Johnny-B

Εχω εκτός σχεδίου ένα εξ' αδιαρέτου ακίνητο το οποίο ατύπως έχει κατατμηθεί σε 3 μερίδια, όπου όμως μόνο από τα 2 μερίδια έχουν χτίσει. Μπορεί να γίνει σύσταση 3 καθέτων, (βάσει Ν.4495/17), ή πρέπει να υπάρχουν κτίσματα και στα 3 μερίδια?

Γεια σας έχω μία περίπτωση δομημένου αγροτεμαχίου όπου τυπικά-νομικά έχει πρόσβαση από κοινόχρηστο δρόμο, ωστόσο πραγματικά και λειτουργικά δεν έχει από εκεί, καθότι έχει τεράστια υψομετρική διαφορά. Σήμερα το ακίνητο αυτό διέρχεται από άτυπη δουλεία διόδου από άλλο ακίνητο το οποίο τελευταία την έκλεισε γιατί ουσιαστικά το χώριζε στα δύο. Στο τοπογραφικό του ακινήτου που έχει μεγάλη υψομετρική διαφορά έδειχνε, (τόσο στην Ο.Α. όσο και στο συμβόλαιο αγοράς) ότι η δουλεία διόδου ήταν κοινόχρηστος δρόμος, όμως από τα συμβόλαια του γείτονα προκύπτει ότι ήταν ιδιοκτησία του γείτονα. Σήμερα έχουν προσφύγει στα δικαστήρια για παροχή δουλείας, (είμαι τεχνικός σύμβουλος), και τα ερωτήματα είναι αν υπάρχει άλλη βέλτιστη λύση, καθώς και αν μπορούν να δημιουργηθούν σκαλιά από την πλευρά του κοινόχρηστου δρόμου και με ποιο κόστος. Στην πράξη μπορούν να δημιουργηθούν σκαλοπάτια, αλλά με αυτό τον τρόπο δεν μπορεί να έχει πρόσβαση με όχημα, ενώ επιπλέον δεν μπορεί να παρκάρει το αμάξι του. Από την άλλη πλευρά υπάρχει άλλη βέλτιστη λύση από 3η πλευρά για παροχή δουλείας διόδου, ωστόσο το δικαστήριο θα λάβει υπόψιν του μόνο την ύπαρξη κοινόχρηστου δρόμου (με την δημιουργία σκαλιών), και θα απορρίψει την δημιουργία δουλείας διόδου με όχημα, θεωρώντας ότι τουλάχιστον νομικά το ακίνητο δεν είναι περίκλειστο? Επίσης δεν κατανοώ πλήρως την παράγραφο 2 του άρθρο 9 του ΝΟΚ, όπου αναφέρει: ''Στα νέα κτίρια πρέπει να εξασφαλίζεται η δίοδος δουλείας στο επίπεδο του εδάφους και σε ύψος χώρου κύριας χρήσης.''

Ωραίο "βέλος", δεν αναφέρει πουθενά ταχύτητα που πιάνει, ενώ στο βίντεο πάει σα χελώνα. Κατά τα άλλα σε κάποιους σταθμούς επειδή είναι μεγάλο, οι επιβάτες θα στριμώχνονται για να βγουν μέσα από άλλο βαγόνι, γιατί είναι μικρή η αποβάθρα, δηλαδή η χαρά του κορωνοιού. Ενώ με άλλα λόγια φέραμε κάτι ''έτοιμο'' από άλλες χώρες που δεν κάνει για Ελλάδα, (μήπως μίζα?). Πάντως ακόμη και πιο γρήγορο να είναι, αν είναι να αργεί στο να μπει και να βγει ο κόσμος από λιγότερα βαγόνια, τι νόημα θα έχει τελικά να είναι πιο γρήγορο?

Ευχαριστώ για την άμεση απάντησή σου. Διάβασα την δικαστική απόφαση. Αυτό που καταννοώ είναι ότι η διαταξη των μεσοτοιχιών αφορά ακίνητα ελάχιστα παρακάτω από την αρτιότητα, τα οποία με την διάταξη του 1948 δεν προσκυρώνονται στους ομόρους. Ωστόσο η απορία μου εμένα είναι αν το δικό μου ακίνητο το οποίο ομοίως είναι ελάχιστα κάτω από την αρτιότητα, θα το χαρακτηρίσω βάσει του Ν.651/77 ως κατά παρέκκλιση άρτιο, (λόγω του άρθου 3 του 690/48), ή θα το χαρακτηρίσω ως μη άρτιο αλλά κατ΄εξαίρεση οικοδομήσιμο βάσει του άρθρου 25 του Ν.1337/83, καθότι στην 2η περίπτωση θα έχει μείωση ΣΔ κατά 10%. Ευχαριστώ.

