Αναζήτηση στην κοινότητα

Αντισυνταγματικό έκρινε το Ε΄ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας το μπόνους τετραγωνικών και ύψους που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ). Λόγω σοβαρότητας του θέματος, όμως, παρέπεμψε την υπόθεση στην Ολομέλεια. Για το ζήτημα αυτό έχουν ασκηθεί πολλές προσφυγές στο ανώτατο δικαστήριο από πολίτες και φορείς, με τους προσφεύγοντες να υποστηρίζουν ότι οι επίμαχες ρυθμίσεις οδηγούν σε υποβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος. Η απόφαση 293/2024 που εκδόθηκε χθες αφορά προσφυγή του Δήμου Αλίμου κατά της οικοδομικής άδειας για ανέγερση πολυκατοικίας, η οποία επρόκειτο να χρησιμοποιήσει συνδυαστικά τα μπόνους που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: συν 10% στη δόμηση, εφόσον μειωθεί η κάλυψη του κτιρίου (δηλαδή το αποτύπωμά του στο έδαφος) κατά 10%, συν μερικά μέτρα επιπλέον αν τοποθετηθεί φυτεμένο δώμα. Το σκεπτικό της απόφασης, η οποία δεν έχει ακόμη δημοσιευτεί, αναμένεται με μεγάλο ενδιαφέρον, καθώς έκρινε κατ’ αρχήν αντισυνταγματικές τις σχετικές ρυθμίσεις – παραπέμποντας βέβαια την υπόθεση για την τελική κρίση στην Ολομέλεια. Σύμφωνα με πληροφορίες, οι προσφεύγοντες θα επιδιώξουν η απόφαση να εκδοθεί με τη διαδικασία της «πρότυπης δίκης» (ουσιαστικά ταχύτερα), καθώς εκκρεμούν πολλές άλλες προσφυγές στα διοικητικά δικαστήρια όλης της χώρας με το ίδιο θέμα. Όπως εξηγεί στην «Κ» ο καθηγητής του Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείου Δημήτρης Μέλισσας, που χειρίστηκε την υπόθεση για λογαριασμό του Δήμου Αλίμου, ο δήμος κατέθεσε συνολικά πέντε προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά ισάριθμων οικοδομικών αδειών που εξέδωσε η πολεοδομία Αλίμου. Η επιχειρηματολογία των προσφυγών ήταν κοινή: • Το άρθρο 10 του ΝΟΚ προβλέπει το μπόνους ως κίνητρο για την περιβαλλοντική αναβάθμιση πυκνοδομημένων αστικών περιοχών, με στόχο την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και τη βελτίωση των όρων διαβίωσης. Η περιοχή του Αλίμου ωστόσο δεν είναι μια επιβαρυμένη περιοχή, έχει αυστηρούς όρους δόμησης (κάλυψη 40%, συντελεστής δόμησης 0,8, αρτιότητα 600 τ.μ. και ανώτατο ύψος 14 μέτρων) και δεν στερείται κοινόχρηστων χώρων πρασίνου. Με τις ρυθμίσεις αυτές τα κτίρια φθάνουν, αντί για 14 μέτρα, τα 18-21 μέτρα σε ύψος, με αποτέλεσμα την παραβίαση του πολεοδομικού κεκτημένου και την αλλοίωση της πολεοδομικής μορφής και της φυσιογνωμίας της περιοχής και εντέλει την υποβάθμιση των όρων διαβίωσης. • Ευρύτερα, η εφαρμογή των συγκεκριμένων διατάξεων αντιβαίνει στο άρθρο 24 του Συντάγματος, καταλήγει σωρευτικά να αυξάνει δυσανάλογα το ύψος των κτιρίων σε όλες τις περιοχές και να μετατρέπεται από μηχανισμός περιβαλλοντικής αναβάθμισης σε μηχανισμό οικιστικής υποβάθμισης. «Ο δήμος μας έχει μπλοκάρει 30 οικοδομικές άδειες που έκαναν χρήση των διατάξεων αυτών, είτε με απευθείας προσφυγές στο ΣτΕ και στα διοικητικά δικαστήρια είτε υποστηρίζοντας προσφυγές πολιτών. Δυστυχώς έχουν προλάβει και έχουν χτιστεί περίπου 15 πολυκατοικίες με αυτές τις διατάξεις, οι οποίες ξεχωρίζουν σαν πύργοι μέσα στον οικιστικό ιστό», λέει στην «Κ» ο δήμαρχος της περιοχής, Ανδρέας Κονδύλης. «Στην πράξη, η αύξηση του ανώτατου ύψους και του συντελεστή δόμησης στην περιοχή μας μέσω αυτών των διατάξεων οδηγεί στην κατασκευή πολύ ψηλών κτιρίων, που βρίσκονται σε δυσαρμονία με την υπόλοιπη περιοχή, ενώ προκαλούν κοινωνική αναστάτωση για προφανείς λόγους. Η περιοχή μας έχει μελετηθεί για συγκεκριμένη δόμηση και πληθυσμό και αυτή τη στιγμή και τα δύο μεγέθη αυξάνονται με τις ίδιες δημόσιες υποδομές». «Κρυφά» τετραγωνικά Σύμφωνα με τον κ. Κονδύλη, δεν είναι μόνο το μπόνους του οικοδομικού κανονισμού που δημιουργεί πρόβλημα. «Με τον ΝΟΚ δεν υπολογίζονται στον συντελεστή δόμησης οι κοινόχρηστοι χώροι του κτιρίου, όπως τα κλιμακοστάσια αλλά και εσωτερικοί χώροι όπως τα πατάρια. Έτσι έχουμε το εξής παράδοξο: να εκδίδεται μια οικοδομική άδεια σε οικόπεδο 700 τ.μ. για κτίριο 560 τ.μ. το οποίο στην πράξη είναι περισσότερο από 1.000 τ.μ., δηλαδή το διπλάσιο. Αυτά τα “κρυφά” τετραγωνικά, όπως τα πατάρια, δεν προσμετρώνται στην άδεια αλλά πωλούνται κανονικά με τις αξίες γης της περιοχής. Οδηγούμαστε δηλαδή σε παράλογα αποτελέσματα, τα οποία φαίνονται διά γυμνού οφθαλμού». Να σημειωθεί ότι εκτός από τις προσφυγές του Δήμου Αλίμου εκκρεμούν πολλές ακόμη από διάφορες περιοχές κατά του μπόνους του ΝΟΚ. Το υπουργείο Περιβάλλοντος, σε μια προσπάθεια να μειώσει τις αντιδράσεις, είχε πέρυσι τον Απρίλιο εξαιρέσει με τροπολογία τις περιοχές Εκάλης, Ψυχικού και Φιλοθέης (ως κηπουπόλεις) από την εφαρμογή των συγκεκριμένων διατάξεων. Παράλληλα, όπως αποκάλυψε κ "Κ", στο σχέδιο νόμου που το υπουργείο Περιβάλλοντος πρόκειται να δώσει σύντομα σε διαβούλευση περιλαμβάνεται ρύθμιση με την οποία διευκρινίζεται ότι η πριμοδότηση του ΝΟΚ δεν ισχύει σε περιοχές «που βάσει προεδρικών διαταγμάτων ή υπουργικών αποφάσεων έχουν υπαχθεί σε καθεστώς ειδικής προστασίας (ως αρχαιολογικοί χώροι, ιστορικοί τόποι, παραδοσιακοί οικισμοί και παραδοσιακά τμήματα πόλης) ή που το ύψος τους έχει καθοριστεί με γνώμονα την αντιμετώπιση της σεισμικής επικινδυνότητας, λόγω ασφάλειας εναέριας κυκλοφορίας, πλησίον αεροδρομίων, ή αφορούν σε περιπτώσεις διατηρητέων κτιρίων και μνημείων». Ωστόσο, η ρύθμιση αυτή δεν καλύπτει παρά ένα πολύ μικρό μέρος της επίδρασης που έχει η σχετική πρόβλεψη την τελευταία δεκαετία.

