Nikos Farmakis

1. Στο άρθρο 24 παρ 6 αναφέρεται ο όρος '' φερόμενος ιδιοκτήτης ''. Αυτό σημαίνει ότι ένα αυθαίρετο μπορεί να το ρυθμίσει και κάποιος ο οποίος δεν έχει ιδιοκτησία επί του γηπέδου/ οικοπέδου επί του οποίου βρίσκεται αυτό; Δηλαδή μπορεί κάποιος να ισχυριστεί ότι έχτισε ένα αυθαίρετο σε ιδιοκτησία που δεν του άνηκε; (έστω με την σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη, Μετράει αν έχει κάποιο βαθμό συγγένειας; 2. Στην περίπτωση αυτοτελών αυθαίρετων κτισμάτων στο ίδιο γήπεδο/ οικόπεδο ή ακόμη και στην περίπτωση αυτοτελών ιδιοκτησιών (οροφοδιαμερισμάτων) που όμως δεν έχουν συσταθεί με οριζόντιες ή και κάθετες ιδιοκτησίες το πρόστιμο υπολογίζεται ξεχωριστά για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία ακόμη και αν δεν έχει συσταθεί αυτή συμβολαιογραφικά (οπότε βγαίνουν τόσα πρόστιμα όσα και οι αυτοτελείς ιδιοκτησίες κατά το πρότυπο του Ν. 3843) ή τα πρόστιμα υπολογίζονται μεν ξεχωριστά όμως στο τέλος προστίθενται; Δηλαδή σε ένα γήπεδο υπάρχει ένα αυθαίρετο κτίσμα διώροφο όπου κάθε όροφος είναι ανεξάρτητος. Έστω ότι το γήπεδο ανήκει εξ αδιαιρέτου. Μπορώ να ρυθμίσω πχ μόνο τον ένα όροφο; ! 3. Σε γήπεδο έχει ανεγερθεί κτίσμα με άδεια το οποίο έχει κάποια αυθαίρετα τμήματα. Ο παλιός μηχανικός δεν είχε αποτυπώσει επιπλέον ένα αυθαίρετο κτίσμα πρό του 1955 στον ακάλυπτο χώρο του γηπέδου. Σε αυτή την περίπτωση πώς υπολογίζονται τα πρόστιμα; Δηλαδή συγκεκριμένα: στην υπέρβαση δόμησης η οποία λογικά αφορά την δόμηση του γηπέδου λαμβάνουμε υπόψη και τα τετραγωνικά του κτίσματος προ του 1955; 4. Ένα λεπτό σημείο σχετικά με τα προ του 55 εκτός σχεδίου: Έγγρ 12778/928/21-1-88: Αυθαίρετο κτίσμα σε εκτός σχεδίου περιοχή για να θεωρηθεί ως νομίμο υφιστάμενο πρέπει να προυπάρχει του έτους 1923 (άρθρο 23 παρ 1γ ΓΟΚ/85) (πρώτος κανονισμός δόμησης είναι το ΝΔ. 17-7-23) Σε αυτή την περίπτωση αν ισχύουν τα παραπάνω παραμένει μη κατεδαφιστέο; και επομένως εμπίπτει στις εξαιρέσεις της παρ 2 του άρθρου 23 του Ν 4014/11; 5. Στην περίπτωση όπου έχουμε ένα κτίσμα με άδεια στο οποίο έχουν γίνει πρόσθετα αυθαίρετα τμήματα 100τμ. Και έστω ότι υπάρχει μια περίσσεια δόμησης 20τμ από το γήπεδο/ οικόπεδο. Τότε στην περίπτωση αυτή βγάζουμε άδεια νομιμοποίησης για τα 20 τμ και για τα υπόλοιπα 80τμ προχωράμε στην ρύθμιση; Ευχαριστώ πολύ για τον χρόνο σας και την προσπάθεια που θα καταβάλετε.

Εάν κάποιος έχει συνεχόμενες εκτάσεις εκτός η εντός σχεδίου, με διαφορετικά συμβόλαια τότε πάλι θεωρούνται ως ένα ενιαίο γήπεδο; Αυτή η αντιμετώπιση είναι υποχρεωτική ή επαφίεται στην βούληση του κατόχου;

Εάν το παράθυρο έγινε κατά παράβαση της πολεοδομικής νομοθεσίας, τότε είναι παράνομο. Ακόμη και αν υπάρχει τόσα πολλά χρόνια, εφόσον βρίσκεται επί του ορίου είναι παράνομο. Εκτός και αν δεν αναγνωρίζεις το όριο αυτό και θεωρείς ότι εκτείνεται όσο η ελάχιστη απόσταση που επιτρεπόταν κατά τον χρόνο δημιουργίας.

