leo_and

Καλησπέρα! Αποθήκες υπογείου 10 τ.μ., με εξωτερική είσοδο αλλά κάτω από το περίγραμμα του κτηρίου, σε εντελώς αυθαίρετο κτίσμα μπορούν να πάνε με κατηγορία 3? Είναι πολύ φθηνότερο στη συγκεκριμένη περίπτωση. Ευχαριστώ για τις όποιες απαντήσεις..

Καλησπέρα. Πιθανόν να έχει ήδη απαντηθεί αλλά είναι άπειρα πλέον τα ποστ.. Έχω έναν πελάτη που έχει αποθήκη και την έχει κάνει κατοικία. Το κακό είναι ότι σύμφωνα με τα πολεοδομικά σχέδια και τα συμβολαιογραφικά κείμενα-σχέδια φαίνεται μικρότερη και ουσιαστικά ένα τμήμα της είναι στην αποθήκη του διπλανού, ο οποίος έχει κάνει κατάληψη κοινοχρήστου με τη σειρά του, για να έχει τα σωστά μέτρα. Μπορώ να τακτοποιήσω χωρίς σύμφωνη γνώμη του διπλανού την ιδιοκτησία του πελάτη μου; Και αν ναι, χρειάζεται στη δήλωση 1) να κάνω διαμερισμάτωση (πάλι χωρίς σύμφωνη γνώμη) και 2) να βάλω τα στοιχεία του διπλανού στη δήλωση με κάποιο ποσοστό, δηλώνοντας ότι δεν είναι αιτών; Αύριο μεθαύριο να υποθέσω ότι και να περάσει η τακτοποίηση με κάποιο νομότυπο τρόπο θα έχει πρόβλημα σε συμβόλαιο; Όπως καταλαβαίνετε από τα συμφραζόμενα οι σχέσεις των 2 δεν είναι πολύ καλές. Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τις όποιες απαντήσεις.

Καλησπέρα! Θα ήθελα να ρωτήσω κάτι.. Μπορεί την άδεια νομιμοποίησης να την βγάλει άλλος μηχανικός από αυτόν του 4495/17; Θα χρειαστεί να εμφανίσει στην πολεοδομία έγγραφα με την υπογραφή του μηχανικού της υπαγωγής, πέρα από το 5σέλιδο και κάποια κάτοψη πχ. των λοιπών ρυθμίσεων που υπάρχουν στο οικόπεδο; Θα ζητηθεί από την Πολεοδομία κάποια δήλωση από τον μηχανικό της υπαγωγής όπως δήλωση παραίτησης από την άδεια νομιμοποίησης;! Στο τέλος της άδειας και αν όλα πάνε καλά, χρειάζεται ο μηχανικός της υπαγωγής να ενημερώσει την υπαγωγή με κάποιον τρόπο; Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τις όποιες απαντήσεις!

Σε ευχαριστώ πολύ για την απάντηση σου. Συμφωνώ ότι θέλει ιδιαίτερη προσοχή και τιμολογιακά, καθώς στην συγκεκριμένη περίπτωση μιλάμε για 7ωρο κτήριο στο κέντρο της Αθήνας και συνεργείο άγνωστο σε μένα, γεγονός που μεγαλώνει κάπως το ρίσκο..

Μια σημαντική απορία: Ετοιμάζω προσφορά για μια πολυκατοικία με αποσαθρωμένες μετώπες, οι οποίες θέλουν άδεια εργασιών μικρής κλίμακας (σκαλωσιές κλπ.) για να επιδιορθωθούν. Έχω ευθύνη για τις σκαλωσιές και την ασφάλεια των εργατών; Φαντάζομαι πως ναι, λόγω ΣΑΥ-ΦΑΥ και τεχνικής έκθεσης;! Ουσιαστικά δηλαδή η άδεια αυτή έχει και τον ρόλο της επίβλεψης; Αν ισχύουν όλα αυτά, πρέπει σε τέτοιες περιπτώσεις να μην πέφτει η μικρής κλίμακας κάτω απο 1000€ και θέλει προσοχή πριν την αναλάβουμε..

