Jump to content

Thea

Members
  • Content Count

    19
  • Joined

  • Last visited

Community Reputation

1 Ουδέτερη

About Thea

  • Rank
    Νέο Μέλος
  1. Το πνεύμα της Εγκυκλίου είναι νομίζω ότι οι υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης και ύψους σε σύγκριση με τα εγκεκριμένα στην Ο.Α. να συγκρίνονται με τους όρους δόμησης που σήμερα ισχύουν στην περιοχή. Έχουμε χονδρικά τις εξής εναλλακτικές: 1. Οι όροι δόμησης δεν έχουν μεταβληθεί από αυτούς που ίσχυαν στο χρόνο έκδοσης της Ο.Α. Αν ανά ιδιοκτησία υπάρχει περίσσευμα που καλύπτει τις υπερβάσεις πληρώνεται παράβολο και εκδίδεται Ο.Α. υποχρεωτικά, με όλα τα συνοδευτικά στις περιπτώσεις που άλλοι περιορισμοί του ΓΟΚ δεν καλύπτονται. Θολό τι θα γίνει μετά για όσα προσκρούσουν λόγω πολεοδομικών διατάξεων, ή και άλλων περιορισμών από άλλους φορείς. Στην περίπτωση που το περίσσευμα όρων δόμησης δεν αρκεί, τότε και Ο.Α. εκδίδεται και πρόστιμο πληρώνεται για το επιπλέον. Ειδικά ως προς το ύψος μοιάζει ότι τυχόν υπέρβαση του εγκεκριμένου στην Ο.Α. αν το επιτρεπόμενο ήταν και παραμένει αυξημένο δεν θεωρείται ότι υπάρχει παράβαση. Ο νόμος μοιάζει να χαρίζεται στους ιδιοκτήτες σε τέτοια περίπτωση. Δεν διευκρινίζεται αν απαιτείται νέα Ο.Α. για να ταυτιστεί το πραγματοποιημένο ύψος με την Ο.Α. 2. Οι όροι δόμησης έχουν μεταβληθεί, με δύο υπο-εναλλακτικές προς τα πάνω ή προς τα κάτω: α. Προς τα πάνω (σε ελάχιστες το πιθανότερο περιπτώσεις): Με μεταβολές προφανώς στις συστάσεις οριζόντιων ιδιοκτησιών για να διανεμηθεί το περίσσευμα, αν αυτό δεν έχει ήδη γίνει, αυτοί που έχουν υπέρβαση προχωρούν για Ο.Α. στο τμήμα που καλύπτεται ως δόμηση ή κάλυψη και πρόστιμο για το υπόλοιπο. Όσον αφορά το ύψος οι υποεναλλακτικές είναι πολλαπλές. Δηλ. μπορεί ο Σ.Δ. να έχει αυξηθεί, χωρίς να αυξηθεί το ύψος ή μπορεί να έχουν εκδοθεί Αποφάσεις Νομαρχών επιβολής μεγίστου ύψους, οπότε δημιουργούνται προβλήματα παρεμφερή με την επόμενη υποεναλλακτική β. β. Προς κάτω (ΧΑΟΣ): Ως προς δόμηση και κάλυψη τα τ.μ. υπερβάσεων πληρώνουν πρόστιμο με τους ανώτερους συντελεστές, ανάλογα με την περίπτωση. Περιπτώσεις μείωσης Σ.Δ. υπάρχουν πολλές και αφορούν κατ' αρχήν τα προ του 1979 κτήρια (πολλά στην Αθήνα), αλλά και όλα εκείνα που έχουν δομηθεί εντός ή εκτός σχεδίου πριν τη θεσμοθέτηση Γ.Π.Σ., Σ.X.O.O.A.Π, ΖΟΕ, κ.λ.π. Επίσης, με τις ρυθμίσεις πολεοδομικού σχεδιασμού (ΖΟΕ, ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, κ.λ.π.) αλλάζουν οι χρήσεις εκτός από τους όρους δόμησης και κάποιο προγενέστερο κτήριο μπορεί σήμερα να μην μπορεί να ξαναδομηθεί με τις χρήσεις που σήμερα ισχύουν ή και να έχει βρεθεί σε περιοχή σήμερα αδόμητη. Προφανώς στις περιπτώσεις αυτές οι υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης και ύψους πάνε με τους ανώτερους συντελεστές. Ειδικά ως προς το ύψος τα πράγματα είναι τραγικά. Δηλ. αν ο εργολάβος έχει τσιμπήσει π.χ. 10 εκατοστά το ρετιρέ και υπάρχει απόφαση Νομάρχη ανώτατου επιτρεπόμενου ύψους με την οποία η υπέρβαση δεν είναι 10 εκατ. αλλά 2 μ. τα πρόστιμα είναι τεράστια. Φαντασθείτε αν έχουν μεταβληθεί οι χρήσεις και δεν επιτρέπεται το κτήριο να δομηθεί σήμερα. Λόγω της σύγκρισης της υπέρβασης του ύψους με αυτό που σήμερα ισχύει στην περιοχή, δηλ. το μηδέν, όλα τα διαμερίσματα με τυχόν διαφορά ύψους 10 εκατ. βγαίνουν αυθαίρετα και πληρώνουν τεράστια πρόστιμα.... Όπως καταλαβαίνετε κάτι τέτοιο δεν έχει περάσει από το μυαλό αυτών που συνέταξαν την Εγκύκλιο 13. ΛΟΓΙΚΟ ΘΑ ΗΤΑΝ ΚΑΙ ΕΦΟΣΟΝ Ο ΝΟΜΟΣ ΔΙΝΕΙ ΑΥΤΗ ΤΗ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ (Βλ. "καθ’ υπέρβαση είτε της οικοδομικής άδειας είτε των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου είτε χωρίς οικοδομική άδεια, εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης και εφόσον το ακίνητο, η αυθαίρετη κατασκευή ή η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης δεν εμπίπτουν στις περιπτώσεις της παραγράφου 3 του προηγούμενου άρθρου") ΣΤΙΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΜΕΙΩΣΗΣ ΤΩΝ ΟΡΩΝ ΔΟΜΗΣΗΣ, ΕΙΤΕ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΣΤΙΣ ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ, ΠΟΥ ΑΠΟΜΕΙΩΝΟΥΝ ΤΑ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΤΩΝ ΚΤΗΡΙΩΝ, Η ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΝΑ ΓΙΝΕΤΑΙ ΜΕ ΤΑ ΕΓΚΕΚΡΙΜΕΝΑ ΣΤΗΝ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΑΔΕΙΑ.
