Αναζήτηση στην κοινότητα

Καλημέρα σας, Είμαι ιδιώτης και έχω σε οικόπεδο χωρίς άδεια μια ημιυπόγεια πετρόχτιστη δεξαμενή για άρδευση. Είναι ημιτελής, λείπει σκυρόδεμα επάνω. Ανεγέρθη το 2022. Το πρόβλημα είναι πως απέχει λιγότερο από ένα μέτρο από τις όμορες ιδιοκτησίες. Το οικόπεδο περιέχει και ένα εκκλησάκι νομιμοποιημένο παλιό. Χρειάζομαι τα φώτα σας. Υπάρχει τρόπος νομιμοποίησης? Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Σε δύο κατηγορίες, ανάλογα με το πότε χτίστηκαν, χωρίζονται πλέον τα αυθαίρετα, τονίζουν «Τα Νέα» σε δημοσίευμά τους, ενώ αναθεωρείται – για άλλη μια φορά – όλο το σύστημα παρακολούθησης και κατεδάφισης νέων και παλιών αυθαιρέτων. Σημειώνεται πως οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που ανεγέρθηκαν πριν από τον Ιούλιο του 2011 έχουν τη δυνατότητα για άλλα δυο χρόνια (έως τον Μάρτιο του 2026) να τα τακτοποιήσουν. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να διευκρινιστεί πως αυτή η δυνατότητα – μέχρι στιγμής – δεν δίνεται για τα αυθαίρετα με πολύ μεγάλες παραβάσεις (σ.σ.: υπερβάσεις πάνω από 20% ως προς το ύψος, είτε πάνω από 40% ως προς την κάλυψη και τη δόμηση) που ανήκουν στη λεγόμενη κατηγορία 5. Τα αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν μετά τον Ιούλιο του 2011 δεν μπορούν να τακτοποιηθούν. Οι ιδιοκτήτες αυτών των αυθαιρέτων θα πρέπει είτε να πληρώσουν πολύ μεγάλα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης είτε να προχωρήσουν σε οριστική κατεδάφισή τους. «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 23 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις απαραίτητες πληροφορίες προκειμένου ιδιοκτήτες αυθαιρέτων να ξέρουν πώς θα κινηθούν μέσα στο νέο σκηνικό που διαμορφώνεται. Σημειώνεται πως μέχρι την ερχόμενη Δευτέρα 15 Απριλίου 2024 είναι σε εξέλιξη η διαβούλευση για το σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την καταστολή της αυθαίρετης δόμησης, την ενίσχυση της προστασίας των υδάτων, των δασών και ευρύτατα του φυσικού περιβάλλοντος, τη δημιουργία βιώσιμων και ανθεκτικών αστικών περιοχών και τη μείωση του ενεργειακού κόστους των ευάλωτων νοικοκυριών με περαιτέρω ενίσχυση και εκσυγχρονισμό των Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας. 20+3 ερωτήσεις – απαντήσεις με όλες τις πληροφορίες Ποια αυθαίρετα θα κατεδαφίζονται αμέσως με βάση τον νέο σχεδιασμό του υπουργείου Περιβάλλοντος; Θα κατεδαφίζεται κατ’ απόλυτη προτεραιότητα το σύνολο των νέων χωρίς άδεια αυθαίρετων κατασκευών που ανεγέρθηκαν μετά την 1η Ιανουαρίου 2024. Ακολουθεί το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών που κατασκευάστηκαν μετά την 28η Ιουλίου 2011, και στη συνέχεια όλα τα αυθαίρετα κτίσματα και κατασκευές που δεν υπάγονται ή δεν έχουν υπαχθεί νομίμως σε διατάξεις περί αναβολής επιβολής κυρώσεων. Τι ισχύει για όσους έχουν αυθαίρετα που έχουν ανεγερθεί μέχρι τον Ιούλιο του 2011 και δεν έχουν ακόμη τακτοποιηθεί; Οι ιδιοκτήτες αυτών των αυθαιρέτων έχουν προθεσμία δύο ετών, μέχρι το τέλος Μαρτίου 2026, να τακτοποιήσουν παλιές αυθαιρεσίες σε κτίσματα που έκτισαν μέχρι τον Ιούλιο του 2011. Για να γίνει αυτό θα πρέπει να απευθυνθούν σε μηχανικό προκειμένου να υπαχθούν στον τελευταίο νόμο περί αυθαιρέτων (ν. 4495/2017) και να τακτοποιήσουν τις αυθαιρεσίες. Και αυτοί που έχτισαν μετά τον Ιούλιο του 2011; Αυτοί δεν θα μπορούν να προβούν σε τακτοποίησή τους. Δύο είναι οι επιλογές που έχουν: είτε να πληρώνουν τσουχτερό πρόστιμο διατήρησης, είτε να προχωρήσουν σε οριστική κατεδάφιση. Τι ισχύει για τα αυθαίρετα με μεγάλες παραβάσεις – αυτά που ανήκουν στη λεγόμενη κατηγορία 5; Για τα αυθαίρετα που ανήκουν σε αυτήν την κατηγορία έχει σταματήσει η διαδικασία της τακτοποίησής τους. Σύμφωνα με τα όσα έχουν γίνει γνωστά το τελευταίο διάστημα, από δηλώσεις στελεχών του ΥΠΕΝ, δεν πρόκειται να επανέλθει η σχετική ρύθμιση για την τακτοποίησή τους, μέχρις ότου υλοποιηθεί η κατεδάφιση αυθαιρέτων που κρίθηκαν και θα κριθούν κατεδαφιστέα. Στη συνέχεια, οι όποιες τακτοποιήσεις υλοποιηθούν, θα γίνουν με γνώμονα το πολεοδομικό ισοζύγιο. Πότε θεωρείται ολοκληρωμένη η τακτοποίηση αυθαιρέτων; Οι ιδιοκτήτες που έχουν ενταχθεί στη ρύθμιση τακτοποίησης θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η διαδικασία θεωρείται ολοκληρωμένη μόνον όταν έχει ολοκληρωθεί η Ηλεκτρονική Ταυτότητα της ιδιοκτησίας τους. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για τη μεταβίβαση αυτών των ακινήτων; Είναι δύο: η τακτοποίηση και η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Πώς υπολογίζονται τα πρόστιμα για τα αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν πριν από τον Ιούλιο του 2011; Υπολογίζονται ανάλογα με το εμβαδόν, τη χρονολογία ανέγερσης και την αντικειμενική αξία. Τι ισχύει εδώ για τις προσαυξήσεις των προστίμων; Πλέον, τα πρόστιμα προσαυξάνονται κατά 40%, αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του νόμου από την 1η Οκτωβρίου 2024 μέχρι τις 31 Μαρτίου 2026. Πώς θα εντοπίζονται τα νέα αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν μετά το 2011 με βάση τον νέο σχεδιασμό του ΥΠΕΝ; Ο εντοπισμός των νέων αυθαιρέτων θα γίνεται με βάση αεροφωτογραφίες, οι οποίες θα λαμβάνονται από δορυφόρο και σε συσχετισμό με το σύστημα «e-άδειες» καθώς και πλατφόρμα καταγγελιών. Με ποιον τρόπο θα γίνεται καταγγελία από πολίτες; Θα γίνεται στη νέα ψηφιακή πλατφόρμα όπου θα καταχωρίζονται οι πολεοδομικές παρανομίες. Τι προβλέπεται για την καταγγελία για ακίνητο σε εκτός σχεδίου περιοχή; Αν η καταγγελία αφορά ακίνητο που βρίσκεται σε εκτός σχεδίου ή εντός οικισμού περιοχή, αυτή θα πρέπει να συνοδεύεται υποχρεωτικά από τεκμηριωμένη Τεχνική Εκθεση Μηχανικού για τη στοιχειοθέτηση της καταγγελίας. Εφόσον ο έλεγχος πραγματοποιείται κατόπιν καταγγελίας, αφορά μόνο το τμήμα του ακινήτου για το οποίο έγινε η καταγγελία. Θα υπάρχει χρηματική επιβάρυνση που θα συνοδεύει την καταγγελία; Ναι. Θα υπάρχει παράβολο ύψους 300 ευρώ. Το παράβολο θα επιστρέφεται στον καταγγέλλοντα εάν η πληροφορία επαληθευθεί από τους ελεγκτές δόμησης. Πώς θα γίνονται οι προσφυγές; Κατά της έκθεσης αυτοψίας, ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης θα μπορεί να ασκήσει προσφυγή στο Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων Β’ εντός 10 ημερών από την τοιχοκόλληση της έκθεσης αυτοψίας στο ακίνητο. Η προσφυγή θα πρέπει να συνοδεύεται από αποδεικτικό καταβολής υπέρ του «Πράσινου Ταμείου» παραβόλου, το οποίο θα επιστρέφεται σε περίπτωση που η προσφυγή γίνει δεκτή, εν όλω ή εν μέρει. Ποιο θα είναι το ύψος του αποδεικτικού; Θα είναι 200 ευρώ για παραβάσεις επιφανείας έως 30 τετραγωνικών μέτρων, 500 ευρώ για παραβάσεις έως 80 τετραγωνικών μέτρων και 1.000 ευρώ για παραβάσεις άνω των 80 τετραγωνικών μέτρων. Τι θα ισχύσει για τις κατεδαφίσεις και τις κυρώσεις; Ο αυθαιρετούχος από τη στιγμή που θα γίνει η αυτοψία θα έχει περιθώριο 10 ημερών για να αποδείξει τη νομιμότητα της κατασκευής. Διαφορετικά θα εκδίδεται πρωτόκολλο κατεδάφισης. Θα δίνεται ωστόσο δυνατότητα προσφυγής κατά του πρωτοκόλλου κατεδάφισης στο Εφετείο, που θα πρέπει να εξετάσει την υπόθεση και να εκδώσει απόφαση εντός δυόμισι μηνών. Πώς θα υπολογίζονται τα πρόστιμα ανέγερσης και μη έγκαιρης κατεδάφισης; Το πρόστιμο ανέγερσης θα είναι ίσο με την αξία του αυθαιρέτου επί του συντελεστή περιβαλλοντικής επιβάρυνσης. Η αξία του αυθαιρέτου υπολογίζεται ως το γινόμενο της επιφανείας του, πολλαπλασιαζόμενης επί της τιμής ζώνης της περιοχής του ακινήτου, όπως αυτή ισχύει κατά την ημερομηνία της παράβασης. Ποιο θα είναι το ελάχιστο ύψος του προστίμου; Το ελάχιστο πρόστιμο ανέγερσης θα κυμαίνεται (ανάλογα την περίπτωση) από 250 έως 1.500 ευρώ. Τι άλλες κυρώσεις προβλέπονται; Εκτός από την κατεδάφιση θα επιβάλλονται επίσης πρόστιμα ανέγερσης και μη έγκαιρης κατεδάφισης, ποινικές κυρώσεις, αναστολή της άδειας λειτουργίας της οικονομικής δραστηριότητας και διακοπή ρευματοδότησης. Τι θα ισχύει στην περίπτωση οικειοθελούς κατεδάφισης; Θα διαγράφεται το 50% του προστίμου ανέγερσης, ενώ θα παύει και η ποινική δίωξη. Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης προβεί στην κατεδάφιση των αυθαίρετων κατασκευών μετά την παρέλευση της προθεσμίας τα πρόστιμα ανέγερσης θα μειώνονται ανάλογα με το πότε θα γίνει η κατεδάφιση. Πώς θα καταβάλλονται τα πρόστιμα; Τα πρόστιμα ανέγερσης των αυθαιρέτων καταβάλλονται από τον υπόχρεο σε 30 ισόποσες μηνιαίες δόσεις, και τα πρόστιμα μη έγκαιρης κατεδάφισης σε 12 μηνιαίες δόσεις, από τις οποίες η πρώτη μέσα στον επόμενο μήνα από τη βεβαίωση του προστίμου στην αρμόδια οικονομική υπηρεσία. Η έκπτωση, η απομείωση και η προσφυγή Θα υπάρχει κάποια έκπτωση; Στην περίπτωση που το οφειλόμενο ποσό εξοφληθεί ολόκληρο εντός του πρώτου μηνός από τη βεβαίωση θα παρέχεται έκπτωση 30%. Πού δεν θα εφαρμόζεται η απομείωση των προστίμων; Η απομείωση των προστίμων δεν θα εφαρμόζεται στις περιπτώσεις αυθαιρέτων σε δάση, δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις, στον αιγιαλό, την παραλία κ.λπ., σε προστατευόμενες περιοχές Natura και σε περιπτώσεις εργασιών που εκτελούνται επ’ αυτοφώρω. Σε ποια περίπτωση δεν υπάρχει η δυνατότητα για προσφυγή; Προσφυγή δεν θα γίνεται στην περίπτωση που κατά τον έλεγχο διαπιστωθεί πως εκτελούνται οικοδομικές εργασίες, δεν υπάρχει έγκυρη πινακίδα έργου και ότι πρόκειται για αυθαίρετα κτίσματα ή κατασκευές στη ζώνη λιμένα ή εφαρμόζεται διαδικασία για την έκδοση πρωτοκόλλου κατεδάφισης. View full είδηση

«Βόμβα» από το ΣτΕ για τα αυθαίρετα. Όπως αναφέρει η εφημερίδα” Ελεύθερος Τύπος” προβλήματα… στην τακτοποίηση αυθαιρέτων σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών βάζει νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για χιλιάδες ιδιοκτήτες, παραπέμποντας μάλιστα στην Ολομέλεια τη συνταγματικότητα ή μη της σχετικής διάταξης. Ειδικότερα, το ΣτΕ στέλνει στην Ολομέλεια του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου να εκδικάσει τη διάταξη του βασικού νόμου για τις τακτοποιήσεις των αυθαιρέτων (Ν. 4178/2013), την υπαγωγή αυθαιρέτων σε πολυκατοικίες με «απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών», κρίνοντας ότι είναι «ανίσχυρη λόγω αντιθέσεώς της προς το Σύνταγμα», βάζοντας επί της ουσίας φρένο σε όσους έχουν ενταχθεί στη σχετική ρύθμιση. Η νέα απόφαση του ΣτΕ που κρίνει αντισυνταγματική την τακτοποίηση αυθαιρέτων στους κοινόχρηστους, υποχρεωτικώς ακάλυπτους χώρους κτιρίων αφορά κατά κύριο λόγο (εκτός εάν διαφορετικά ορίζεται σε συμβόλαιο) στα εξής: ο κήπος του οικοπέδου που περιβάλλει το κτίριο, το δώμα, η ταράτσα, η πιλοτή, η είσοδος του κτιρίου, στις περιπτώσεις που υπερβαίνουν τους όρους δόμησης, την επιτρεπόμενη κάλυψη και την προβλεπόμενη από την πολεοδομική νομοθεσία ρυμοτομική γραμμή της περιοχής τους. Παράλληλα, μέσω της ίδιας απόφασης φαίνεται πως μπαίνει φρένο και στα αυθαίρετα κατηγορίας 5 -σε περίπτωση που τελικά το υπουργείο Περιβάλλοντος επαναφέρει τη ρύθμιση για την τακτοποίησή τους, δεδομένου ότι στην πλειονότητά τους συγκεντρώνουν τα βασικά πολεοδομικά χαρακτηριστικά, τα οποία εντοπίζει και ακυρώνει η νέα απόφαση του ΣτΕ. Υπενθυμίζεται ότι το ΥΠΕΝ εξέταζε το ενδεχόμενο να ανοίξει εκ νέου την πλατφόρμα υπαγωγής αυθαιρέτων μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και για τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 (τρέχει ήδη για τις υπόλοιπες 4 κατηγορίες μέχρι τον Μάρτιο του 2026). Η απόφαση Το ΣτΕ, μεταξύ άλλων, στην περίληψη της απόφασης αναφέρει ότι «η επίμαχη ρύθμιση, πέραν της αντιθέσεώς της στο άρθρο 24 του Συντάγματος, σύμφωνα με τα ανωτέρω, αντίκειται επίσης αφενός στις συνταγματικές αρχές του κράτους δικαίου (άρθρο 25 παρ. 1 του Συντάγματος) και του σεβασμού και προστασίας της αξίας του ανθρώπου (άρθρο 2 παρ. 1 Συντάγματος), αφετέρου δε στη συνταγματική αρχή της ισότητας (άρθρο 4 παρ. 1 του Συντάγματος). Ειδικότερα, αντιβαίνει στις συνταγματικές αρχές του κράτους δικαίου και του σεβασμού και προστασίας της αξίας του ανθρώπου, εφόσον θεμελιώδης επιδίωξη του κράτους δικαίου είναι η πραγμάτωση του Δικαίου στην Πολιτεία, που πρωτίστως επιτυγχάνεται με τη διαφύλαξη του κύρους του νόμου. Η επιδίωξη αυτή επιτελείται, μεταξύ άλλων, με τη θέσπιση πάγιων διατάξεων που ρυθμίζουν την ατομική και κοινωνική δραστηριότητα των πολιτών, οι οποίοι, βάσει των κανόνων αυτών και μέσα στα πλαίσια της ρυθμίσεώς τους, ασκούν τα συνταγματικώς κατοχυρωμένα ατομικά και κοινωνικά τους δικαιώματα και μετέχουν στην οικονομική και κοινωνική ζωή της χώρας (άρθρο 5 παρ. 1 Συντάγματος). Εξάλλου, ο σεβασμός και η προστασία της αξίας του ανθρώπου, που αποτελούν πρωταρχική υποχρέωση της Πολιτείας, επιβάλλουν στο κράτος την υποχρέωση να εγγυάται υπέρ των πολιτών την πιστή εφαρμογή των νόμων, να προασπίζει τα νομίμως και όχι τα παρανόμως κτηθέντα από τους πολίτες αγαθά, καθώς και να σέβεται και να προάγει με κάθε πρόσφορο μέσο την εμπιστοσύνη των πολιτών στο νόμο και την έννομη τάξη, την ύπαρξη και τη διατήρηση της οποίας εγγυάται η αποτελεσματική λειτουργία των κρατικών υπηρεσιών επιβολής και εφαρμογής του νόμου. Στη δε συνταγματική αρχή της ισότητας αντιβαίνει, διότι θέτει σε μειονεκτική μοίρα, έναντι εκείνων των οποίων οι ανεγερθείσες ή διαρρυθμισθείσες οικοδομές είναι αυθαίρετες λόγω παραβιάσεως των ισχυόντων όρων δομήσεως και χρήσεων γης, αλλά εντούτοις εξαιρούνται από την κατεδάφιση, τους νομοταγείς πολίτες που έχουν ιδιοκτησία στην ίδια περιοχή και οι οποίοι, μολονότι ενήργησαν κατά την ανέγερση ή διαρρύθμιση της οικοδομής τους, μέσα στο πλαίσιο των δυνατοτήτων τις οποίες παρείχαν οι νόμοι, θα υφίστανται του λοιπού εις το διηνεκές τις δυσμενείς πολεοδομικές συνέπειες των αυθαίρετων κατασκευών των γειτόνων τους, οι οποίες, αν και επιβαρύνουν τους όρους διαβιώσεως, διαφεύγουν την κατεδάφισή τους». View full είδηση

Σε τρεις, βασικούς πυλώνες εδράζεται η πολεοδομική μεταρρύθμιση, που παρουσιάστηκε (9/1) από τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, στο πρώτο Υπουργικό Συμβούλιο για το 2024. Το προσεχές χρονικό διάστημα θα αποτυπωθεί σε σχέδιο νόμου, το οποίο θα τεθεί σε δημόσια διαβούλευση και θα δρομολογηθεί η ψήφισή του. Ειδικότερα, για τους τρεις πυλώνες της πολεοδομικής μεταρρύθμισης: Αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης Προωθείται μια ολοκληρωμένη μεταρρύθμιση για να τελειώσει, οριστικά, το φαινόμενο της νέας, αυθαίρετης δόμησης, με θεμελιώδεις αλλαγές στους θεσμούς και στα εργαλεία ελέγχου και κατεδάφισης των νέων αυθαιρέτων. Στο πλαίσιο αυτό: Καθορίζεται σαφές πεδίο αρμοδιότητας για κάθε υπηρεσία του δημοσίου, που εμπλέκεται με την αυθαίρετη δόμηση (Επιθεωρητές, Κτηματική Υπηρεσία, Λιμενικό, Δασαρχεία κ.λπ.). Θεσμοθετείται σύστημα πλήρους παρακολούθησης του δομημένου περιβάλλοντος, διαδικασία εντοπισμού και καταγραφής της αυθαίρετης δόμησης με σύγχρονα τεχνολογικά μέσα (δορυφόρους, drones, τεχνητή νοημοσύνη, κ.λπ.), διασύνδεση συστήματος με το σύστημα ηλεκτρονικής έκδοσης αδειών (e-Adeies), και πλατφόρμα καταγγελιών. Περιγράφεται η διαδικασία των αυτοψιών από μεικτά κλιμάκια των αρμόδιων υπηρεσιών, ακολουθώντας το μοντέλο της Μυκόνου του περασμένου καλοκαιριού. Καθορίζεται ο τρόπος, η χρηματοδότηση και η μεταφορά αρμοδιοτήτων για τις κατεδαφίσεις από τις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις, στην Κεντρική Διοίκηση. Κατεδαφίζονται, κατά προτεραιότητα, όλες οι νέες, αυθαίρετες κατασκευές και υλοποιούνται, ετησίως, επιπρόσθετες κατεδαφίσεις, που αντιστοιχούν σε παλαιότερα αυθαίρετα, για τα οποία υπάρχουν οριστικά πρωτόκολλα κατεδάφισης, με πολεοδομικά και περιβαλλοντικά κριτήρια, σε αριθμό που αντιστοιχεί κατ’ ελάχιστον στα πρωτόκολλα κατεδάφισης, που οριστικοποιήθηκαν το 2023. Αυξάνονται οι κυρώσεις και τα πρόστιμα για τους διοικούμενους που κατασκευάζουν αυθαίρετα. Πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» H έλλειψη καθορισμένων χρήσεων γης και η αδυναμία εφαρμογής χρήσιμων πολεοδομικών μέτρων – κινήτρων δημιουργούν πολλαπλά προβλήματα για το περιβάλλον, μη ορθολογική οργάνωση του χώρου και φαινόμενα όπως άναρχη – αυθαίρετη δόμηση και υπερβολική αστική διάχυση στον αγροτικό χώρο. Τα παραπάνω έχουν και δευτερογενείς παρενέργειες, για παράδειγμα ελλείψεις βασικών τεχνικών και περιβαλλοντικών υποδομών και αθέμιτο ανταγωνισμό από παράνομες, οικοδομικές δραστηριότητες, έναντι των νόμιμων. Για να αντιμετωπιστούν αυτά τα ζητήματα προωθείται η υλοποίηση του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», το οποίο αφορά σε χρηματοδότηση πολεοδομικών μελετών μείζονος σημασίας και περιλαμβάνει τις παρακάτω πέντε δράσεις: Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Τ.