Όσον αφορά την κάλυψη.. Ο νόμος δυστυχώς λέει για συντελεστές τετραγωνιδίων και όχι μόνο για συντελεστή δόμησης.. Αν ήθελε μόνο δόμηση, θα λεγε συντελεστής δόμησης.. Αδυνατώ να το πιστέψω και οι απορίες όμως είναι πολλές.. Π.χ. γιατί τότε και η κάλυψη να μην είχε 0-50-100-200 ως ποσοστά υπέρβασης, όπως έχει και η δόμηση; Επίσης συμβαίνει το εξής παράδοξο, σε ένα διαμέρισμα πχ. με υπέρβαση δόμησης 45% και υπέρβαση κάλυψης πάλι 45% (κλειστό μπαλκόνι), να έχουμε πολλαπλασιαστές στο πρόστιμο, 1,0 λόγω δόμησης και 1,4 λόγω κάλυψης! Βέβαια μπορεί κάποιος να πει ότι το μέγεθος της κάλυψης είναι πιο κρίσιμο για το περιβάλλον ( ; ), αλλά πιστεύω ότι όταν φτιάχναν τους πολλαπλασιαστές-συντελεστές στον 4014 είχαν το ολικό ακίνητο ως αναφορά. Πάντως γενικά, τα πρόστιμα εκτινάσσονται, αν μπει στο παιχνίδι με ποσοστό ανα Ο.Ι., και η κάλυψη.. Στο τέλος τέλος άλλο πρόστιμο θα δώσω εγώ αν την επιμερίσω την κάλυψη, για να 'μαι απόλυτα σίγουρος, και άλλο κάποιος που δεν θα την επιμερίσει και ίσως πετύχει έτσι μικρότερο πρόστιμο και πάρει την δουλειά.. Όσο για τον επιμερισμό του ύψους, εκεί και αν υπάρχει θέμα.. Μπέρδεμα..

Έχεις δίκιο.. Αυτό ουσιαστικά είναι..Αυθαίρετα τετραγωνικά προς τετραγωνικά πραγματοποιούμενης δόμησης της Ο.Ι.! εκτός αν τα χιλιοστά "βγάζουν" περισσότερα τ.μ. από τα αναλογούντα τ.μ. της Ο.Ι.. Δεν μας λέγαν και "πραγματοποιούμενη κάλυψη της Ο.Ι." να τελειώναμε και με αυτήν; Αν και πάλι θεωρώ ότι αλλιώς πρέπει να υπολογίζουμε το θέμα συντελεστών όσον αφορά κάλυψη & ύψος..

Ναι, όσον αφορά το θέμα χιλιοστών και ποσοστού δόμησης έτσι το καταλαβαίνω και γω.. Έστω ότι έχεις 50 τ.μ. οριζόντια ιδιοκτησία και 1000 τ.μ. επιτρεπόμενη δόμηση, άλλα τα χιλοστά σου συμβολαιογραφικά είναι 25, τότε για να βρεις τον συντελεστή υπέρβασης δόμησης συγκρίνεις τα τ.μ. υπέρβασης σου με τα 50/1000 και όχι με το 25/1000.. Αυτό βοηθάει σε περιπτώσεις Ο.Ι. κλειστών γκαράζ ή αποθηκών πχ, που έχουν παραβάσεις και επειδή έχουν ελάχιστα χιλιοστά συμβολαιογραφικά κινδύνευαν να πάρουν τον μέγιστο συντελεστή δόμησης.. Πάντως με τον ίδιο τρόπο που βρίσκουμε τον συντελεστή δόμησης, βρίσκουμε και τον συντελεστή κάλυψης γενικά; Τότε γιατί να μην ήταν και οι συντελεστές κάλυψης με ποσοστά 0-50-100-200 και υπάρχει μόνο το < ή >20%; Και τι σημαίνει εντέλει αναλογούσα κάλυψη πχ με αναγωγή σε ποσοστό δόμησης ή χιλιοστών;

Αντιγράφω από την νέα εγκύκλιο (22,Παρ.3) "Στις περιπτώσεις που στο έντυπο Ε9 αναφέρεται η αυθαίρετη κατασκευή και ο χρόνος κατασκευής της, θεωρείται ως δημόσιο έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται ο χρόνος ολοκλήρωσης της κατασκευής ή/και ο χρόνος εγκατάστασης της χρήσης." Άρα ένα διορθωμένο Ε9 πιάνει ως ημερομηνία χρονολογίας κατασκευής της αυθαιρεσίας, αν βέβαια περιγράφονται σωστά τα τ.μ. του αυθαιρέτου..

