Αναζήτηση στην κοινότητα

Καλησπέρα σας, Έχω μία έκταση η οποία αποτελείται από ένα τμήμα εκτός οικισμού με κομμάτι απαλλοτριωμένο κι ένα τμήμα εντός οικισμού και ο οικισμός αυτός έχει συμπεριληφθεί στις επεκτάσεις του σχεδίου πόλεως αλλά σταματάει η επέκταση ακριβώς στον δρόμο κάτω από την επίμαχη έκταση (στο τμήμα εντός οικισμού) Πώς αντιμετωπίζεται αυτή η περίπτωση? τι γίνεται με αρτιότητα οικοδομησιμότητα? Σύνολο έκτασης 1,2 στρέμματα πρόκειται για τίτλο ιδιοκτησίας παλιο πριν του 2003.

Καλησπέρα, Θα ήθελα να ρωτήσω εάν υπάρχει κάποιος περιορισμός ως προς την ελάχιστη διάσταση που μπορεί να έχει ένα οικόπεδο ώστε να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Το παράδειγμα (βλ. σκίτσο) αφορά την δημιουργία 2 νέων οικοπέδων μέσω κατάτμησης οικοπέδου με υπάρχον κτίσμα. Τα δύο νέα οικόπεδα πληρούν προϋποθέσεις ελάχιστης φάτσας σε δρόμο (α) και ελάχιστης επιφάνειας. Η ερώτηση είναι αν υπάρχει και ποια είναι η ελάχιστη διάσταση (Χ) που μπορεί να έχει το οικόπεδο σε οποιοδήποτε σημείο. Είναι δυνατή η κατάτμηση όπως υποδηλώνεται με κίτρινη διακεκομμένη; Ευχαριστώ εκ των προτέρων. Α

Οικόπεδο εντός σχεδίου που βλέπει σε 1 δρόμο με πρόσοψη 5.5-6 μέτρα και συνολικό εμβαδόν 250 τ.μ Υπάρχει περίπτωση να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο; Περιέχει ένα παλιό αδειο κτίριο από την δεκαετία του 50. Υπάρχει κάπου κάποια λίστα με προϋποθέσεις για αρτιότητα εντός σχεδίου.