Π.Σ.) Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Ε.Π.Σ.) Αυτοτελών Μελετών για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (Ζ.Υ.Σ.) Αυτοτελών Μελετών Οριοθέτησης Οικισμών και Αυτοτελών Μελετών Χαρακτηρισμού Δημοτικών Οδών Σημειώνεται πως τα Τ.Π.Σ. και τα Ε.Π.Σ. αντιστοιχούν στο 80% των Δημοτικών Ενοτήτων (826 από τις συνολικά 1.036) και στο 77% της επιφάνειας της χώρας (101.324 από 132.049 τ.χλμ.). Το πρόγραμμα θα υλοποιηθεί, πρωτίστως, με πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, ενώ παράλληλα θα υπάρξει χρηματοδότηση και από άλλες πηγές (π.χ. Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων, ΕΣΠΑ, Πράσινο Ταμείο). Από τις παραπάνω δράσεις θα επωφεληθούν ο δημόσιος και ο ιδιωτικός τομέας, αλλά και μεμονωμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων. Συγκεκριμένα, όλοι οι δήμοι της χώρας θα μπορούν να έχουν θεσμοθετημένες χρήσεις γης. Ταυτόχρονα, τα τομεακά υπουργεία και ιδιώτες επενδυτές θα γνωρίζουν εκ των προτέρων ποιες δραστηριότητες επιτρέπεται να αναπτυχθούν σε κάθε περιοχή/θέση, για σωστή προετοιμασία μελετών και έργων και τέλος θα μπορεί να εκτιμηθεί η πραγματική αξία ακινήτων μεμονωμένων ιδιοκτητών. Λύση στο ζήτημα της δόμησης των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή Με μεταβατική ρύθμιση επιλύεται το ζήτημα της δόμησης των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή, που έχουν πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένο ως κοινόχρηστο κατά την έννοια της πολεοδομικής νομοθεσίας οδό. Η μεταβατική αυτή ρύθμιση θέτει ειδικές προϋποθέσεις που συνδέονται με: εν τοις πράγμασι ύπαρξη οδού για την εξυπηρέτηση των ακινήτων που εμφαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977 πλάτος οδού τουλάχιστον 3,5 μέτρων, ώστε να διευκολύνεται η πρόσβαση πυροσβεστικού. πρόβλεψη περιβαλλοντικού ισοδυνάμου που θα κατατίθεται ως παρακαταθήκη πριν την έκδοση της οικοδομικής αδείας σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, εντός των διοικητικών ορίων του δήμου που βρίσκεται το γήπεδο, με βάση προτεραιότητες που προκύπτουν από τον πολεοδομικό σχεδιασμό. View full είδηση

Δεν πέρασε από το υπουργικό συμβούλιο όπως είχε προγραμματιστεί η «πολεοδομική μεταρρύθμιση» του ΥΠΕΝ. Περιλαμβάνει μεταβατική νομοθετική λύση για γήπεδα τεσσάρων στρεμμάτων στην έκτος σχεδίου δόμηση και τα λεγόμενα «τυφλά οικόπεδα», με δουλεία διόδου. Ανοίγει η επαναφορά τακτοποίησης αυθαιρέτων κατηγορίας 5, όχι όμως για όλους. Και προβλέπονται αυστηρά μέτρα για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης. Συγκεκριμένα, όπως γράφει ο Αργύρης Δεμερτζής στο ecopress.gr, ανατράπηκε ο προγραμματισμός των θεμάτων του υπουργικού συμβουλίου, που συνεδρίασε το πρωί της Τετάρτης 20 Δεκεμβρίου 2023, υπό τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη στο Μέγαρο Μαξίμου και αναβλήθηκε η παρουσίαση από τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Θεόδωρο Σκυλακάκη και τον υφυπουργό Νίκο Ταγαρά των νομοθετικών πρωτοβουλιών για την πολεοδομική μεταρρύθμιση. Οι νέες πολεοδομικές ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ, που έχουν πλέον πάρει τελική μορφή νομοθετικών διατάξεων αποφασίστηκε να παρουσιαστούν στην επόμενη συνεδρίαση του υπουργικού συμβουλίου, που προγραμματίζεται περί τις 10 Ιανουαρίου 2024 αναφέρουν αρμόδιες πηγές στο ecopress. Οι νομοθετικές ρυθμίσεις αναμένεται εντός του Ιανουαρίου να τεθούν σε διαβούλευση με το νομοσχέδιο «για την προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή, την επίτευξη της αστικής ανθεκτικότητας, την προστασία του περιβάλλοντος και την καταστολή της αυθαίρετης δόμησης». Ο νέος προγραμματισμός Οι νομοθετικές ρυθμίσεις έχουν «κλειδώσει» στο ΥΠΕΝ. Αναμένεται εντός του Ιανουαρίου να τεθούν σε διαβούλευση με το νομοσχέδιο «για την προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή, την επίτευξη της αστικής ανθεκτικότητας, την προστασία του περιβάλλοντος και την καταστολή της αυθαίρετης δόμησης», Και ακολούθως να προωθηθούν για ψήφιση στη Βουλή. Εκτός σχεδίου: Λύση δόμησης με τρία προαπαιτούμενα Μεταβατική νομοθετική ρύθμιση με καταληκτική ημερομηνία την 31η Δεκεμβρίου 2025, προκειμένου να δοθεί λύση δόμησης σε γήπεδα τουλάχιστον 4 στρεμμάτων στην εκτός σχεδίου περιοχή που έχουν πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένο πολεοδομικά κοινόχρηστο δρόμο προβλέπει η τελική λύση του ΥΠΕΝ, με τρείς προϋποθέσεις. Οι τρεις βασικές προϋποθέσεις για να πάρουν άδεια δόμησης τα εκτός σχεδίου γήπεδα είναι: -Η ύπαρξη της οδού για την εξυπηρέτηση των ακινήτων να φαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977. -Οι δρόμοι στους οποίους έχουν «πρόσωπο» τα γήπεδα» να είναι πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων. -Οι ιδιοκτήτες να πληρώσουν ειδικό τέλος για την έκδοση οικοδομικής άδειας ως πρόβλεψη περιβαλλοντικού ισοδυνάμου. Το ειδικό τέλος, το ύψος του οποίου θα καθοριστεί με υπουργική απόφαση, θα κατατίθεται πριν την έκδοση οικοδομικής άδειας σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων, και θα διατίθεται αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, εντός των διοικητικών ορίων του Δήμου που βρίσκεται το οικόπεδο. Η βασική νομοθετική ρύθμιση Ειδικότερα προβλέπεται ότι δύνανται να δομούνται γήπεδα εμβαδού τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων που βρίσκονται εκτός ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων, ή εκτός ορίων νομίμως υφισταμένων οικισμών εφόσον: Α) δημιουργήθηκαν από την 31η .05.1985 μέχρι και την 31η .12.2003 και έχουν πρόσωπο ή εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους σε μήκος τουλάχιστον τριών3,5 μέτρων σε οδό που: - Εμφαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, - Συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και - Είτε αυτή να έχει διανοιχθεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε να είναι καταχωρημένη στα κτηματολογικά βιβλία με την ένδειξη «Ειδική Έκταση» (ΕΚ) είτε να έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια για την συντήρηση και βελτίωση των οδών αρχή ή οργανισμό, είτε να διέρχεται απ’ αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας. Β) δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 και έχουν πρόσωπο ή να εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε: - Οδό που εμφαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία έχει διανοιχθεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε είναι καταχωρημένη στα κτηματολογικά βιβλία με την ένδειξη «Ειδική Έκταση» (ΕΚ) είτε έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια για την συντήρηση και βελτίωση των οδών αρχή ή οργανισμό, είτε να διέρχεται απ’ αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας ή - Νομίμως συστημένη δουλεία διόδου υφιστάμενη προ του 1985, με πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών. Δεν απαιτείται η τήρηση της προϋπόθεσης του πλάτους οδού για τη δόμηση γηπέδων που δημιουργήθηκαν από την 31η.05.1985 μέχρι και την 31η.12.2003 και απετέλεσαν αντικείμενο δικαιοπραξιών με επαχθή αιτία, οι οποίες συνήφθησαν την τελευταία πενταετία πριν από την δημοσίευση του νέο νόμου που θα προωθήσει