«Βόμβα» από το ΣτΕ για τα αυθαίρετα. Όπως αναφέρει η εφημερίδα” Ελεύθερος Τύπος” προβλήματα… στην τακτοποίηση αυθαιρέτων σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών βάζει νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για χιλιάδες ιδιοκτήτες, παραπέμποντας μάλιστα στην Ολομέλεια τη συνταγματικότητα ή μη της σχετικής διάταξης. Ειδικότερα, το ΣτΕ στέλνει στην Ολομέλεια του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου να εκδικάσει τη διάταξη του βασικού νόμου για τις τακτοποιήσεις των αυθαιρέτων (Ν. 4178/2013), την υπαγωγή αυθαιρέτων σε πολυκατοικίες με «απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών», κρίνοντας ότι είναι «ανίσχυρη λόγω αντιθέσεώς της προς το Σύνταγμα», βάζοντας επί της ουσίας φρένο σε όσους έχουν ενταχθεί στη σχετική ρύθμιση. Η νέα απόφαση του ΣτΕ που κρίνει αντισυνταγματική την τακτοποίηση αυθαιρέτων στους κοινόχρηστους, υποχρεωτικώς ακάλυπτους χώρους κτιρίων αφορά κατά κύριο λόγο (εκτός εάν διαφορετικά ορίζεται σε συμβόλαιο) στα εξής: ο κήπος του οικοπέδου που περιβάλλει το κτίριο, το δώμα, η ταράτσα, η πιλοτή, η είσοδος του κτιρίου, στις περιπτώσεις που υπερβαίνουν τους όρους δόμησης, την επιτρεπόμενη κάλυψη και την προβλεπόμενη από την πολεοδομική νομοθεσία ρυμοτομική γραμμή της περιοχής τους. Παράλληλα, μέσω της ίδιας απόφασης φαίνεται πως μπαίνει φρένο και στα αυθαίρετα κατηγορίας 5 -σε περίπτωση που τελικά το υπουργείο Περιβάλλοντος επαναφέρει τη ρύθμιση για την τακτοποίησή τους, δεδομένου ότι στην πλειονότητά τους συγκεντρώνουν τα βασικά πολεοδομικά χαρακτηριστικά, τα οποία εντοπίζει και ακυρώνει η νέα απόφαση του ΣτΕ. Υπενθυμίζεται ότι το ΥΠΕΝ εξέταζε το ενδεχόμενο να ανοίξει εκ νέου την πλατφόρμα υπαγωγής αυθαιρέτων μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και για τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 (τρέχει ήδη για τις υπόλοιπες 4 κατηγορίες μέχρι τον Μάρτιο του 2026). Η απόφαση Το ΣτΕ, μεταξύ άλλων, στην περίληψη της απόφασης αναφέρει ότι «η επίμαχη ρύθμιση, πέραν της αντιθέσεώς της στο άρθρο 24 του Συντάγματος, σύμφωνα με τα ανωτέρω, αντίκειται επίσης αφενός στις συνταγματικές αρχές του κράτους δικαίου (άρθρο 25 παρ. 1 του Συντάγματος) και του σεβασμού και προστασίας της αξίας του ανθρώπου (άρθρο 2 παρ. 1 Συντάγματος), αφετέρου δε στη συνταγματική αρχή της ισότητας (άρθρο 4 παρ. 1 του Συντάγματος). Ειδικότερα, αντιβαίνει στις συνταγματικές αρχές του κράτους δικαίου και του σεβασμού και προστασίας της αξίας του ανθρώπου, εφόσον θεμελιώδης επιδίωξη του κράτους δικαίου είναι η πραγμάτωση του Δικαίου στην Πολιτεία, που πρωτίστως επιτυγχάνεται με τη διαφύλαξη του κύρους του νόμου. Η επιδίωξη αυτή επιτελείται, μεταξύ άλλων, με τη θέσπιση πάγιων διατάξεων που ρυθμίζουν την ατομική και κοινωνική δραστηριότητα των πολιτών, οι οποίοι, βάσει των κανόνων αυτών και μέσα στα πλαίσια της ρυθμίσεώς τους, ασκούν τα συνταγματικώς κατοχυρωμένα ατομικά και κοινωνικά τους δικαιώματα και μετέχουν στην οικονομική και κοινωνική ζωή της χώρας (άρθρο 5 παρ. 1 Συντάγματος). Εξάλλου, ο σεβασμός και η προστασία της αξίας του ανθρώπου, που αποτελούν πρωταρχική υποχρέωση της Πολιτείας, επιβάλλουν στο κράτος την υποχρέωση να εγγυάται υπέρ των πολιτών την πιστή εφαρμογή των νόμων, να προασπίζει τα νομίμως και όχι τα παρανόμως κτηθέντα από τους πολίτες αγαθά, καθώς και να σέβεται και να προάγει με κάθε πρόσφορο μέσο την εμπιστοσύνη των πολιτών στο νόμο και την έννομη τάξη, την ύπαρξη και τη διατήρηση της οποίας εγγυάται η αποτελεσματική λειτουργία των κρατικών υπηρεσιών επιβολής και εφαρμογής του νόμου. Στη δε συνταγματική αρχή της ισότητας αντιβαίνει, διότι θέτει σε μειονεκτική μοίρα, έναντι εκείνων των οποίων οι ανεγερθείσες ή διαρρυθμισθείσες οικοδομές είναι αυθαίρετες λόγω παραβιάσεως των ισχυόντων όρων δομήσεως και χρήσεων γης, αλλά εντούτοις εξαιρούνται από την κατεδάφιση, τους νομοταγείς πολίτες που έχουν ιδιοκτησία στην ίδια περιοχή και οι οποίοι, μολονότι ενήργησαν κατά την ανέγερση ή διαρρύθμιση της οικοδομής τους, μέσα στο πλαίσιο των δυνατοτήτων τις οποίες παρείχαν οι νόμοι, θα υφίστανται του λοιπού εις το διηνεκές τις δυσμενείς πολεοδομικές συνέπειες των αυθαίρετων κατασκευών των γειτόνων τους, οι οποίες, αν και επιβαρύνουν τους όρους διαβιώσεως, διαφεύγουν την κατεδάφισή τους».

Εγκύκλιο με διευκρινίσεις σχετικά με την κατάταξη των έργων ηλεκτροπαραγωγής από αιολική ενέργεια στην ξηρά, των έργων ηλεκτροπαραγωγής από φωτοβολταϊκούς σταθμούς στη στεριά και των υδροηλεκτρικών έργων, κατόπιν της υπ’ αρ. 1885/2023 απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας, εξέδωσε το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. - Advertisement - Υπενθυμίζουμε πως με την απόφασή του το Συμβούλιο της Επικρατείας έκανε δεκτή την αίτηση ακύρωσης που είχε κατατεθεί με πρωτοβουλία της Κίνησης για την Προστασία των Νησίδων στις 27/10/2020 κατά της Υπουργικής Απόφασης του 2020, του τότε υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Κ. Χατζηδάκη (και της «διορθωτικής» αυτής του 2022), διά των οποίων είχαν εξαιρεθεί από την υποχρέωση της εκτίμησης των περιβαλλοντικών τους επιπτώσεων μέσω της εκπόνησης ΜΠΕ (Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων) εκατοντάδες έργα αιολικών και φωτοβολταϊκών σταθμών. Με την πρώτη και τη δεύτερη «διορθωτική» Υπουργική Απόφαση είχε διπλασιαστεί η εγκατεστημένη ισχύς των αιολικών σταθμών (από 5 σε 10MW) και είχε πενταπλασιαστεί η αντίστοιχη ισχύς των φωτοβολταϊκών σταθμών (από 2 σε 10 MW) που εξαιρούνται από τη διαδικασία εκτίμησης των περιβαλλοντικών τους επιπτώσεων, ενώ υπήρχαν αντίστοιχες προβλέψεις και για μικρά υδροηλεκτρικά έργα. - Advertisement - Με την 1885/2023 απόφαση του ΣτΕ, έγιναν δεκτοί οι ισχυρισμοί των αιτούντων, με τους οποίους υποστήριζαν ότι η κατάταξη έργων σε χαμηλότερη περιβαλλοντική κατηγορία και η εξαίρεσή τους από τη διαδικασία περιβαλλοντικής αδειοδότησης, χωρίς να γίνεται επίκληση επιστημονικής ή τεχνικής μελέτης από την οποία να προκύπτουν οι λόγοι που δικαιολογούν τις τροποποιήσεις αυτές, συνιστούν μεταβολή επί το δυσμενέστερον ως προς το εύρος και τις απαιτήσεις της εκτίμησης των περιβαλλοντικών επιπτώσεων των εν λόγω κατηγοριών έργων ΑΠΕ. (διαβάστε περισσότερα στο B2Green) Η νέα εγκύκλιος Διαβάστε παρακάτω το περιεχόμενο της νέας εγκυκλίου του ΥΠΕΝ το οποίο κλήθηκε να δώσει προσωρινή λύση στο ανωτέρω ζήτημα, μέχρι την έκδοση νέας υπουργικής απόφασης κατάταξης των έργων ΑΠΕ που θα αντικαταστήσει τις σχετικές διατάξεις: Θέμα: Διευκρινίσεις σχετικά με την κατάταξη των έργων ηλεκτροπαραγωγής από αιολική ενέργεια στην ξηρά, των έργων ηλεκτροπαραγωγής από φωτοβολταϊκούς σταθμούς στη στεριά και των υδροηλεκτρικών έργων, κατόπιν της υπ’ αρ. 1885/2023 απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας. Σχετ.: Ο Ν. 4014/2011 (Α΄ 209) «Περιβαλλοντική αδειοδότηση έργων και δραστηριοτήτων …» όπως τροποποιημένος ισχύει. Η υπ’ αρ. 1885/2023 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας. Η YA υπ’ αρ. ΥΠΕΝ/ΔΙΠΑ/74463/4562/2020 (Β΄ 3291) «Τροποποίηση της υπ’ αρ. ΔΙΠΑ/οικ. 37674/ 27-7-2016 (Β΄ 2471) απόφασης του Υπουργού Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής “Κατάταξη δημόσιων και ιδιωτικών έργων και δραστηριοτήτων σε κατηγορίες και υποκατηγορίες, σύμφωνα με το άρθρο 1 παράγραφος 4 του ν. 4014/2011 (Α΄ 209)”, ως προς την κατάταξη ορισμένων έργων και δραστηριοτήτων της 10ης Ομάδας». Η YA υπ’ αρ. ΥΠΕΝ/ΔΙΠΑ/17185/1069/2022 (Β΄ 841) «Τροποποίηση και κωδικοποίηση της υπό στοιχεία ΔΙΠΑ/οικ.37674/27-7-2016 υπουργικής απόφασης “Τροποποίηση και κωδικοποίηση της υπουργικής απόφασης 1958/2012 – Κατάταξη δημοσίων και ιδιωτικών έργων και δραστηριοτήτων σε κατηγορίες και υποκατηγορίες σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 1 του ν. 4014/21.9.2011 (Α΄ 209), όπως αυτή έχει τροποποιηθεί και ισχύει» (Β΄ 2471)”», όπως τροποποιημένη ισχύει. Η YA υπ’ αρ. ΔΙΠΑ/οικ.37674/2016 (Β΄ 2471) «Τροποποίηση και κωδικοποίηση της υπουργικής απόφασης 1958/2012 – Κατάταξη δημοσίων και ιδιωτικών έργων και δραστηριοτήτων σε κατηγορίες και υποκατηγορίες σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 1 του ν. 4014/21.9.2011 (Α΄ 209), όπως αυτή έχει τροποποιηθεί και ισχύει». Η YA υπ’ αρ. 2307/2018 (Β΄ 439) «Τροποποίηση της υπ’ αριθ. ΔΙΠΑ/οικ 37674/27- 7-2016 ΦΕΚ: 2471/Β/10-8-2016) απόφασης του Υπουργού Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής “Κατάταξη δημόσιων και ιδιωτικών έργων και δραστηριοτήτων σε κατηγορίες και υποκατηγορίες, σύμφωνα με το άρθρο 1 παράγραφος 4 του ν.4014/21.09.2011 (Α΄ 209)”, ως προς την κατάταξη ορισμένων έργων και δραστηριοτήτων των 1ης, 2ης, 3ης, 4ης, 5ης, 6ης, 7ης, 8ης, 9ης, 10ης, 11ης και 12ης Ομάδων.» Για την ομαλή εφαρμογή των παρ. 1 και 4 του άρθρου 1 του 1ου σχετικού νόμου διευκρινίζονται τα εξής: Με τη 2η σχετική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας ακυρώθηκε η κατάταξη των έργων ηλεκτροπαραγωγής από αιολική ενέργεια στην ξηρά, των έργων ηλεκτροπαραγωγής από φωτοβολταϊκούς σταθμούς στη στεριά, καθώς και των υδροηλεκτρικών έργων, όπως αυτή είχε καθοριστεί με την 3η σχετική ΥΑ και όπως αυτή συνεχίστηκε με την 4η σχετική ΥΑ. Ως εκ τούτου, από την ημερομηνία δημοσίευσης και έναρξης ισχύος της 2ης σχετικής απόφασης, 25η Οκτωβρίου 2023, η κατάταξη των τριών παραπάνω ειδών έργου καθορίζεται από την προϊσχύουσα απόφαση κατάταξης, η οποία είναι η 5η σχετική, όπως τροποποιήθηκε (μόνο ως προς την κατάταξη των έργων ηλεκτροπαραγωγής από αιολική ενέργεια στην ξηρά) με την 6η σχετική ΥΑ. Η ως άνω κατάταξη και κατά συνέπεια η διευκρίνιση που παρέχεται με την παρούσα εγκύκλιο ισχύει έως την έκδοση νέας υπουργικής απόφασης κατάταξης των έργων ΑΠΕ που θα αντικαταστήσει τις σχετικές διατάξεις των ως άνω ΥΑ. Η παρούσα εγκύκλιος αναρτάται στην ιστοσελίδα του ΥΠΕΝ.