Λίγους μήνες μετά τη δημοσίευση του Ν.4759/2020, με τον οποίο τροποποιήθηκαν οι όροι δόμησης για την εκτός σχεδίου δόμηση και καθορίστηκαν μεταβατικές διατάξεις για την κατάργηση της δυνατότητας οικοδόμησης σε συγκεκριμένα γήπεδα και ιδιοκτησίες με εμβαδό μικρότερο των 4 στρεμμάτων, το Υπουργείο Περιβάλλοντος κατέθεσε στον νόμο για την ολοκληρωμένη διαχείριση αποβλήτων και ψηφίστηκαν πρόσφατα από τη Βουλή (N. 4819/21) νέες διατάξεις, που αφορούν στη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές. Στόχος του νέου νόμου είναι η παροχή διευκρινίσεων και η συγκεκριμενοποίηση προγενέστερων διατάξεων, προς αποφυγή παρερμηνειών που γίνονταν από τις κατά τόπους Πολεοδομίες και είχαν ως αποτέλεσμα να μπλοκάρουν πολλές οικοδομικές άδειες σε οικόπεδα εκτός σχεδίου μικρότερα των 4 στρεμμάτων. Ετσι ανάλογα με το εμβαδό του γηπέδου, καθορίζεται πλέον με τη χρήση μαθηματικού τύπου η ανώτατη επιτρεπόμενη δόμηση από 86 έως 186 τετραγωνικά. Ποιοι είναι οι όροι δόμησης ανάκατηγορία εγκατάστασης; α) Για γεωργοκτηνοτροφικά, γεωργοπτηνοτροφικά κτίρια, κτίρια υδατοκαλλιεργειών, στέγαστρα σφαγής, γεωργικές αποθήκες, δεξαμενές, θερμοκήπια και λοιπές γεωργικές κατασκευές, Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,8. β) Δεξαμενές καλλιέργειας υδρόβιων οργανισμών μέγιστο ύψος 50 εκατοστά. γ) Για βιομηχανικές εγκαταστάσεις, Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,6 και ο μέγιστος συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης το 4. γ) Σε κτίρια με αμιγή χρήση γραφείων ή καταστημάτων ημέγιστη επιφάνεια κτιρίου, καθώς και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν μπορούν να υπερβαίνουν τα πεντακόσια πενήντα (550) τ.μ. δ) Σε κτίρια κατοικίας η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου ώς και η συνολική επιφάνεια των ορόφων ορίζονται κλιμακωτά ως εξής: 1) Από 4.000 τ.μ. μέχρι και 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 4.000 τ.μ., μέγιστη δόμηση 186 τ.μ., για δε μεγαλύτερα το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018. 2) Από 8.000 τ.μ. και πάνω, για μεν τα πρώτα οχτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ., τα διακόσια πενήντα οχτώ (258) τ.μ., για δε τα λοιπά, το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,009 μη δυναμένη σε καμία περίπτωση να υπερβεί τα τριακόσια εξήντα (360) τ.μ. 3) Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του κατά κανόνα αρτίου (4.000 τ.μ.), για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, η μέγιστη επιφάνεια κτιρίου ισούται με το άθροισμα του εμβαδού των κτιρίων που επιτρέπεται να ανεγερθούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά δέκα πέντε τοις εκατό (15%) και υπό τις προϋποθέσεις ότι: α) ανεγείρεται μια οικοδομή και β) το γήπεδο παραμένει ενιαίο. Μεταβιβάσεις κατά παράβαση των προϋποθέσεων αυτών είναι αυτοδικαίως άκυρες. ε) Για εμπορικές αποθήκες, Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,18 και το μέγιστο ποσοστό κάλυψης σε δέκα οχτώ τοις εκατό (18%). στ) Για εκπαιδευτήρια και ευαγή ιδρύματα, ο Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,27. ζ) Για νοσοκομεία και κλινικές ο Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,54. η) Για ΚΤΕΟ, ορίζονται οι εξής όροι δόμησης: Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,6, κάλυψη 40%, ύψος κτιρίου 12 μ. και σε περίπτωση στέγης 14 μ., συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης 4 μ. θ) Σε εγκαταστάσεις εφοδιαστικής, Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,6 μ., Μέγιστη Κάλυψη 40% , πλάγιες αποστάσεις κτιρίου από τα όρια του γηπέδου 10 μ., Μέγιστο ύψος 14 μ. και Μέγιστος Συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης σε 4,5. Επίσης μπορεί να δοθεί παρέκκλιση στο ύψος έως τα 15 μ. και ως προς τον συντελεστή όγκου στη βάση τεκμηρίωσης. ι) Σε κέντρα δεδομένων (Data Centres), Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης 0,8 μ., Μέγιστη Κάλυψη 60%, πλάγιες αποστάσεις κτιρίου από τα όρια του γηπέδου 10 μ., Μέγιστο ύψος 14 μ. και Μέγιστος Συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης σε 4,5. Τι ισχύει σε ειδικές περιπτώσεις; Εάν εμβαδόν γηπέδου που υπερέβαινε τα 4.000 τ.μ. απομειώθηκε λόγω απαλλοτρίωσης, διάνοιξης διεθνούς, εθνικής, επαρχιακής ή δημοτικής οδού ή αναδασμού, το γήπεδο θεωρείται άρτιο, εάν το εμβαδόν του υπερβαίνει τα 2.000 τ.μ. και έχει πρόσωπο σε διεθνή, εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό τουλάχιστον είκοσι πέντε (25) μ. Στις εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται η συνένωση όμορων γηπέδων, υπό τις εξής προϋποθέσεις: α) το νέο γήπεδο που προκύπτει μετά τη συνένωση έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και β) τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου. Μέχρι πότε και πώς κτίζονται τα κατά παρέκκλιση ακίνητα κάτω των 4000 τ.μ.; Μεταβατικά ορίζεται ότι εάν, μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα δύο (2) έτη από την έναρξη ισχύος του νόμου 4759/2020 χορηγηθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας, μπορούν να οικοδομούνται ακίνητα, τα οποία κατά την έναρξη ισχύος του νόμου που ψηφίστηκε έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές με συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για να κτιστούν μικρά γήπεδα, που έχουν πρόσωπο σε δρόμο; α. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 12-11-62 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: δέκα (10) μ., Ελάχιστο βάθος: δέκα πέντε (15) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: επτακόσια πενήντα (750) τμ. β. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 12-9-64 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι (20) μ., Ελάχιστο βάθος: τριάντα πέντε (35) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: χίλια διακόσια (1200) τμ. γ. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 17-10-78 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι πέντε (25) μ., Ελάχιστο βάθος: σαράντα (40) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2000) τμ. δ. Τα γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24-04-77: Ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. ε. Είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. στ. Σε περιπτώσεις αναδασμών τα γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή άρτιων και οικοδομήσιμων γηπέδων θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. ζ. Εχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., όταν επ΄ αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις. Πώς γίνεται ο υπολογισμός Μέγιστης Δόμησης σε κατά παρέκκλιση οικόπεδα; α) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ., η μέγιστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου κατοικίας, όπως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν τα εκατόν ογδόντα έξι (186) τ.μ., β) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ. και μέχρι δύο χιλιάδων (2000) τ.μ., το αναφερόμενο μέγεθος εκατόν πενήντα (150) που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπόμενηςεπιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων, απομειούται σε εκατόν τριάντα έξι (136) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση: Επιφάνεια Οικοδομής = 136+ ( Επιφάνεια γηπέδου -1200) /16 ) τετραγωνικά μέτρα. γ)στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον επτακοσίων πενήντα (750) τ.μ. και μέχρι χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ. το αναφερόμενο μέγεθος εκατό (100) που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπόμενης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων απομειούται σε ογδόντα έξι(86) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση: Επιφάνεια Οικοδομής = 86+ ( Επιφάνεια γηπέδου -750) /9 ) τετραγωνικά μέτρα. Ποιες οικοδομικές άδειες εκδίδονται ή αναθεωρούνται με τις παλιές διατάξεις; Οικοδομικές άδειες εκδίδονται με βάση τους όρους δόμησης που ίσχυαν πριν από την έναρξη του νέου νόμου στις παρακάτω περιπτώσεις: α) εάν έχει χορηγηθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας ή έχει υποβληθεί σχετικό αίτημα, β) εάν έχει χορηγηθεί άδεια εγκατάστασης ή άδεια ίδρυσης ή λειτουργίας ή παράταση ή τροποποίηση αυτής με ή χωρίς παρεκκλίσεις με βάση τις προϊσχύουσες διατάξεις, γ) εάν έχει χορηγηθεί από το αρμόδιο ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. έγκριση παρέκκλισης από τους ισχύοντες όρους δόμησης, δ) εάν έχει υποβληθεί στην αρμόδια υπηρεσία ή στο αρμόδιο όργανο (Σ.Α., ΚΕ.Σ.Α. κ.λπ.) αίτηση με πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη, η οποία προβλέπεται από τις σχετικές διατάξεις για τη χορήγηση οικοδομικής άδειας, ε) εάν έχει υποβληθεί αίτηση για χορήγηση άδειας εκσκαφής στην αρμόδια Εφορεία Αρχαιοτήτων της Γενικής Διεύθυνσης Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς, στ) εάν έχει υποβληθεί φάκελος παρέκκλισης στην αρμόδια Υ.ΔΟΜ. με πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη, ζ) εάν έχει υποβληθεί Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την εγκατάσταση και λειτουργία έργου ήδραστηριότητας ή έχει χορηγηθεί Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων (Α.Ε.Π.Ο.), η) εάν έχει εγκριθεί χρηματοδότηση από ευρωπαϊκούς πόρους για εργασίες που πρόκειται να αδειοδοτηθούν. Οι αναθεωρήσεις οικοδομικών αδειών και προεγκρίσεων, που έχουν εκδοθεί σύμφωνα με τις μεταβατικές διατάξεις, συνεχίζουν να εκδίδονται με βάση τους όρους δόμησης που ισχύουν πριν από την έναρξη του νέου νόμου. Στις περιπτώσεις που μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου νόμου , έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, αλλά δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης, δεν εφαρμόζονται οι νέες διατάξεις με τους όρους δόμησης. View full είδηση