  2. "Ρε παιδια, ειναι δυνατον να λεει ο Ν4014 στον π.χ ιδιοκτητη του 3ου οροφου τριοροφης κατοικιας 100 μ2 σε οικοπεδο 300 μ2 που το 1970 ειχε σ.δ 1 (και χτιστηκαν 3 οροφοδιαμερισματα 100 μ2 -μικτων) ότι επειδη ο συντελεστης τωρα επεσε στο 0,8 , ξαφνικα εγινε παρανομος και πρεπει να πληρωσει προστιμο για 60 μ2? προφανως αποκλειεται, δεν μπορει να ισχυσει κατι τετοιο γιατι δεν θα σταθει νομικα σε μελλοντικα δικαστηρια". Φαντάζομαι ότι το πρόβλημα δεν τίθεται αν τα διαμερίσματα δεν έχουν υπερβάσεις. Φοβούμαι όμως ότι όποιο διαμέρισμα έχει υπέρβαση και ο Σ.Δ. έχει μειωθεί , τα τ.μ. της υπέρβασης θα πρέπει να συγκριθούν με το δικαίωμα που σήμερα έχει σήμερα η ιδιοκτησία, δηλ. λιγότερο από αυτό που είχε όταν έγινε η οικοδομή. Μήπως το σκέφτηκαν αυτό επιπόλαια, δηλ. να ισχύουν οι σημερινοί όροι δόμησης (Σ.Δ., κάλυψη και ύψος), ώστε να αυξηθούν οι κλίμακες υπολογισμού των προστίμων, άρα οι εισπράξεις.... Φαντασθείτε τώρα το ρετιρέ κτηρίου με υπέρβαση 5 μ. στον εξώστη και με μέγιστο ύψος με απόφαση Νομάρχη χαμηλότερο από αυτό της αδείας. Ή εκτός σχεδίου εξοχικό με οικοδομική άδεια, του οποίου το γήπεδο έπαψε να είναι άρτιο κατά παρέκκλιση, διότι έγινε ΖΟΕ η οποία κατάργησε τις παρεκκλίσεις. Τί θα γίνει στην περίπτωση αυτή; Ως μη οικοδομήσιμο πλέον θα υπολογίζεται η υπέρβασή του συγκρινόμενη με το μηδέν; Όλα είναι στο πόδι. Αφήνουν για πενήντα χρόνια μια κατάσταση να εξελίσσεται και επισημοποιούν μάλιστα τη δυνατότητα να κάνει ο καθένας ότι θέλει με τις γνωστές υπεύθυνες δηλώσεις και έρχονται σήμερα να ζητούν λογαριασμό από την πλειονότητα σχεδόν των Ελλήνων. Λογαριασμό μισού αιώνα..... Ώρες, ώρες νομίζω ότι γύρω μας υπάρχει ένα θέατρο παραλόγου. Δεν ξέρω πού θα μας οδηγήσει αυτό, ιδιαίτερα λόγω της κρίσης.... Όλα θα σταματήσουν....