Στην κρίση του Συμβουλίου της Επικρατείας βρίσκεται η νομιμότητα ή μη των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσα σε περιοχές όπου επιτρέπεται μόνο η κατοικία. Την υπόθεση άνοιξε η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) καταθέτοντας 16 προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά της μετατροπής ολόκληρων κτιρίων σε Airbnb στην Πλάκα. Αν οι προσφυγές γίνουν δεκτές, ανοίγει ο δρόμος για ανάλογες αποφάσεις κατ’ αρχάς σε περιοχές που διέπονται από ειδικά πολεοδομικά καθεστώτα προστασίας, όπως, λόγου χάρη, οι παραδοσιακοί οικισμοί. Το βασικότερο όμως είναι ότι θα κριθεί για πρώτη φορά αν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι, όπως ορίζει ο νόμος, ένα είδος αστικής μίσθωσης ή πρόκειται για «συγκεκαλυμμένη» τουριστική δραστηριότητα, που μπορεί να έρχεται σε αντίθεση με τις χρήσεις γης που ισχύουν σε κάθε περιοχή. Οι 16 προσφυγές που κατέθεσε η ΕΛΛΕΤ είναι πανομοιότυπες. Η οργάνωση εντόπισε 16 ακίνητα στην Πλάκα, τα οποία έχουν μετατραπεί ολόκληρα σε τουριστικά καταλύματα. Ζήτησε από την υπηρεσία δόμησης του Δήμου Αθηναίων τη σφράγισή τους, με το επιχείρημα ότι μέσω της μετατροπής της χρήσης των ακινήτων παραβιάζεται το προστατευτικό για την κατοικία καθεστώς που ισχύει για την περιοχή της Πλάκας (δύο προεδρικά διατάγματα του 1979 και 1993). Η υπηρεσία δόμησης απάντησε, όπως αναμενόταν, αρνητικά, δεδομένου ότι «δεν ορίζεται στην πολεοδομική/τουριστική νομοθεσία ότι οι κατοικίες που μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας αποτελούν τουριστικά καταλύματα». Και η ΕΛΛΕΤ προσέφυγε στο Συμβούλιο της Επικρατείας ζητώντας την ακύρωση της πράξης αυτής. Τις προσφυγές κατέθεσε εκ μέρους της ΕΛΛΕΤ ο Δημήτρης Μέλισσας, δικηγόρος και καθηγητής Δικαίου Πολεοδομίας, Χωροταξίας και Περιβάλλοντος στη Σχολή Πολιτικών Μηχανικών του ΕΜΠ. «Η Πλάκα διέπεται από ένα ειδικό πολεοδομικό καθεστώς που προστατεύει την κατοικία, ενώ επιτρέπει διάφορες συμπληρωματικές χρήσεις (λ.χ. καταστήματα) σε πολύ συγκεκριμένα σημεία. Εκεί που ο νομοθέτης ήθελε να επιτρέψει τα ξενοδοχεία, το προσδιόρισε με πολύ μεγάλη ακρίβεια», εξηγεί. «Η μετατροπή ενός ακινήτου που ήταν κατοικία σε συγκεκαλυμμένο ξενοδοχείο είναι μια ευθεία παραβίαση του προστατευτικού πλαισίου της Πλάκας. Δεν είναι “τυπικό” ζήτημα, αλλά ουσιαστικό. Με τη δημιουργία πολλών μικρών τέτοιων ξενοδοχείων στην Πλάκα, η κατοικία εκδιώκεται και η Πλάκα αλλάζει χαρακτήρα. Επιπλέον, η λειτουργία των τουριστικών μονάδων επηρεάζει αρνητικά τη ζωή των μόνιμων κατοίκων». Οι ταράτσες και τα βαν Δύο πολύ κατανοητά παραδείγματα είναι οι ταράτσες και τα βαν μεταφοράς. «Στα καταλύματα αυτά οι ταράτσες μετατρέπονται σε λειτουργικούς χώρους του καταλύματος. Εκεί σερβίρονται διάφορα γεύματα της ημέρας, συχνά το βράδυ υπάρχει δυνατά μουσική. Ολο αυτό είναι μια μόνιμη πηγή ηχορρύπανσης. Επιπλέον, η Πλάκα έχει γεμίσει με τα γνωστά μαύρα βαν με φιμέ τζάμια, με τα οποία γίνεται η μεταφορά των τουριστών όχι μόνο κατά την άφιξη και την αναχώρησή τους από το κατάλυμα, αλλά και για διάφορες δραστηριότητες. Τα βαν επιβαρύνουν κυκλοφοριακά μια περιοχή με στενούς δρόμους και ιδιαίτερο χαρακτήρα, ενώ τοπικά αποτελούν πηγή ρύπανσης, καθώς αναμένουν για μεγάλα διαστήματα με αναμμένες μηχανές για να συντηρούν τον κλιματισμό. Ολα αυτά στην Πλάκα, που είναι ούτως ή άλλως μια περιοχή που προσελκύει επισκέπτες λόγω του χαρακτήρα της και της γειτνίασης με την Ακρόπολη». Την υπόθεση άνοιξε η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) καταθέτοντας 16 προσφυγές για ακίνητα στην Πλάκα, όπου επιτρέπεται χρήση κατοικίας. Και οι 16 προσφυγές αφορούν εταιρείες (συνήθως ΙΚΕ, Ιδιωτικές Κεφαλαιουχικές Εταιρείες) και όχι φυσικά πρόσωπα. Αυτό δεν είναι τυχαίο. «Βλέπουμε ότι τα ακίνητα αυτά τα κατέχουν εταιρείες διαχείρισης ακινήτων. Η Πλάκα όπως και άλλες περιοχές έχουν βρεθεί στο επίκεντρο ενός παιχνιδιού του διεθνούς real estate, που αγοράζει ολόκληρα κτίρια, τα οποία στη συνέχεια τα διαχειρίζονται εταιρείες παροχής υπηρεσιών. Μάλιστα, συχνά οι εταιρείες αυτές εναλλάσσονται: σε κάποιες από τις 16 περιπτώσεις με τις οποίες ασχοληθήκαμε, ο ιδιοκτήτης άλλαξε μέσα σε λίγους μήνες». Όπως τονίζει ο κ. Μέλισσας, η ΕΛΛΕΤ δεν στρέφεται γενικώς κατά του Αirbnb, αλλά συγκεκριμένα υπέρ της μετατροπής ολόκληρων κτιρίων σε χώρους φιλοξενίας στην Πλάκα. «Στόχος μας είναι η διαφύλαξη της Πλάκας από την τεράστια αλλαγή στον χαρακτήρα της, που συντελείται παράνομα, με την παραβίαση των χρήσεων γης. Δεν αφορά γενικώς τις βραχυχρόνιες μισθώσεις», καταλήγει. Απόφαση για όλους Υποβάλλοντας τις προσφυγές, η ΕΛΛΕΤ προχωρεί σε μια κίνηση τακτικής: προσπαθεί να προκαλέσει τη διαδικασία της «πρότυπης δίκης», ως ζήτημα ευρύτερου ενδιαφέροντος με συνέπειες σε μεγάλο αριθμό προσώπων, που επιτρέπει να παρακαμφθεί η συνηθισμένη, μακρόχρονη διαδρομή μιας τέτοιας υπόθεσης στη Δικαιοσύνη. Στόχος είναι να εκδικαστεί ταχύτερα και να χαραχθεί μια νομολογική θέση η οποία υποχρεωτικά θα οδηγήσει σε τροποποίηση της νομοθεσίας. Παρότι η κίνηση της ΕΛΛΕΤ είναι εστιασμένη χωρικά στην Πλάκα, είναι επόμενο ότι μια θετική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας θα αφορούσε δυνητικά και όλες τις περιοχές της χώρας που υπάγονται σε πολεοδομικό καθεστώς προστασίας (λ.