Δυνατότητα έκδοσης οικοδομικών αδειών για οικόπεδα εκτός σχεδίου μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων, με κατά παρέκκλιση αρτιότητα δόμησης, παρέχει τροπολογία που κατατέθηκε από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στο νομοσχέδιο για την ανακύκλωση και τη διαχείριση των απορριμμάτων και το οποίο αναμένεται να ψηφισθεί την Πέμπτη. Με μια άλλη σημαντική τροπολογία ρυθμίζονται προβλήματα που έχουν εμφανιστεί με τους δασικούς χάρτες και την ιδιοκτησία του Δημοσίου σε μια σειρά από περιοχές της χώρας. Στο ίδιο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ κατατέθηκαν αρκετές τροπολογίες, με αποτέλεσμα την αντίδραση της αντιπολίτευσης, με την κυβέρνηση να απαντά πως πρόκειται για επίλυση επειγόντων προβλημάτων που απασχολούν την κοινωνία. Σύμφωνα με την κατατεθείσα τροπολογία, σε οικόπεδα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων καθορίζεται πλέον με μαθηματικό τύπο η ανώτατη επιτρεπόμενη δόμηση. Συγκεκριμένα, η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια δόμησης για την κατά παρέκκλιση δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα υπολογίζεται ως εξής: • Για οικόπεδα επιφάνειας 2.000 τ.μ. η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία είναι έως 186 μέτρα. • Για οικόπεδα από 1.200 τ.μ. και έως 2.000 τ.μ. η επιτρεπόμενη δόμηση περιορίζεται στα 136 τ.μ., από 150 τ.μ. • Σε οικόπεδα από 750 τ.μ. έως 1.200 τ.μ. η δόμηση διαμορφώνεται σε 86 τ.μ., από 100 τ.μ. Επιπλέον, επανακαθορίζεται το τέλος με το οποίο επιβαρύνονται οι οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου περιοχές, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου και στις οποίες έχουν καθοριστεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης. Το τέλος αυτό καθορίζεται σε 5% του συμβατικού προϋπολογισμού του έργου ή 5 τοις χιλίοις στην περίπτωση που γίνεται χρήση αναλυτικού προϋπολογισμού. Το τέλος αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο για τη χρηματοδότηση δράσεων σε εκτός σχεδίου περιοχές λόγω περιβαλλοντικής επιβάρυνσης και μπαίνουν όρια, κατ’ ελάχιστον 250 ευρώ και κατά μέγιστο 5.000 ευρώ. Ας σημειωθεί πως ο νόμος 4759/2020 (Δεκέμβριος 2020) έθεσε για την κατά παρέκκλιση δόμηση σε οικόπεδα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων περιορισμούς δόμησης και μεταβατική διετία έως το 2022, που πρέπει να καταργηθεί οριστικά. Στις τροπολογίες προβλέπεται επίσης η ανέγερση τουριστικών καταλυμάτων έως 150 κλινών σε περιοχές γενικής κατοικίας που καθορίζονται από τον υφιστάμενο πολεοδομικό σχεδιασμό, ακόμη και αν η περιοχή έχει πολεοδομηθεί. Οσον αφορά το θέμα των δασικών εκτάσεων, άλλη τροπολογία προβλέπει πως για τις περιοχές που δεν ισχύει το τεκμήριο της κυριότητας του ελληνικού Δημοσίου επί δασών και δασικών εκτάσεων (Ιόνια, Κρήτη, Λέσβος, Σάμος, Χίος, Κυκλάδες, Κύθηρα, Αντικύθηρα και Μάνη) «το ελληνικό Δημόσιο δεν ασκεί ένδικα μέσα κατά αποφάσεων του κτηματολογικού δικαστή με τις οποίες αναγνωρίζεται η κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα ιδιωτών ή νομικών προσώπων δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου επί των ανωτέρω εκτάσεων, εφόσον δεν διαθέτει τίτλους ιδιοκτησίας ή άλλα επαρκή στοιχεία απόδειξης της κυριότητάς του. Πρωτόκολλα διοικητικής αποβολής που εκδόθηκαν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και αναφέρονται στις παραπάνω εκτάσεις ανακαλούνται από τότε που εκδόθηκαν». Με άλλη διάταξη, πάλι στις ίδιες περιοχές, αναγνωρίζονται σε ιδιώτες συμβόλαια ή τίτλοι ιδιοκτησίας 20ετίας (ακόμα κι εάν έχουν μεταγραφεί στο ενδιάμεσο). View full είδηση