  3. Από ότι έχω καταλάβει, η υπέρβαση δόμησης, κάλυψης και ύψους συγκρίνονται κατ' αρχήν με τα εγκεκριμένα στην οικοδομική άδεια. Έτσι ορίζεται η έννοια αυθαίρετη κατασκευή. Όμως για τον υπολογισμό προστίμων σύμφωνα με τον Πίνακα του νόμου και την εγκύκλιο 13 λαμβάνονται υπόψη τα μέγιστα επιτρεπόμενα στην περιοχή. Πότε όμως; Τα μέγιστα επιτρεπόμενα που αναγράφονται στο Διάγραμμα Κάλυψης της Ο.Α., δηλ. όταν εκδόθηκε η άδεια; Ή αυτά που σήμερα ισχύουν; Στις περιπτώσεις που υπάρχει μείωση των όρων δόμησης, ή το οικόπεδο ή αγροτεμάχιο έπαψε να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο διότι καταργήθηκαν οι παρεκκλίσεις αρτιότητας τί γίνεται; Στην τελευταία αυτή περίπτωση μάλλον δεν υποβάλλεται ούτε σημερινό διάγραμμα κάλυψης. Σε ερώτημα στο ΥΠΕΚΑ η απάντηση για την περίπτωση μείωσης Σ.Δ. σε μεταγενέστερο χρόνο από την έκδοση της Ο.Α. και την ολοκλήρωση της κατασκευής, η απάντηση ήταν ότι η σύγκριση θα γίνει με το Διάγραμμα Κάλυψης της Ο.Δ. που αναφέρει επιτρεπόμενους όρους δόμησης. Είναι όμως σωστή η απάντηση αυτή;
  4. Σε περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας εκτός σχεδίου με τρεις ιδιοκτήτες τριών μεζονεττών σε επαφή μεταξύ τους, ο ακάλυπτος βάσει του συμβολαίου έχει διαχωριστεί με δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης για κάθε μία από τις τρεις οριζόντιες ιδιοκτησίες. Στην περίπτωση αυτή οι αυθαίρετες κατασκευές καθενός χρειάζονται τη συναίνεση των άλλων;
  5. Άρθρο 24 Δικαιολογητικά, διαδικασία υπαγωγής και ενιαίο ειδικό πρόστιμο αυθαίρετης κατασκευής ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης 1. α. Αναστέλλεται για τριάντα (30) χρόνια η επιβολή κυρώσεων μετά την καταβολή ενιαίου ειδικού προστί- μου, το ύψος και η διαδικασία καταβολής του οποίου κα- θορίζεται στο παρόν άρθρο, ανάλογα με την κατηγορία παράβασης, για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός και χρήσεων, που έχουν εγκαταστα- θεί, μέχρι την ημερομηνία κατάθεσης του παρόντος στη Βουλή 28.7.2011 και έχουν ανεγερθεί καθ’ υπέρβαση εί- τε της οικοδομικής άδειας είτε των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου είτε χωρίς οικοδομική άδεια, εφό- σον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομι- κές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην πε- ριοχή του ακινήτου ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο κατα- σκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης και εφό- σον το ακίνητο, η αυθαίρετη κατασκευή ή η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης δεν εμπίπτουν στις περιπτώσεις της πα- ραγράφου 3 του προηγούμενου άρθρου. Σύμφωνα με το παραπάνω άρθρο, αν η αυθαίρετη κατοικία στην παλαιά ζώνη Β του Π.Δ. ΦΕΚ 544/1978 είχε οικοδομική άδεια για τις επιτρεπόμενες τότε κοινωφελείς χρήσεις θα μπορούσε να τακτοποιηθεί. π.χ. αθλητικό ή πολιτιστικό κέντρο που άλλαξε χρήση και έγινε κατοικία. Αν είναι παντελώς αυθαίρετη, τότε δεν μπορεί να τακτοποιηθεί. Σημειώνω ότι ακόμα και στις περιπτώσεις της παραγρ. 3 του άρθρου 23 για αρχαιολογικά, τοπία ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, κ.λ.π. ο ν. 4014 στου επιτρέπει να τακτοποιηθείς, αν όταν έβγαλες άδεια, ή δόμησες αυθαίρετα, οι κηρύξεις προστασίας δεν είχαν συντελεστεί. Στην παλαιά όμως ζώνη Β του Π.Δ. Υμηττού η χρήση της κατοικίας δεν ήταν επιτρεπτή. Επιτρεπόντουσαν μόνο κοινωφελείς χρήσεις.
  6. Ευχαριστώ συνάδελφε Είχε και τότε γίνει προφορικό ερώτημα σε ΥΠΕΚΑ και στην αρμόδια πολεοδομία και η απάντηση ήταν θετική. Αλλά τώρα με την οικονομική κρίση πάντα υπάρχει ανησυχία για πρόσθετα οικονομικά βάρη.
  7. Θα ήθελα τα φώτα σας για συγγενική περίπτωση. Σοφίτα τακτοποιήθηκε με ν. 3843/10. Αφορά σοφίτα εντός όγκου κτηρίου και χωρίς υπέρβαση ύψους κτηρίου που "βγήκε" με υποβίβαση πλάκας τελευταίου ορόφου (από τον οποίο έχει αποκλειστική πρόσβαση) και με αντεστραμμένα δοκάρια, περιμετρικά και εγκάρσια. Πρέπει να δηλωθεί και με το ν. 4014/2011; Το ύψος του διαμερίσματος είναι χαμηλότερο του προβλεπόμενου από την άδεια σε όφελος του χώρου της κεραμοσκεπής.