χ. παραδοσιακοί οικισμοί). Διασταλτικά, θα μπορούσε να αφορά όλες τις περιοχές όπου από τον σχεδιασμό απαγορεύονται οι χρήσεις φιλοξενίας (περιοχές αποκλειστικής κατοικίας). Σε κάθε περίπτωση, για να απαγορεύσει το ΣτΕ τη μετατροπή κτιρίων κατοικιών σε Αirbnb στην Πλάκα, το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο θα πρέπει να αναγνωρίσει την ασυμβατότητά τους με τις καθορισμένες εκεί χρήσεις γης. Επομένως, να αναγνωρίσει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις θα πρέπει να λογίζονται όσον αφορά τις χρήσεις γης ως τουριστικά καταλύματα. Ποσοτικά όρια, χωρίς περιορισμούς, υπέρ της κατοικίας Αποκλειστικά φορολογικού χαρακτήρα είναι οι ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που έδωσε σε δημόσια διαβούλευση το υπουργείο Οικονομικών. Οπως επισημαίνουν οι ειδικοί, από αυτές απουσιάζει το ζήτημα του σεβασμού των χρήσεων γης και ιδίως της κατοικίας, ώστε να μπορούν να ληφθούν μέτρα για την προστασία της. «Το βασικό ζήτημα, αν μια βραχυχρόνια μίσθωση είναι τουριστική χρήση ή αστική δεν έχει ακόμα μπει στη συζήτηση. Η νέα ρύθμιση αφορά μόνο φορολογικά ζητήματα», εκτιμά η Δήμητρα Σιατίτσα, ερευνήτρια για θέματα πόλης και κατοικίας. «Κατά συνέπεια, μένει εκτός μια σειρά θεμάτων για τα οποία απαιτούνται ειδικού τύπου παρεμβάσεις, όπως ο καθορισμός περιοχών κορεσμού (με υπερβολικά μεγάλο αριθμό βραχυχρόνιων μισθώσεων), το ζήτημα της συνύπαρξης των μισθωμένων διαμερισμάτων με τις κατοικίες στις πολυκατοικίες και πολλά ακόμη. Με προβληματίζει επίσης η “απομόνωση” του Airbnb από το ευρύτερο ζήτημα της κατοικίας. Δεν ευθύνεται μόνο το Airbnb για την άνοδο των τιμών, είναι όμως ένα σημαντικό όχημα γιατί διευκολύνει όσους βλέπουν την κατοικία ως επενδυτική ευκαιρία. Υπάρχουν πολλές δυναμικές που πλήττουν την παροχή οικονομικά προσιτής κατοικίας και δεν τις συζητούμε». Σύμφωνα με την κ. Σιατίτσα, ένα ακόμη θέμα που μένει εκτός της συζήτησης είναι η έλλειψη εργαλείων, από πλευράς πολιτείας, για την καταγραφή των τάσεων. «Οι άνθρωποι που καταγράφουν, μελετούν και παράγουν γνώση για τα θέματα κατοικίας είναι μόνο οι παράγοντες της αγοράς. Από πλευράς Δημοσίου δεν έχουν αναπτυχθεί τα εργαλεία ώστε να κατανοούν τι συμβαίνει με την κατοικία, ποιες είναι οι τιμές, οι τάσεις, οι συγκεντρώσεις, οι παίκτες. Πρέπει να δημιουργηθεί ένα Παρατηρητήριο Στέγης, το οποίο να χρησιμοποιείται για να ενημερώνει τις κρατικές πολιτικές». Όριο 60 ημερών Με κάποιες από τις προτεινόμενες ρυθμίσεις τίθεται όριο 60 ημερών σε κάθε μίσθωση ώστε αυτή να λογίζεται ως βραχυχρόνια, ενώ φυσικά πρόσωπα με περισσότερα από τρία ακίνητα υποχρεούνται να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας. «Η διαφορετική αντιμετώπιση ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων είναι στη σωστή κατεύθυνση, καθώς είναι σαφές ότι δεν πρόκειται για την περίπτωση ενός φυσικού προσώπου που αξιοποιεί για βραχυχρόνια μίσθωση ένα ακίνητο που διαθέτει για να συμπληρώνει το εισόδημά του, το οποίο μπορεί να είναι ζωτικής σημασίας εν καιρώ μιας βαθιάς και συνεχιζόμενης οικονομικής κρίσης», εκτιμά ο Δημήτρης Μπαλαμπανίδης, πολεοδόμος-γεωγράφος. «Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις θέτουν ένα (θεμελιώδες) ζήτημα ορισμού της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, αν είναι “αστική μίσθωση ακινήτου” (όπως την ορίζει ο ισχύων σχετικός νόμος 4472/2017) ή εάν είναι “τουριστική δραστηριότητα”, με άλλα λόγια εάν ένα Airbnb διαμέρισμα είναι “κατοικία” ή “τουριστικό κατάλυμα” (είτε πρόκειται για το σύνολο των διαμερισμάτων μιας πολυκατοικίας είτε για μεμονωμένα διαμερίσματα). Εάν τα Airbnb διαμερίσματα αναγνωρίζονταν από τον νόμο ως «τουριστικά καταλύματα», τότε θα είχαμε την ευκαιρία να συζητήσουμε μία σειρά κρίσιμων ερωτημάτων που προκύπτουν: Πόσα “μικρά ξενοδοχεία” (και μεγάλα βεβαίως) αντέχουν οι πόλεις και οι γειτονιές μας, τα νησιά και άλλοι τουριστικοί προορισμοί υψηλής ζήτησης; Επιτρέπεται να λειτουργούν “μικρά ξενοδοχεία” εντός κτιρίων κατοικίας; Ποια δημόσια υπηρεσία (ενδεχομένως η πολεοδομία) εκδίδει σχετική άδεια, υπό ποιες προϋποθέσεις και σε ποιες περιοχές;», αναφέρει. Ο κ. Μπαλαμπανίδης σημειώνει ότι για ακόμη μια φορά οι ρυθμίσεις είναι «οριζόντιες». «Τα προτεινόμενα μέτρα δεν διαφοροποιούνται γεωγραφικά. Ας θυμίσουμε ότι στην ισχύουσα νομοθεσία προβλέπεται η έκδοση υπουργικής απόφασης προκειμένου σε συγκεκριμένες “γεωγραφικές περιοχές” και “για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας” να επιβληθούν ειδικά μέτρα περιορισμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Για παράδειγμα, στο κέντρο της Αθήνας και άλλων πόλεων ή σε νησιά των Κυκλάδων, όπου ο τουρισμός ασκεί ασφυκτικές πιέσεις και τα ενοίκια έχουν φτάσει σε απαγορευτικές τιμές, η εν λόγω ΚΥΑ θα μπορούσε να περιγράφει πιο αυστηρά μέτρα (ενώ βέβαια σε περιοχές που δεν δέχονται πιέσεις η αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων θα μπορούσε να είναι πιο ευνοϊκή, ενδεχομένως στο πνεύμα “αποκέντρωσης του τουρισμού”)».