«Ανένδοτο» στην εκτός σχεδίου δόμηση και στην κατά παρέκκλιση ανέγερση κτισμάτων, μέθοδος, η οποία σε ορισμένες περιπτώσεις έχει μετατραπεί στον κανόνα με την ανοχή της Πολιτείας, θέλει να κηρύξει το υπουργείο Περιβάλλοντος με το υπό κατάρτιση χωροταξικό νομοσχέδιο, το οποίο αναμένεται να παρουσιαστεί τις προσεχείς μέρες και θα περιλαμβανει κίνητρα ανοικοδόμησης σε εντός σχεδίου περιοχές και αντίστοιχα αντικίνητρα για τις εκτός σχεδίου. Παράλληλα με το ίδιο σχέδιο νόμου θα επιχειρηθεί για ακόμα μία φορά το «ξεκλείδωμα» του εργαλείου της μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, το οποίο αναμένουν εδώ και δεκαετίες πολλοί ιδιοκτήτες τόσο διατηρητέων όσο και κτισμάτων με μεγάλες αυθαιρεσίες προκειμένου να ξεμπλοκάρουν τις ιδιοκτησίες τους. Συγκεκριμένα, αναφορικά με την εκτός σχεδίου δόμησης, η οποία από τη δεκαετία του ΄60 σχεδόν... πριμοδοτείται από την πολεοδομική πολιτική με αποτέλεσμα σε αρκετές περιπτώσεις να είναι πιο ελκυστική, από οικονομική και επενδυτική άποψη από ό,τι η οικοδόμηση εντός πόλεων, προβλέπονται ριζικές αλλαγές. Κύρια αλλαγή θα είναι αυτή του δραστικού περιορισμού της κατά παρέκκλισης δόμησης στις δύο περπτώσεις που θεωρούνται «ακραίες», και βάσει των οποίων με πολλαπλές παρεκκλίσεις έχουν ανεγερθεί κτίσματα σε εκτός σχεδίου περιοχές ακόμα και σε αγροτεμάχια 1.200 ή και 750 τετραγωνικών μέτρων αντί των 4 στρεμμάτων της «κατά κανόνα αρτιότητας» και μάλιστα με υψηλούς συντελεστές δόμησης. Βεβαίως αυτές δεν είναι οι μοναδικές παρεκκλίσεις που έχουν καταγραφεί. Ωστόσο επειδή ακόμα και γι΄αυτές αναμένονται σφοδρές αντιδράσεις, το υπουργείο επέλεξε να προχωρήσει σταδιακά. Η κατά παρέκλιση εκτός σχεδίου δόμηση, όπως επισημαίνουν στο υπουργείο Περιβάλλοντος, έχει οδηγήσει στην άναρχη διάχυση κτισμάτων σε όλη την επικράτεια χωρίς σχεδιασμό, χωρίς υποδομές, με καταστροφή του τοπίου, και με ρύπανση του περιβάλλοντος. Επιπλέον «κατηγορείται» σε μεγάλο βαθμό και για την έκρηξη της αυθαίρετης δόμησης, που είναι πολύ πιο εύκολη σε απομακρυσμένες, δύσκολα ελεγχόμενες περιοχές μακριά από τα οικιστικά κέντρα: «Με το σχέδιο νόμου επιχειρείται μια αντιστροφή της πάγιας αυτής πολιτικής, με αύξηση της ελκυστικότητας των οργανωμένων αναπτύξεων και μείωση, για πρώτη φορά, έστω και λίγο, των πλεονεκτημάτων της άναρχης, εκτός σχεδίου, δόμησης» επισημαίνει στο «Εθνος της Κυριακής» ο υφυπουργός Περιβάλλοντος, Δημήτρης Οικονόμου. Στην ίδια κατεύθυνση κινείται και η αυστηροποιημένη διάταξη που αφορά την ανέγερση ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου περιοχές, στις οποίες θα διπλασιαστεί από τα 4 στα 8 στρέμματα η έκταση για την αρτιότητα ενός οικοπέδου ώστε να είναι οικοδομήσιμο. Ουσιαστικά θα αλλάξει ριζικά η χωρική οργάνωση του τουρισμού, η οποία έως σήμερα στηρίζεται κυρίως στην εκτός σχεδίου δόμηση, ιδιαίτερα αν σκεφτεί κανείς ότι υπάρχει μόνο μια πραγματική οργανωμένη τουριστική περιοχή (ΠΟΤΑ Μεσσηνίας) και μικρός αριθμός άλλων οργανωμένων τουριστικών αναπτύξεων. Ειδικά σε ό,τι αφορά τον τουρισμό πέραν του διπλασιασμού της έκτασης οικοπέδου για την αρτιότητα, προβλέπεται, μεταξύ άλλων, μικρή μείωση του συντελεστή δόμησης για ξενοδοχεία εκτός σχεδίου (που σήμερα είναι ίση με αυτή των ΠΟΤΑ, δηλ. 0,2 παρά το πολύ μεγαλύτερο κόστος των τελευταίων), και (μεγαλύτερη) για τη μεταποίηση εκτός σχεδίου (η τελευταία φθάνει τυπικά το 0,9 αλλά πρακτικά, μέσω εύκολων παρεκκλίσεων, το 1,2, δηλ. επίπεδο που προσιδιάζουν σε πολεοδομημένο χώρο). Το σχέδιο νόμου προβλέπει επίσης ενίσχυση των διαφόρων μορφών οργανωμένης ανάπτυξης για όλες τις παραγωγικές δραστηριότητες (βιομηχανία, εφοδιαστική, κλπ.). Μεταξύ αυτών, είναι η αύξηση του συντελεστή δόμησης από 0,2 (περίπτωση επιχειρηματικών πάρκων) σε 0,3, καθώς και η βελτίωση άλλων όρων δόμησης όπως ο συντελεστής κατ' όγκον εκμετάλλευσης και το επιτρεπόμενο ύψος. Μέχρι σήμερα οι οργανωμένες μορφές ανάπτυξης στην Ελλάδα είναι ελάχιστα αναπτυγμένες, κυρίως εξαιτίας του «αθέμιτου» ανταγωνισμού από την εκτός σχεδίου δόμηση, που προσφέρει συγκρίσιμα οικοδομικά μεγέθη, με πολύ μικρότερο κόστος και χωρίς τους ελέγχους που εξ αντικειμένου υπάρχουν στους οργανωμένους υποδοχείς. Αυτός είναι και ο λόγος, για τον οποίο η βιομηχανική δραστηριότητα στις οργανωμένες Βιομηχανικές Περιοχές, δεν ξεπερνά το 1/10 των αντίστοιχων στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες. Μεταφορά συντελεστή δόμησης – Ψηφιακή Τράπεζα Γης Με τον fast track καθορισμό Ζωνων Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) σκοπεύει το υπουργείο να «ξεπαγώσει» και το πολεοδομικό εργαλείο της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, η οποία ουσιαστικά αποτελεί ένα θεσμό-φάντασμα, αφού αν και είχε θεσμοθετηθεί για πρώτη φορά το 1979, οι σχετικές νομοθετικές παρεμβάσεις έχουν ακυρωθεί και πρακτικά δεν εφαρμόζεται. «Οχημα» για την ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή θα είναι η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μία ηλεκτρονική πλατφόρμα, η οποία θα αποτελεί ουσιαστικά μια αγορά δικαιωμάτων δόμησης συγκεκριμένης χρηματικής αξίας, δίνοντας λύση σε περιπτώσεις διατηρητέων κτισμάτων ή άλλων βαρών στην αξιοποίηση της ιδιωτικής περιουσίας καθώς θα προβλέπει το ενδεχόμενο μεταφοράς συντελεστή δόμησης σε «περιοχές υποδοχής». Χαρακτηριστικά τέτοια παραδείγματα, πλην των διατηρητέων κτιρίων, είναι οι δημόσιες εκτάσεις προς απόσυρση, οι εγκαταλελειμμένες βιομηχανίες και τα ξενοδοχεία, καθώς και τα ακίνητα κοινωφελών χρήσεων, τα οποία έχουν δεσμευθεί. Στόχος του υπουργείου είναι να δώσει λύση και στα αυθαίρετα με βαριές αυθαιρεσίες, αλλά προυπόθεση για την ενσωμάτωση σχετικής διάταξης είναι να ανάψει το πράσινο φως το Συμβούλιο της Επικρατείας. Τα δηλωμένα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 ξεπερνούν σήμερα τις 400.000, αντιστοιχούν στο 35% των δηλώσεων και αφορούν σε περισσότερα από 35 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα αυθαίρετης δόμησης. Γα την κυβέρνηση η ενεργοποίηση της ΜΣΔ θεωρείται ζήτημα προτεραιότητας, καθώς, σύμφωνα με τον κ. Οικονόμου «θα επιτρέψει τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων στις πυκνοδομημένες πόλεις με μικρό κόστος, θα απελευθερώσει δεκάδες χιλιάδες ιδιόκτητων δεσμευμένων οικοπέδων ή διατηρητέων κτηρίων, και θα δώσει νέα ώθηση στην οικοδομική δραστηριότητα και στις επενδύσεις». Βασική προυπόθεση για την ενεργοποίηση της είναι ο καθορισμός Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή. Στόχος είναι αυτό να γίνει φέτος με ένα πρόγραμμα ταχείας οριοθέτησης, βάσει του οποίου θα οριστεί επαρκής αριθμός ΖΥΣ σε δήμους στους οποίους εκτιμάται ότι πληρούνται οι απαραίτητες προϋποθέσεις (ζήτηση δόμησης και περιοχές που μπορούν να την υποδεχθούν χωρίς τη δημιουργία προβλημάτων πολεοδομικού χαρακτήρα). Το πρόγραμμα έχει ήδη σχεδιαστεί από το υπουργείο, έχει εξασφαλιστεί χρηματοδότηση και οι σχετικές μελέτες θα προκηρυχθούν σε περίπου δύο μήνες. Στη συνέχεια με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που θα εκπονηθούν μέσα σε μια εξαετία για το σύνολο της χώρας, θα καθορίζονται ΖΥΣ και σε άλλες περιοχές. Προκειμένου να ενεργοποιηθεί η ΜΣΔ θα λειτουργήσει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, στην οποία θα καταχωρούνται οι Τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης (Μ.Σ.Δ.) που έχουν ήδη εκδοθεί ή θα εκδίδονται μελλοντικά. Η Ψηφιακή Τράπεζα, την οποία θα λειτουργεί το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, δε θα αρχειοθετεί απλά τους τίτλους αλλά με απρόσωπη ηλεκτρονική διαδικασία θα αντιστοιχίζει προσφορά Τίτλων ΜΣΔ (δηλ. μεταφερόμενα δικαιώματα από υποψήφιους πωλητές) με ζήτηση για τέτοια δικαιώματα (δηλ. με υποψήφιους αγοραστές). Μέσω της ΨΤΓ, θα προβλέπεται η μεταφορά τίτλων και η δυνατότητα αποζημίωσης των ιδιοκτητών. Να σημειωθεί ότι κατά το παρελθόν έχουν εκδοθεί τίτλοι µεταφοράς συντελεστή δόμησης από διατηρητέα, µνηµεία και ρυµοτοµούµενα ακίνητα που έχουν χορηγηθεί σε ιδιοκτήτες, οι οποίοι μέσω αυτών παραχώρησαν δικαιώματα δόμησης, αλλά δεν μπορούν να αξιοποιηθούν επειδή το συνολικό σύστημα είναι ανενεργό. Αποτέλεσμα είναι να παραμένουν σε εκκρεμότητα συνολικά 3.837 Τίτλοι Δικαιώματος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, οι οποίοι αντιστοιχούν σε 428.602 τ.μ. μεταφερόμενης επιφάνειας, η αξία της οποίας υπολογίζεται σε περίπου 185 εκατομμύρια ευρώ. Συνολικά έχουν εκδοθεί 19.763 Τίτλοι (έγκυροι και άκυροι). Η συνολική μεταφερόμενη επιφάνεια που αντιστοιχεί στους αρχικούς Τίτλους είναι 1.125.815 τ.μ. Μαρία Λιλιοπούλου View full είδηση