Να προσθέσω και εγώ μια σχετική ερώτηση. Οι αγροτικοί δρόμοι ελαχίστου πλάτους 4μ οι οποίοι έχουν τεθεί σε κοινή χρήση << εν τοις πράγμασι >> μέχρι την 31-12-03 και φαίνονται σε συμβόλαια, αεροφωτογραφίες κ.λπ, θεωρούνται ως κοινόχρηστοι δρόμοι ? Τόμος Ι, σελ 300, Ρωμαλιάδης

Εξαρτάτε της ακρίβειας του Gps οργάνου. Κάποιοι μετρούν με κινητά, κάποιοι με απλά Gps χειρός και άλλοι με διπλόσυχνα (α ναι... και κάποιοι μετρούν από το Google ή απλά διαβάζοντας το συμβόλαιο κ.λπ.)

GrTopo σε ευχαριστώ κατ' αρχάς για το ενδιαφέρον σου. Να αποσαφηνίσω ότι οι μετρήσεις δεν πραγματοποιήθηκαν από εμένα αλλά από συνάδελφο. Το θέμα είναι ότι στην αρχική του μέτρηση εντόπισε λάθος σημείο του ορίου συνεκτικού τμήματος. Έχεις υπόψη σου εάν κωλύονται τα οικόπεδα των 500 τμ, εντός συνεκτικού τμήματος για τον λόγο ότι προέκυψαν από κατάτμηση μείζονος εκτάσεως με παραχώρηση δρόμου? (βάσει της νέας εγκυκλίου του Υπουργείου Περιβάλλοντος) Το μέρος του οικοπέδου από το οποίο προέκυψαν αυτά, είχε πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο δρόμο (δηλαδή το σημερινό τους πρόσωπο υπήρχε προ κατάτμησης).

Νομίζω η καλύτερη λύση είναι να απευθυνθείς στην οικεία πολεοδομία (είτε με την μορφή απλής συνεννόησης είτε, ακόμη καλύτερα, ζητώντας βεβαίωση οικοδομησιμότητας σύμφωνα με την πρότασή σου).

Δηλαδή η ιδιωτική '' πολεοδόμηση '' που έγινε μόνο στα χαρτιά το 83 (που και σαφώς απαγορευόταν) θα πρέπει σήμερα να αναγνωριστεί? Ναι μεν επιτρέπεται η οποιαδήποτε κατάτμηση εκτός σχεδίου, όμως ο νομοθέτης δεν είναι υποχρεωμένος να προσαρμόσει τους κοινόχρηστους χώρους σε αυτή. Επομένως τα γήπεδα (που φαίνονται στα χαρτιά ως κοινόχρηστοι χώροι) προσαρτώνται, ως σαν να είχαμε να κάνουμε με προσκύρωση οδού.

Εάν οι δρόμοι που αναφέρεις δεν εντοπίζονται στο διάγραμμα ορίων του οικισμού, τότε όχι δεν αναγνωρίστηκαν ως δημοτικοί.

Οικόπεδο 4 στρεμμάτων εντός οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων βρίσκεται εν μέρει στο συνεκτικό τμήμα (1 στρέμμα) και το υπόλοιπο στο αραιοδομημένο τμήμα (3 στρέμματα). Το 2000 το οικόπεδο κατατμείται σε 2 οικόπεδα των 500 τμ εντός πυκνοδομημένου τμήματος (τα οποία είχαν πρόσωπο σε δημοτική οδό) και σε 3 οικόπεδα των 1000 τμ εντός αραιοδομημένου τμήματος (τα οποία αποκτούν πρόσωπο ύστερα από παραχώρηση στον οικείο ΟΤΑ). Τα οικόπεδα των 500 τμ χωρίστηκαν βάσει του ορίου πυκνοδομημένου τμήματος. Το πρόβλημα είναι ότι σήμερα η εφαρμογή του ορίου αυτού '' δείχνει '' δύο οικόπεδα τα οποία έχουν 475 τμ εντός συνεκτικού τμήματος και τα υπόλοιπα 15 τμ εντός αραιοδομημένου τμήματος. Ερώτηση: 1. Θεωρείται αυτοδίκαια άκυρη η κατάτμηση εφόσον επί της ουσίας τα οικόπεδα χωρίστηκαν με αρτιότητα μικρότερη της ελάχιστης? (προφανώς σήμερα με αυτό το εμβαδό δεν είναι άρτια). 2. Η κατάτμηση του οικοπέδου των 4 στρ. έγινε βάσει παραχώρησης εδαφικής λωρίδας ώστε να προκύψουν οικόπεδα των 1000 τμ με πρόσωπο. Τα οικόπεδα των 500 τμ τα οποία είχαν μεν πρόσωπο, προέκυψαν όμως ύστερα της παραχώρησης, λογικά ... , δεν κωλύονται και αυτά ώς πρός την οικοδομησιμότητα βάσει της εγκυκλίου του Υπουργείου Περιβάλλοντος?