«Φρένο» στη νομιμοποίηση αυθαιρέτων δίχως τη συμφωνία των συνιδιοκτητών ή έστω την ανοχή τους βάζει το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ). Με νέα απόφαση του, το πέμπτο τμήμα, με την επταμελή του σύνθεση, στο οποίο παραπέμφθηκε προς επίλυση η υπόθεση λόγω της σπουδαιότητας που εμφάνιζε, ακυρώνει ρύθμιση του 2014, η οποία επέτρεπε όλα αυτά τα χρόνια τη νομιμοποίηση πολεοδομικών παρανομιών σε εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες δίχως τη συναίνεση συνιδιοκτητών. Η ρύθμιση του 2014 Τι προέβλεπε η ρύθμιση του 2014 που ίσχυε έως σήμερα; Ότι για ακίνητα, εκτός σχεδίου, άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, οι συγκύριοι μπορούσαν να υπαχθούν στις διατάξεις του νόμου περί αυθαιρέτων 4178/2013 χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών υπό την προϋπόθεση ότι ασκούσαν πέραν της δεκαετίας αδιαλείπτως πράξεις νομής και κατοχής στην αποκλειστική χρήση τμήματος του ακινήτου, στο οποίο δεν έχει συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία. Ωστόσο, οι ανώτατοι δικαστές έκριναν ότι η συγκεκριμένη ρύθμιση «δεν είναι νόμιμη». Όπως αναφέρεται στην απόφαση, «για την υπαγωγή στις διατάξεις του νόμου 4178/2013 κατασκευών επί ακινήτου στο οποίο υφίσταται εξ αδιαιρέτου συγκυριότητα, πέραν των προβλεπομένων σε αυτό προϋποθέσεων, εξακολουθεί, σε κάθε περίπτωση, να απαιτείται συμφωνία όλων των συγκυρίων ή έστω ανοχή τους, η οποία, ωστόσο, αρκεί να συνάγεται από τα υποβαλλόμενα έγγραφα και στοιχεία, ενώ, αντιθέτως, αποκλείεται η υπαγωγή στις ως άνω διατάξεις όταν από τα ως άνω στοιχεία προκύπτει εκπεφρασμένη αντίθετη βούληση κάποιου εκ των συνιδιοκτητών». Η σύμφωνη γνώμη Με απλά λόγια, μπορεί να νομιμοποιηθεί αυθαίρετο σε εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες, αλλά θα πρέπει να υπάρχει σύμφωνη γνώμη όλων των συγκύριων. Όπως υπογραμμίζεται στην απόφαση του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου «αντίθετη εκδοχή θα συνιστούσε παραβίαση τόσο του συνταγματικού δικαιώματος της ιδιοκτησίας και των εξ αυτού εκπορευόμενων εξουσιών του συγκυρίου που δεν επιθυμεί την υπαγωγή του αυθαιρέτου στις διατάξεις του ν. 4178/ 2013, όσο και της συνταγματικής επιταγής για πολεοδομική διαμόρφωση της χώρας με βάση ορθολογικό σχεδιασμό, υπαγορευόμενο από πολεοδομικά κριτήρια, η οποία επιβάλλει την στενή ερμηνεία των διατάξεων που επιτρέπουν, κατ’ εξαίρεση, την διατήρηση κατασκευών ανεγερθεισών χωρίς νόμιμη άδεια». Η προσφυγή Η απόφαση αφορούσε προσφυγή σε εξ αδιαιρέτου ακίνητο 4.003,50 τετραγωνικών μέτρων, εκτός σχεδίου πόλεως, στα Σύβοτα Ηγουμενίτσας, που αγοράστηκε το 2000. Δέκα χρόνια αργότερα, ο ένας ιδιοκτήτης ζήτησε με εξώδικες προσκλήσεις από τον έτερο ιδιοκτήτη να απομακρύνει αυθαίρετες κατασκευές που φέρεται να ανήγειρε και τον κάλεσε να προβούν στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Έπειτα από πολλές περιπέτειες, με καταγγελίες, αγωγές, ενστάσεις εκατέρωθεν, ο ιδιοκτήτης της αυθαίρετης κατασκευής ζήτησε την υπαγωγή στις διατάξεις του ν. 4178/2013 κατοικίας που είχε χτιστεί χωρίς οικοδομική άδεια το 2001 ενώ ο άλλος την ανάκληση της δήλωσης ένταξης τον νόμο, ενώ η υπόθεση έφτασε στο ΣΥΠΟΘΑ (Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων) Θεσπρωτίας που αποφάσισε ότι μπορούν να υπαχθούν οι αυθαίρετες κατασκευές στις διατάξεις του 4178/2013, χωρίς τη συναίνεση του άλλου ιδιοκτήτη. Ωστόσο, το ΣτΕ δικαίωσε τον συνιδιοκτήτη που προσέφυγε, ακυρώνοντας την απόφαση του ΣΥΠΟΘΑ Θεσπρωτίας που είχε κρίνει ως νόμιμη την υπαγωγή του αυθαιρέτου στον νόμο 4178/2013 και τη νομοθετική ρύθμιση του 2014 για υπαγωγή αυθαιρέτου χωρίς τη συμφωνία ή έστω ανοχή των συνιδιοκτητών. Η δικαίωση Όπως αναφέρεται την απόφαση, υπήρχαν έγγραφα και στοιχεία που αποδείκνυαν την εκπεφρασμένη αντίθεση του εκκαλούντος σχετικά με την υπαγωγή των επίμαχων αυθαίρετων κατασκευών του αντίδικου στις διατάξεις του ν. 4178/2013. Συγκεκριμένα, την περίοδο 2010-2014 ο αιτών με εξώδικες προσκλήσεις είχε ζητήσει την απομάκρυνση των επίμαχων κατασκευών. Στη συνέχεια, με αγωγή είχε ζητήσει να του επιτραπεί η κατεδάφιση του αυθαιρέτου κτίσματος και να του καταβληθεί σχετική αποζημίωση, ενώ με καταγγελία του είχε ζητήσει την ανάκληση προηγούμενης (από 25.2.2014) δήλωσης εντάξεως του αυθαιρέτου στον ν. 4178/2013. «Εν προκειμένω δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις για την υπαγωγή των επίμαχων αυθαιρέτων κατασκευών εντός του κοινού ακινήτου στις διατάξεις του ν. 4178/2013, η δε προσβαλλόμενη 6/8/31.10.2016 απόφαση του ΣΥΠΟΘΑ Π.Ε. Θεσπρωτίας, με την οποία κρίθηκαν τα αντίθετα, είναι, για το λόγο αυτό, ακυρωτέα, όπως βασίμως προβάλλεται από τον αιτούντα, παρελκούσης ως αλυσιτελούς της εξετάσεως των λοιπών προβαλλόμενων λόγων ακυρώσεως», αναφέρει η απόφαση του ΣτΕ. https://www.ot.gr/2023/11/18/oikonomia/akinita/aythaireta-mploko-ste-sti-nomimopoiisi-dixos-symfonia-synidioktiton/?utm_source=tovimagr&utm_medium=article_mustread_widget&utm_campaign=NetworkWidget

Την προσωρινή αναστολή των οικοδομικών εργασιών για την κατασκευή δύο νέων ξενοδοχείων στην οδό Πατησίων, απέναντι από το Εθνικό Αρχαιολογικό Μουσείο, αποφάσισε το Συμβούλιο της Επικρατείας. Κατά των οικοδομικών αδειών τους έχουν προσφύγει η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) και 23 πολίτες, υποστηρίζοντας ότι τόσο οι σημειακές τροποποιήσεις του σχεδίου πόλης όσο και το ανώτατο ύψος που επετράπη (32 έναντι 24 μέτρων) και ο συντελεστής δόμησης θα οδηγήσουν σε υπέρμετρη πολεοδομική επιβάρυνση της περιοχής. Η υπόθεση αφορά τα κτίρια δύο ξενοδοχείων: μία δεκαώροφη μονάδα τριών αστέρων στη συμβολή των οδών Πατησίων και Μάρνη (εκεί όπου βρισκόταν το θέατρο Αθήναιον, το οποίο έχει κατεδαφιστεί) και μία εννεαώροφη μονάδα τεσσάρων αστέρων, στη συμβολή των οδών Ηπείρου και 3ης Σεπτεμβρίου. Τα δύο κτίρια βρίσκονται στο ίδιο οικοδομικό τετράγωνο, απέναντι από το Εθνικό Αρχαιολογικό Μουσείο. Το 2019, η τότε ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος (Γιώργος Σταθάκης) είχε εγκρίνει τη σημειακή τροποποίηση του σχεδίου πόλης του Δήμου Αθηναίων, μετατρέποντας τις χρήσεις γης από γενική κατοικία σε πολεοδομικό κέντρο. Με τον τρόπο αυτό παρακάμφθηκε ο περιορισμός του ανώτατου αριθμού των (150) κλινών που ίσχυε στην περιοχή, δίνοντας την ευκαιρία να ανεγερθούν δύο μεγάλα ξενοδοχεία. Μετά τη «φωτογραφική» αυτή ρύθμιση, οι εξελίξεις «έτρεξαν» με γρήγορους ρυθμούς. Τον Μάρτιο του 2020 το Κεντρικό Συμβούλιο Νεωτέρων Μνημείων εξέτασε την αρχιτεκτονική μελέτη της δεκαώροφης μονάδας και γνωμοδότησε θετικά, ενώ ακολούθησε τον Ιανουάριο του 2021 η έγκρισή της με απόφαση της υπουργού Πολιτισμού Λίνας Μενδώνη. Ακολούθησε η θετική γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής Κεντρικού Τομέα Αθηνών τον Ιούλιο και τον Νοέμβριο της ίδιας χρονιάς εκδόθηκε η οικοδομική άδεια από την υπηρεσία δόμησης του Δήμου Αθηναίων. Παράλληλα, τον Μάιο του 2021 ξεκίνησε η διαδικασία αναθεώρησης της οικοδομικής άδειας, η οποία είχε εκδοθεί το 2017 για όμορο οικόπεδο, στο ίδιο οικοδομικό τετράγωνο. Το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής γνωμοδότησε θετικά και ακολούθησε η αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας (για την ανέγερση εννεαώφορου ξενοδοχείου) τον Νοέμβριο του 2021. Αξίζει να σημειωθεί ότι και τα δύο κτίρια θα ανήκουν στη γαλλική αλυσίδα ξενοδοχείων Boissée Finances, η οποία σκοπεύει να δημιουργήσει «οικονομικά» ξενοδοχεία (budget hotels) σε συνεργασία με την Accor και τα σήματά της Ibis Budget και Ibis Styles (βλ. «Κ» 28.1.22). «Φωτογραφική» ρύθμιση Οι αντιρρήσεις, που είχαν εκφραστεί και την περίοδο της «φωτογραφικής» ρύθμισης του ΥΠΕΝ, δεν άργησαν να καταλήξουν στη δικαστική οδό. Στις αρχές Ιουλίου προσέφυγαν στο Συμβούλιο της Επικρατείας η ΕΛΛΕΤ και 23 πολίτες, ζητώντας να ακυρωθούν οι δύο οικοδομικές άδειες. Προχθές το Ε΄ τμήμα του ΣτΕ εξέδωσε προσωρινή διαταγή, με την οποία αναστέλλει τις οικοδομικές εργασίες για την κατασκευή των δύο κτιρίων μέχρι να εξεταστεί το αίτημα «παγώματος» των εργασιών από την Επιτροπή Αναστολών του ανωτάτου δικαστηρίου. Γιατί ζήτησαν οι προσφεύγοντες να ακυρωθούν οι οικοδομικές άδειες των δύο ξενοδοχείων; Σύμφωνα με την προσφυγή τους, τα δύο κτίρια θα έχουν ύψος 32 και 31,55 μέτρα αντιστοίχως, όταν το ανώτατο ύψος στην περιοχή βάσει διατάγματος του 1955 είναι τα 24 μέτρα, ο συντελεστής δόμησής τους είναι 4,8 και 4,2 αντιστοίχως, έναντι 3,7 (μέσος συντελεστής του Δήμου Αθηναίων), και οι κλίνες τους 637 και 258, έναντι 150 (που ήταν το ανώτατο όριο πριν τροποποιηθούν οι χρήσεις γης στο συγκεκριμένο οικοδομικό τετράγωνο). Οι προσφεύγοντες υποστηρίζουν ότι οι δύο οικοδομικές άδειες παραβιάζουν το πολεοδομικό κεκτημένο για την εξυπηρέτηση ιδιωτικών συμφερόντων, αλλοιώνοντας τον χαρακτήρα της περιοχής ως ζώνης γενικής κατοικίας. Παράλληλα, σημαντική θέση στην προσφυγή έχει η υπέρβαση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους, ζήτημα που έφερε η ΕΛΛΕΤ στο ΣτΕ και με την υπόθεση του ξενοδοχείου Coco-Μat και οδήγησε στην έκδοση ειδικού προεδρικού διατάγματος για την περιοχή Κουκακίου – Μακρυγιάννη (να σημειωθεί ότι το ΣτΕ είχε κρίνει ότι το διάταγμα του 1955 βρίσκεται ακόμη σε ισχύ και υπερισχύει του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού – ΝΟΚ). Περαιτέρω, φέρνει στο ανώτατο δικαστήριο ακόμη μία «προβληματική» πτυχή του ΝΟΚ, που δεν έχει κριθεί έως τώρα: τη μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των υπόγειων και κοινόχρηστων χώρων του κτιρίου, μια ρύθμιση-δώρο στους εργολάβους, αφού οδήγησε σταδιακά στο «ψήλωμα» υφιστάμενων και νέων κτιρίων σε όλη την Αθήνα.