(μεταφέρθηκε στην ενότητα ιδιωτών. Pavlos 33) Σε εκτός σχεδίου ακίνητο με οικ. άδεια πτηνοτροφείου προ του 1980, εμφανίζεται στους δασικούς χάρτες ο πέριξ χώρος αυτού ως δασικό. Αποτέλεσμα αυτού να μην έχω ούτε τις αποστάσεις ούτε το απαιτούμενο πρόσωπο καθιστώντας το αυθαίρετο. Η εν λόγω δασική έκταση είναι σε αντίρρηση. Επιπλέον δεν μπορώ να μεταβιβάσω την συνολική μου ιδιοκτησία καθώς θέλει πιστοποιητικό ακαϊας το οποίο δεν εκδίδεται α) γιατί είναι σε αντίρρηση και β) δεν γίνεται λόγω αμάχητου τεκμηρίου του Δημοσίου. Τέλος δεν μεταβιβάζεται το καθαρό τμήμα με το κτίριο καθώς αυτό αποτελεί υπαίτια κατάτμηση καθιστώντας το κτίριο αυθαίρετο καθώς δεν έχει πρόσωπο και αποστάσεις από όρια. Τι μπορώ να κάνω?

Καλημέρα στην ομάδα. Έχω ένα οικόπεδο 285 τμ, με έτος δημιουργίας 1952 από δικαστική απόφαση. Το έτος 1992, το οικόπεδο ρυμοτομείται και απομένει μη ρυμοτομούμενο τμήμα επιφάνειας 84 τ.μ. Α) Η δημιουργία του οικοπέδου μου παραμένει το 1952 και η αρτιότητα προκύπτει με βάση το εμβαδόν που παρέμεινε και το αρχικό έτος δημιουργίας του ; Β) Στο εναπομένον οικόπεδο, οι διαστάσεις του είναι 4,50 Χ19,18. Λόγω των διαστάσεων δεν εγγράφεται κτίριο 5Χ10. Στη δήλωση Ν. 651/77 και συγκεκριμένα στο άρθρο 25 για την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα του οικοπέδου, είναι δεσμευτικό;

Γεια σας, σε παραχωρητήριο αναδασμού για την ημερομηνία δημιουργίας του γηπέδου έχει σημασία η ημερομηνία δημοσίευσης του ΦΕΚ του αναδασμού, η ημερομηνία του παραχωρητηρίου ή της μεταγραφής στο υποθηκοφυλακείο ? Το ΦΕΚ που κυρώνει τις μελέτες του αναδασμού δημοσιεύθηκε στις 26/1/1977. Το παραχωρητήριο εκδόθηκε στις 2/4/1978. Επίσης η μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο έγινε 2/4/1978. Με την πρώτη ημερομηνία μπορεί να μπει στις παρεκκλίσεις της εκτός σχεδίου δόμησης ώς >=2000 μ2 και εντός ζώνης ενώ με τη δεύτερη όχι. Το γεωτεμάχιο είναι εμβαδού 2100 μ2, και βρίσκεται εντός ζώνης 500 μ από τελευταία κτίσματα του οικισμού (ελέγχθηκε χάρτης 1:5000 καθώς και αεροφωτογραφία 1940 που διαπιστώνεται η εγγύτητα). Στην ΥΔΟΜ μου είπαν πως σημασία έχει η μεταγραφή. Ισχύει όμως αυτό?

Καλησπέρα σε όλους, Συντάσσω ένα τοπογραφικό για φίλο το οποίο βρίσκεται στην Βεριά των Νέων Σιλάτων του Δήμου Καλλικράτειας. Η ακριβής τοποθεσία φαίνεται στην επισυναπτόμενη εικόνα. Θα ήθελα να μάθω τους όρους δόμησης και τα ΦΕΚ που ισχύουν για την περιοχή μελέτης ώστε να τα συμπεριλάβω στο τοπογραφικό. Δεν δραστηριοποιούμαι στην περιοχή της Χαλκιδικής και το τηλεφώνημα στην υπηρεσία δόμησης ήταν άκαρπο. Ευχαριστώ εκ των προτέρων

Γεια σας, Επισκέπτομαι χρόνια τη σελίδα σας, αλλά είναι η πρώτη φορά που κάνω ανάρτηση. Έχω την εξής απορία: Συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης σε ενιαίο γήπεδο 100 στρεμμάτων όπου υφίσταται ιδιωτική δασική έκταση 80 στρεμμάτων εφαπτόμενη κατά 125 μέτρα σε κοινόχρηστο δρόμο (χαρακτηρισμένος) και τα υπόλοιπα 20 στρέμματα χαρακτηρισμένα ως μη δασικά βρίσκονται εσωτερικά του γηπέδου; Με λίγα λόγια μπορώ να χτίσω στα 20 στρέμματα με την παρ. 5 του άρθρου 10 του Ν.3212/2003 κτήριο (20/4=5, 5χ200=1000) 1000 - 15% = 850 τμ ή 400 τμ (200+80+40+40+40) ή μόνο 200 τμ ή υπάρχει άλλη περίπτωση; Η έκταση βρίσκεται σε περιοχή όπου η αρτιότητα κατά κανόνα σήμερα είναι 4 στρέμματα. Θεωρώντας ότι είναι νόμιμα αυτοτελές από το 1970. Ευχαριστώ

Καλησπέρα συνάδελφοι, Σε περίπτωση που ένα γήπεδο βρίσκεται εντός της Ζώνης Natura 2000 αλλά και εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου .. Τι εκ των δύο κατισχύει όσο αφορά Αρτιότα, ΚΑτάτμηση και Χρήσεις ;; Ευχαριστώ

έστω γήπεδο με άδεια του 1980 και 1337 του 83. Το οποίο όμως ΔΕΝ έχει τη σημερινή αρτιότητα λόγω ΖΟΕ. Υπάρχει κάποιος λόγος να μην μπορεί να πάρει άδεια αλλαγής χρήσης χωρίς προσθήκες; Απαιτείται (σημερινή) αρτιότητα για την άδεια αυτή; έστω ότι κάνουμε κι ένα 4178 για κάτι ψιλά ΚΤΙΡΙΟΔΟΜΙΚΑ, χωρίς υπερβάσεις Αλλάζει κάτι;

