pipakos

Άρα μία λοιπή παράβαση η συνένωση των δύο ιδιοκτησιών μέσω της εσωτερικης σκάλας. Τη συνένωση μου την παρουσίασαν σαν δεδομένη, για αυτό με κάλεσαν να τους δώσω βεβαίωση. Η τακτοποίηση του υπογείου με 3843 έχει γίνει από άλλο μηχανικό. Θα μιλήσω αύριο με τη συμβολαιογράφο για να καταλάβω το σκεπτικό τους. Θεωρείς ότι δεν χρειάζεται να γίνει συμβολαιογραφική πράξη μόνο για τη συνένωση? Αν πχ θελήσουν να πουλήσουν κάποια στιγμή αυτό το διαμέρισμα-μεζονετά δεν θα πρέπει να προηγηθεί αυτή η πράξη της πώλησης?

Ναι αυτό που λες πιστεύω ότι εννοεί, δεν μπορώ να σκεφτώ κάτι άλλο, οπότε για άλλη μια φορά η εγκύκλιος τροποποιεί και δεν επεξηγεί τον νόμο και είναι στη διακριτική ευχέρεια του καθενός αν θα την χρησιμοποιήσει ή όχι. Καλό μέτρο για όποιον θέλει να το εφαρμόσει και επιπλέον κίνητρο για να μεταφερθούν δηλώσεις από 4178 σε 4495. Είναι βέβαια αυτονόητο ότι θα χρειαστεί να γίνει αυτοψία και στις άλλες ιδιοκτησίες της οικοδομής και να ελεγχθούν τυχόν δηλώσεις ρύθμισής τους, τουλάχιστον ως προς τα δηλωθέντα αυθαίρετα τμ από τα οποία προκύπτει η κατηγορία => παραπάνω δουλειά => παραπάνω αμοιβή..

Σε διαμέρισμα τύπου μεζονέτας (υπόγειο και ισόγειο που επικοινωνούν με εσωτερική σκάλα) πρόκειται να γίνει συμβολαιογραφική πράξη συνένωσης, καθότι σήμερα αποτελούν 2 αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. Στα σχέδια της πολεοδομίας το υπόγειο και το ισόγειο αποτελούν επίσης αυτοτελείς χώρους και η εσωτερική σκάλα δεν εμφανίζεται. Το υπόγειο έχει αλλαγή χρήσης σε όλη την επιφάνειά του από βοηθητική σε κύρια, η οποία έχει ρυθμιστεί με Ν.3843/2010. Άλλες αυθαίρετες κατασκευές στο ισόγειο δεν υπάρχουν. Είναι απαραίτητο να ρυθμιστεί ξεχωριστά και η σκάλα επικοινωνίας υπογείου – ισογείου για να δοθεί βεβαίωση μηχανικού ή μας καλύπτει η τακτοποίηση του Ν.3843/2010? Αν χρειάζεται επιπλέον ρύθμιση με Ν.4495/2017 της συνένωσης των δύο ιδιοκτησιών μέσω της εσωτερικής σκάλας, πώς θα το δηλώνατε, διαμερισμάτωση ή λοιπή παράβαση? Έχω μείνει στο ότι η διαμερισμάτωση δηλώνεται μόνο μεταξύ ιδιοκτησιών στον ίδιο όροφο, κι όχι μεταξύ ιδιοκτησιών διαφορετικών ορόφων όπως εδώ. Έχει αλλάξει κάτι?