Aντιγράφω από την νέα εγκύκλιο (33β): Κατά τη διατύπωση της παραγράφου αυτής για τον υπολογισμό των σχετικών συντελεστών τετραγωνιδίων «τα μεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται …. σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας εκάστου συγκυρίου.». Σκοπός της διάταξης είναι η κατανομή του προστίμου αναλόγως της επιτρεπόμενης δόμησης κάθε αυτοτελούς ιδιοκτησίας. Σε περιπτώσεις όπου από το σχετικό πίνακα κατανομής ποσοστών συνιδιοκτησίας σύμφωνα με τον οποίο καταρτίστηκε η πράξη σύστασης προκύπτει ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι διαφορετικό από το συντελεστή δόμησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, για τον υπολογισμό των συντελεστών λαμβάνεται υπόψη το ποσοστό δόμησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία. Αν αναφέρονται στον πίνακα κατανομής μεικτά και καθαρά τετραγωνικά μέτρα που αντιστοιχούν σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, τότε, για τον υπολογισμό των συντελεστών λαμβάνονται υπόψη τα καθαρά τετραγωνικά σύμφωνα με τον πίνακα κατανομής. Τελικά τι γίνεται με τους συντελεστές; Επειδή μιλάει ξανά μόνο για δόμηση, τι θα κάνουμε με την κάλυψη; Πάλι σύγκριση επί του μεριδίου χιλιοστών ή με την νέα έννοια του μεριδίου της δόμησης που βάζει η εγκύκλιος στο παιχνίδι; Ή επειδή είναι μονοσήμαντο μέγεθος σε αντίθεση με την δόμηση και δεν αναφέρεται ξανά στην εγκύκλιο, κάνουμε σύγκριση ως προς την μέγιστη του οικοπέδου;

Άρα αυτή η πλαστιμότητα του "2 σε 1" ή του "1 σε 2" θα έπρεπε καιρό να σταματήσει.. Θα μπορούσε ίσως ο μηχανικός να ελέγξει την νομιμότητα και να δώσει κύρια χρήση, λέγοντας ότι "είναι 2 καταστήματα με κύρια χρήση που με εσωτερική διαρρύθμιση ενώνονται λειτουργικά και έχουν πλέον την τάδε χρήση (πχ. φροντιστήριο) με το τάδε εμβαδόν"; Γιατί με την λογική την απόλυτα αυστηρή ότι θέλει 4178 και "διαμερισμάτωση" τότε ποτέ ξανά κανένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να βάζει αγγελία του στυλ "νοικιάζεται μόνο το ένα ή και τα δύο μαζί". Και γω βλέπω πολλές αγγελίες τέτοιες να υπάρχουν.. Πως μπορούσε ο μηχανικός και ξεπέρναγε αυτόν τον σκόπελο όταν έδινε κάτοψη-τομή με βεβαίωση κύριας χρήσης, άρα και νομιμότητας και πως μπορεί ίσως να το ξεπεράσει και τώρα; Και πόσο μάλλον για χρήση υγειονομικών καταστημάτων ή κέντρα ξένων γλωσσών που υπόκεινται και σε μελλοντικούς ελέγχους;