Σε ένα οικόπεδο 1375τ.μ., πριν από το 1972, ξεκίνησε οικοδομή με 3 άδειες, αλλά χαρακτηρίστηκε αυθαίρετη λόγω μη αρτιότητας του οικοπέδου, επειδή εκκρεμεί πράξη εφαρμογής και αναλογισμού (λόγω αδιαφορίας των ιδιοκτητών δύο όμορων οικοπέδων). Για να έχω αρτιότητα στο οικόπεδο, μπορώ να εφαρμόσω μονομερώς αυτήν την πράξη, δίνοντας στο δήμο αυτά που μου αναλογούν και στο παρακαταθηκών τις αποζημιώσεις για τη γη που θα πάρω από τα όμορα, και σε τι τιμή μονάδος (π.χ.του 1983 – ειδοποίηση από την πολεοδομία ή σύμφωνα με τις σημερινές αντικειμενικές); Τι άλλο μπορώ να κάνω;

Σε υφιστάμενο εντός οικισμού οικόπεδο κτίστηκε ισόγεια κατοικία 2 διαμερισμάτων μέσο οικοδομικής άδειας για τους τότε ιδιοκτήτες-αδέρφια. Το οικόπεδο και η κατοικία ήταν εξ'αδιαιρέτου. Στην πορεία μέσω δωρεάς εν ζωής από τον ένα αδερφό στον άλλο τεμαχίστηκε το οικόπεδο και το κτίριο στα δύο με καθαρά ποσοστά των ιδιοκτητών χωρίς πλέον να είναι εξ'αδιαιρέτου. Ο κάθε ιδιοκτήτης έχει το μισό οικόπεδο που του αντιστοιχεί και το αντίστοιχο διαμέρισμα - μισό κτίριο. Δεδομένου ότι το κτίριο είναι ενιαίος στατικός φορέας και τα δύο διαμερίσματα χωρίζονται με μεσότοιχο και όχι αντισεισμικό αρμό πόσο εφικτή είναι μια νέα οικοδομική άδεια στην μισή κατοικία από τον νέο ιδιοκτήτη για προσθήκη ανωδομής; Κάνοντας ερώτηση στην πολεοδομία ήταν αρνητικοί θεωρώντας πως η αρχική κατάτμηση που έγινε δεν ήταν νόμιμη εφόσον χωρίστηκε κτίριο στην μέση με ενιαίο στατικό φορέα.Το επιχείρημα τους είναι πως αν ο νέος ιδιοκτήτης θέλει να κατεδαφίσει την κατοικία που αντιστοιχεί στο οικόπεδο του θα καταρρεύσει και το άλλο μισό που αντιστοιχεί στο διπλανό οικόπεδο δεδομένου ότι δεν είναι στατικά ανεξάρτητο. Ψάχνω να βρω κάποια εγκύκλιο μήπως έχει υπάρξει κάποια άλλη αντίστοιχα περίπτωση στο παρελθόν και ρωτώ εσάς τους συναδέλφους που ίσως έχετε συναντήσει άλλη τέτοια περίπτωση πώς πράξατε αντίστοιχα; Σας επισύναψα ένα πρόχειρο τοπογραφικό για να έχετε και μια πιο σαφή εικόνα. Ευχαριστώ άπαντες εκ' των προτέρων...

Συνάδελφοι έχω μια περίπτωση που με έχει προβληματίσει αρκετά και δεν βγάζω άκρη. Πρόκειται για ένα γήπεδο 15στρ στην Πάρο. (αρτιότητα 8 στρ από το 1993). Στο γήπεδο εκδόθηκε ΟΑ το 1988 με μία "Απάντηση σε αίτηση" της Δ/νσης Δασών Νομού Κυκλάδων, σύμφωνα με την οποία αναφέρεται μη δασικό τμήμα 6 στρ. Το έγγραφο αυτό δεν είναι τελεσίδικο και σήμερα κάναμε ενέργειες για τελεσιδικία. Ο ιδιοκτήτης πουλάει το ακίνητο, όμως για το χαρακτηρισμένο τμήμα ως δασικό δεν έχει γίνει δικαστήριο για την κυριότητά του οπότε να χαρακτηρισθεί ιδιωτικό δάσος. Η Δ/νση Δασών μου είπε ότι η έκταση είναι κατά τεκμήριο δημόσιο οπότε και δεν μπορεί να μεταβιβασθεί εως ότου χαρακτηρισθεί ως ιδιωτικό δάσος. Ο αγοραστής δεν έχει πρόβλημα να αγοράσει μόνο το "καθαρό" τμήμα των 6 στρ προκειμένου να μη περιμένει. Το ερώτημα έχει ως εξης: Έχουμε τίτλο που αναφέρεται σε ολόκληρο το γήπεδο των 15στρ, εάν πουλήσουμε σήμερα τα "καθαρά" 6στρ και δεν διεκδικίσουμε τα υπόλοιπα από το δημόσιο, κάνουμε κατάτμηση σήμερα;;; και επομένως το γήπεδο έχει χρόνο δημιουργίας το 2014, οπότε είναι μη άρτιο ή θεωρούμε ότι, ανεξάρτητα από ότι λέει ο τίτλος, τα υπόλοιπα 9 στρ ηταν πάντα δασικά και του δημοσίου και επομένως κατάτμηση δεν υπάρχει και το γήπεδο είναι άρτιο κατά παρέκκλιση στα 6στρ. Επισημαίνω ότι έχω έγγραφο της πολεοδομίας από άλλη αντίστοιχη περίπτωση στην οποία αναφέρει την δεύτερη περίπτωση. Σε συζητήσεις με μηχανικούς και νομικούς οι απόψεις διαφέρουν, οπότε εάν ξέρετε κάποιο σχετικό έγγραφο θα σας παρακαλούσα να το ανεβάσετε. Σας ευχαριστώ