https://www.b2green.gr/el/post/73874/neo-aitima-paratasis-prothesmias-tis-rythmisis-afthaireton "Την παράταση εισαγωγής νέων δηλώσεων στον Ν.4495/17 μέχρι την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας των κτιρίων. Τη διαρκή δυνατότητα εισαγωγής στοιχείων και σχεδίων, τόσο στον Ν.4178/13, όσο και στον Ν. 4495/17, τη στιγμή που κάτι τέτοιο δεν επιφέρει καμία εμπλοκή στην εφαρμογή του νόμου. Τη διασφάλιση του αναγκαίου συντονισμού για την παροχή οδηγιών από τους συλλόγους των συμβολαιογράφων, με τρόπο ώστε να μην απαιτούν από τους μηχανικούς σχόλια και αναφορές που δεν προκύπτουν από την κείμενη νομοθεσία." Ταυτίζομαι απόλυτα με αυτή την προσέγγιση και με το κείμενο της επιστολής γενικότερα. Μακάρι να ακουστεί και στο υπουργείο! Λογικά το γνωρίζουν και οι ίδιοι, δίνουν όμως τα deadlines στα δικαιολογητικά (τόσο στον 4178 όσο και στον 4495 εντός ενός έτους μετά την υπαγωγή της δήλωσης, το οποίο στην πράξη δεν εφαρμόζεται), προκειμένου οι μηχανικοί να μην αμελούν τις υποχρεώσεις τους και να κλείνουν τις παλιές τους υποθέσεις. Το κλείδωμα της επεξεργασίας των δηλώσεων του Ν.4178/13 κατ' εμέ θα ήταν ολέθριο, για τους λόγους που πολύ σωστά και τακμηριωμένα αναφέρει η επιστολή!!! Από την άλλη η υποχρέωση περαίωσης των δηλώσεων του Ν.4495/17 προκειμένου να γίνει συμβολαιογραφική πράξη, είναι μέτρο που κινείται στη σωστή κατεύθυνση, για να μην συνεχστεί αυτή η κατάσταση των εκκρεμών δηλώσεων εσαεί... Κι επιτέλους ας βάλει κάποιος φρένο στους συμβολαιογράφους, που επεμβαίνουν συνεχώς στο περιεχόμενο των δηλώσεων 4178 και 4495, και ζητάνε να βεβαιώνει ο μηχανικός για ό,τι @#%&$^* τους κατέβει!!!

Δημήτρη καλημέρα. Στην οικοδομή θα γίνει έτσι κι αλλιώς τροποποίηση σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας για άλλους λόγους που δεν αφορούν το παρόν θέμα. Εγώ σκέφτηκα μέσα στην ίδια αυτή τροποποίηση να συμπεριλάβουν και τη νέα θέση στάθμευσης. Τακτοποίηση υπάρχει ήδη γιατί έχουν δηλωθεί και άλλες αυθαιρεσίες. Το ότι στα σχέδια της πολεοδομίας ο χώρος αυτός εμφανίζεται ως χώρος φύτευσης ενώ στην πράξη έχει γίνει θέση στάθμευσης, αυτό από μόνο του δεν χρίζει τακτοποίησης? Κι αν δεν δηλώνεται ως διαφορετικη χωροθετηση ΘΣΑ, τότε με ποιον άλλο τρόπο μπορεί να δηλωθεί?

Έχω οικοδομή με οροφοδιαμέρισμα ισογείου και οροφοδιαμέρισμα Α ορόφου, με αποκλειστική χρήση του οροφοδιαμερίσματος του ισογείου μίας θέσης στάθμευσης στην πρασιά. Εκτός αυτής ο ιδιοκτήτης του ισογείου χρησιμοποιεί αυθαίρετα και έναν άλλο χώρο της πρασιάς, ο οποίος είναι κοινόχρηστος, ως δεύτερη θέση στάθμευσης, όπου εκεί αφήνει το μικρό του αμάξι. Ο χωρός αυτός δεν πληροί προδιαγραφές θέσης στάθμευσης πολεοδομικά όσον αφορά τις διαστάσεις (είναι μικρότερος). Θέλει ο ιδιοκτήτης του ισογείου να τακτοποιήσει αυτόν τον χώρο με 4495 ως «Διαφορ. διαμερισμάτωση/Χωροθέτηση θέσεων Στάθμευσης» με την συναίνεση του ιδιοκτήτη του διαμερίσματος του Α ορόφου, και να δοθεί αυτή η θέση στάθμευσης ως αποκλειστική χρήση στον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος του Α ορόφου, με τροποποίησης οριζοντίου ιδιοκτησίας, για να έχει και ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος του Α ορόφου μία θέση στάθμευσης στην πρασιά, έστω και μικρή. Θεωρώ ότι αυτό γίνεται, σωστά? Συμφωνείτε ή μου διαφεύγει κάτι? Μας δημιουργεί πρόβλημα το γεγονός ότι η αυθαίρετη θέση στάθμευσης είναι μικρή?