Η διαχειριστική μελέτη, η οποία εγκρίθηκε με την πρώτη προσβαλλόμενη πράξη, αφορά το «Πεδίον του Άρεως», κοινόχρηστο χώρο μεγάλης έκτασης (221.308 τ.μ.), ο οποίος αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους υπαίθριους χώρους του κέντρου των Αθηνών, είναι το δεύτερο σε έκταση πάρκο της περιοχής των Αθηνών, με σημαντική βλάστηση, και αποτελεί έναν από τους πιο σημαντικούς υπερτοπικούς χώρους πρασίνου και άθλησης της πρωτεύουσας. Συνιστά αναπόσπαστο τμήμα μεγάλων ενοτήτων πρασίνου με συνεχόμενη και πυκνή βλάστηση, κυρίως στην περιοχή του κέντρου. Η ευρύτερη περιοχή του Πεδίου του Άρεως χαρακτηρίζεται ως οικιστική περιοχή με πολυώροφα κτήρια, καταστήματα αλλά και χώρους πρασίνου. Κατά τη διαχειριστική μελέτη, το Πεδίο του Άρεως παρουσιάζει εξαιρετικά μορφολογικά χαρακτηριστικά που το καθιστούν στοιχείο του φυσικού περιβάλλοντος με ιδιαίτερη σημασία και αναμφισβήτητη αισθητική αξία, μπορεί δε να καλύψει ποικιλία δραστηριοτήτων με υπερτοπική σημασία ως χοίρος ήπιας αναψυχής και περιπάτου. Διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στην καθημερινότητα των κατοίκων της ευρύτερης και όχι μόνο περιοχής. Διαμορφώθηκε ως Άλσος-Πάρκο το πρώτο ήμισυ του προηγούμενου αιώνα και έχει συνδεθεί με σημαντικά ιστορικά γεγονότα και πρόσωπα της εποχής. Ο αρχικός σχεδιασμός του είναι χαρακτηριστικός της τότε περιόδου και το κατατάσσει στα πάρκα περιπάτου. Εντός του χώρου που καταλαμβάνει υφίστανται νεώτερα μνημεία, διατηρητέα κτήρια και τοπόσημα, κλειστό θέατρο, ενώ λειτουργούν και ανοικτό θερινό θέατρο 2.000 θέσεων και χώροι συνάθροισης κοινού. Οι υφιστάμενες υποδομές και εγκαταστάσεις, οι οποίες θεωρούνται συμβατές, κατά τη διαχειριστική μελέτη, με τον δασικό κοινόχρηστο χαρακτήρα του πάρκου – άλσους, έχουν συνολικό εμβαδόν 10.840.38 τ.μ., επιτρέπονται δε νέα έργα (συνολικού εμβαδού 6.884,44 τ.μ.) ή αναπλάσεις, πέραν της συντήρησης και της ανακατασκευής των υφισταμένων υποδομών. Ωστόσο, μολονότι το Πεδίο του Άρεως, βάσει των ως άνω ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του, αποτελεί πάρκο με ιδιαίτερη περιβαλλοντική και ιστορική σημασία, ευρισκόμενο εντός ιδιαίτερα πυκνοκατοικημένης περιοχής, η μελέτη διαχείρισης για την προστασία και ανάδειξή του, προβλέπουσα ειδικές χρήσεις γης σε πολλά από τα τμήματά του ούτε υποβλήθηκε σε περιβαλλοντικό προέλεγχο για την υποβολή σε στρατηγική περιβαλλοντική εκτίμηση, ως σχέδιο ή πρόγραμμα, κατά τα προβλεπόμενα στο άρθρο 5 της Κ.Υ.Α. 107017/28.8.2006, ούτε, στη συνέχεια, υπήχθη σε διαδικασία προκαταρκτικού ελέγχου (screening), προκειμένου να υπαχθεί σε περιβαλλοντική αδειοδότηση ως προβλέπουσα έργο ανάπλασης σημαντικού άλσους, δηλαδή «έργου αστικής ανάπτυξης» κατά τις κρίσιμες περί περιβαλλοντικών αδειοδοτήσεων έργων ή δραστηριοτήτων διατάξεις (ν. 4014/2011 και τις κατ’ εξουσιοδότηση του νόμου αυτού υπουργικές αποφάσεις). Η δε τήρηση της μνημονευόμενης στη σκέψη 24 διαδικασίας, στην προκειμένη περίπτωση, είναι επιβεβλημένη, αφενός διότι, με την πρώτη προσβαλλόμενη πράξη επιτρέπεται ως συμβατή με τον δασικό και κοινόχρηστο χαρακτήρα του πάρκου, η, ομοίως (βάσει των στοιχείων του φακέλου) μη υπαχθείσα σε περιβαλλοντική αδειοδότηση, λειτουργία ανοικτού – υπαίθριου θεάτρου 2.000 περίπου θέσεων, δηλαδή δραστηριότητα που συνεπάγεται σημαντικές οχλήσεις για τους περίοικους, και αφετέρου για τον λόγο ότι η δασική υπηρεσία εσφαλμένα υπέλαβε ότι ο χώρος του «Άλσους» στο Πεδίο του Άρεως, με την Π.Υ.Σ. 102/24.7.1971, επέχουσα θέση «ισχύοντος Ρυμοτομικού Σχεδίου», έχει μετατραπεί σε «χώρο δημοσίων θεαμάτων», αυτοτελή και ξεχωριστό από το υπόλοιπο Πεδίο του Άρεως, ως προς τις επιτρεπόμενες χρήσεις του. Και τούτο, διότι, όπως έχει κριθεί με την 2568/1981 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, η 102/24.7.1971 Π.Υ.Σ., ανεχόμενη, κατ’ εξαίρεσιν, τη λειτουργία δημοσίων θεαμάτων εν ιός κοινοχρήστων εκτάσεων, ουδόλως μετέβαλε ή αναίρεσε τον κοινόχρηστο χαρακτήρα της έκτασης που καταλαμβάνει το Θέατρο «Άλσος» και ο περιβάλλων χώρος αυτού. Μολονότι δε η δραστηριότητα αυτή, όπως προαναφέρθηκε, αναπτύσσεται εντός κοινόχρηστου χώρου με δασικό χαρακτήρα, η Διεύθυνση Δασών Αθηνών, αρνούμενη να ασκήσει τη σχετική αρμοδιότητά της, δεν εξέτασε «ποια είναι τα δημόσια θεάματα και ποιες είναι οι επιτρεπτές εγκαταστάσεις εντός των χώρων δημοσίων θεαμάτων», θεωρώντας, εσφαλμένος, ότι «εκφεύγει του γνωστικού αντικειμένου και αρμοδιότητητάς της», όπως ρητώς ανέφερε στην εισήγησή της. Με τα δεδομένα αυτά, λαμβάνοντας υπόψη ότι η Διοίκηση ουδέποτε ερεύνησε αν η εγκριθείσα μελέτη, με το συγκεκριμένο περιεχόμενο, έχει σημαντικές επιπτώσεις στο περιβάλλον, ούτε, κατά συνέπεια, την υπέβαλε σε διαβούλευση με το κοινό υπό τις ειδικές διατάξεις της οικείας περιβαλλοντικής νομοθεσίας, η δε δασική υπηρεσία εκτίμησε εσφαλμένως το πολεοδομικό καθεστώς που διέπει το Πεδίο του Άρεως, και ειδικώς την έκταση που καταλαμβάνει το θέατρο «Άλσος» και ο περιβάλλων χώρος αυτού, χωρίς να εξετάσει τόσο τη συμβατότητα της λειτουργίας του, ως χώρου «δημοσίων θεαμάτων» χρησιμοποιούμενου από 2.000 θεατές, προς τον κοινόχρηστο δασικό χαρακτήρα του πάρκου, όσο και τη νομιμότητά του, καθώς ουδέποτε το θέατρο αυτό είχε αδειοδοτηθεί περιβαλλοντικά (κατόπιν μάλιστα τήρησης διαδικασίας διαβούλευσης), η πρώτη προσβαλλόμενη πράξη εκδόθηκε μη νομίμως και πρέπει για τους λόγους αυτούς να ακυρωθεί. Είναι, εξάλλου, απορριπτέοι οι ισχυρισμοί της παρεμβαίνουσας εταιρείας ότι το επίμαχο «κέντρο ψυχαγωγίας» προϋφίσταται, ότι έχουν εκδοθεί νόμιμες οικοδομικές άδειες και ότι δεν εγκρίνεται το πρώτον η εγκατάστασή του με την διαχειριστική μελέτη, η οποία απλώς αναφέρεται σ’ αυτό και δεν ρυθμίζει τη λειτουργία του. Και τούτο, διότι, εφόσον κατά τα γενόμενα ανωτέρω δεκτά, επιβάλλεται ο έλεγχος τον επιτρεπτού ανέγερσης κατασκευών ή χωροθέτησης δραστηριοτήτων σε ορισμένο πάρκο ή άλσος από την άποψη της συμβατότητας αυτών προς τις ισχύουσες στην περιοχή αυτή χρήσεις τόσο κατά το στάδιο της χορήγησης οικοδομικών αδειών και αδειών εγκατάστασης, ίδρυσης ή λειτουργίας, κατά περίπτωση, όσο και κατά το στάδιο της εγκρίσεως της διαχειριστικής μελέτης, δεν τίθεται στην προκειμένη περίπτωση ζήτημα εφαρμογής των αρχών της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της σταθερότητας των διοικητικών καταστάσεων. Διάφορο, δε, είναι το ζήτημα της τυχόν υποχρέωσης αποζημιώσεως κατά τα άρθρα 105 και 106 του Εισ. Ν.