Έχω περίπτωση ακινήτου στον Άγιο Δημήτριο Αττικής εμβαδού 109τμ, όπου η κατά παρέκκλιση αρτιότητα είναι 112,50τμ. Τελικά η θεωρητική μεσοτοιχία των 0,30μ μπορεί να εφαρμοστεί στην περίπτωσή μου και να επικαλεστώ αρτιότητα κατά παρέκκλιση και όχι άρθρο 25 του Ν.1337/83, (όπου θα έχω μείωση ΣΔ κατά 10%?). Η άποψη της πολεοδομίας είναι ότι η εφαρμογή της θεωρητικής μεσοτοιχίας δεν έχει εφαρμογή σε έκδοση ΟΑ. Το αντιφατικό πάντως είναι ότι υπάρχει πράξη αναλογισμού που βρήκα για έναν από τους 2 δρόμους που έχω πρόσοψη, όπου δεν αποδίδει το συνολικό εμβαδό της ιδιοκτησίας μου, αλλά λογικά δεν θα απέδιδε μη άρτιες ιδιοκτησίες. Πάντως το άρθρο 3 του ΝΔ 690/48 κάνει αναφορά για την δυνατότητα μη προσκύρωσης αντίστοιχων ακινήτων και όχι για το αν γίνονται εν γένει έστω κατά παρέκκλιση άρτια τα εν λόγω ακίνητα. Έχει επικαλεστεί κανείς την συγκεκριμένη διάταξη της θεωρητικής μεσοτοιχίας για έκδοση ΟΑ?

Έχω περίπτωση 2 γειτονικών οικοπέδων στην Σταμάτα Αττικής όπου ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη, το ένα είναι εμβαδού 227τμ και το άλλο 159τμ, το οποίο συνεννούμενα αποδίδουν συνολικό εμβαδό 389τμ. Οι όροι δόμησης βάσει του ΦΕΚ 72 Α 1958, είναι: i) Ε=400τμ και Π=15 (για μετά ΓΟΚ 73) και ii) Ε=400τμ και Π=12 (για προ ΓΟΚ 73). Με το ΦΕΚ 298/Δ/1978 γίνεται τροποποίηση αρτιότητας για τα ΟΤ 16 έως 22, (μεταξύ των οποίων και το ακίνητό μου) όπου ισχύει Ε=200τμ και Π=10μ, για οικόπεδα που προϋπάρχουν του ΠΔ 720/77. Το ερώτημα είναι αν αυτό αποτελεί παρέκκλιση ή τον κανόνα για το ΟΤ 21 που είμαστε εμείς καθότι αν είναι πλέον ο κανόνας δεν έχω κανένα πρόβλημα για την συνένωση, αλλιώς πρέπει να επικαλεστώ τους ως άνω εγκυκλίους καθότι έχω ένα κατά παρέκκλιση άρτιο και ένα μη άρτιο, (το οποίο ωστόσο είναι οικοδομήσιμο βάσει του άρθρου 25 του Ν1337/83). Στην πολεοδομία δεν μου απάντησαν σαφώς, αλλά είπανε ότι μάλλον είναι παρέκκλιση χωρίς να το τεκμηριώνουν. Η τροποποίηση της αρτιότητας του 1978, στηρίζεται στο άρθρο 11 του Ν.720/77 (ΦΕΚ 297 Α) όπου αναφέρει τα εξής: "Δια ΠΔ εκδιδόμενου προτάσει του Υπουργού Δημοσίων Έργων ... δύνανται να καθορισθούν όρια αρτιότητας μικρότερα των προβλεπόμενων των υπό της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου σε περιοχές εντός εγκεκριμένου ΡΣ δια οικοπέδων προυφισταμένων της ισχύος του παρόντος... αν αποτελούν τουλάχιστον το 1/4 των οικοπέδων του ΟΤ''. Τα οικόπεδα είναι ότι απέμειναν κατόπιν διανοίξεως δρόμων, και αρχικά το μεν 159τμ είχε εμβαδό 396τμ από κληροτεμάχιο του Υπ. Γεωργίας και το άλλο από μεγαλύτερη έκταση από χρησικτησία του έτους 1940. Μάλιστα αυτά τα ακίνητα (όπως και τα αρχικά τους) φαίνονται και σε πράξη αναλογισμού του 1989.