Τα είπες όλα!!! Ένας λόγος παραπάνω να γίνει αυτό είναι να σταματήσει επιτέλους η ευνοϊκή μεταχείρηση ορισμένων ιδιοκτητών από τους μηχανικούς τους κατά τον υπολογισμό του προστίμου. Το ιδανικό θα ήταν τμ*τζ*συντελεστής + εκπτώσεις για συγκεκριμένες ομάδες πληθυσμού. Ακόμα και η τιμή ζώνης θα έπρεπε να υπολογίζεται αυτόματα μέσω της πλατφόρμας, έπειτα από το γεωγραφικό εντοπισμό του ακινήτου από το μηχανικό, αλλά αυτά μάλλον είναι πυρηνική φυσική!!!

Λόγω της πολυσυζητημένης και αδιαμφισβήτητης ασάφειας των σχετικών με το θέμα διατάξεων, δεν υπάρχει σωστή και λάθος απάντηση σε αυτό, είναι δυστυχώς θέμα ερμηνείας. Κι έρχεται τώρα και η εγκύκλιος 2 που αναφέρει ύψος υπογείου κατά ΓΟΚ για να περιπλέξει ακόμα περισσότερο την κατάσταση... Αν εκκρεμούν νταραβέρια με ΥΔΟΜ (πχ άδεια αποπεράτωσης, ηλεκτροδότηση κτλ), καλύτερα να αποφύγεις τη χρήση του μειωτικού συντελεστή, γιατί συνήθως οι υπάλληλοι που ελέγχουν αυτές τις δηλώσεις είναι ξεροκέφαλοι – ευθυνόφοβοι και βαράνε κωλύματα επιδιώκοντας να εφαρμόσουν το δυσμενέστερο σενάριο, δηλαδή της μη χρήσης του μειωτικού συντελεστή. Από μια τέτοια απόφαση βέβαια υπάρχει πάντα το ενδεχόμενο να πάει ο πελάτης αλλού.. Σε παλαιότερη αντίστοιχη δική μου δήλωση είχα κάνει διαχωρισμό των επιφανειών, βάζοντας το σαλόνι και την κουζίνα στην κύρια είσοδο του «υπόγειου» διαμερίσματος χωρίς μειωτικό συντελεστή, καθότι συνόρευε με τη στάθμη 0 από εκείνη την μεριά του εδάφους, και τα υπνοδωμάτια και wc στο πίσω μέρος του διαμερίσματος με μειωτικό συντελεστή καθότι ήταν θαμμένα λόγω της κλίσης του εδάφους. Έχω δει όμως και μηχανικούς να το βάζουν όλο με μειωτικό συντελεστή χωρίς φόβο και πάθος!!..