το ΥΠΕΝ για ψήφιση στη Βουλή και στην σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο Ξεμπλοκάρουν γήπεδα με προεγκρίσεις αδειών και συμβόλαια οικοδομησιμότητας Σύμφωνα με τη ρύθμιση που προωθεί το ΥΠΕΝ δεν απαιτείται η τήρηση των προϋποθέσεων για τη δόμηση: -Γηπέδων που δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 για τα οποία υφίστανται σε ισχύ προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις αυτών που έχουν εκδοθεί προ της θέσης σε ισχύ του παρόντος. Αυτές οι οικοδομικές άδειες και προεγκρίσεις δύνανται να αναθεωρούνται και μετά τη θέση σε ισχύ του παρόντος χωρίς απαίτηση τήρησης των ως άνω προϋποθέσεων. -Γηπέδων που δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 που απετέλεσαν αντικείμενο δικαιοπραξιών με επαχθή αιτία, οι οποίες συνήφθησαν την τελευταία πενταετία πριν από την δημοσίευση του παρόντος, και στην σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Σε περιπτώσεις που έχει υποβληθεί εμπροθέσμως αίτημα, κατά τα οριζόμενα στην παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020. Δήλωση μηχανικού στο τοπογραφικό διάγραμμα Σε κάθε περίπτωση τα αποδεικτικά στοιχεία για την τεκμηρίωση της δυνατότητας δόμησης του γηπέδου θα εισάγονται υποχρεωτικά κατά την αίτηση για προέγκριση ή βεβαίωση όρων δόμησης στο πληροφοριακό σύστημα «e-Άδειες» από τον διαχειριστή της αίτησης και θα γίνεται υποχρεωτικά αναφορά αυτών, στη δήλωση του μηχανικού επί του οικείου τοπογραφικού διαγράμματος Μερική επαναφορά τακτοποίησης αυθαιρέτων κατηγορίας 5 Το ΥΠΕΝ στη νομοθετική πρόταση του περιλαμβάνει ρυθμίσεις για την Τράπεζα γης και τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, που είναι προαπαιτούμενα για την πλήρη επαναφορά της τακτοποίησης των αυθαιρέτων κατηγορίας 5 και την οριστική τακτοποίηση των αυθαιρέτων αυτής της κατηγορίας που έχουν υπαχθεί σε τακτοποίηση με καταβολή προστίμων και με εξαίρεση από την κατεδάφιση για 30 χρόνια. Η νομοθετική ρύθμιση που λένε οι πληροφορίες ότι προωθεί άμεσα το υπουργείο Περιβάλλοντος για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 αφορά σε «κτίρια που εξυπηρετούν σκοπούς δημοσίου συμφέροντος με αυθαιρεσίες σε ποσοστό άνω του 40%». Δεν έχει γίνει γνωστό μέχρι τώρα αν η περιγραφή περί «κτιρίων που εξυπηρετούν σκοπούς δημοσίου συμφέροντος» αφορά την υπαγωγή σε τακτοποίηση κτιρίων μόνον ιδιοκτησίας του δημοσίου και των Δήμων, η επεκτείνεται και σε ιδιωτικά κτίρια που στεγάζουν δημόσιες υπηρεσίες η ακόμη και ιδιωτικά κτίρια που οι χρήσεις τους μπορούν να αποδοθούν σε «σκοπούς δημοσίου συμφέροντος». Η νέα ρύθμιση προβλέπεται να συνδυαστεί με ειδικές προϋποθέσεις, που θα καθοριστούν από το ΥΠΕΝ για την υπαγωγή αυθαιρέτων κατηγορίας 5 σε τακτοποίηση και σε κάθε περίπτωση θα γίνεται έλεγχος και έγκριση από εκλεκτή δόμησης ενώ τηρείται η λεγόμενη κόκκινη γραμμή των αυθαιρέτων προ της 28.7.2011, και αποκλείεται η τακτοποίηση όσων κτισμάτων έχουν πολεοδομικές υπερβάσεις μετά από τη συγκεκριμένη ημερομηνία. Κατεδάφιση κατά προτεραιότητα των νεότερων αυθαιρέτων Το κυβερνητικό σχέδιο για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης προβλέπει ότι θα κατεδαφίζονται κατά προτεραιότητα οι πρόσφατες αυθαίρετες κατασκευές που έχουν ανεγερθεί τα τελευταία χρόνια με αφετηρία το 2022 και προς τα πίσω. οι νέες ρυθμίσεις για την καταπολέμηση της αυθαίρετης δόμησης επίσης προβλέπουν αυστηρότερες κυρώσεις για τους παραβάτες και συντομότερες διαδικασίες για την επιβολή των προστίμων και την εκτέλεση των κατεδαφίσεων. Και νέα μέτρα όπως: -Επικαιροποίηση και ενοποίηση του θεσμικού πλαισίου του κατασταλτικού ελέγχου για την αυθαίρετη δόμηση. Με το νέο αυτό πλαίσιο θα αντιμετωπίζονται όποιες δυσλειτουργίες έχουν παρατηρηθεί έως σήμερα στη διαδικασία εντοπισμού και επιβολής κυρώσεων σε αυθαίρετες κατασκευές. -Παρακολούθηση της αυθαίρετης δόμησης σε όλη τη χώρα, ιδίως στις παράκτιες και τουριστικές περιοχές, μέσω αεροφωτογραφιών και με τη συνδρομή συστήματος τεχνητής νοημοσύνης. -Aυστηρότερες από τις ισχύουσες κυρώσεις για τους παραβάτες και συντομότερες διαδικασίες για την επιβολή των προστίμων και την εκτέλεση των κατεδαφίσεων. -Το νέο σύστημα θα είναι διασυνδεδεμένο με το σύστημα οικοδομικών αδειών, προκειμένου να εντοπίζεται άμεσα η δημιουργία νέων αυθαιρέτων και να ενεργοποιείται ο ελεγκτικός και κατασταλτικός μηχανισμός. -Υποχρεωτικός έλεγχος από ελεγκτές δόμησης ανά τακτά χρονικά διαστήματα, κατά προτεραιότητα σε εγκαταστάσεις τουριστικών περιοχών και μεγάλα κτίρια στα οποία εδράζονται οικονομικές δραστηριότητες. -Ενιαίο συντονιστικό σύστημα αρμοδιοτήτων για την παρακολούθηση και αντιμετώπιση αυθαιρέτων σε αιγιαλό και παραλία. Σήμερα είναι πολυδιασπασμένο και απαιτείται συντονισμός μεταξύ επτά υπουργείων, Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Προστασίας του Πολίτη, Δικαιοσύνης, Τουρισμού, Ανάπτυξης, Εσωτερικών και Οικονομικών, από κοινού με την οικεία αποκεντρωμένη διοίκηση, ώστε να επιτευχθεί το αποτέλεσμα. Παράλληλα οι κτηματικές υπηρεσίες έχουν ως αρμοδιότητα την προστασία και τη λήψη διοικητικών μέτρων, ενώ οι δήμοι, το Λιμενικό και η αστυνομία έχουν υποχρέωση ενημέρωσης προς τις κτηματικές εάν διαπιστώσουν αυθαιρεσίες. Πηγή: Newsletter ΤΕΕ - https://portal.tee.gr/ View full είδηση

«Φρένο» στη νομιμοποίηση αυθαιρέτων δίχως τη συμφωνία των συνιδιοκτητών ή έστω την ανοχή τους βάζει το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ). Με νέα απόφαση του, το πέμπτο τμήμα, με την επταμελή του σύνθεση, στο οποίο παραπέμφθηκε προς επίλυση η υπόθεση λόγω της σπουδαιότητας που εμφάνιζε, ακυρώνει ρύθμιση του 2014, η οποία επέτρεπε όλα αυτά τα χρόνια τη νομιμοποίηση πολεοδομικών παρανομιών σε εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες δίχως τη συναίνεση συνιδιοκτητών. Η ρύθμιση του 2014 Τι προέβλεπε η ρύθμιση του 2014 που ίσχυε έως σήμερα; Ότι για ακίνητα, εκτός σχεδίου, άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, οι συγκύριοι μπορούσαν να υπαχθούν στις διατάξεις του νόμου περί αυθαιρέτων 4178/2013 χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών υπό την προϋπόθεση ότι ασκούσαν πέραν της δεκαετίας αδιαλείπτως πράξεις νομής και κατοχής στην αποκλειστική χρήση τμήματος του ακινήτου, στο οποίο δεν έχει συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία. Ωστόσο, οι ανώτατοι δικαστές έκριναν ότι η συγκεκριμένη ρύθμιση «δεν είναι νόμιμη». Όπως αναφέρεται στην απόφαση, «για την υπαγωγή στις διατάξεις του νόμου 4178/2013 κατασκευών επί ακινήτου στο οποίο υφίσταται εξ αδιαιρέτου συγκυριότητα, πέραν των προβλεπομένων σε αυτό προϋποθέσεων, εξακολουθεί, σε κάθε περίπτωση, να απαιτείται συμφωνία όλων των συγκυρίων ή έστω ανοχή τους, η οποία, ωστόσο, αρκεί να συνάγεται από τα υποβαλλόμενα έγγραφα και στοιχεία, ενώ, αντιθέτως, αποκλείεται η υπαγωγή στις ως άνω διατάξεις όταν από τα ως άνω στοιχεία προκύπτει εκπεφρασμένη αντίθετη βούληση κάποιου εκ των συνιδιοκτητών». Η σύμφωνη γνώμη Με απλά λόγια, μπορεί να νομιμοποιηθεί αυθαίρετο σε εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες, αλλά θα πρέπει να υπάρχει σύμφωνη γνώμη όλων των συγκύριων. Όπως υπογραμμίζεται στην απόφαση του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου «αντίθετη εκδοχή θα συνιστούσε παραβίαση τόσο του συνταγματικού δικαιώματος της ιδιοκτησίας και των εξ αυτού εκπορευόμενων εξουσιών του συγκυρίου που δεν επιθυμεί την υπαγωγή του αυθαιρέτου στις διατάξεις του ν. 4178/ 2013, όσο και της συνταγματικής επιταγής για πολεοδομική διαμόρφωση της χώρας με βάση ορθολογικό σχεδιασμό, υπαγορευόμενο από πολεοδομικά κριτήρια, η οποία επιβάλλει την στενή ερμηνεία των διατάξεων που επιτρέπουν, κατ’ εξαίρεση, την διατήρηση κατασκευών ανεγερθεισών χωρίς νόμιμη άδεια». Η προσφυγή Η απόφαση αφορούσε προσφυγή σε εξ αδιαιρέτου ακίνητο 4.003,50 τετραγωνικών μέτρων, εκτός σχεδίου πόλεως, στα Σύβοτα Ηγουμενίτσας, που αγοράστηκε το 2000. Δέκα χρόνια αργότερα, ο ένας