Η ακόλουθη περίπτωση που σας περιγράφω είναι σημαντική για το θέμα της διαμερισμάτωσης και με μπερδεύει όσο και να το χω ψάξει.. Έχω μία περίπτωση ενός πελάτη, ο οποίος φιλοδοξεί να ανοίξει φροντιστήριο ξένων γλωσσών και να του κάνω σχέδιο κύριας χρήσης κλπ.. Νοίκιασε λοιπόν 2 διπλανά καταστήματα του ίδιου ιδοκτήτη, ισομεγέθη μάλιστα.. Ο ιδιοκτήτης φυσικά τους είπε να ρίξουν αν θέλουν έναν τοίχο για να γίνει η απαραίτητη συνένωση και τους είπε μάλιστα ότι είχε γίνει και παλιότερα αυτό.. Τώρα για το αν υπάρχει αντίστοιχο αποδεικτικό χρονολογίας κλπ. δεν ξέρω, αλλά πιθανόν να βρεθεί κάποιο μισθωτήριο που να γράφει τα διπλά τετραγωνικά.. Εγώ την "χαρτούρα" μου την κάνω δείχνοντας την παράλειψη αυτού του τοίχου και γράφω ότι είναι 2 καταστήματα συνενωμένα; Βγαίνει έτσι άδεια από τον ΕΟΠΠΕΠ; Χρειάζεται μήπως να κάνω διαμερισμάτωση με τον 4014; Και αν μετά θέλει πάλι να τα νοικιάσει ένα-ένα; Μπορεί να φαίνεται κάπως όλο αυτό που σας περιγράφω, αλλά επειδή ασχολούμαι πολύ με επαγγελματικά ακίνητα βλέπω συχνά τέτοια φαινόμενα, το να νοικιάζει κανείς δύο διπλανά καταστήματα μαζί σε μια εταιρεία και να ρίχνει κάποιον τοίχο και να συνενώνονται, μετά από χρόνια να αλλάζει ο ενοικιαστής και να τα κάνει πάλι ανεξάρτητα κλπ.. Αυτό το "παζλ" συνηθιζόταν πολλά χρόνια.. Τώρα με τον 4178 το ξεχνάμε; Δείχνουμε την διαμερισμάτωση μας και κλειδώνει το ακίνητο σαν περίγραμμα; Ίσως κάποιος νομικός να μας εξηγήσει αν μπορούν να σταθούν τέτοιες "διαμερισματώσεις" χωρίς να περνάμε από 4178, ουσιαστικά δηλαδή να τις θεωρούμε "συνενώσεις", σε θέματα άδειας λειτουργίας καταστήματος με υγειονομικό, ΕΟΠΠΕΠ κλπ. Koινώς: Mπορώ να δώσω βεβαίωση χώρου κύριας χρήσης δείχνοντας συνένωση των καταστημάτων χωρίς 4178, αν ένας ενοικιαστής νοικιάσει και τα δυο καταστήματα και τα ενώσει λειτουργικά ρίχνοντας έναν τοίχο; Αν κάποιος ενοικιαστής κάνει μάλιστα 2 μισθωτήρια, ένα για το κάθε κατάστημα δηλαδή, μπορεί να έχει έδρα στα 2 αυτά καταστήματα μαζί και να τα συνενώσει ερήμιν της Πολεοδομίας; Γράφω απλά στην κύρια χρήση ότι είναι 2 συνενωμένα καταστήματα; Mετά από χρόνια μπορώ να δώσω βεβαίωση χώρου κύριας χρήσης για το ένα, αν ένας νέος ενοικιαστής νοικιάσει αυτή την φορά μόνο το ένα; Eυχαριστώ εκ των προτέρων για τις όποιες απαντήσεις..