Ευχαριστώ για την άμεση απάντηση. Η δική μου περίπτωση αφορά διανομή ακινήτων στην οποία πρέπει να υπολογίσω αξίες (στην περίπτωσή μου αντικειμενικές). Άρα η απορία μου είναι αν θεωρείται ότι είναι εντός οικισμού. Καταννοώ ότι το ΦΕΚ του 1982 αφορά οικοδομησιμότητα μόνο για κατοικία, αλλά θεωρώ σαν λογική και μόνο ότι η ο προσδιορισμός ως εντός οικισμού ή όχι δεν μπορεί να συσχετίζεται με το αν κάποιος θέλει να οικοδομήσει κατοικία ή μη, είτε αν είναι μετά του 1982 να συσχετίζεται με το αν κατάγεται από το εν λόγω χωριό.

Έχω διαβάσει όλα τα σχόλια του εν λόγω θέματος ωστόσο δεν εξακολουθώ να μην καταλαβαίνω αν σε στάσιμους οικισμούς για τους οποίους ισχύει το ΦΕΚ 588/Δ1982 για τους ακτινωτούς (στάσιμους) οικισμούς με ακτίνα 800μ, τελικά τα ακίνητα τα οποία είναι εντός της εν λόγω ζώνης θεωρούνται ως εντός οικισμού. Καταλαβαίνω ότι το εν λόγω ΦΕΚ αφορά την οικοδομησιμότητα αποκλειστικά για κατοικίες, αλλά αυτό που με ενδιαφέρει είναι για την δήλωση του Ν.651/71 αν θεωρείται εντός οικισμού, το οποίο ουσιαστικά αλλάζει την αντικειμενική αξία. Άλλωστε αν είναι κάτι εντός ή εκτός οικισμού θεωρώ λογικά ότι δεν μπορεί να εξαρτάται από το αν θέλεις να χτίσεις κατοικία ή όχι. Στην δικιά μου περίπτωση για να έχουμε πιο συγκεκριμένο παράδειγμα αφορά τον οικισμό Παυλόπουλο του Ν.Ευρυτανίας όπου με απόφαση Νομάρχη (ΦΕΚ 261/Δ/1984) καθορίστηκαν οι οικισμοί σε όλο τον νομό για τους οποίους δεν υπάρχει οριοθέτηση και ισχύει το ΦΕΚ 588/Δ/82, δηλαδή η ακτίνα των 800μ γύρω από το κέντρο του οικισμού, στην οποία αναφέρεται και ο εν λόγω οικισμούς Να τονίσω ότι μέχρι σήμερα δεν υπάρχει οριοθέτηση οικισμού, ενώ υπήρχε μία παλαιότερη πρόταση οριοθέτησης Νομάρχη η οποία δεν εγκρίθηκε, όπου στην εν λόγω πρόταση οριοθέτησης έχει μπει περίπου το πραγματικό (συνεκτικό) τμήμα του οικισμού, στο οποίο υπάρχει μία ιδιοκτησία με κτίσμα στην οποία την εμπεριέχει. Ωστόσο υπάρχουν περιμετρικά αυτής (και μάλιστα μία ιδιοκτησία ακριβώς δίπλα της), και άλλες 4 ιδιοκτησίες όπου είναι εντός της ακτίνας των 800μ από το κέντρο. Τέλος ακόμη και για την ιδιοκτησία που φέρεται να είναι στο συνεκτικό τμήμα του οικισμού στην δήλωση του Ν.651/77 πρέπει να γράψω κάποια παρατήρηση για το αν θεωρείται εντός οικισμού, από την στιγμή που δεν υπάρχει επίσημα οριοθέτηση? (του στυλ ότι απαιτείται αυτοψία της αρμόδιας πολεοδομίας).