ιδιοκτήτης ζήτησε με εξώδικες προσκλήσεις από τον έτερο ιδιοκτήτη να απομακρύνει αυθαίρετες κατασκευές που φέρεται να ανήγειρε και τον κάλεσε να προβούν στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Έπειτα από πολλές περιπέτειες, με καταγγελίες, αγωγές, ενστάσεις εκατέρωθεν, ο ιδιοκτήτης της αυθαίρετης κατασκευής ζήτησε την υπαγωγή στις διατάξεις του ν. 4178/2013 κατοικίας που είχε χτιστεί χωρίς οικοδομική άδεια το 2001 ενώ ο άλλος την ανάκληση της δήλωσης ένταξης τον νόμο, ενώ η υπόθεση έφτασε στο ΣΥΠΟΘΑ (Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων) Θεσπρωτίας που αποφάσισε ότι μπορούν να υπαχθούν οι αυθαίρετες κατασκευές στις διατάξεις του 4178/2013, χωρίς τη συναίνεση του άλλου ιδιοκτήτη. Ωστόσο, το ΣτΕ δικαίωσε τον συνιδιοκτήτη που προσέφυγε, ακυρώνοντας την απόφαση του ΣΥΠΟΘΑ Θεσπρωτίας που είχε κρίνει ως νόμιμη την υπαγωγή του αυθαιρέτου στον νόμο 4178/2013 και τη νομοθετική ρύθμιση του 2014 για υπαγωγή αυθαιρέτου χωρίς τη συμφωνία ή έστω ανοχή των συνιδιοκτητών. Η δικαίωση Όπως αναφέρεται την απόφαση, υπήρχαν έγγραφα και στοιχεία που αποδείκνυαν την εκπεφρασμένη αντίθεση του εκκαλούντος σχετικά με την υπαγωγή των επίμαχων αυθαίρετων κατασκευών του αντίδικου στις διατάξεις του ν. 4178/2013. Συγκεκριμένα, την περίοδο 2010-2014 ο αιτών με εξώδικες προσκλήσεις είχε ζητήσει την απομάκρυνση των επίμαχων κατασκευών. Στη συνέχεια, με αγωγή είχε ζητήσει να του επιτραπεί η κατεδάφιση του αυθαιρέτου κτίσματος και να του καταβληθεί σχετική αποζημίωση, ενώ με καταγγελία του είχε ζητήσει την ανάκληση προηγούμενης (από 25.2.2014) δήλωσης εντάξεως του αυθαιρέτου στον ν. 4178/2013. «Εν προκειμένω δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις για την υπαγωγή των επίμαχων αυθαιρέτων κατασκευών εντός του κοινού ακινήτου στις διατάξεις του ν. 4178/2013, η δε προσβαλλόμενη 6/8/31.10.2016 απόφαση του ΣΥΠΟΘΑ Π.Ε. Θεσπρωτίας, με την οποία κρίθηκαν τα αντίθετα, είναι, για το λόγο αυτό, ακυρωτέα, όπως βασίμως προβάλλεται από τον αιτούντα, παρελκούσης ως αλυσιτελούς της εξετάσεως των λοιπών προβαλλόμενων λόγων ακυρώσεως», αναφέρει η απόφαση του ΣτΕ. https://www.ot.gr/2023/11/18/oikonomia/akinita/aythaireta-mploko-ste-sti-nomimopoiisi-dixos-symfonia-synidioktiton/?utm_source=tovimagr&utm_medium=article_mustread_widget&utm_campaign=NetworkWidget View full είδηση

Ξεκίνησε, σήμερα, Τετάρτη 1η Νοεμβρίου 2023, από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ένα μεγάλο πρόγραμμα εκτέλεσης των πρωτόκολλων κατεδάφισης, που είναι τελεσίδικα, με στόχο την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης. Ειδικότερα, το εν λόγω πρόγραμμα εκκινεί, πιλοτικά, από την Αττική με την κατεδάφιση 16 ακινήτων που βρίσκονται σε αιγιαλούς, παραλίες και δασικές εκτάσεις και πρόκειται να επεκταθεί σε άλλες περιοχές της χώρας. Η αρχή έγινε σήμερα, με την κατεδάφιση ακινήτου -εντός του Εθνικού Δρυμού Πάρνηθας στη θέση «Καλαμαρά», Περιφέρειας Δήμου Φυλής- που αναμένεται να ολοκληρωθεί αύριο. Σημειώνεται πως το πρόγραμμα χρηματοδοτείται από το Πράσινο Ταμείο και υλοποιείται από τις αποκεντρωμένες διοικήσεις. Αναλυτικά, το πρόγραμμα των 16 κτιρίων που θα κατεδαφιστούν, μέχρι το τέλος του έτους, στην Αττική: 1η ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ Αρ. Πρωτοκόλλου κατεδάφισης αυθαιρέτου: 2588/19-6-2008 Περιοχή: Φυλή Έναρξη κατεδάφισης: 1/11/23 ημέρα Τετάρτη Ολοκλήρωση κατεδάφισης: 2/11/23 ημέρα Πέμπτη Διάρκεια κατεδάφισης: 2 ημέρες 2η ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ Αρ. Πρωτοκόλλου κατεδάφισης αυθαιρέτου: 880/27-12-1994 Περιοχή: Σταμάτα Έναρξη κατεδάφισης: 2/11/23 ημέρα Πέμπτη Ολοκλήρωση κατεδάφισης: 3/11/23 ημέρα Παρασκευή Διάρκεια κατεδάφισης: 2 ημέρες 3η ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ Αρ. Πρωτοκόλλου κατεδάφισης αυθαιρέτου: 1582/12-4-2002 Περιοχή: Πεντέλη Έναρξη κατεδάφισης: 3/11/23 ημέρα Παρασκευή Ολοκλήρωση κατεδάφισης: 6/11/23 ημέρα Δευτέρα Διάρκεια κατεδάφισης: 4 ημέρες 4η ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ Αρ. Πρωτοκόλλου κατεδάφισης αυθαιρέτου: 1135/19-3-2002 Περιοχή: Στρογγύλι Έναρξη κατεδάφισης: 7/11/23 ημέρα Τρίτη Ολοκλήρωση κατεδάφισης: 8/11/23 ημέρα Τετάρτη Διάρκεια κατεδάφισης: 2 ημέρες 5η ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ Αρ. Πρωτοκόλλου κατεδάφισης αυθαιρέτου: 2944/22-12-2010 Περιοχή: Ρέθι Δράκου Έναρξη κατεδάφισης: 8/11/23 ημέρα Τετάρτη Ολοκλήρωση κατεδάφισης: 10/11/23 ημέρα Παρασκευή Διάρκεια κατεδάφισης: 3 ημέρες 6η ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ Αρ. Πρωτοκόλλου κατεδάφισης αυθαιρέτου: 2945/22-12-2010 Περιοχή: Ρέθι Δράκου Έναρξη κατεδάφισης: 9/11/23 ημέρα Πέμπτη Ολοκλήρωση κατεδάφισης: 11/11/23 ημέρα Σάββατο Διάρκεια κατεδάφισης: 3 ημέρες 7η ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ Αρ. Πρωτοκόλλου κατεδάφισης αυθαιρέτου: 1002/15-4-2003 Περιοχή: Μπαρμπουτσάνα Ντράπο Έναρξη κατεδάφισης: 13/11/23 ημέρα Δευτέρα Ολοκλήρωση κατεδάφισης: 14/11/23 ημέρα Τρίτη Διάρκεια κατεδάφισης: 2 ημέρες 8η ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ Αρ. Πρωτοκόλλου κατεδάφισης αυθαιρέτου: 1319/27-12-1994 Περιοχή: Σκαλοπάτι Άγιος Χαράλαμπος Έναρξη κατεδάφισης: 15/11/23 ημέρα Τετάρτη Ολοκλήρωση κατεδάφισης: 18/11/23 ημέρα Σάββατο Διάρκεια κατεδάφισης: 4 ημέρες 9η ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ Αρ. Πρωτοκόλλου κατεδάφισης αυθαιρέτου: 3547/6-8-2003 Περιοχή: Ιπίτη Έναρξη κατεδάφισης: 16/11/23 ημέρα Πέμπτη Ολοκλήρωση κατεδάφισης: 17/11/23 ημέρα Παρασκευή Διάρκεια κατεδάφισης: 2 ημέρες 10η ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ Αρ. Πρωτοκόλλου κατεδάφισης αυθαιρέτου: 530/00/19-10-2001 2262/2000/30-10-2001 Περιοχή: Τερψιθέα/Γύρισμα Τερψιθέας Έναρξη κατεδάφισης: 20/11/23 ημέρα Δευτέρα Ολοκλήρωση κατεδάφισης: 22/11/23 ημέρα Τετάρτη Διάρκεια κατεδάφισης: 3 ημέρες 11η ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ Αρ. Πρωτοκόλλου κατεδάφισης αυθαιρέτου: 1098/ΠΕ/9-2-2016 Περιοχή: Χαμολιά Βραυρώνα Έναρξη κατεδάφισης: 20/11/23 ημέρα Δευτέρα Ολοκλήρωση κατεδάφισης: 20/11/23 ημέρα Δευτέρα Διάρκεια κατεδάφισης: 1 ημέρα 12η ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ Αρ. Πρωτοκόλλου κατεδάφισης αυθαιρέτου: 68/2008, 75/2008, 76/2008 77/2008, 61/2008, 62/2008, 63/2008, 69/2008, 73/2008, 74/2008, 64/2008, 65/2008, 67/2008 Περιοχή: Αγία Τριάδα Βουρκαρίου Έναρξη κατεδάφισης: 20/11/23 ημέρα Δευτέρα Ολοκλήρωση κατεδάφισης: 30/11/23 ημέρα Πέμπτη Διάρκεια κατεδάφισης: 11 ημέρες 13η ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ Αρ. Πρωτοκόλλου κατεδάφισης αυθαιρέτου: 4073/94/15-3-1995 Περιοχή: Λόρδου Βγένα Βαρελά Έναρξη κατεδάφισης: 23/11/23 ημέρα Πέμπτη Ολοκλήρωση κατεδάφισης: 25/11/23 ημέρα Σάββατο Διάρκεια κατεδάφισης: 3 ημέρες 14η ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ Αρ. Πρωτοκόλλου κατεδάφισης αυθαιρέτου: 1536/93/19-12-1994 Περιοχή: Αγία Κυριακή Έναρξη κατεδάφισης: 27/11/23 ημέρα Δευτέρα Ολοκλήρωση κατεδάφισης: 29/11/23 ημέρα Τετάρτη Διάρκεια κατεδάφισης: 3 ημέρες 15η ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ Αρ. Πρωτοκόλλου κατεδάφισης αυθαιρέτου: 3840/98/17-2-1999 Περιοχή: Βορινέζα Έναρξη κατεδάφισης: 30/11/23 ημέρα Πέμπτη Ολοκλήρωση κατεδάφισης: 2/12/23 ημέρα Σάββατο Διάρκεια κατεδάφισης: 3 ημέρες 16η ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ Αρ. Πρωτοκόλλου κατεδάφισης αυθαιρέτου: 4484/29-9-2003 Περιοχή: Χαρβάτι Πόρτο Ράφτη Έναρξη κατεδάφισης: 4/12/2023 ημέρα Δευτέρα Ολοκλήρωση κατεδάφισης: 9/12/23 ημέρα Σάββατο Διάρκεια κατεδάφισης: 6 ημέρες View full είδηση