ΜΕΤΑΦΟΡΑ ΕΡΩΤΗΣΗΣ ΑΠΟ ΑΛΛΟ ΘΕΜΑ: "Θέλω να θέσω ένα καίριο ερώτημα.. Όσο περνάνε οι μέρες πρέπει σιγά σιγά να ενημερώνουμε τους πελάτες που είχαμε απο τον 4014, ότι πρέπει να μεταφερθούν στον 4178, ειδικά αυτούς για τους οποίους δεν προλάβαμε να βάλουμε όλα τα απαραίτητα αρχεία στο σύστημα πριν μας τελειώσει ο 4014.. Το ξέρω ότι πολιτική του site είναι να μην μιλάμε ανοιχτά για αμοιβές και ότι τις αμοιβές τις ορίζει ο κάθε μηχανικός μόνος του, αλλά θα θελα να μου πείτε πως προσεγγίζετε την αμοιβή για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις των υποθέσεων 4014 που μεταφέρουμε στον νέο νόμο.. Εγώ φοβάμαι ότι αν τους πάρω τηλέφωνο και απαιτήσω μια αμοιβή για μεταφορά, ότι θα έχω μια αντιμετώπιση εχθρική από τον πελάτη και ίσως αυτό δεν είναι καλό για την μελλοντική συνεργασία μου μαζί του.. Κοινώς ένας έξυπνος-εξυπνάκιας πελάτης μπορεί να μου πει 'αφού είχαμε τελειώσει την διαδικασία στον 4014 και τώρα ακούω από τιβί ότι η μεταφορά είναι απλά ένα μικρό παράβολο και ότι τα ίδια αρχεία ουσιαστικά θα βάλεις ως μηχανικός στο σύστημα, τι μου ζητάς αμοιβή; Αφού στα δωσα τα 1000 €, δεν θέλω ούτε 200 € τώρα να σου δώσω!'. Και εντάξει η μία λύση είναι να του αντιμιλήσω και να 'χω ρήξη μαζί του, αλλά αυτό μακροπρόθεσμα δεν θα είναι επαγγελματικά σωστό. Εννοείται βέβαια πως θέλω να αμείβομαι για τις ώρες δουλειάς μου, αν και η αλήθεια είναι ότι την Β' φάση την είχα αφήσει σχετικά πίσω περιμένοντας από παράταση σε παράταση, καθώς και ήθελα να δω με κρατήσεις ΤΕΕ και ΤΣΜΕΔΕ τι θα γίνει κλπ.. Στις πιο πολλές μάλιστα περιπτώσεις εξασφάλιζα όλα τα σχετικά έγγραφα που μου χρειαζόντουσαν και έδινα και ολοκληρωμένη υπαγωγή-5σελιδο και φυσικά μου εξοφλούσαν όλο το ποσό και έκοβα και την απόδειξη μου.. Πως παρουσιάζετε εσείς στον πελάτη σας αυτή την κατάσταση λοιπόν; Ποια είναι τα επιχειρήματα για είσπραξη αμοιβής; Η διόρθωση των σχεδίων λόγω νέων συντελεστών και κατηγοροιοποίησης των αυθαιρεσιών, καθώς και η συγγραφή νέων υπεύθυνων δηλώσεων- εξουσιοδοτήσεων; Δεν ζητάω μαθήματα 'δημοσίων σχέσεων', απλά μέσα από διάλογο μεταξύ μας ίσως βρεθεί κάποιος σωστότερος τρόπος προσέγγισης του θέματος. Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τις όποιες απόψεις επί του θέματος. " ΔΙΑΒΑΣΑ ΤΙΣ ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΕΣ ΑΠΟΨΕΙΣ, ΑΠΛΑ ΕΠΕΙΔΗ ΕΧΕΙ ΠΕΡΑΣΕΙ ΚΑΙΡΟΣ, ΘΑ ΕΚΤΙΜΟΥΣΑ ΚΑΠΟΙΕΣ ΑΚΟΜΗ ΤΟΠΟΘΕΤΗΣΕΙΣ.. Y.Γ. 'ΙΑΣΟΝΑΣ' ευχαριστώ!