Σε συνέχεια του προηγούμενου post, σύμφωνα με γραπτή απάντηση της υπαλλήλου της ΥΔΟΜ σε σχετικό υποβληθέν ερώτημα, διοικητικές ερμηνείες όπως η εγκύκλιος 4 δεν δύναται να εφαρμοστούν γιατί σύμφωνα με την παρ. 6 του άρθρου 125 του ν.4495/17, τα άρθρα 1 έως 30 του ν.4178/13 και οι εγκύκλιοι που τα συνοδεύουν καταργούνται. Τι θέλει να μας πει δηλαδή? Ότι οι εγκύκλιοι του 4178 δεν ισχύουν για τις δηλώσεις που έχουν παραμείνει στον 4178? Δηλαδή οι άπειρες εκκρεμείς παλιές υποθέσεις του 4178 που έχουν οι μισοί τουλάχιστον μηχανικοί σε όλη την επικράτεια πρέπει να ολοκληρωθούν αγνοώντας τις εγκυκλίους και τα άρθρα 1 έως 30 του 4178 και λαμβάνοντας υπόψη τα αντίστοιχα άρθρα του 4495? Μα αυτό προφανώς ισχύει για τις δηλώσεις που έχουν μεταφερθεί στον 4495 και πηγαίνουν πλέον με τις νέες διατάξεις αυτού, και όχι για όσες ολοκληρώνονται στον 4178, ο οποίος ΔΕΝ είναι αντισυνταγματικός, άρα οι διατάξεις του παραμένουν σε ισχύ για τις παλιές δηλώσεις, απλά δεν μπορούν να υποβληθούν νέες. Θα μας τρελάνει τελείως μου φαίνεται!!! Έχω κάπου άδικο?

Δημήτρη καλημέρα Η σύσταση οριζοντίου έχει ήδη γίνει, όπως ανέφερα σε προηγούμενο post. Εγώ ήμουν ο μηχανικός που έκανε τις τακτοποιήσεις των αυθαίρετων κατασκευών, σύνταξε τον πίνακα χιλιοστών και εξέδωσε την πρώτη βεβαίωση μηχανικού που αφορούσε όλο το οικόπεδο και είχε τον ίδιο αα δήλωσης του 4495 με τον οποίο έγιναν και οι τακτοποιήσεις. Το κείμενο της αρχικής βεβαίωσης προφανώς ανέφερε ότι "οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89. ". Τώρα λοιπόν θα γίνουν γονικές παροχές και θα εκδοθούν τρεις νέες βεβαιώσεις, όπως είπες κι εσύ, μία για το ισόγειο διαμέρισμα, μία για το διαμέρισμα του Α ορόφου και μία για το μελλοντικό ισόγειο κτίσμα σε κάποιο αόριστο σημείο του οικοπέδου. Ιδιοκτήτης και συμβολαιογράφος αποφάσισαν ότι δεν χρειάζεται να γίνει σύσταση καθέτου και μου ζήτησαν να δώσω την εναπομένουσα δόμηση (αφαιρουμένων και των τακτοποιημένων τμ) στο «μελλοντικό ισόγειο κτίσμα», χωρίς να προσδιορίσω τίποτα περισσότερο σχετικά με το που θα βρίσκεται αυτό μέσα στο οικόπεδο, και οι αυθαίρετες αποθήκες του περιβάλλοντος χώρου να αναφέρονται ως κοινόχρηστες, προφανώς χωρίς χιλιοστά επί του οικοπέδου. Αυτό μου ζήτησαν αυτό και έκανα, δεν είχα κανένα λόγο να φέρω κάποια αντίρρηση. Τώρα λοιπόν έχουμε το διαμέρισμα του ισογείου και του το διαμέρισμα του Α ορόφου, τα οποία έχουν αυθαίρετες αλλαγές στα ανοίγματα των όψεων κατηγορίας 3, καθώς κι ένα αυθαίρετο υπόστεγο, οπότε για αυτά θα εκδώσω από μία βεβαίωση για το καθένα του τύπου "οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89. ", κι ας μην επηρεάζουν οι συγκεκριμένες αυθαίρετες κατασκευές δόμηση – κάλυψη – ύψος, από τη στιγμή που έχουν γίνει τακτοποιήσεις κατ’ εμέ αυτό είναι το σωστά κείμενο βεβαίωσης για αυτές τις δύο ιδιοκτησίες. Μένει λοιπόν το μελλοντικό ισόγειο κτίσμα, το οποίο για τους λόγους που εξήγησα εκτενώς στα προηγούμενα post και δεν έχει νόημα να τους ξαναγράψω, θεωρώ ότι πρέπει να πάρει βεβαίωση αδόμητου. Ελπίζω τώρα να έχεις πλήρη εικόνα της κατάστασης.