Ύστερα την κατάτμηση δημιουργούνται δύο νέα αγροτεμάχια. Επομένως το γήπεδο πρέπει να είναι άρτιο κατά κανόνα. Η παρέκκλιση, κατά την γνώμη μου ισχύει, για ένα αγροτεμάχιο ήδη στην παρέκκλιση και το οποίο συνενώνεται με άλλο προς αύξηση της δόμησης κ.λπ. και όχι το αντίστροφο.

Μετά από ερώτημα στην οικία πολεοδομία πήρα την εξής απάντηση: Εφόσον ο αγροτικός δρόμος δεν είναι χαρακτηρισμένος με απόφαση του Νομάρχη, θεωρείται ως ιδιωτική οδός. Επίσης θεωρείται ότι πρόσωπο επί της κοινοτικής οδού είναι το Α-Β-Γ.

Συνάδελφε dgt επειδή δεν υπάρχει άλλη ιδιοκτησία επί της Β-Γ, νομίζω ότι το πρόσωπο αυτό αναλογεί επί του αγροτεμαχίου εφόσον αυτό βλέπει κατ ευθείαν στην κοινοτική οδό. Το θέμα είναι ότι κερδίζοντας αυτό το πρόσωπο το αγροτεμάχιο εμπίπτει στις παρεκκλίσεις και μπορεί και χτίζει.

Dgt κατ' αρχάς ευχαριστώ για το ενδιαφέρον σου. Μεταφέρω στην αρχή την απάντησή μου ώστε οι συνάδελφοι να έχουν ολοκληρωμένη εικόνα.

Συνάδελφοι μεταξύ ποιών γραμμών νομίζετε ότι εκτείνεται η κοινοτική οδός; 1. μεταξύ της πράσινης και κίτρινης γραμμής; 2. μεταξύ της κίτρινης και μώβ γραμμής; Τα αγροτεμάχια (με λευκή γραμμή) είναι εκτός σχεδίου και εκτός ΖΟΕ. Η κόκκινη γραμμή συμβολίζει δρόμο (ο αγροτικός δρόμος φαίνεται επίσης στο 5αρι της ΓΥΣ όπως φυσικά και η κοινοτική οδός) Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τον πολύτιμο χρόνο σας! ******** Ακολουθεί διόρθωση μετά από απάντηση του dgt (δείτε παρακάτω) ******* Επισυνάπτω διορθωμένη την εικόνα με γράμματα επί των κορυφών του προσώπου Α,Β και Γ. Η κίτρινη, πράσινη και μοβ γραμμή αντιπροσωπεύουν την προέκταση του προσώπου επί της κοινοτικής οδού και δεν αναλογούν σε φυσικά όρια κ.λπ. Ερώτηση: To πρόσωπο που αναλογεί επί της κοινοτικής οδού είναι το Α-Β ή το Α-Β-Γ; Άποψή μου είναι ότι το πρόσωπο εκτείνεται μεταξύ των Α-Β-Γ. Παρακαλώ μην χρησιμοποιείτε το κόκκινο χρώμα στις διορθώσεις σας διότι δημιουργείται σύγχυση με τις παρατηρήσεις των συντονιστών. Ευχαριστώ. avgoust

Σε ευχαριστώ πολύ για την απάντησή σου GrTopo

Σε οικόπεδο εντός σχεδίου πόλεως (στο οποίο έχει γίνει πράξη εφαρμογής) προσκυρώνονται 59 τ.μ. από γειτονική ιδιοκτησία (κωδ. 212). Επίσης το οικόπεδο αποζημιώνεται από τρίτο (κωδ. 240) κατά 44 τ.μ. Η γειτονική ιδιοκτησία (κωδ. 212) απαλλοτριώθηκε εν συνεχεία από τον Δήμο. Ερώτηση: ο πελάτης μου είναι δυνατό να έρθει σε κάποιου είδος διακανονισμό με τον Δήμο ώστε να αγοράσει το προσκυρωθέν τμήμα; ή υποχρεωτικά το ύψος της αποζημίωσης θα το ορίσει το μονομελές; (δηλαδή η διαδικασία πρέπει υποχρεωτικά να περάσει από δικαστήριο; ). (Συγχωρείστε με για την τοποθέτηση σε λάθος θεματική κατηγορία. Παρακαλώ τους συντονιστές να μεταφέρουν το θέμα στην γενική κατηγορία ή στα σχέδια πόλεως. Ευχαριστώ πολύ!)