  8. "μήπως έμαθε κανείς που έπιασε γραμμή αν την υπέρβαση δόμησης την υπολογίζουμε σε σχέση τους ισχύοντες όρους δόμησης ή τους όρους δόμησης που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής?" Νομίζω ότι ο υπολογισμός της Υπέρβασης Δόμησης θα έπρεπε να γίνει με βάση τους όρους δόμησης της οικοδομικής άδειας και όχι με τους ισχύοντες σήμερα, διότι διαφορετικά θα είχαμε τραγελαφικά αποτελέσματα. Στον 3843/2010 ζητούσε ένα ισοδύναμο γης για το πράσινο ταμείο, προφανώς με βάση τους σημερινούς όρους δόμησης. Έτσι κι αλλιώς το ισοδύναμο οικοπέδου δεν είχε άμεσα πρακτική αξία. Σήμερα όμως ο Ν. 4014 αναφέρει ως προς τη χρήση: "1. α. Αναστέλλεται για τριάντα (30) χρόνια η επιβολή κυρώσεων μετά την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου, ...., για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός και χρήσεων, που έχουν εγκατασταθεί, μέχρι την ημερομηνία κατάθεσης του παρόντος στη Βουλή 28.7.2011 και έχουν ανεγερθεί καθ’ υπέρβαση είτε της οικοδομικής άδειας είτε των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου είτε χωρίς οικοδομική άδεια, εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης και εφόσον το ακίνητο, η αυθαίρετη κατασκευή ή η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης δεν εμπίπτουν στις περιπτώσεις της παραγράφου 3 του προηγούμενου άρθρου". Επιπλέον αναφέρει ότι ακόμα και στις περιπτώσεις αρχαιολογικών χώρων και ζωνών προστασίας της φύσης, αν κατά την ανέγερση του αυθαιρέτου αυτά δεν είχαν κηρυχθεί προστατευτέα ο πολίτης μπορεί να τακτοποιήσει σήμερα. Δεν σχολιάζω το ορθό, απλά παραθέτω. Επειδή ο χρόνος που καλύπτει ο 4014 είναι μακρύς και είναι βέβαιο ότι πολλές αυθαίρετες κατασκευές είναι παλαιές προ του 2004, έχουν γίνει από το 1985 μέχρι και σήμερα πολλές πολεοδομικές ρυθμίσεις χρήσεων, όπως Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου, Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια, κ.λ.π. με τις οποίες μεταβάλλονται συνεχώς οι χρήσεις γης, οι αρτιότητες και οι όροι δόμησης. Μπορεί δηλ. ο νόμος να επιτρέπει τη ρύθμιση σε κατασκευές που σήμερα δεν μπορεί να δομηθούν γιατί το οικόπεδο δεν είναι πια άρτιο, ή γιατί απαγορεύεται η χρήση, ή γιατί οι όροι δόμησης μειώθηκαν και μπορεί για υπέρβαση εκτός περιγράμματος 10 τ.μ. με τους ισχύοντες σήμερα όρους δόμησης, αυτοί να μην επαρκούν ούτε για το νόμιμο τμήμα που είχε δομηθεί με τους τότε όρους δόμησης. Για τους παραπάνω λόγους νομίζω ότι το πνεύμα του νόμου είναι με βάση τη χρήση και τους όρους δόμησης που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής... Αναμονή βέβαια επιπλέον οδηγιών....
  9. Οι διάφορες αυθαίρετες κατασκευές μικρής κλίμακας συνήθως υποβαθμίζουν την αισθητική των κτηρίων και δεν είναι αμελητέες. Μια πέργκολα που έκλεισε αποτελεί υπέρβαση δόμησης και μάλλον και πρόχειρη κατασκευή με διπλασιασμό του προστίμου. Εγώ προηγουμένως ήθελα να δώσω το πλαίσιο στο οποίο κινείται ο Νόμος. Μη ξεχνάμε ότι στην Ελλάδα με τη μικρή ιδιοκτησία στη γη, την αυτοστέγαση, την αντιπαροχή και το μικροεργολάβο, ο κάθε ιδιοκτήτης αισθάνεται ότι αυτός κάνει το σπίτι του. Δεν γνωρίζει σε πολλές περιπτώσεις τους νόμους και τις εγκυκλίους, τα οποία αλλάζουν με ταχύτητα πολυβόλου. Στο ίδιο κτήριο, αν δομήθηκε σταδιακά με πανω-σηκώματα, μπορεί να ίσχυσαν τρεις διαφορετικοί ΓΟΚ. Δύο είναι οι βασικές διαφορές της χώρας με τα πιο αναπτυγμένα κράτη της Ευρώπης. Ο τεράστιος αριθμός μικροεπιχειρήσεων και η πολυ-ιδιοκτησία στη γη. Ακρίβεια χιλιοστού χαρακτηρίζει π.χ. τους Γερμανούς, όμως εκεί δεν υπάρχει αυτοστέγαση, ούτε αυτεπιστασία, μεγάλος αριθμός κατοίκων μισθώνει κατοικία και δεν έχει ιδιοκτησία δική του. Η ακίνητη περιουσία ανήκει σε μικρό ποσοστό πλουσίων, εταιρειών, τραπεζών, κ.λ.π. Επίσης, δεν υπάρχει βέβαια το ελληνικό φαινόμενο του ελεύθερου επαγγελματία μηχανικού που αναλαμβάνει μόνος του κατασκευές.... Στην Ελλάδα ένα μεγάλο μέρος του κτηριακού αποθέματος έχει κατασκευστεί από εργολάβους με υπογραφές νέων μηχανικών, άλλο μέρος αποτελεί κατ' αρχήν αυθαίρετη δόμηση που εντάχθηκε στο σχέδιο, άλλο μέρος έγινε με αντιπαροχή. Για πολλά χρόνια δε συνειδητά υπήρξε μεγάλη χαλαρότητα στον έλεγχο των κατασκευών. Αν τείνουμε προς τα βόρεια πρότυπα δεν γνωρίζω. Όμως εμείς μέχρι τώρα ακριβή αριθμό απασχολουμένων στο στενό και ευρύτερο δημόσιο τομέα, συμπεριλαμβανομένων των άπειρων φορέων γύρω από την Τοπική Αυτοδιοίκηση δεν έχουμε, ακόμα και τώρα που μιλάμε. Ακριβή σχέδια των εκτελεσμένων έργων υποδομής και των δικτύων δεν έχουμε. Ακόμα πολλά κατασκευάζονται επί τόπου αλλάζοντας τις μελέτες..... κ.λ.π. Δεν ωφελεί να κηρυχθεί παράνομο το σύμπαν. Μόνο κοινωνική διάλυση θα φέρει. Ακόμα χαρακτηριζόμαστε από στοιχεία υπανάπτυξης σαν αποτέλεσμα του παραγωγικού προτύπου μας. Οι πραγματικά διαρθρωτικές αλλαγές προϋποθέτουν και αλλαγή κουλτούρας και έρχονται πακέτο με την ανάπτυξη σε μια άλλη κατεύθυνση. Κυρίως δε απαιτούν χρόνο..... Καληνύχτα σε όποιους παρακολουθούν τη συζήτηση.