Ναι, αφορά δικαίωμα μελλοντικής δόμησης, είτε επέκταση κατά πλάτος του ισογείου της υπάρχουσας οικοδομής (διαμέρισμα ισογείου και διαμέρισμα Α ορόφου με οικ. άδεια και ρυθμισμένες με 4495 αποθήκες σε διάφορα σημεία του οικοπέδου) είτε τοποθέτηση ενός νέου ισόγειου κτιρίου σε κάποιο αόριστο σημείο του οικοπέδου, παρακρατώντας χιλιοστά. Ο συμβολαιογράφος με τον οποίο μίλησα σήμερα συμφωνεί με την έκδοση βεβαίωσης αδόμητου. Το ίδιο ακριβώς, δηλαδή βεβαίωση αδόμητου, έχουν ζητήσει όλοι οι συνάδελφοι του με τους οποίους έχω συνεργαστεί από εποχής 4014 μέχρι σήμερα για υποθέσεις όπου υπάρχει πρόβλεψη μελλοντικού ορόφου, κι όχι βεβαίωση ότι δεν υφίστανται αυθαίρετες κατασκευές - χρήσεις καθ' υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης (η κάλυψη του περιγράμματος της οικοδομής χρεώνεται στους υποκείμενους ορόφους και δεν αποτελεί υφιστάμενο πολεοδομικό μέγεθος του δικαιώματος υψούν) και του ύψους. Η επέκταση κατά πλάτος είναι η πρώτη φορά που μου τυχαίνει, αλλά έχει την ίδια ακριβώς λογική, ότι δηλαδή το μελλοντικό κτίριο δεν έχει ακόμα κατασκευαστεί, άρα αυτή τη χρονική στιγμή, δηλαδή αμέσως μετά τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με την οποία δημιουργήθηκε, είναι αδόμητο. Οι αποθήκες που βρίσκονται στο οικόπεδο αποτελούν τακτοποιημένους κοινόχρηστους χώρους χωρίς χιλιοστά, και δεν καταλαβαίνω για ποιο λόγο να επηρεάζουν τον τύπο της βεβαίωσης της μελλοντικής δόμησης. Ας το πάρουμε από την ανάποδη. Ας πούμε ότι η ύπαρξη των αυθαίρετων αποθηκών συνολικής επιφάνειας περίπου 20 τμ μας υποχρεώνει να εκδώσουμε βεβαίωση του τύπου "οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89. " Με τον τρόπο αυτό κάνουμε την παραδοχή ότι στο ακίνητο (δηλαδή στη μελλοντική επέκταση κατά πλάτος) υπάρχουν ήδη 20 τμ αυθαίρετα, τα οποία έχουν ρυθμιστεί με 4495. Άρα αυτομάτως αυτά τα 20 τμ τα διαγράφουμε από τους κοινόχρηστους χώρους και τα δίνουμε στο ακίνητο της μελλοντικής επέκτασης, το οποίο τώρα γίνεται 140 τμ που επιτρέπεται να κατασκευαστούν συν τα 20 τμ των αποθηκών που έχουν τακτοποιηθεί, δηλαδή σύνολο 160 τμ, κάτι το οποίο έρχεται σε αντίφαση με το ίδιο το κείμενο της σύστασης και τα αναγραφόμενα στον πίνακα χιλιοστών..