Συνάδελφοι να ρωτήσω κάτι σχετικό... Όταν ένας δρόμος/ μονοπάτι κ.λπ. έχει ΚΑΕΚ και εμφαίνεται στο κτηματογραφικό διάγραμμα, δεν είναι και κοινόχρηστος? (ή απλά κάποιοι συνάδελφοι κατά την διαδικασία της κτηματογράφησης διέκριναν δρόμο και τον χαρακτήρισαν ως κοινόχρηστο? χωρίς να έχουν ψάξει αν έχει χαρακτηριστεί ως κοινόχρηστος...)

Συνάδελφε dimkols μπορείς σε παρακαλώ να αναφέρεις ποια είναι η σχετική νομοθεσία για το πόσο απόσταση πρέπει να αφήνουμε από Εθνικό και Επαρχιακό οδικό δίκτυο, στην περίπτωση εκείνη που δεν υπάρχει απαλλοτρίωση?

Ευχαριστώ πολύ για την βοήθεια. Να είστε καλά όλοι.

Οι απαλλοτριώσεις αυτές είναι πολύ παλιές (πρίν το 50'). Λογικά πίστευα ότι δεν μπορείς να εφαρμόσεις τώρα μια απαλλοτρίωση τόσο παλιά. Θα ακολουθήσω εν τούτοις την άποψή σου.

Απαλλοτρίωση ΟΣΕ η οποία δεν έχει πληρωθεί (όπως διατείνεται ο πελάτης) και η οποία δεν είναι δημοσιευμένη στο ΦΕΚ (το αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο δεν την εντοπίζει) πρέπει να αναφέρεται στο τοπογραφικό? Εν τούτοις στα αρχεία του ΟΣΕ υπάρχει κανονικά (τα οποία και μου προσκόμισε ο ενδιαφερόμενος). Επίσης τι γίνεται σε κάποια επαρχιακή οδό ή παλαιά Εθνική οδό για την οποία δεν μπορώ να εντοπίσω στοιχεία για την απαλλοτρίωση (δεν υπάρχουν απλά στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο τόσο παλιές απαλλοτριώσεις). Αποτυπώνω απλά τα όρια καθ' υπόδειξη ?

Συνάδελφοι ευχαριστώ πολύ για τις πληροφορίες, οι απαντήσεις σας ήταν διαφωτιστικές και χρήσιμες.

Αγροτεμάχιο (με τίτλους του 61') εκτός σχεδίου, εκτός ΖΟΕ μετρήθηκε 3700 τμ (χωρίς το εμβαδό του δρόμου που θα αναφερθεί παρακάτω) Κατά την μέτρηση, ο ιδιοκτήτης παρατήρησε ότι παρανόμως είχε διανοιχτεί δρόμος καθ' όλη την πλευρά του οικοπέδου του (προφανώς γιατί εξυπηρετεί οικίες όπισθεν του οικοπέδου οι οποίες επιπλέον δεν έχουν άλλο τρόπο πρόσβασης). Το συμβόλαιό του πράγματι γράφει ότι συνορεύει με ρέμα και όχι με δρόμο ως πρός την προβληματική πλευρά. Μετά από ενασχόληση με την οικεία νομοθεσία, τείνω στο συμπέρασμα ότι η οδός είναι ιδιωτική και όχι κοινόχρηστη (όπως ορίζεται η κοινόχρηστη οδός, ούτε έχει απαλλοτριωθεί εκ του δήμοσίου κ.λπ.) 1. Πώς θα δείξω την οδό αυτή, ώς ιδιωτική ? ή μήπως δεν πρέπει καθόλου να την αναφέρω στο τοπογραφικό και απλά να εφαρμόσω το συμβόλαιο ? 2. Επίσης η οδός αυτή συνδέεται με άλλη οδό η οποία και δεν διεκδικείται από τον ιδιοκτήτη και η οποία πρέπει να δειχτεί με κάποιο τρόπο στο τοπογραφικό. Πώς δείχνω την ένωση των οδών ? Επίσης τι γράφω επί του τοπογραφικού μη χαρακτηρισμένη οδός ή ιδιωτική όδός? 3. Σε περίπτωση είς την οποία η οδός αυτή αναφέρεται σε συμβόλαιο και σε τοπογραφικό πριν το 77' πως μπορώ να το γνωρίζω έτσι ώστε να σιγουρευτώ ότι δεν αφορά κάτι κοινόχρηστο. 4. Τι θα πεί ο πωλητής στον αγοραστή ? ότι στο γήπεδο περιλαμβάνεται και ένας προβληματικός δρόμος και ότι η περιουσία του μπορεί να περιέχει και τον δρόμο? (νομίζω ο άνθρωπος τουλάχιστο θα τρομάξει) Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων συνάδελεφοι.