  10. Και εγώ σκέψεις εκφράζω βέβαια, αλλά νομίζω ότι οι βοηθητικοί χώροι που έγιναν κύριες χρήσεις με το Ν. 3843/10 πρέπει να ενταχθούν έως τέλη Οκτωβρίου στο νόμο αυτό και όχι στο Ν. 4014/11. Τα τυχόν εκτός περιγράμματος τμήματα οφείλουν να ενταχθούν στο νέο Νόμο. Επίσης, νομίζω ότι η αλλαγή χρήσης του Ν. 4014 αφορά τις αλλαγές από βοηθητική σε άλλη βοηθητική και από κύρια σε άλλη κύρια χρήση. Ως προς το θέμα τώρα του ποσοστού υπέρβασης δόμησης, νομίζω ότι στις περιπτώσεις που υπάρχει τμήμα με αλλαγή χρήσης με Ν. 3843 και τμήμα υπέρβασης δόμησης με Ν. 4014, η σύγκριση πρέπει να γίνεται με τα τ.μ. της υπέρβασης δόμησης του Ν. 4014/11 σε σχέση με την εγκεκριμένη δόμηση κυρίως χώρων ανά ιδιοκτησία. Να μην προστίθενται δηλ. τα τ.μ. αλλαγής χρήσης με 3843 με τα πρόσθετα τ.μ. εκτός περιγράμματος που δηλώνονται με 4014. Διαφορετικά, ταυτίζεται π.χ. το παντελώς αυθαίρετο υπόγειο καθ' υπέρβαση Ο.Δ., με το υπόγειο το οποίο έχει τμήμα εντός περιγράμματος Ο.Α. και τμήμα εκτός. Ως προς τις παραβάσεις των 500 ευρώ που πιθανά θα διευκρινιστούν σε Εγκύκλιο, αν μεν δηλώνονται χώροι με 4014 θα δηλωθούν σίγουρα και αυτές. Αν όμως δε δηλώνονται, δεν νομίζω ότι ο κόσμος θα σπεύσει να δηλώσει μικροπαραβάσεις τις οποίες πιθανά δε θα γνωρίζει καν, ή και αν τις γνωρίζει θα αποφύγει τώρα να πληρώνει φακέλλους με αρκετή εργασία μηχανικού. Πολλοί θα αναβάλουν το θέμα, εκτός και αν έχουν άμεσο πρόβλημα μεταβίβασης εν ζωή. Ένας βασικός λόγος επιτυχίας του 3843/10 ήταν η απλή διαδικασία υποβολής σε συσχετισμό και με τα λογικά πρόστιμα. Επίσης, το κοινωνικό κλίμα ήταν καλύτερο πέρυσι. Εγώ προσωπικά αν μπορούσα να έχω γνώμη για τη βεβαίωση πολεοδομικής νομιμότητας δεν θα ανακάτευα τις μικροπαραβάσεις, αλλά μόνο τα βασικά θέματα. Δεν υπάρχει κτήριο στην Ελλάδα, δημόσιο ή ιδιωτικό που να είναι απολύτως νόμιμο και ούτε ωφελεί σε τίποτε να δημιουργείται ένα κλίμα στο σύνολο του πληθυσμού ότι τα ακίνητα που κατέχει βρίσκονται σε ομηρεία από το κράτος. Κάτι τέτοιο θα υποδαυλίσει εκρήξεις, ειδικά στην Ελλάδα που η ιδιοκατοίκηση αφορά μεγάλη μερίδα του κόσμου. Το τυχόν δημοσιονομικό όφελος από τα 500άρικα εξανεμίζεται από την αρνητική ψυχολογία που μηδενίζει την κατανάλωση.