Αναφέρεται απλώς λεκτικά ως μελλοντικό ισόγειο κτίσμα 140 τμ. Το επιχείρημα είναι κατ΄εμέ αυτό που έγραψα παραπάνω, ότι δηλαδή αυτές οι αποθήκες έχουν κατασκευαστεί και έχουν ρυθμιστεί με 4495, οπότε είναι νομίμως υφιστάμενες κατασκευές και 1ον η μελλοντική δόμηση δεν μπορεί να γίνει στο ίδιο περίγραμμα του εδάφους που αυτές πατούν (θα πρέπει να κατεδαφιστούν για να γίνει αυτό) και 2ον έχουν δοθεί συγκεκιμένα τμ στη μελλοντική δόμηση από τα οποία έχουν ήδη αφαιρεθεί τα τμ των αποθηκών, άρα δεν μπορούν να θεωρηθούν ρυθμισμένες κατασκευές καθ΄υπέρβαση της δόμησης της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Είναι κάτι διαφορετικό μέσα στο οικόπεδο η μελλοντική δόμηση και κάτι διαφορετικό το διώροφο κτίριο με ο.α. και οι ρυθμισμένες αποθήκες.

Το ακίνητο αφορά μελλοντική δόμηση και βάσει του πίνακα χιλιοστών του αναλογούν συγκεκριμένα χιλιοστά και συγκεκριμένα τμ, τα οποία έχουν προκύψει από τον συντελεστή δόμησης που έχει απομείνει στο οικόπεδο αφαιρούμενων των τμ του κτιρίου που είναι με ο.α. και αφαιρουμένων των τμ των τακτοποιημένων αυθαίρετων κατασκευών που αφορούν αποθήκες στον κοινόχρηστο χώρο. Από αυτά λοιπόν τα 140 τμ που απομένουν και αφορούν το δικαίωμα της μελλοντικής δόμησης δεν έχει χτιστεί τίποτα, ούτε νόμιμα ούτε αυθαίρετα. Άρα το «ακίνητο» δεν είναι αδόμητο?

Η σκέψη 2 αφορά την υπόθεσή μου. Το θέμα είναι ότι στη βεβαίωση αδόμητου εμείς (σύμφωνα με το κείμενο της βεβαίωσης) βαιώνουμε ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα, και όχι ότι στο οικόπεδο δεν υπάρχει κτίσμα. Άρα αν το ακίνητο που εξετάζουμε αφορά μελλονική δόμηση με χιλιοστά επί του οικοπέδου, και όχι οικοπεδική έκταση, τότε η βεβαίωση λογικά θα πρέπει να εκδίδεται με τη λογική ότι αφού δεν υπάρχει αυτή η στιγμή το μελλοντικό κτίσμα τότε βεβαιώνουμε αυτό ακριβώς, ότι δηλαδή δεν υπάρχει, άρα είναι αδόμητο. Με αυτή τη λογική ταυτίζονται και οι συμβολαιογράφοι. Είναι δηλαδή ακριβώς το ίδιο με το να έπρεπε να εκδώσουμε βεβαίωση για μελλοντικό όροφο και στην ταράτσα της πολυκατοικίας να υπάρχει πχ αυθαίρετο κοινόχρηστο δώμα, το οποίο παρουσιάζεται και συχνότερα. Πάλι για αδόμητο θα πρέπει να εκδοθεί η βεβαίωση, οπότε δεν βλέπω κάποια διαφορά με την σημερινή μου υπόθεση. Θα το συζητήσω και με το συμβολαιογράφο, αλλά μάλλον ξέρω από τώρα τι θα μου πει..

Πρόκειται να δοθούν 3 βεβαιωσεις μηχανικού έπειτα από σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας σε οικόπεδο για διαμέρισμα ισογείου οικοδομής, διαμέρισμα Α οροφου οικοδομής και μελλοντικό ισόγειο κτίσμα (όχι μελλοντικός όροφος της ίδιας οικοδομής, γιατί έχει εξαντληθεί το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος) στο οικόπεδο. Στο περιβάλλοντα χώρο του οικοπέδου έχουν ήδη τακτοποιηθεί 3 αυθαίρετες αποθήκες. Για το μελλοντικό κτίσμα δίνουμε βεβαίωση αδόμητου (το πιο πιθανό κατά τη γνώμη μου) ή βεβαίωση ότι οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις κτλ...??