Καλησπέρα συνάδελφοι. Σε οικόπεδο εντός σχεδίου, άρτιο κατά παρέκκλιση, μεταβιβάστηκε τμήμα του στην όμορη ιδιοκτησία. Το τελικό εμβαδόν του είναι μεγαλύτερο από το ελάχιστο κατά παρέκκλιση εμβαδόν. Εξακολουθεί να είναι άρτιο κατά παρέκκλιση? Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Καλημέρα συνάδελφοι, Αντιμετωπίζω το εξής πρόβλημα: Σε εντός οικισμού οικόπεδο από διανομή του 1931 (σε οικισμό κάτω από 2000 κατοίκους), υπάρχει σχέδιο οικισμού και το οικόπεδό μου ανήκει σε ΑΚΡΑΙΟ Ο.Τ. και μάλιστα στην γωνία του. Στην διανομή του 31 δεν εμφανίζεται ΔΡΟΜΟΣ περιφερειακά του γωνιακού οικοπέδου όχι μόνο στο οικόπεδό μου αλλά και σε όλο τον οικισμό. Με αποτέλεσμα να υπάρχουν πάρα πολλά οικόπεδα που δεν βλέπουν σε εγκεκριμένο από το ρυμοτομικό του 31 δρόμο. Η πολεοδομία λεεί πως αυτά τα οικόπεδα έχουν πρόσωπο σε Μεριά - Περιφέρεια. Στην πράξη έχει κατασκευαστεί παλιός δρόμος και από τις δύο πλευρές του οικοπέδου μου προφανώς από την προ Καλλικράτη Δημοτική Αρχή, και είναι πάνω από 10 μέτρα πλάτος. Αυτό δεν συμβαίνει μόνο σε ένα οικισμό αλλά σε παρα πάρα πολλούς!!!! Το πρόβλημα μου είναι η κατάτμηση του εν λόγω μεγάλου αρχικού οικοπέδου σε μικρότερα άρτια και οικοδομήσιμα. Κάποιοι υπάλληλοι της πολεοδομίας λένε ότι τα οικόπεδα αυτά είναι τυφλά! μπορούν να οικοδομηθούν αλλά όχι να κατατμηθούν. Ερώτηση 1. Είναι δυνατό ο μελετητής της διανομής (που επέχει θέση ρυμοτομικού κατά τα λεγόμενα της πολεοδομίας) να δημιούργησε μεγάλα οικόπεδα χωρίς να έχουν πρόσωπο σε Κ.Χ.? Είναι δυνατό να διανεμηθούν γωνιακά οικόπεδα από το ρυμοτομικό που είναι ΜΗ άρτια και οικοδομήσιμα? και μάλιστα όταν δεν είχαν πρόβλημα διαφορετικής τακτοποίησης τότε το 1931?Μήπως ο μελετητής είχε στο νού του ότι η περιφέρεια (Μεριάς) νοείται Κ.Χ.? Ερώτηση 2. Ο δρόμος (πλάτους 10 μ) που υπάρχει και από τις δύο πλευρές στο γωνιακό μου οικόπεδο ο οποίος ανοίχθηκε και συντηρείται προφανώς από την Δημοτική Άρχή δεν θεωρείται Κ.Χ. ώστε να δίνετε αρτιότητα - οικοδομησιμότητα σε πιθανή μελλοντική κατάτμηση? Φυσικά αυτό δεν συμβαίνει μόνο σε ένα οικισμό αλλά σε πολλούς. Σας εμφανίζω το σχέδιο διανομής. Σας ευχαριστώ προκαταβολικά.

Καλημέρα σας, θα εκτιμούσα ιδιαιτέρως εάν θα ήταν δυνατό να με διαφωτίσετε σχετικά με την οικοδομησιμότητα μη άρτιου οικοπέδου στην περιοχή της Αιξωνής, Άνω Γλυφάδα. (Γνωρίζοντας πως ο κανόνας είναι 400 τ.μ , το συγκεκριμένο οικόπεδο είναι 395 τ.μ.) Ευχαριστώ εκ των προτέρων, R.M Η σωστή κατηγορία για τα θέματα που αφορούν ιδιώτες είναι τα θέματα ιδιωτών. Παρακαλώ διαβάστε τους κανόνες συμμετοχής. Το παρόν μεταφέρεται. DIMITRIS80

Συνάδερφοι καλημέρα θα ήθελα τη γνώμη σας σε ένα θέμα που με βασανίζει πολύ. Αγρός 4006 τ.μ. επί παλιάς επαρχικής οδού από κατάτμηση μεγαλυτέρου, με τίτλο αγοράς στις 31/12/1984, και άρα άρτιος και οικοδομήσιμος τότε. Περίπου πριν από 5 χρόνια απαλλοτριώνεται αναγκαστικά για τη διάνοιξη της παλιάς επαρχιακής οδού τμήμα του εμβαδού περίπου 90 τ.μ. και άρα το εναπομένων εμβαδό είναι 3910 τ.μ. Σύμφωνα με τη δικιά μου ανάγνωση της Εγκυκλίου 34844/5574/104/86 περί εφαρμογής των παρεκκλίσεων του ΠΔ/24-5-85 το παραπάνω αγροτεμάχιο ΔΕΝ είναι άρτιο αφού δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις της περίπτωσης β) της παρακάτω παραγράφου (θα έπρεπε το εμβαδό μετά την απαλλοτρίωση να παραμένει μεγαλύτερο των 4000 τ.μ. για να παραμένει το αγροτεμάχιο άρτιο) "3. Για να είναι κατά παρέκκλιση άρτια τα γήπεδα που προέρχονται από τεμαχισμό λόγω διανοίξεως Διεθνών, Εθνικών ή Επαρχιακών οδών (σημειώνουμε όχι Κοινοτικών) ή λόγω απαλλοτριώσεων (Παρ.2γ) θα πρέπει να συντρέχουν αθροιστικά οι εξής προϋποθέσεις. α) το αρχικό γήπεδο να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο (κατά κανόνα ή παρέκκλιση) μέχρι τη διάνοιξη της οδού ή την απαλλοτρίωση. β) τα νέα γήπεδα που θα προκύψουν λόγω αποζημιώσεως ή τεμαχισμού του αρχικού, να έχουν και τη θέση (πχ. εντός ζώνης ή επί οδού) και το μέγεθος (ή και τις ελάχιστες διαστάσεις προσώπου βάθους αν είναι επί οδού που απαιτεί η αντίστοιχη περίπτωση κατά παρέκκλιση αρτιότητας (Παρ. 2α ή 2β εδάφια αα, ββ, γγ, δδ) η οποία καθορίζεται ανάλογα με τη θέση τους σε συνδυασμό με το χρόνο δημιουργίας του αρχικού γηπέδου. Σημειώνουμε ότι ο χρόνος της απαλλοτριώσεως ή της διανοίξεως της οδού δεν ενδιαφέρει (τουλάχιστον ως προς την υπαγωγή των νέων γηπέδων σε κάποια από τις προαναφερθείσες περιπτώσεις κατά παρέκκλιση αρτιότητας) αφού αυτή μπορεί να γίνει και μελλοντικά - ενδιαφέρει μόνο για την εξακρίβωση του ότι μέχρι τότε το αρχικό γήπεδο ήταν άρτιο." Και οι ερωτήσεις μου είναι συνάδερφοι: ι) συμφωνείται μαζί μου ή έχετε κάποια διαφορετική ερμηνεία, γνώση, γνώμη ή εμπειρία ιι) την απώλεια της αρτιότητας ποιος και πως την πληρώνει;

