77..

Έστω ότι δεν μιλάμε για την περίπτωση του φίλου (που ανέλυσα πιο πάνω), αλλά για μία γενική περίπτωση. Πες ότι ο πολίτης έχει αποδεχθεί την κοινοχρησία του τμήματος (μαζί σου). Αν το ρυμοτομικό σχέδιο όμως, δεν προβλέπει αυτή την απότμηση, τότε αποτελεί προσκυρωτέο τμήμα προς την ιδιοκτησία, δηλαδή θα πρέπει ο ιδιώτης με την γνωστή διαδικασία να αποκτήσει το τμήμα αυτό ξανά ώστε να είναι οικοδομήσιμος. Αυτό εννοώ όταν λέω ότι, δεν έχει πρακτικό νόημα να "αποποιούμαστε" τα συγκεκριμένα τμήματα, ειδικά όταν οι προγενέστεροι τίτλοι είναι "υπέρ μας".

Στην περίπτωσή σου, που πλέον έχεις μία νέα ρυμοτομία, διαφορετική από τις περιτοιχίσεις, θεωρώ ότι όπως και να πράξεις θα είσαι ΟΚ: από τη μία, έχεις τίτλο σύμφωνα με τον οποίον το όριό σου είναι στο σημείο Ε, και έχεις δικαίωμα να κάνεις εφαρμογή του. Από την άλλη, μπορείς να θεωρήσεις ότι η ιδιοκτησία ταυτίζεται με τα υλοποιημένα (μικρή διαφορά ειδικά ως προς το εμβαδόν, σε σχέση με τον τίτλο). Οπότε, δεν έχω να προτείνω περισσότερο κάτι από τα δύο. Στο υποθετικό ερώτημα, πως θα το αντιμετώπιζα αν η ρυμοτομία ταυτιζόταν με τις περιτοιχίσεις, απάντησα παραπάνω: στο ότι προσωπικά θα απέφευγα να θεωρήσω ως όριο την "υποχώρηση" στη θέση της απότμησης.

Ακριβώς, εννοείται ότι υπάρχει ανακολουθία μεταξύ ορίων συμβολαίου και ορίων υλοποιημένων, και μία αντίστοιχη περίπτωση με είχε προβληματίσει πολύ στο παρελθόν. Αποφάσισα όμως να αγνοήσω την απότμηση, καθώς δημιουργούσε την ανάγκη για προσκύρωση από το "πουθενά". Το σκεπτικό μου ήταν ότι, αν πχ, πέραν της απότμησης, υπάρχει πιο πέρα και μία γκαραζόπορτα με τοιχίο 30cm πιο μέσα, με την ίδια λογική υπάρχει και εκεί προσκυρωτέο τμήμα. Οπότε προσωπικά, αν δεν περιγράφονται στον τίτλο, οποιεσδήποτε μικρομετατοπίσεις του ορίου προς το εσωτερικό του οικοπέδου τις δείχνω κανονικότατα στο τοπογραφικό διάγραμμα, αλλά θέτω το όριο επί της ρυμοτομικής γραμμής. Εννοείται ότι αν πχ μία περιτοίχιση είναι σε όλο της το μήκος εκτός ρυμοτομικής γραμμής, τότε δεν μπορούμε να το αγνοήσουμε και γίνεται αναφορά σε ρυμοτομούμενα - προσκυρωτέα τμήματα.

Κατά την άποψή μου, τις περιπτώσεις τέτοιων μικρών αποτμήσεων σε οικόπεδα, πλέον, αν δεν περιγράφονται στο συμβόλαιο, τις αγνοώ και θεωρώ ως όριο του οικοπέδου την νοητή προέκταση και τομή των δύο προσώπων του οικοπέδου. Και αυτό διότι, αφενός πρέπει να γίνει κατά μία έννοια εφαρμογή του τίτλου και αφετέρου, πρόκειται για αποτμήσεις που έγιναν για την διευκόλυνση διέλευσης πεζών, της κατασκευής κλπ. Πες ότι στην περίπτωσή σου δεν είχες Π.Ε. που αναμένεται να κυρωθεί, αλλά σχέδιο πόλης προ του 1983. Αν έδειχνες την απότμηση ως όριο του οικοπέδου, θα δημιουργείτο ένα μικρό τριγωνικό τμήμα ως "προσκυρωτέο" στο οικόπεδό σου και η δήλωση Ν.651/77 θα έπρεπε να είναι της αντίστοιχης μορφής. Είμαι όμως της άποψης ότι, αυτό το προσκυρωτέο τμήμα δεν είναι σωστό να "δημιουργηθεί", καθώς η περιτοίχιση του οικοπέδου έγινε κάποτε τηρώντας το πνεύμα του ρυμοτομικού σχεδίου. Δεν είναι δηλαδή ότι προκύπτει προσκύρωση λόγω μεταγενέστερης ένταξης ενός οικοπέδου με υπάρχουσα περιτοίχιση στο σχέδιο πόλης.