  11. Είμαι πολύ επιφυλακτική με τις απόψεις που διατυπώνονται για ........ συνέχεια των χώρων που τακτοποιήθηκαν με το Ν. 3843/2010 στο πλαίσιο του Ν. 4014/2011. Ο Ν. 3843/10 τακτοποίησε αλλαγές χρήσης βοηθητικών χώρων σε κύρια χρήση καθ' υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης, δίνοντας ένα νέο ορισμό του όγκου του κτηρίου. Εννοείται ότι η έννοια αλλαγής χρήσης υπογείου δε θα ήταν απλά ότι ο ιδιοκτήτης του τοποθέτησε κρεβάτια π.χ. για να κοιμάται. Ο τίτλος του Νόμου ήταν μη ξεχνάμε "Υπερβάσεις δόμησης και αλλαγές χρήσης". Ο Νόμος 3843/10 δεν απαιτούσε σχεδιασμό της εσωτερικής διαρρύθμισης, κ.λ.π., ούτε εμφάνιση των αλλαγών στις όψεις, ούτε αποτύπωση της τυχόν αναδιαμόρφωσης του περιβάλλοντα χώρου του κτηρίου. Είχε εντάξει σοφίτες ως χώρους κύριας χρήσης χωρίς να τηρείται το αναγκαίο ύψος των 2,40 μ. Ζητούσε απλά μια διαγράμμιση στην εγκεκριμένη κάτοψη της Ο.Α., αφαιρώντας μάλιστα τους τοίχους, για να μειώσει το πρόστιμο της τάξης του 10%. Πιστεύω στο πλαίσιο των συζητούμενων αλλαγών του ΓΟΚ και του Κτηριοδομικού Κανονισμού, που πιθανά θα οδηγήσουν σε μια άλλη αντίληψη στο σχεδιασμό των κτηρίων. Σε εγκύκλιο το ΥΠΕΚΑ ερμηνεύοντας την έννοια περίγραμμα κτηρίου, έλεγε από τη στάθμη του υπογείου μέχρι και τη στέγη, "ανεξάρτητα από τη στάθμη του φυσικού ή διαμορφωμένου εδάφους". Επίσης, μη ξεχνάμε ότι σε περαιωμένες υποθέσεις του νόμου αυτού έχουν ήδη πραγματοποιηθεί "νόμιμες" μεταβιβάσεις με διατήρηση της αυθαιρεσίας για 40 χρόνια, με τη βεβαίωση περαίωσης και σχέδιο μηχανικού. Φαντασθείτε συνάδελφοι στην εκρηκτική κατάσταση που διαμορφώνεται σήμερα με την υπό κατάρρευση οικονομία μας να δοθεί επιπλέον η εντύπωση ότι εξαπατήθηκε ο κόσμος που εμπιστεύθηκε το κράτος και προχώρησε στην τακτοποίηση των εντός περιγράμματος χώρων. Θα προκληθεί μεγάλη αντίδραση π.χ. για δήλωση διαρρυθμίσεων με 500 ευρώ πρόστιμο και κατά πολύ μεγαλύτερη αμοιβή για φάκελλο μηχανικού. Λάβετε υπόψη ότι με εγκύκλιο του Υπουργείου Οικονομικών οι τακτοποιημένοι χώροι του Ν. 3843/2010 λαμβάνονται πλέον υπόψη για τεκμήρια, ΦΑΠ, κ.λ.π. και μάλιστα για τις φορολογικές δηλώσεις χρήσης 2011 που θα γίνουν του χρόνου. Ακόμα φαντασθείτε τις επιπτώσεις που θα έχει μια τέτοια υπαναχώρηση του υπουργείου στην ανταπόκριση του κόσμου στο νέο Ν. 4014. Ελπίζω με τις κινήσεις πανικού που γίνονται στα γρήγορα και υπό τη σκιά της επαπειλούμενης ελεγχόμενης χρεωκοπίας, την πίεση των άδειων ταμείων του κράτους, τους υπαρκτούς φόβους καθυστερήσεων καταβολής μισθών και συντάξεων και κυρίως της διεθνούς κρίσης που επιδεινώνεται, να μην έχουμε καμιά άσχημη έκπληξη με τις εγκυκλίους. Θυμίζω ακόμα ότι ο ν. 4014 αναφέρει: 1. Από τη δημοσίευση του παρόντος απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο .........στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης, όπως ............ 2. Από τις διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου εξαιρούνται τα ακίνητα, στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις: ..... ε) για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης κατά τις διατάξεις του ν. 3775/2009 (Α΄ 122) ή του ν. 3843/2010 (Α΄ 62) και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές.