Προς ενημέρωση, από το τελευταίο περιοδικό του συλλόγου και το site, αντιγράφω δύο απαντήσεις σε ερωτήματα που τέθηκαν. [Σημείωση: δεν είχα προσέξει ότι στα downloads η συνάδελφος mitsaina είχε προηγηθεί] http://www.michaniko... 1. Το άρθ.2 παρ.2 του ΝΔ 690/48 για την απαγόρευση κατάτμησης αφορά στα εντός σχεδίου και στα εντός οικισμού οικόπεδα, αλλά αυτονόητα ισχύει σε ένα βαθμό (αλλά χωρίς να είναι αυτοδίκαια άκυρη η κατάτμηση) και σε περίπτωση μεταβίβασης τμήματος γηπέδου εκτός σχεδίου, στο οποίο υπάρχει κτίριο, δεδομένου ότι το εναπομένον πρέπει να είναι άρτιο, να αντιστοιχεί στην υλοποιημένη κάλυψη και συντελεστή, και να διατηρούνται οι απαιτούμενες αποστάσεις από τα όρια, άλλως το κτίσμα είναι αυθαίρετο. 2. Για τη συνένωση ομόρων οικοπέδων ή γηπέδων του ίδιου ιδιοκτήτη, μέχρι σήμερα ίσχυε ότι : -Σε περίπτωση κτήσεως αρτίων (κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση) ομόρων οικοπέδων ή γηπέδων με διαφορετικό συμβόλαιο από τον ίδιο ιδιοκτήτη, διατηρείται η αυτοτέλειά τους, ενώ αντίθετα σε περίπτωση κτήσεως ομόρων οικοπέδων ή γηπέδων με ένα ενιαίο συμβόλαιο, δεν διατηρείται η αυτοτέλειά τους. Θεωρείται ότι συνενώθηκαν και αποτελούν ένα ενιαίο ακίνητο, έστω και αν καθένα περιγράφεται ξεχωριστά στο συμβόλαιο -Εγκ-34/91 Γνωμ-430/91, Εγκ.39/95 & έγγρ.19950/4906/01 ΔΝΕ. - Επίσης όταν τα όμορα οικόπεδα ή γήπεδα του αυτού ιδιοκτήτη δεν είναι άρτια, έστω και αν αποκτήθηκαν με διαφορετικά συμβόλαια, δεν διατηρούν την αυτοτέλειά τους (αποτελούν ενιαία ιδιοκτησία-ΣτΕ 4257/79) - Δηλαδή μέχρι και σήμερα με βάση τους ορισμούς του ΓΟΚ και τους όμοιους του ΝΟΚ, τα όμορα οικόπεδα ή γήπεδα του αυτού ιδιοκτήτη αποτελούσαν ενιαία ιδιοκτησία, με μόνη εξαίρεση την περίπτωση που το κάθε ένα ήταν άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση και αποκτήθηκαν με διαφορετικό συμβόλαιο. Παρά την μέχρι τώρα ισχύουσα νομολογία, η πλειοψηφία της ολομέλειας του ΝΣΚ, διαφοροποιείται εν μέρει, με τη Γνωμ.67/11 (η οποία δεν έχει γίνει αποδεκτή από τον υπουργό μέχρι σήμερα, αλλά υπάρχουν ανάλογες αποφάσεις του ΣτΕ), και αποφαίνεται ότι τα όμορα οικόπεδα ή γήπεδα του ίδιου ιδιοκτήτη χάνουν την αυτοτέλειά τους και αποτελούν ενιαία έκταση γης ανεξάρτητα από το αν αποκτήθηκαν με διαφορετικά συμβόλαια, και η περαιτέρω μεταβίβαση ή οικοδόμηση τμήματος είναι επιτρεπτή μόνο εφόσον δεν παραβιάζεται το ισχύον στην περιοχή πολεοδομικό καθεστώς. Επομένως από τη γνωμοδότηση του ΝΣΚ.67/11 προκύπτει ότι εφόσον τα όμορα ακίνητα του ίδιου ιδιοκτήτη είναι ενιαία έκταση γης και δεν διατηρείται η αυτοτέλειά τους, για την περαιτέρω μεταβίβαση, και για να είναι άρτια και οικοδομήσιμη η ιδιοκτησία πρέπει να υπάρχει η κατά κανόνα αρτιότητα σε κάθε περίπτωση κατάτμησης και να τηρούνται οι τυχόν ισχύουσες απαγορεύσεις κατάτμησης (από ΖΟΕ, κλπ). Ειδικά στα εντός σχεδίου θα πρέπει να υπάρχει η κατά κανόνα αρτιότητα τόσο του μεταβιβαζόμενου όσο και του εναπομένοντος οικοπέδου. Στις εκτός σχεδίου περιοχές και εκτός ΖΟΕ ή ΓΠΣ που θέτουν απαγόρευση κατάτμησης, δεν απαγορεύεται η δημιουργία μη αρτίων, και τυχόν τμήμα μη άρτιο, που απομένει μετά τη μεταβίβαση, απλά δεν θα είναι οικοδομήσιμο.

Κατ'αρχήν σας συγχαίρω για το φόρουμ και την αλληλοβοήθεια που προσφέρετε. Είμαι νέος και σας ζητώ συγνώμη προκαταβολικά για τυχόν παραλλείψεις ή ασάφειες τις οποίες θα διευθετήσω άμμεσα με τις κατάλληλες υποδείξεις σας. Σε γήπεδο εκτός σχεδίου εντός ζώνης συνολικού εμβαδού 6900τμ το οποίο προήλθε από αποκατάσταση προσφύγων για αγροτικές καλλιέργιες περίπου το 1933 στην περιοχή Μίκρας στην θεσσαλονίκη ( για όσους γνωρίζουν,μετά το αεροδρόμιο λίγο πριν μπείς στην Περαία πίσω απο το LIDL) υπήρχαν 3 συνιδιοκτήτες εξ'αδιαιρέτου..ο 1ος πούλησε το ''δικό'' του κομμάτι έκτασης 1900τμ σε ''επιχειρηματία'' ο οποίος θέλει να ανοίξει μαντρα να λίωνει σίδερα και διάφορα άλλα τα οποία περιέχουν φρέον και άλλα υλικά αμφιβόλου ποιότητας και ελέγχου.Ο ίδιος επιχειρηματίας αγόρασε απο τον 2ο συνιδιοκτήτη έκταση 3000τμ με σκοπό να το κάνει άρτιο και να κάνει όπως λέει την δουλεία του.Μένει δηλαδή ο 3ος συνιδιοκτήτης με 2000τμ ο οποίος μέχρι τώρα είχε αμπέλι και ελιές (όπως και άλλα γειτονικά γήπεδα) και θεωρεί πως θίγεται η περιουσία του καθώς υποβαθμίζεται το αγροτεμάχιο του και δίπλα του ο επιχειρηματίας με την μάντρα. Πήρα τηλέφωνο στην περιβαλλοντική υπηρεσία θεσσαλονίκης και μου είπαν να απευθυνθώ στις τεχνικές υπηρεσίες του Δήμου Θερμα'ι'κού (??).Το οποίο και θα κάνω προσπαθώντας να βρώ μια άκρη. Θεώρησα σκόπιμο να κάνω μια ερώτηση στο φόρουμ μήπως κάποιος ξέρει και θέλει να με βοηθήσει ενημερώνοντας με για το πως να κινηθώ προκειμένου να δώ εάν η λειτουργία της μάντρας είναι νόμιμη (με κοντέινερ σαν ''γραφεία'' και αποθήκες) και δεν υπόκειται σε περιβαλλοντικούς περιορισμους (λόγω φρέον και άλλων υλικών) καθώς και αρτιότητας (?) (Διότι ο εν λόγω επιχειρηματίας λόγω ασυμφωνίας στην τιμή με τον 3ο συνιδιοκτήτη θέλει να κανει διαχωρισμό της ιδιοκτησίας.)