Σε οριζόντια ιδιοκτησία (με ΣΟΙ) που πρόκειται να τακτοποιηθεί με το Ν. 4495/17, υφίστανται δύο αυθαίρετες κατασκευές (~ 16 τμ και ~5 τμ), που αφορούν μερική μετατροπή εξωστών σε κύριους χώρους. Η μετατροπή έχει γίνει με "κλείσιμο" των εξωστών με τζαμωτά/κουφώματα, το πάτωμα είναι με πλακάκια κατά συνέχεια του κύριου χώρου στη μία και Laminate στην άλλη κατασκευή, η ηλεκτρολογική εγκατάσταση περιλαμβάνει a/c και φωτιστικά οροφής, ενώ δεν υφίσταται υδραυλική εγκατάσταση, σώματα θέρμανσης, ή πρίζες τηλεφώνου. --> Οι χώροι αυτοί βρίσκονται σε σημείο που δε φαίνεται στις αεροφωτογραφίες --> Οι χώροι δεν εμφανίζονται σε κανένα έγγραφο, ενώ τα τμ τους είναι ήδη προσμετρημένα στο Ε9 και το κτηματολόγιο από πάντα (η ΣΟΙ έχει γίνει με παλιό ΓΟΚ, όπου οι εξώστες περιλαμβάνονταν στα τμ κύριων χώρων) Πως είναι δυνατό να διαπιστωθεί ο χρόνος κατασκευής αυτών των αυθαιρεσιών? Διαβάζω το άρθρο 87 του Ν. 4495/17 και αδυνατώ να καταλάβω γιατί δε μπορώ να ισχυριστώ πως οι κατασκευές αυτές υφίστανται από την ανέγερση της οικοδομής (πρό του 1980), προφανώς όχι με τα (σύγχρονα) κουφώματα που υφίστανται τώρα, αλλά πως ανέκαθεν οι χώροι αυτοί ήταν "κλειστοί" και απλά μεταγενέστερα τοποθετήθηκαν πιο σύγχρονα κουφώματα, δάπεδα, κτλ. Βλέπω πως στον αρχικό Ν. 4495/17 υπήρχε η εξής παράγραφος στο άρθρο 87: "Σε περίπτωση μη υποβολής εγγράφου της φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής λαμβάνεται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 1.1.2004", η οποία όμως έχει διαγραφεί με νεότερη τροποποίηση (Άρθρο 160 Ν.4951/2022). Τί ισχύει επομένως σήμερα ? Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Πολίτης προσέφυγε στον Συνήγορο του Πολίτη, διαμαρτυρόμενη για την ολιγωρία του Δήμου Μυκόνου να προχωρήσει στην ανάκληση της άδειας λειτουργίας καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος λόγω πολεοδομικών παραβάσεων. Το εν λόγω κατάστημα λειτουργούσε σε οίκημα στο οποίο κατασκευάστηκε οροφή από σκυρόδεμα, χωρίς άδεια, η οποία κρίθηκε αυθαίρετη και τελεσίδικα κατεδαφιστέα μετά την απόφαση του αρμόδιου συμβουλίου πολεοδομικών θεμάτων και αμφισβητήσεων Σύρου. Ο Συνήγορος του Πολίτη τόνισε ότι, σύμφωνα με την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, η άδεια ιδρύσεως και λειτουργίας καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος χορηγείται για συγκεκριμένο χώρο, κατόπιν ελέγχου της καταλληλότητας και της νομιμότητας του κτιρίου και ζήτησε την επιβολή των προβλεπόμενων κυρώσεων, με την ανάκληση της άδειας λειτουργίας και τη σφράγιση αυτού. Στη συνέχεια η Ανεξάρτητη Αρχή ενημερώθηκε ότι το κατάστημα ξεκίνησε τη λειτουργία του με νέα επωνυμία με τη διαδικασία της γνωστοποίησης, σύμφωνα με το νεότερο νομοθετικό πλαίσιο. Επισήμανε ότι, εν προκειμένω πάσχει η γνωστοποίηση καθώς το κατάστημα δεν πληροί τα δικαιολογητικά/νομιμοποιητικά στοιχεία (π.χ άδεια δόμησης, εξαίρεση από κατεδάφιση κ.λ.π.), τα οποία θα πρέπει να τηρούνται στο φάκελο του καταστήματος, δεδομένου ότι η αυθαίρετη κατασκευή – οροφή κρίθηκε τελεσίδικα κατεδαφιστέα, γεγονός ήδη γνωστό στους νέους ιδιοκτήτες. Κατόπιν της διαμεσολάβησης του Συνηγόρου του Πολίτη, η Επιτροπή Ποιότητας Ζωής του Δήμου Μυκόνου αποφάσισε την προσωρινή διακοπή λειτουργίας της επιχείρησης και τη σφράγιση του καταστήματος έως και την αποκατάσταση της νομιμότητας αναφορικά με τις αυθαίρετες κατασκευές που κρίθηκαν κατεδαφιστέες. Συνήγορος-του-Πολίτη-11.08.2023 Σύνοψη Διαμεσολάβησης για ΚΥΕ.pdf View full είδηση

Επανέρχεται με νέα νομοθετική ρύθμιση το φθινόπωρο η δυνατότητα τακτοποίησης των κτισμάτων με μεγάλες αυθαιρεσίες. Η επαναφορά της υπαγωγής της κατηγορίας 5 θεωρείται άμεσης προτεραιότητας για την κυβέρνηση, διότι εδώ και τρία χρόνια έχουν παγώσει μεταβιβάσεις χιλιάδων ακινήτων, ενώ δεν μπορούν να ενταχθούν και στον αναπτυξιακό νόμο προς χρηματοδότηση εκατοντάδες ξενοδοχειακές μονάδες λόγω των αυθαιρεσιών τους. Υπενθυμίζεται ότι, η προθεσμία για την τακτοποίηση των «μεγάλων» αυθαιρέτων ( κατηγορία 5) έληξε στις 30/09/2020 και δόθηκε η δυνατότητα να συνεχιστεί η διαδικασία δηλώσεων για αυτήν την κατηγορία ΜΟΝΟ κάτω από συγκεκριμένες προϋποθέσεις, όπως: ακίνητα που αποκτήθηκαν από πλειστηριασμό, από κληρονομιά , που εκμισθώνονται με σύμβαση leasing, που βρίσκονται σε περιοχές που κηρύχθηκαν εντός του έτους 2020 σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης κ.α.. Ποια είναι η νέα νομοθετική ρύθμιση ; Οι προϋποθέσεις που θα ισχύουν για την επαναφορά της τακτοποίησης των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 είναι: Η δυνατότητα νομιμοποίησης θα ισχύει για αυθαίρετα που χτίστηκαν πριν από τις 28 Ιουλίου του 2011. Κάθε αίτηση υπαγωγής θα ελέγχεται από ελεγκτή δόμησης(ιδιώτη μηχανικό και όχι την Πολεοδομία) για να διαπιστωθεί ότι το ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις για να ενταχθεί στον νόμο. Μετά τον επιτυχή πρώτο έλεγχο η δήλωση θα περνά στο επόμενο στάδιο της οριστικής υπαγωγής με την καταβολή των αναγκαίων προστίμων. Ο έλεγχος δεν θα γίνεται δειγματοληπτικά, αλλά στο 100% των περιπτώσεων. Το πρόστιμο θα είναι κατά αναλογία των προηγούμενων ρυθμίσεων και θα προσαυξάνεται ανάλογα με τον χρόνο υπαγωγής. Το πρόστιμο θα μπορεί να εξοφληθεί σε πολλές μηνιαίες δόσεις, ενώ θα δίνεται η δυνατότητα έκπτωσης, όπως ισχύει και στα υπόλοιπα αυθαίρετα. Δηλαδή 20% στην εφάπαξ καταβολή ή 10% στην καταβολή του 30% του αναλογούντος προστίμου. Με την καταβολή του προστίμου, ο ιδιοκτήτης του κτίσματος θα εξασφαλίζει τη διατήρησή του για 30 έτη. Τα αυθαίρετα μπορούν να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση με την εξαγορά ίσου με την υπέρβαση συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) από την Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων,«Τράπεζα Γης», η οποία έχει θεσμοθετηθεί, αλλά δεν έχει λειτουργήσει ακόμη. Τα έσοδα, σε ποσοστό -περί το 60% όσων συγκεντρωθούν να αποδίδονται σε ειδικό λογαριασμό στο Πράσινο Ταμείο και από εκεί στους δήμους αποκλειστικά για ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, για την εφαρμογή παλαιών σχεδίων πόλεως (προ του 1983). Οι ελεγκτές δόμησης που θα αναλάβουν το συγκεκριμένο καθήκον θα πρέπει να πληρούν κάποιες προϋποθέσεις προϋπηρεσίας και ειδικής εκπαίδευσης κατά τα πρότυπα των ενεργειακών επιθεωρητών. Τι είναι το συμπληρωματικό πρόστιμο που θα πληρώσουν μετά την τακτοποίηση τους «εξαγορά» τα μεγάλα αυθαίρετα; Είναι ένα περιβαλλοντικό τέλος το οποίο καταβάλλεται στην Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων (Τράπεζα Γης) , με την αγορά Συντελεστή Δόμησης για την εκπλήρωση και την ταχεία πρόοδο της διαδικασίας περιβαλλοντικής αποκατάστασης, καθώς και για την ολοκλήρωση του χωρικού σχεδιασμού. Τι είναι η Τράπεζα Γης ; Η Ψηφιακή Τράπεζας Γης διαμορφώνει έναν απλό και αποτελεσματικό μηχανισμό, προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης. Ποιοι εισφέρουν συντελεστή δόμησης στην ψηφιακή τράπεζα; Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων με τίτλους συντελεστή (άχρηστους σήμερα, λόγω απόφασης του ΣτΕ). Ο διαθέσιμος συντελεστής υπολογίζεται σε 3.000.000 τετραγωνικά μέτρα. Οι ιδιοκτήτες των άλλων διατηρητέων που δεν διαθέτουν τίτλους. Η εκτίμηση που υπάρχει είναι ότι σήμερα μόλις ένας στους δέκα ιδιοκτήτες έχει τίτλο συντελεστή. Οι ιδιοκτήτες δεσμευμένων κοινόχρηστων χώρων (βλέπε απαλλοτριώσεις) που πρέπει να αποζημιωθούν αλλά δεν υπάρχουν στον κρατικό μηχανισμό οι απαιτούμενοι πόροι. Πρώην στρατόπεδα, παλαιά κτίρια του Δημοσίου που είναι προς απόσυρση, δημόσιες εκτάσεις και παλαιέςυποδομές που μένουν αχρησιμοποίητες για λόγους ανάσχεσης της δομής. Ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών σε δασικές εκτάσεις που χρήζουν αποζημίωσης από το κράτος. Ποια είναι η διαδικασία που θα ακολουθείται για την εξαγορά; Η διαδικασία είναι η εξής: Για κάθε δικαιούμενο ακίνητο, εκδίδεται ηλεκτρονικά τίτλος μεταφοράς (υπερβάλλοντος) συντελεστή δόμησης από το αρμόδιο υπουργείο. Ο τίτλος κατοχυρώνεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης και αποκτά αξία βάσει της τιμής ζώνης που αντιστοιχεί στα τετραγωνικά που έχει. Στη συνέχεια, ο αγοραστής καταχωρεί τον ζητούμενο συντελεστή δόμησης, για ακίνητο που βρίσκεται σε Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή και το σύστημα υπολογίζει την αντίστοιχη αξία. Η αξία που χρηματοδοτεί τη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης δημιουργείται από τη διαφορά μεταξύ προσφερόμενης και ζητούμενης ποσότητας αλλά και της διαφοράς μεταξύ αξιών στις τιμές ζώνης. Ο ιδιοκτήτης που διατηρητέου αρχικά θα λαμβάνει το 30% της αποζημίωσης, με τον όρο της αποκατάστασης της πρόσοψης του διατηρητέου που έχει. Και το υπόλοιπο 70% θα το παίρνει με την ολοκλήρωση – και πιστοποίηση – των εργασιών. Οι συναλλαγές με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης επιβαρύνονται με ποσοστό 5% επί της αξίας της συναλλαγής. Τα χρήματα αυτά θα καταλήγουν στο Πράσινο Ταμείο για περιβαλλοντικές δράσεις. Πως θα αγοράζεται ο Συντελεστής Δόμησης από τους ιδιοκτήτες «μεγάλων» αυθαιρέτων; Για να καταλάβουμε τη διαδικασία δίνουμε το παρακάτω παράδειγμα . Έχουμε ένα αυθαίρετο χωρίς άδεια που τακτοποιήθηκε και βρίσκεται εντός σχεδίου πόλης στο Βόλο, 100 τετραγωνικών μέτρων με τιμή ζώνης 1.200 ευρώ. Η αγορά συντελεστή δόμησης υπολογίζεται σε 120.000 ευρώ. Από αυτά το 5% θα πάει στο Πράσινο Ταμείο (6.000 ευρώ) για δράσεις αποκατάστασης του περιβάλλοντος. Ακολουθεί ο μειωτικός συντελεστής ή συμψηφισμός με ειδικό πρόστιμο (ΖΥΣ) και ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Ύστερα από όλα αυτά, εκδίδεται η οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση. Αντίστοιχα από αυτά τα χρήματα, αποζημιώνεται ένας ιδιοκτήτης για παράδειγμα, διατηρητέου για τα 100 τετραγωνικά μέτρα συντελεστή δόμησης που είχε εισφέρει στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, με το ποσό που αντιστοιχεί στη δική του τιμή ζώνης. Ποια θεωρούνται «μεγάλα» αυθαίρετα; Α) Τα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα Β) Αυθαίρετες κατασκευές που παραβιάζουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και υπερβαίνουν τα 250 τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και τα 1.000 τ.μ. κτιρίου συνολικά και τα 1.000 τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις. Οι κατασκευές αυτές μπορεί να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης με την αγορά Συντελεστή Δόμησης όταν δημοσιευθεί η σχετική Υπουργική Απόφαση. View full είδηση

Συμβόλαια μεταβίβασης 17.000 ακινήτων που είχαν ψευδείς βεβαιώσεις μηχανικών περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών έχει φέρει μέχρι στιγμής στο φως η «ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου». Όπως αναφέρει η Καθημερινή σε σχετικό ρεπορτάζ, πρόκειται για ακίνητα που αποκτήθηκαν από το 2011 και μετά και οι σημερινοί ιδιοκτήτες τους επιχείρησαν να τα πουλήσουν. Ωστόσο, όταν «ανέβηκαν» τα δικαιολογητικά στην ειδική πλατφόρμα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, οι μηχανικοί εντόπισαν τις μη νόμιμες βεβαιώσεις που είχαν χορηγήσει στο παρελθόν κάποιοι συνάδελφοί τους. Σύμφωνα με τον πρόεδρο της Ενωσης Συμβολαιογράφων Ελλάδος, Γεώργιο Ρούσκα, με τις βεβαιώσεις αυτές «εξαφανίστηκαν» σοβαρές αυθαιρεσίες, όπως αλλαγή χρήσης ή υπερβάσεις ύψους και κάλυψης. Η αποκάλυψη έγινε στο πλαίσιο ομιλίας του κ. Ρούσκα στο συνέδριο ακινήτων Premium Real Estate Forum, που πραγματοποιήθηκε το Σάββατο στο ΜEC Παιανίας, στο περιθώριο της έκθεσης Premium Real Estate Expo. «Αντιμετωπίζουμε ένα σοβαρό ζήτημα σήμερα, καθώς από το 2011 μέχρι τώρα έχουμε εντοπίσει 17.000 συμβόλαια μεταβίβασης στα οποία χρησιμοποιήθηκαν μη νόμιμες βεβαιώσεις μηχανικών», ανέφερε ο κ. Ρούσκας. Σύμφωνα με τον ίδιο, τα ακίνητα αυτά που βρίσκονται σήμερα προς πώληση δεν μπορούν να μεταβιβαστούν, καθώς οι αυθαιρεσίες των περισσοτέρων είναι σοβαρού χαρακτήρα, καθιστώντας το αρχικό συμβόλαιο που έγινε στο παρελθόν άκυρο. «Μιλάμε για σοβαρές αυθαιρεσίες, όπως αλλαγή χρήσης (π.χ. δηλωμένο αποθήκη, ενώ είναι λειτουργικός χώρος της κατοικίας) ή υπερβάσεις ύψους και κάλυψης. Ως εκ τούτου, τα συμβόλαια που έγιναν για την αρχική πώλησή τους είναι άκυρα, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να ολοκληρωθούν σήμερα οι εκ νέου μεταβιβάσεις των ακινήτων αυτών», τονίζει ο κ. Ρούσκας. Στην πράξη, το πρόβλημα αφορά όσους απέκτησαν τα ακίνητα αυτά από το 2011 και μετά και σήμερα επιχειρούν να τα μεταπωλήσουν, ανακαλύπτοντας τις αυθαιρεσίες με τις οποίες τα αγόρασαν. Το κατά πόσον αυτό ήταν εν γνώσει τους ή όχι, ελέγχεται πάντως. Για παράδειγμα, μια υπέρβαση ύψους ή κάλυψης του οικοπέδου δεν είναι πάντα εύκολο να διαπιστωθεί. Αντιθέτως, το αν ένας δηλωμένος χώρος αποθήκης ή υπόγειο είναι στην πραγματικότητα μέρος του σπιτιού, προφανώς και περιγράφεται στο συμβόλαιο, είναι δηλαδή γνωστό και στον ιδιοκτήτη. Σε κάθε περίπτωση, οι άνθρωποι αυτοί καλούνται να «θεραπεύσουν» μια σοβαρή παρανομία, προκειμένου να μπορέσουν να κεφαλαιοποιήσουν την περιουσία τους. Το πρόβλημα έγινε αντιληπτό στο πλαίσιο της έκδοσης ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου. Πρόκειται για τη νέα απαίτηση που συνοδεύει από τον Απρίλιο του 2022 κάθε αγοραπωλησία ακινήτου. Αποτελεί έναν ηλεκτρονικό «φάκελο» στον οποίο περιλαμβάνονται η οικοδομική άδεια, οι κατόψεις του ακινήτου, ο πίνακας των χιλιοστών των διαμερισμάτων μιας οικοδομής, τυχόν τακτοποιήσεις αυθαιρεσιών και όλα τα υπόλοιπα έγγραφα και βεβαιώσεις που είναι απαραίτητα για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής, όπως π.χ. η βεβαίωση πληρωμής ΕΝΦΙΑ και ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας), η βεβαίωση κτηματογράφησης και άλλα. Η ταυτότητα του ακινήτου «ανεβαίνει» σε ειδική πλατφόρμα του ΤΕΕ και στη συνέχεια εκδίδεται, ώστε να ολοκληρωθεί το συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Ετσι, στο πλαίσιο των σχετικών ελέγχων των μηχανικών αποκαλύφθηκαν οι μη νόμιμες βεβαιώσεις που είχαν χορηγήσει συνάδελφοί τους στο παρελθόν, ώστε να προχωρήσουν οι σχετικές αγοραπωλησίες. View full είδηση

Τα τελευταία χρόνια ο υποχρεωτικός έλεγχος από τον μηχανικό του ακινήτου, πριν την μεταβίβαση του, και στη συνέχεια η υποχρεωτική έκδοση από την 1η Απριλίου 2022 της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, έχουν επιφέρει πολλές εκπλήξεις στους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Κάτοχοι κυρίως διαμερισμάτων, ενώ θεωρούν ότι έχουν ένα νόμιμο ακίνητο, αφού δεν έχουν κάνει κάποια αυθαιρεσία, βρίσκονται αντιμέτωποι με αυθαιρεσίες διότι ο εργολάβος κατά την κατασκευή δεν εφάρμοσε τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας που κατατέθηκαν στην πολεοδομία. Πολύ συνηθισμένες είναι και οι περιπτώσεις διαμερισμάτων ενός ορόφου, όπου διαπιστώνεται ότι διαφέρει το κοινό όριο μεταξύ γειτονικών διαμερισμάτων, από αυτό που ορίζεται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Αυτή η διαφορά ονομάζεται «διαμερισμάτωση» και θεωρείται αυθαιρεσία, η οποία πρέπει να τακτοποιηθεί με την πληρωμή προστίμου 250 ευρώ συν τα έξοδα του μηχανικού. Ποιο είναι το πρόβλημα με τη διαμερισμάτωση; Το πρόβλημα όμως δεν είναι μόνο το πρόστιμο και η διαδικασία της τακτοποίησης από τους ιδιοκτήτες, αλλά το μπλοκάρισμα της μεταβίβασης διότι απαιτείται η τροποποίηση της σύστασης ιδιοκτησίας με την υπογραφή του συνόλου των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας, η οποία στην πράξη ήταν ανέφικτη. Έτσι τα δώδεκα χρόνια που ισχύει η διαδικασία της τακτοποίησης αυθαιρέτων, που έγιναν πριν το 2011, δεκάδες χιλιάδες αυθαίρετα ενώ έχουν τακτοποιηθεί πολεοδομικά, εν τούτοις βρίσκονται σε ομηρία διότι δεν μπορούν να μεταβιβαστούν. Τι ισχύει πλέον σήμερα; Για να ξεμπλοκάρει τις μεταβιβάσεις το κράτος, ψήφισε πρόσφατα νομοθετική ρύθμιση (άρθρο 230 στο Ν. 5037/23.3.2023), σύμφωνα με την οποία επιτρέπεται πλέον η μονομερής τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας πολυκατοικιών ΜΟΝΟ από τους ιδιοκτήτες των γειτονικών διαμερισμάτων του ορόφου, που έχουν το πρόβλημα αυτό, δίχως πλέον να απαιτείται η σύμπραξη του συνόλου συνιδιοκτητών του κτιρίου. Δηλαδή: για να γίνει η μεταβίβαση του ακινήτου, θα πρέπει πρώτα να γίνει η διόρθωση της σύστασης με την ταυτόχρονη υπογραφή των ιδιοκτητών που τους αφορά η αλλαγή των τετραγωνικών μέτρων στον όροφο. Ποιες είναι οι υποχρεώσεις και για τις δύο ή και περισσότερες επηρεαζόμενες ιδιοκτησίες για την μονομερή τροποποίηση; Υπαγωγή στο Ν. 4495/17 προκειμένου να δηλωθούν όλες οι αυθαίρετες κατασκευές στο σύνολό τους με την αποτύπωση των διαμερισμάτων και τη σύνταξη νέων κατόψεων. Εξόφληση όποιων προστίμων προκύψουν με τις δηλώσεις αυτές και περαίωση της διαδικασίας υπαγωγής στον Ν. 4495/17. Έκδοση πιστοποιητικών ενεργειακής απόδοσης, συμπλήρωση ηλεκτρονικής ταυτότητας για το κάθε διαμέρισμα και σύνταξη πιστοποιητικού πληρότητας. Έκδοση αποσπασμάτων κτηματολογικού διαγράμματος (για το κάθε ένα διαμέρισμα) Αίτηση στον Δήμο για την χορήγηση βεβαίωσης μη οφειλής ΤΑΠ των διαμερισμάτων αυτών Πιστοποιητικά ΕΝ.