  12. Νομίζω ότι στα κτήρια με οικοδομική άδεια και ρευματοδότηση, αν επιβληθεί επαναφορά του ύψους του κτηρίου στα προβλεπόμενα από την άδεια, δε θα ζητηθεί να κατεδαφιστεί ο τελευταίος όροφος, εφόσον είναι στο προβλεπόμενο απόλυτο υψόμετρο, αλλά να αποκατασταθεί ο περιβάλλων χώρος και το υπόγειο να πάψει να είναι ξέχωτο. Υπάρχουν γνωμοδοτήσεις του ΣτΕ που απέκλεισαν στο Ν. 4014 τους παραδοσιακούς οικισμούς. Τώρα επιζητείται κάποια λύση. Γενικά δεν μπορώ να φανταστώ κατεδαφίσεις στη σημερινή εποχή της οικονομικής κατάρρευσης... Το νότιο Αιγαίο, λόγω τουριστικής ανάπτυξης, ήταν η πρώτη περιφέρεια της χώρας παράγοντας το υψηλότερο ΑΕΠ, με δεύτερη τη Στερεά Ελλάδα και τρίτη την Αττική. Ο σημερινός αναπληρωτής υπουργός του ΥΠΕΚΑ ήταν υπουργός Αιγαίου (2000-2004). Όταν επί είκοσι χρόνια γινόντουσαν οι υπερβάσεις δόμησης και ήταν πασίγνωστο το φαινόμενο, έκαναν όλοι ότι τίποτε δεν έβλεπαν (πολιτικοί, μηχανικοί, κατασκευαστικές εταιρείες, πολεοδομικές υπηρεσίες, πολίτες). Τώρα για εισπρακτικούς λόγους θυμήθηκαν τη νομιμότητα με περισσή υποκρισία. Η ζήτηση για παραθεριστική κατοικία και τουριστικές επενδύσεις ήταν πρωτοφανής για πολλά χρόνια. Σχεδιασμός δεν υπήρχε για να καλύψει τη ζήτηση. Δηλ. ζώνες τουρισμού - αναψυχής και παραθεριστικής κατοικίας... Με ένα τερατώδες και αντιπαραγωγικό δημόσιο, το οποίο όλο και συρρικνώνουν χωρίς στην πράξη να γίνεται τίποτε, σταδιακά βρίσκουν δουλειά στους ιδιώτες μηχανικούς μετατρέποντάς τους σε διευρυμένο δημόσιο με ρόλο ελεγκτή (π.χ. ενεργειακοί επιθεωρητές, σώμα ορκωτών μηχανικών), λόγω έλλειψης εμπιστοσύνης στις αρμόδιες υπηρεσίες της διοίκησης (πολεοδομίες). Για να αυξάνει διαρκώς το μέρος του κρατικού τομέα που αμείβεται από τους φορολογούμενους για να κάθεται. Οι μηχανικοί είναι από τη φύση της επιστήμης τους παραγωγικό στρώμα, δηλ. οικοδομούν και καλύπτουν ανάγκες σε κατοικία και παραγωγικές δραστηριότητες, έργα υποδομής, κοινωνικού εξοπλισμού, κ.λ.π. Σήμερα τίποτε δε δομείται, λόγω κρίσης και ύφεσης, και θα αρχίσει το δημόσιο να κατεδαφίζει; Δηλ. ράβε - ξύλωνε; Σε τί θα ωφελήσει κάτι τέτοιο; Η πάταξη του φαινομένου της αυθαίρετης δόμησης είναι σε θετική κατεύθυνση πολιτική. Όμως, όχι σε τέτοιο σημείο που να οδηγήσει σε δήμευση της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων. Μέσω της αναδρομικής τιμωρίας ενός τεράστιου μέρους του οικοδομημένου χώρου, η ομηρία των ακινήτων λειτουργεί ως αγελάδα που αρμέγουμε με πρόστιμα, υπέρογκους φόρους, κ.λ.π., όταν η πτώση τιμών εξοχικών είναι τεράστια και τα πωλητήρια πυκνώνουν, πολλοί δε ιδιοκτήτες τρέχουν στη ΔΕΗ για διακοπή ηλεκτροδότησης... Η παραθεριστική κατοικία στην Ελλάδα, το σπίτι στο χωριό, κ.λ.π. συντελεί κατά πολύ στην τοπική ανάπτυξη της υπαίθρου λόγω εσωτερικού και εξωτερικού τουρισμού, δεσμών με τον τόπο καταγωγής, αφόρητης ζωής το καλοκαίρι στις μεγάλες πόλεις, κ.ά. Με τα νέα μέτρα φορολογικά, ρύθμισης αυθαιρέτων, πιθανές κατεδαφίσεις... τί θα ακολουθήσει; Η συρρίκνωση του ΑΕΠ με τέτοιες πολιτικές που νεκρώνουν το οικιστικό απόθεμα, αντί να ενθαρρύνουν τη χρήση του (π.χ. κίνητρα χρήσης της ιδιωτικής παραθεριστικής κατοικίας στο σύνολο του χρόνου ως τουριστικό κατάλυμα, συμπληρωματικό των ξενοδοχείων, με δραστικό έλεγχο της παρα-ξενοδοχείας για είσπραξη φόρων) αποτελεί άλλο ένα λίθο προς την κατάρρευση. Τελικά θα την πατήσει και η ΔΕΗ χάνοντας τόσα πάγια με τις διακοπές ηλεκτροδότησης που πολλαπλασιάζονται...., αλλά και οι Δήμοι που θα χάνουν τα τέλη....