Α.Κ. του καλόπιστου δικαιούχου των οικοδομικών αδειών, αδειών εγκατάστασης, ίδρυσης ή λειτουργίας επιχειρήσεων από το υπαιτίως ενεργήσαν ή παραλείψαν όργανο, εφόσον, βέβαια συντρέχουν οι κατά νόμο προϋποθέσεις. Απορριπτέος, τέλος, είναι και ο ισχυρισμός των παρεμβαινόντων ότι έλαβε χώρα διαβούλευση σε σχέση με την διαχειριστική μελέτη, ειδικώς δε στην 7η Συνεδρίαση του Περιφερειακού Συμβουλίου Αττικής, στις 14.3.2019, και ότι, μάλιστα, σε αυτήν είχε συμμετάσχει εκπρόσωπος της αιτούσας ένωσης προσώπων (και πρώτος εκ των αιτούντων), ανατιθέμενος στο περιεχόμενο της διαχειριστικής μελέτης. Και τούτο, αφενός διότι η άτυπη αυτή συμμετοχή στη διαδικασία έγκρισης της διαχειριστικής μελέτης δεν είναι δυνατόν να υποκαταστήσει τις προβλεπόμενες, κατά περίπτωση, από τις διαδικασίες διαβούλευσης που παραλείφθηκαν, στην προκειμένη περίπτωση, και αφετέρου διότι η διαχειριστική μελέτη επανυποβλήθηκε στη συνέχεια, με ουσιώδεις μεταβολές, ενώ συντάχθηκε και συμπληρωματικό τεύχος, χωρίς τα νέα αυτά στοιχεία να τεθούν εκ νέου υπόψη του κοινού. Ακυρωτέα είναι και η δεύτερη προσβαλλόμενη πράξη με την οποία ανακλήθηκε η απόφαση του Συντονιστή της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αττικής περί κατεδάφισης-απομάκρυνσης αυθαιρέτων κατασκευών στη δημόσια – αναδασωτέα έκταση του άλσους του Πεδίου του Άρεως. Και τούτο, διότι, όπως προκύπτει από την εισήγηση της Διεύθυνσης Δασών Αθηνών, η αιτιολογία της πράξης αυτής βασίζεται στην, κατά τα ανωτέρω, παρανόμως εκδοθείσα απόφαση του Συντονιστή της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αττικής περί εγκρίσεως της διαχειριστικής μελέτης για το Πεδίο του Άρεως, η οποία, επίσης, χωρίς νόμιμη αιτιολογία, δοθέντος ότι δεν ερευνήθηκε από τη Διοίκηση αν έπρεπε να προηγηθεί αυτής στρατηγική περιβαλλοντική εκτίμηση ή περιβαλλοντική αδειοδότηση, είχε, κατ’ ουσίαν, ως αποτέλεσμα τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών εντός κοινόχρηστων, δασικού χαρακτήρα, εκτάσεων, προβλέποντας, μεταξύ άλλων, την εγκατάσταση φυλακίου στη θέση αυθαίρετως ανεγερθέντος ξύλινου οικίσκου που χρησίμευε ως εκδοτήριο εισιτηρίων και την περίφραξη κοινοχρήστου τμήματος του άλσους, χάριν της προστασίας παρακείμενου χώρου δημοσίων θεαμάτων, ο οποίος επίσης δεν έχει αδειοδοτηθεί περιβαλλοντικά. Όλη η απόφαση εδώ: https://nomosphysis.org.gr/22407/ste-1110-2023-paranomes-oi-apofaseis-gia-tin-anadeiksi-kai-prostasia-toy-parkoy-pedion-toy-areos/

ΣτΕ Ολομ. 992/2023 Πρόεδρος: Ευαγγελία Νίκα, Πρόεδρος ΣτΕ Εισηγητής: Θεόδωρος Αραβάνης, Σύμβουλος Επικρατείας Έγκριση παρέκκλισης από τις γενικές διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης για την κατασκευή αγροτικής αποθήκης κατά τις διατάξεις του άρθρου 2 παράγρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985 (άρθρο 163 παράγρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.) - Ελλείψει σαφούς κανονιστικού πλαισίου και νόμιμων κριτηρίων, η έγκριση της παρέκκλισης δεν αποτελεί εφαρμογή του νόμου με την έκδοση ατομικής διοικητικής πράξης, αλλά κανονιστικό καθορισμό όρων δόμησης για κάθε συγκεκριμένο γήπεδο από το αποφασίζον όργανο, κατ’ ενάσκηση ανεπίτρεπτα ευρείας διακριτικής ευχέρειας. Με την 992/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας έγινε δεκτή αίτηση ακυρώσεως κατά απόφασης της Περιφέρειας Στερεάς Ελλάδας, με την οποία εγκρίθηκε παρέκκλιση από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις περί εκτός σχεδίου δόμησης για την κατασκευή αγροτικής αποθήκης σε μη άρτιο γήπεδο στον Ν. Εύβοιας. Η παρέκκλιση αφορούσε το εμβαδόν του γηπέδου και τις αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια αυτού. Με την απόφαση 992/2023 καταργήθηκε η δίκη ως προς την οικοδομική άδεια ανέγερσης της αποθήκης λόγω ανάκλησής της, κρίθηκε ότι η δίκη διατηρεί το αντικείμενό της ως προς την έγκριση της παρέκκλισης, η οποία δεν εξαντλείται σε μία εφαρμογή, αλλά μπορεί να εφαρμοσθεί και στο μέλλον, και περαιτέρω κρίθηκαν τα εξής: 1. Ο καθορισμός και ο διαφορισμός των όρων δόμησης και χρήσης των ακινήτων αποτελούν ρυθμίσεις που από τη φύση τους πρέπει να ανάγονται σε μία κατηγορία. Οι όροι δόμησης και χρήσης αποτελούν περιορισμούς του ατομικού δικαιώματος της ιδιοκτησίας και μέσο επέμβασης της Πολιτείας για την εκπλήρωση της αποστολής που της ανατέθηκε με το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος. Λόγω της φύσης και της αποστολής των, ως μέσων παρέμβασης στη σφαίρα συνταγματικά προστατευόμενων δικαιωμάτων και αξιών (ιδιοκτησίας και περιβάλλοντος) επιβάλλονται κατά την έννοια των άρθρων 17 και 24 παρ. 2 του Συντάγματος κανονιστικώς. Οι παρεκκλίσεις από τους πάγιους όρους δόμησης μιας περιοχής, και όταν ακόμη αναφέρονται σε ορισμένα ακίνητα, πρέπει και αυτές να εντάσσονται στην κατηγορία με την οποία συνδέονται χωρικά και έχουν κανονιστικό χαρακτήρα. Οι αυτές αρχές ισχύουν και για τους όρους δόμησης των περιοχών εκτός σχεδίου, οι οποίοι, κατά την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι των όρων εντός σχεδίου, ούτε να οδηγούν σε αλλοίωση του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών. 2. Οι όροι και περιορισμοί αυτοί πρέπει να καθορίζονται σαφώς στον νόμο ή σε κατ’ εξουσιοδότηση αυτού εκδιδόμενο διάταγμα, το οποίο πρέπει να ορίζει, μεταξύ άλλων, τις προσήκουσες διαστάσεις των γηπέδων και των οικοδομών, τις αποστάσεις των κτιρίων από τα όρια, τα ανώτατα όρια εκμετάλλευσης και γενικώς όλους τους όρους που αναφέρονται στις εξουσιοδοτικές διατάξεις των άρθρων 17 και 9 παράγρ. 2 του ν.δ. της 17.7.1923 (άρθρα 162 παράγρ. 1 και 160 παράγρ. 2 του Κ.Β.Π.Ν., αντιστοίχως). Οι εν λόγω όροι και περιορισμοί πρέπει να τίθενται με γενικά και αντικειμενικά κριτήρια, να δικαιολογούνται από λόγους δημοσίου συμφέροντος και να είναι συναφείς και ανάλογοι με τη δραστηριότητα που αντιστοιχεί στην οικεία χρήση, έτσι ώστε να εξυπηρετούνται μόνο οι πραγματικές ανάγκες των δικαιούχων και να αποκλείονται καταστρατηγήσεις. Περαιτέρω, οι θεσπιζόμενοι όροι δόμησης πρέπει να κλιμακούνται ανάλογα με τη φύση της περιοχής και την ανάγκη τυχόν αυξημένης προστασίας της. 3. Τα αυτά ισχύουν, και δη κατά μείζονα λόγο, προκειμένου περί παρεκκλίσεων από τους πάγιους όρους δόμησης. Στην περίπτωση αυτή πρέπει να προσδιορίζονται σαφώς οι δικαιούχοι και οι όροι χορήγησης της παρέκκλισης, οι οποίοι πρέπει να ανάγονται σε πολεοδομικά κριτήρια και να είναι σαφείς και ανάλογοι με το αντικείμενο της ρύθμισης, έτσι ώστε η παρέκκλιση να μην οδηγεί σε ανατροπή του κανόνα ή να περιορίζεται σε ρύθμιση ολίγων ατομικών περιπτώσεων. 