Φ.Ι.Α. για όλους τους επηρεαζόμενους ιδιοκτήτες. Φορολογική και Ασφαλιστική ενημερότητα ομοίως για όλους Ποια είναι τα προβλήματα που μπορούν να κάνουν αδύνατη την μονομερή τροποποίηση της σύστασης; Πραγματικά υπάρχουν δύσκολες περιπτώσεις, που ο γείτονας δεν είναι εν ζωή και οι κληρονόμοι δεν έχουν κάνει αποδοχή κληρονομιάς ή ο γείτονας έχει κλειστό το διαμέρισμα του και ζει στην Αυστραλία, ή υπάρχει διένεξη με το γείτονα και δεν δίνει τη συναίνεση του. Υπάρχει και η περίπτωση να επιθυμεί και ο γείτονας να προβεί στην τακτοποίηση της διαμερισμάτωσης, όμως να έχει κι άλλες μεγάλες παραβάσεις με αυξημένα πρόστιμα, που δεν μπορεί να τα πληρώσει ή ακόμα και να μην μπορεί να τα τακτοποιήσει π.χ. είναι κατηγορίας 5 που έχει σταματήσει η τακτοποίηση από το κράτος. Σε αυτήν την περίπτωση η μεταβίβαση του διαμερίσματος είναι αδύνατη αφού δεν θα είναι εφικτή η μονομερής τροποποίηση. Τι γίνεται όταν η διαμερισμάτωση αφορά πολλά διαμερίσματα; Το πρόβλημα της διαμερισμάτωσης γίνεται περιπλοκότερο όταν οι εμπλεκόμενες ιδιοκτησίες είναι περισσότερες από δύο, διότι υπάρχουν περιπτώσεις που η μεταβολή του κοινού ορίου μετακυλίεται – επεκτείνεται και σε άλλα διαμερίσματα και έχουμε διαμερισμάτωση σε μεγαλύτερη έκταση του ορόφου. Σε αυτές τις περιπτώσεις η μονομερής τροποποίηση με την σύμπραξη όλων των επηρεαζόμενων ιδιοκτητών γίνεται εξαιρετικά δύσκολη και μέχρι να επιτευχθεί η μεταβίβαση είναι αδύνατη. Γιατί να μην μπορώ μόνος μου να διορθώσω τα δικά μου τετραγωνικά; Στη διαμερισμάτωση όπως καταλαβαίνουμε, κάποια τετραγωνικά αφαιρούνται από μία ιδιοκτησία και προστίθενται στη διπλανή. Επομένως αν γίνει διόρθωση της σύστασης μόνο για την μία ιδιοκτησία τότε τα τετραγωνικά που θα αφαιρεθούν από ένα διαμέρισμα θα πρέπει να προστεθούν στο διπλανό, διαφορετικά δεν θα κλείνει το ποσοστό των ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας και δεν θα γίνει η εγγραφή στο κτηματολόγιο. Πριν από χρόνια έκανα εσωτερικά ανακαίνιση στο διαμέρισμα και άλλαξα την διαρρύθμιση του. Αυτό είναι διαμερισμάτωση και πρέπει να τη δηλώσω; Οχι, δεν είναι διαμερισμάτωση. Η διαφορετική διαρρύθμιση αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή και δεν έχει υποχρέωση υπαγωγής στο νόμο, όμως θα πρέπει να γίνει ενημέρωση στη Ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου. Ο ίδιος έχω δύο ανεξάρτητα διαμερίσματα. Στη φάση της κατασκευής συνένωσα τα διαμερίσματα σε ένα. Αυτό είναι διαμερισμάτωση και δηλώνεται; Δεν έχει σημασία που τα όμορα διαμερίσματα ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη. Θα πρέπει να γίνει τακτοποίηση και να καταβληθεί το πρόστιμο 250€ και στη συνέχεια να γίνει τροποποίηση της σύστασης. Ένας όροφος έχει τρία διαμερίσματα και το Α1 διαμέρισμα έχει μεγαλώσει 5 τ.μ. εις βάρος του διαμερίσματος Α2, ενώ το Α3 είναι εντάξει. Θεωρείται η παραπάνω μεταβολή των τ.μ. ως αυθαιρεσία, και χρειάζεται τακτοποίηση ως διαφορετική διαμερισμάτωση; Αφού έχουν αλλάξει τα περιγράμματα των ιδιοκτησιών Α1 και Α2, είναι διαμερισμάτωση. Η υπαγωγή γίνεται ανά όροφο και μπορεί την αίτηση να την κάνει ένας από τους δύο ιδιοκτήτες. Η υπαγωγή στο νόμο αυθαιρέτων καλύπτει και τους δύο. Οπότε καλό είναι -αν συμφωνούν και οι δύο με την τακτοποίηση- να μοιραστούν και τα έξοδα και να πάρουν και οι δύο ιδιοκτήτες από ένα αντίγραφο της ολοκληρωμένης υπαγωγής. Σε πολυκατοικία τα σχέδια της πολεοδομίας είναι διαφορετικά από την πραγματικότητα. Όμως τα σχέδια της σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας και τα κοινόχρηστα είναι τα πραγματικά. Είναι διαμερισμάτωση και χρειάζεται και η συναίνεση του όμορου ιδιοκτήτη; Ναι και αυτή η περίπτωση ανήκει στην κατηγορία της διαμερισμάτωσης και τακτοποιείται. Αν τώρα η πραγματική κατάσταση είναι όπως η σύσταση, δεν χρειάζεται συναίνεση καθώς στην ουσία οι ιδιοκτήτες συναίνεσαν κατά την υπογραφή των συμβολαίων. Εκλεισα τον διάδρομο και μεγάλωσα δύο τετραγωνικά το διαμέρισμα. Μπορώ να το νομιμοποιήσω; Ναι. Αυτό όμως, είναι υπέρβαση δόμησης και τακτοποιείται με άλλες προϋποθέσεις. Οχι όμως ως διαμερισμάτωση. Το κλιμακοστάσιο, οι διάδρομοι και ο ακάλυπτος χώρος είναι κοινόχρηστα και άρα δεν νοείται διαμερισμάτωση. Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, [email protected] View full είδηση

Στα νησιά των Κυκλάδων, και ανάμεσα σε αυτά κυρίως στη Μύκονο, είχαν γίνει το 2022 901 έλεγχοι σε οικοδομές από την ΕΛ.ΑΣ., οι οποίοι ωστόσο είναι σχεδόν κατά 50% λιγότεροι από ό,τι το 2021 (1.851 συνολικά έλεγχοι), όταν υπήρχε και η σχετική «συγκράτηση» λόγω της πανδημίας. Μάλιστα και το 2020, όταν υπήρχε η πολύμηνη καραντίνα, οι οικοδομικοί έλεγχοι ήταν επίσης κατά 30% περισσότεροι (1.688) σε σχέση με την τελευταία χρονιά, γεγονός που προκαλεί ερωτήματα για τη… νωχελικότητα των αστυνομικών υπηρεσιών τους τελευταίους μήνες, η οποία φαίνεται να συνδυάζεται με την έξαρση της αυθαίρετης δόμησης, τουλάχιστον στο Νησί των Ανέμων. Επίσης, τη διετία 2020-2022 δεν φαίνεται να ζητήθηκε ούτε μία φορά η συνδρομή των αστυνομικών δυνάμεων για κατεδάφιση αυθαίρετου κτίσματος. Κάτι που συμβαίνει στη Μύκονο τις τελευταίες ημέρες, ύστερα από τους ελέγχους στο νησί κλιμακίων των αρμόδιων ελεγκτικών υπηρεσιών. Ακόμα, στις ίδιες δημοφιλείς τουριστικές περιοχές έγιναν την περασμένη χρονιά 3.154 έλεγχοι νυκτερινών κέντρων, 1.030 έλεγχοι σε τουριστικά καταλύματα και καταστήματα αλλά και 21.504 έλεγχοι ύποπτων ατόμων. Ανεξέλεγκτη δραστηριότητα Αυτά είναι ορισμένα από τα στοιχεία – σύμφωνα με τις καταγραφές των αστυνομικών αρχών – για την πολυσυζητημένη εποπτεία της ΕΛ.ΑΣ. στη Μύκονο και σε άλλα νησιά των Κυκλάδων όπου καταγράφονται περιπτώσεις ανεξέλεγκτης οικοδομικής δραστηριότητας και ασυδοσίας σε ορισμένα νυκτερινά κέντρα και τουριστικά καταλύματα. Πρόκειται για μια κατάσταση που φαίνεται να επιδεινώνεται κάθε χρόνο… Εκείνο πάντως που εντυπωσιάζει από τα συγκεκριμένα δεδομένα της ΕΛ.ΑΣ. είναι ότι το 2022 οι συνολικοί έλεγχοι που πραγματοποιήθηκαν στα νησιά των Κυκλάδων ήταν 26.889 έναντι 30.760 το 2021 (δηλαδή κατά 13% λιγότεροι από μια χρονιά όπου υπήρχαν ακόμη περιορισμοί λόγω της πανδημίας). Σημειώνεται ότι και το 2020 που υπήρχαν lockdowns στη χώρα μας και σε πολλές χώρες του κόσμου και η τουριστική κίνηση ήταν εξαιρετικά μειωμένη οι έλεγχοι στις Κυκλάδες (πολλοί αφορούν τη Μύκονο) ήταν 23.099, δηλαδή περίπου στα επίπεδα του τελευταίου χρόνου, όπου υπάρχει πλήρης κινητικότητα. Είναι ακόμα χαρακτηριστικό ότι το 2021 υπήρξαν 1.660 έλεγχοι σε τουριστικά καταλύματα, καταστήματα κ.λπ., δηλαδή κατά 38% περισσότεροι από αυτούς της περασμένης σεζόν. Σημειώνεται ότι οι σχετικοί «τουριστικού» τύπου έλεγχοι της ΕΛ.ΑΣ. το 2020 εν μέσω καραντίνας ήταν 2.043, διπλάσιοι από αυτούς του 2020. Η εγκληματικότητα Οσον αφορά την εγκληματικότητα στην εν λόγω τουριστική περιοχή της χώρας, το 2022 σημειώθηκαν 498 κλοπές, 128 διαρρήξεις, εννέα ληστείες, πέντε εκβιάσεις και 116 απάτες. Ακόμα, υπήρξαν 145 επιθέσεις με σωματικές βλάβες, 217 εξυβρίσεις και 21 βιασμοί και σχετικές απόπειρες. Πηγή: Έντυπη έκδοση «ΤΑ ΝΕΑ» View full είδηση