  13. Συμφωνώντας με ssouanis και armenopoulos προσθέτω ορισμένες σκέψεις επιπλέον. Όταν υπάρχει οικοδομική άδεια η σύγκριση σε ότι αφορά τα ύψη γίνεται με βάση τα απόλυτα εγκεκριμένα ύψη. Στα ξέχωτα υπόγεια, όταν το ύψος του υπογείου είναι το προβλεπόμενο από την Ο.Α. αλλά έχει κατέβει η στάθμη του περιβάλλοντα χώρου, προφανώς συντελείται υπέρβαση στο μέγιστο ύψος του κτιρίου μετρούμενο από το φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος, για την οποία ευθύνεται το υπόγειο και όχι ο άνω όροφος στην περίπτωση που το απόλυτο υψόμετρό του είναι σύμφωνα με την άδεια. Στην περίπτωση που ετοιμαζόταν τώρα φάκελλος αδείας το ξέχωτο τμήμα υπογείου θα μέτραγε στο Σ.Δ., όγκο, κ.λ.π. Άρα με το ξέχωμα υπάρχει υπέρβαση Σ.Δ. και όχι ύψους, εφόσον το ύψος του υπογείου δεν είναι αυξημένο ως ορόφου. Αν το υπόγειο είναι εντός περιγράμματος πληρώνει αλλαγή χρήσης σε κύρια με το ν. 3843. Αν έχει τμήμα εκτός περιγράμματος πληρώνει για υπέρβαση κάλυψης και δόμησης. Βέβαια η αλλαγή της στάθμης του περιβάλλοντα χώρου πρέπει να δηλωθεί στις μικρής κλίμακας παραβάσεις των 500 ευρώ. Νομίζω τέλος, ότι στις περιπτώσεις κτηρίων χωρίς οικοδομική άδεια δεν έχουν εξαιρέσει την περίπτωση 6/υπέρβαση ύψους, για να συγκριθούν τα κτήρια με το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και να πληρώσουν για υπέρβαση ύψους κτηρίου. Στην περίπτωση ίσως διαφορετικών ιδιοκτησιών το πρόστιμο μπορεί να αφορά τον άνω όροφο. Φαντάζομαι με τις Εγκυκλίους να διευκρινιστούν τα θέματα. Και εμένα με προβληματίζει λίγο ότι στο σημείο 6 του Πίνακα γυρεύουν τα εκ. της υπέρβασης και μετά τους συντελεστές 1,2 και 1,4. Επίσης, στο αρχικό σχέδιο νόμου που άλλαξε στη Βουλή έλεγαν ότι κτήρια με δηλωμένες αλλαγές χρήσης με ν. 3843 αν έχουν υπέρβαση ύψους μέχρι 20% του μέγιστου επιτρεπόμενου δεν οφείλουν επιπλέον πρόστιμο. Στον τελικό νόμο αφαίρεσαν τη διάταξη αυτή, η οποία ήταν μάλλον ευνοική, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι μείωσαν τα πρόστιμα. Άρα κάτι μπορεί να ετοιμάζεται με τις ερμηνευτικές εγκυκλίους που θα λύσουν και τις απορίες μας.
  14. Ευχαριστώ συνάδελφε Με βοήθησες να ξεκαθαρίσω τα πράγματα.
  15. Γίνεται μεγάλη συζήτηση για το θέμα αυτό σε όλες τις ομάδες που έχουν ανοίξει διάλογο για το νέο νόμο, με αντικρουόμενες απόψεις. Ορισμένες σκέψεις: Στο νόμο Μπιρμπίλη έδωσαν νέο ορισμό του όγκου κτηρίου και στο πλαίσιο αυτού του ορισμού /περίγραμμα κτηρίου βάσει οικοδομικής αδείας από το δάπεδο του υπογείου έως και τον τελευταίο όροφο, η Εγκύκλιος 17 έγραφε: "6. – Η ρύθμιση του ν. 3843/2010 αναφέρεται στην αλλαγή χρήσης των χώρων που βρίσκονται εντός του εγκεκριμένου κτιριακού όγκου βάσει της οικοδομικής άδειας ανεξάρτητα από τη θέση του κτιρίου σε σχέση με την οριστική ή φυσική στάθμη του εδάφους." Με βάση αυτά νομίζω ότι και τα ξεχωμένα υπόγεια εντός περιγράμματος όγκου κτηρίου με αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια πρέπει να δηλώνονται στο ν. 3843/2010 έως τέλος Οκτωβρίου. Δεν νομίζω ότι ο νόμος αυτός αφορούσε περιοριστικά ζήτημα αλλαγής χρήσης, διότι το περιεχόμενό του ήταν αλλαγή χρήσης κατά παράβαση των όρων και περιορισμών δόμησης του κτηρίου. Απλά δεν ξέρω τώρα με το νόμο νόμο, εφόσον δηλώνονται επιπλέον τμήματα υπογείων εκτός περιγράμματος εγκεκριμένου κτιριακού όγκου (δηλ. με υπέρβαση δόμησης και κάλυψης), μήπως στην περίπτωση αυτή το ξέχωμα κάπως πρέπει να τιμωρηθεί πιθανά ως παράβαση πολεοδομικού κανονισμού διαμόρφωσης ακαλύπτου, δηλ. με 500 ευρώ; Έχω επίσης την εξής απορία: Στο νόμο 3843 η αλλαγή χρήσης αφορούσε αποκλειστικά από βοηθητική σε κύρια εντός εγκεκριμένου όγκου. Απέκλειε από κύρια σε άλλη κύρια, ή από βοηθητική σε άλλη βοηθητική. Τώρα μήπως η έννοια αλλαγή χρήσης καλύπτει αφενός τις περιπτώσεις εντός εγκεκριμένου όγκου που αφορούν βοηθητική σε άλλη βοηθητική (π.χ. αποθήκη κάτω από κλιμακοστάσιο που έγινε λεβητοστάσιο), ή περιπτώσεις κτηρίων που από μια εγκεκριμένη κύρια χρήση έχουν σήμερα άλλη χρήση (π.χ. άδεια αποθήκης ως κύρια χρήση που σήμερα είναι κέντρο διασκέδασης). Από τα παραπάνω φοβούμαι ότι οι χώροι εντός εγκεκριμένου όγκου που από βοηθητική χρήση έχουν σήμερα κύρια /π.χ. κατοικία, πρέπει να δηλωθούν έως τέλος Οκτωβρίου με το Ν. 3843.
×
×
  • Create New...

Important Information

We have placed cookies on your device to help make this website better. You can adjust your cookie settings, otherwise we'll assume you're okay to continue.