Θέλω να θέσω ένα καίριο ερώτημα.. Όσο περνάνε οι μέρες πρέπει σιγά σιγά να ενημερώνουμε τους πελάτες που είχαμε απο τον 4014, ότι πρέπει να μεταφερθούν στον 4178, ειδικά αυτούς για τους οποίους δεν προλάβαμε να βάλουμε όλα τα απαραίτητα αρχεία στο σύστημα πριν μας τελειώσει ο 4014.. Το ξέρω ότι πολιτική του site είναι να μην μιλάμε ανοιχτά για αμοιβές και ότι τις αμοιβές τις ορίζει ο κάθε μηχανικός μόνος του, αλλά θα θελα να μου πείτε πως προσεγγίζετε την αμοιβή για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις των υποθέσεων 4014 που μεταφέρουμε στον νέο νόμο.. Εγώ φοβάμαι ότι αν τους πάρω τηλέφωνο και απαιτήσω μια αμοιβή για μεταφορά, ότι θα έχω μια αντιμετώπιση εχθρική από τον πελάτη και ίσως αυτό δεν είναι καλό για την μελλοντική συνεργασία μου μαζί του.. Κοινώς ένας έξυπνος-εξυπνάκιας πελάτης μπορεί να μου πει 'αφού είχαμε τελειώσει την διαδικασία στον 4014 και τώρα ακούω από τιβί ότι η μεταφορά είναι απλά ένα μικρό παράβολο και ότι τα ίδια αρχεία ουσιαστικά θα βάλεις ως μηχανικός στο σύστημα, τι μου ζητάς αμοιβή; Αφού στα δωσα τα 1000 €, δεν θέλω ούτε 200 € τώρα να σου δώσω!'. Και εντάξει η μία λύση είναι να του αντιμιλήσω και να 'χω ρήξη μαζί του, αλλά αυτό μακροπρόθεσμα δεν θα είναι επαγγελματικά σωστό. Εννοείται βέβαια πως θέλω να αμείβομαι για τις ώρες δουλειάς μου, αν και η αλήθεια είναι ότι την Β' φάση την είχα αφήσει σχετικά πίσω περιμένοντας από παράταση σε παράταση, καθώς και ήθελα να δω με κρατήσεις ΤΕΕ και ΤΣΜΕΔΕ τι θα γίνει κλπ.. Στις πιο πολλές μάλιστα περιπτώσεις εξασφάλιζα όλα τα σχετικά έγγραφα που μου χρειαζόντουσαν και έδινα και ολοκληρωμένη υπαγωγή-5σελιδο και φυσικά μου εξοφλούσαν όλο το ποσό και έκοβα και την απόδειξη μου.. Πως παρουσιάζετε εσείς στον πελάτη σας αυτή την κατάσταση λοιπόν; Ποια είναι τα επιχειρήματα για είσπραξη αμοιβής; Η διόρθωση των σχεδίων λόγω νέων συντελεστών και κατηγοροιοποίησης των αυθαιρεσιών, καθώς και η συγγραφή νέων υπεύθυνων δηλώσεων- εξουσιοδοτήσεων; Δεν ζητάω μαθήματα 'δημοσίων σχέσεων', απλά μέσα από διάλογο μεταξύ μας ίσως βρεθεί κάποιος σωστότερος τρόπος προσέγγισης του θέματος. Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τις όποιες απόψεις επί του θέματος.

H ερώτηση πάντως που μου κανε ο πελάτης όταν του πα να βάλουμε ότι έκανε τις αυθαιρεσίες του το 1995 στο Ε9 του (70 τ.μ διαμερίσματος γίναν 92 τ.μ.), ώστε να το χρησιμοποιήσουμε ως αποδεικτικό και να έχουμε μείωση 20%, ήταν η εξής: "Θα καρφωθώ δηλαδή μόνος μου και φορολογικά, ώστε να έρχεται ο ενοποιημένος πια φόρος ακινήτων για 92 τ.μ.;; Θα μου ρθει το χαράτσι δηλαδή από το 2014 και για τα 92;;ΣΥΜΦΕΡΕΙ;;" Τι να του πω εγώ τώρα εκεί;! Nα ρωτήσει λογιστή ή να βάλω κάτω τα κομπιουτεράκια για το τι τον συμφέrει περισσότερο; Δυστυχώς είμαστε η απόλυτη γενίκευση..Και ΔΙΚΗΓΟΡΟΙ, και ΛΟΓΙΣΤΕΣ και ΜΗΧΑΝΙΚΟΙ (λιγότερο απ'όλα..) και ΨΥΧΟΛΟΓΟΙ των πελατών και στο τέλος τέλος θα γίνουμε και..ΨΥΧΑΚΗΔΕΣ από την πολυπλοκότητα αυτή και τη μιζέρια!!