Αυτό με το αν μπορούσε κάποιος που είχε πρόστιμο στο όνομά του σε εξ αδιαιρέτου να προβεί σε τακτοποίηση χωρίς συνέναιση, το είχε προβλέψει και ο Ν.4178/13 με την εγκύκλιο 4/13 όπου για το άρθρο 11 ανέφερε: «Ως φερόμενος ιδιοκτήτης νοείται και το πρόσωπο επί του οποίου έχουν επιβληθεί πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης αυθαιρέτων μετά από αυτοψία, κατά τις κείμενες διατάξεις, ανεξαρτήτως του είδους και του ποσοστού εμπραγμάτου δικαιώματος που έχει επί του ακινήτου. Σε αυτή την περίπτωση δεν απαιτείται η συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών για την υπαγωγή και μόνο, προκειμένου να ακολουθήσει η διαδικασία διαγραφής βεβαιωθέντων προστίμων.» Η έννοια του φερόμενου έχει να κάνει ακριβώς γιατί η πολεοδομία δεν είχε τίτλο ιδιοκτησίας στα χέρια της όταν γινότανε καταγγελία, και κατέγραφε τον φερόμενο ιδιοκτήτη, είτε ενδεχομένως αν είχε τίτλο δεν θα μπορούσε να γράψει για παράδειγμα όλους τους εξ αδιαιρέτους συνιδιοκτήτες. Επίσης στον Ν.4178/13 δεν ήταν προυπόθεση η προσκόμιση τίτλου ιδιοκτησίας, αλλά μόνο του Ε9, οπότε γενικότερα θα έλεγα όλοι ήταν κατά κάποιο τρόπο φερόμενοι ιδιοκτήτες, (άλλωστε πολλοί επικαλούνταν μόνο χρησικτησία).

Αν σε καλύπτει, εφόσον υπάρχει πρόστιμο από πολεοδομία, την τακτοποίηση μπορεί να την αναλάβει (χωρίς την συνέναιση) "ο φερόμενος ως ιδιοκτήτης επί του οποίου έχουν καταλογιστεί πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης'', (βλέπε παράγραφο αα του άρθρου 99). Όντως η διάταξη για τα άνω των 4 στρεμμάτων, καταργήθηκε: (παράγραφος 6, άρθρο 125, μεταβατικές διατάξεις): «Καταργούνται η παρ. 2 του άρθρου 34 του ν. 4315/ 2014 (Α΄ 269) και τα άρθρα 1 έως και 30, εκτός από την παράγραφο 9 του άρθρου 30, καθώς και 38 και 39 του ν. 4178/2013.» (Τα άρθρα 38 και 39 του Ν.4178 αφορούν την Ειδική Υπηρεσία κατεδαφίσεων και την απόδοση του ειδικού προστίμου). Το θέμα που θα ήθελα να ρωτήσω εγώ είναι αν μετά την τακτοποίηση των αυθαιρέτων κατασκευών, (από τον αυθαιρετούχο), έχει χαθεί το αναλογικό δικαίωμα δόμησης από τον άλλο που δεν έχει δομήσει, οπότε μία ενδεχόμενη σύσταση καθέτου δεν θα τον σύμφερε, ακόμη και αν ερχόταν δικαστική απόφαση διανομής από τους υπολοίπους που έχουν χτίσει (και αν έχουν πάνω από το 65%). (Αναφέρομαι αρχικά για τα εξ αδιαιρέτου, και ενδεχομένως αυτό να αφορά ανάλογες περιπτώσεις και για κάθετες ιδιοκτησίες όπου κάποιος έχει κάνει αυθαιρεσίες στο δικό του τμήμα).

Για τα εκτός σχεδίου στην Ανατολική και Δυτική Αττική αν δεν κάνω λάθος η ελάχιστη τιμή ζώνης για τις 2 Περιφερειακές Ενότητες ήταν 600 Ευρώ, το οποίο ήταν και η βαση υπολογισμού για τα αυθαίρετα εκτός σχεδίου. Άρα με τον εν λόγω πίνακα του 2016, οι 2 εν λόγω ΠΕ παραμένουν αμετάβλητες, οπότε ως ΤΖ για τα εκτός σχεδίου στις ως άνω ΠΕ παραμένει το 600? Πάντως ο εν λόγω πίνακας (ΦΕΚ 48 Β 2016) αφορά περιοχές εντός σχεδίου, οπότε δεν είμαι σίγουρος αν πρέπει να λάβουμε υπόψιν αυτόν τον πίνακα για τον υπολογισμό προστίμου για τα εκτός σχεδίου. Άλλωστε τα εντός σχεδίου θεωρώ από το λογαριασμό της ΔΕΗ είμαστε καλυμένοι για την ΤΖ.

Μου φαίνεται ολίγον δάσος...