4. Οι διατάξεις του άρθρου 2 παράγρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985 (άρθρο 163 παράγρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.), καθ’ ο μέρος προβλέπουν την έγκριση παρέκκλισης από τους κατά τον κανόνα όρους της εκτός σχεδίου δόμησης δεν πληρούν τις ανωτέρω προϋποθέσεις, διότι δεν προβλέπουν νόμιμα κριτήρια για την έγκριση της παρέκκλισης. Ειδικότερα, δεν προκύπτει ο λόγος δημοσίου συμφέροντος που εξυπηρετείται με την παρέκκλιση, δεν προσδιορίζονται με σαφήνεια οι υποκειμενικές και αντικειμενικές προϋποθέσεις για την έγκρισή της, ιδίως ως προς τον καθορισμό των δικαιούχων και τα ελάχιστα όρια εμβαδού, προσώπου και βάθους του γηπέδου για την έγκριση της παρέκκλισης, ενώ και όπου καθορίζονται ανώτατα ή κατώτατα όρια, το εύρος της απόκλισης είναι ανεπίτρεπτα μεγάλο. Έτσι ευνοείται η δόμηση μειονεκτικών αγροτεμαχίων, η κατάτμηση των αγροτικών κλήρων και η ενδεχόμενη οικοπεδοποίησή τους. Τέλος δεν προβλέπεται κλιμάκωση των όρων δόμησης ανάλογα με τον τυχόν ιδιαίτερο χαρακτήρα της περιοχής, αλλά όλες οι περιοχές αντιμετωπίζονται ομοιόμορφα. Τούτο οφείλεται προφανώς και στο ότι οι κρίσιμες διατάξεις αναπαράγουν κατ’ ουσίαν τις ρυθμίσεις του άρθρου 2 του π.δ. της 6-17.10.1978, το οποίο θεσπίσθηκε πριν την αναμόρφωση της νομοθεσίας περί χωροταξίας, περιβάλλοντος και αρχαιοτήτων (ν. 2742/1999, 1650/1986, 3028/2002) και δεν συντονίζεται με αυτήν. Οι ανωτέρω πλημμέλειες δεν θεραπεύονται κατά την αντιμετώπιση κάθε συγκεκριμένης περίπτωσης, διότι τα κριτήρια για την έγκριση της παρέκκλισης πρέπει να ορίζονται εκ των προτέρων στον νόμο και όχι να τίθενται επ’ ευκαιρία της εκάστοτε εφαρμογής του. Ελλείψει δε σαφούς κανονιστικού πλαισίου και νόμιμων κριτηρίων, η έγκριση της παρέκκλισης δεν αποτελεί εφαρμογή του νόμου με την έκδοση ατομικής διοικητικής πράξης, αλλά, κατ’ ουσίαν, κανονιστικό καθορισμό όρων δόμησης για κάθε συγκεκριμένο γήπεδο από το αποφασίζον όργανο, κατ’ ενάσκηση ανεπίτρεπτα ευρείας διακριτικής ευχέρειας. 5. Κατά τη μειοψηφία, η πρόβλεψη ειδικών όρων δόμησης για ειδικές χρήσεις κτιρίων είναι συνταγματικώς ανεκτή διότι δεν αποτελεί κατ’ ουσίαν παρέκκλιση, αλλά θέσπιση ειδικού καθεστώτος για την ανέγερση συγκεκριμένων κατηγοριών κτιρίων. Η απόφαση του οργάνου που εγκρίνει την παρέκκλιση εκδίδεται κατ’ ενάσκηση διακριτικής ευχέρειας της Διοίκησης, που παρέχεται με το άρθρο 163 παρ. 1 του ΚΒΠΝ, εντός των κανονιστικώς προσδιοριζομένων στην ίδια διάταξη ορίων, τα οποία δεν είναι απαραίτητο να εξαντληθούν, και κατόπιν συνεκτίμησης, αφενός των αναγκών που συνδέονται με τη λειτουργικότητα του κτιρίου που πρόκειται να ανεγερθεί και αφετέρου των επιπτώσεων από την ανέγερσή του στα όμορα ακίνητα και γενικότερα στο περιβάλλον, και αφού προηγηθεί γνωμοδότηση από διοικητικά όργανα που διαθέτουν την απαραίτητη επιστημονική και τεχνική επάρκεια να προβούν στις σχετικές κρίσεις. Περαιτέρω, κατά τη μειοψηφία, η απόφαση που εγκρίνει την παρέκκλιση δεν αφορά το επιτρεπτό ή τις προϋποθέσεις δόμησης του γηπέδου αλλά τη μορφή και τις διαστάσεις του συγκεκριμένου κτιρίου και έχει ατομικό χαρακτήρα. Τέλος, κατά τη γνώμη ενός μέλους, η κατά τα ανωτέρω έγκριση παρέκκλισης είναι μεν κανονιστικής φύσης, αλλά οι σχετικές διατάξεις είναι νόμιμες και εντός εξουσιοδότησης. Read more at Taxheaven: https://www.taxheaven.gr/news/63822/ste-9922023-ektos-sxedioy-domhsh-gia-kataskeyh-agrotikhs-apoohkhs

Νέο «βραχυκύκλωμα» με τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές προκύπτει με νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ Ολομ. 992/2023). Oι ανώτατοι δικαστές «φρενάρουν» την έκδοση οικοδομικών αδειών και την ανέγερση αγροτικών κτιρίων, κατά παρέκκλιση, βάσει Προεδρικού Διατάγματος του 1985. Ειδικότερα, έκαναν δεκτή αίτηση ακυρώσεως κατά απόφασης της Περιφέρειας Στερεάς Ελλάδας, με την οποία εγκρίθηκε παρέκκλιση από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις περί εκτός σχεδίου δόμησης για την κατασκευή αγροτικής αποθήκης, σε μη άρτιο γήπεδο στην Νότια Εύβοια. Δεδικασμένο Από τη νέα απόφαση παράγεται δεδικασμένο που έρχεται να προστεθεί στην απόφαση 176/2023 του ΣτΕ, με την οποία το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο είχε βάλει τέλος στις οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου περιοχές της Πάτμου επειδή δεν είχαν «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό. Μάλιστα, στην περίληψη της πρόσφατης απόφασης που δημοσίευσε το ΣτΕ αναφέρεται ότι «η δίκη διατηρεί το αντικείμενό της, ως προς την έγκριση της παρέκκλισης, η οποία δεν εξαντλείται σε μία εφαρμογή, αλλά μπορεί να εφαρμοσθεί και στο μέλλον». Σημειώνεται επίσης ότι οι παρεκκλίσεις από τους πάγιους όρους δόμησης μιας περιοχής, και όταν ακόμη αναφέρονται σε ορισμένα ακίνητα, πρέπει να εντάσσονται στην κατηγορία με την οποία συνδέονται χωρικά και έχουν κανονιστικό χαρακτήρα. Οι συγκεκριμένες αρχές ισχύουν και για τους όρους δόμησης των περιοχών εκτός σχεδίου, οι οποίοι, κατά την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι των όρων εντός σχεδίου, ούτε να οδηγούν σε αλλοίωση του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών. Το Προεδρικό Διάταγμα Όσον αφορά στις διατάξεις του ΠΔ της 24-31.5.1985 που προβλέπουν την έγκριση παρέκκλισης από τους κατά τον κανόνα όρους της εκτός σχεδίου δόμησης, στην απόφαση αναφέρεται χαρακτηριστικά ότι «δεν προβλέπουν νόμιμα κριτήρια για την έγκριση της παρέκκλισης». Ειδικότερα, οι ανώτατοι δικαστές επισημαίνουν ότι, δεν προκύπτει ο λόγος δημοσίου συμφέροντος που εξυπηρετείται με την παρέκκλιση, δεν προσδιορίζονται με σαφήνεια οι υποκειμενικές και αντικειμενικές προϋποθέσεις για την έγκρισή της, ιδίως ως προς τον καθορισμό των δικαιούχων και τα ελάχιστα όρια εμβαδού, προσώπου και βάθους του γηπέδου για την έγκριση της παρέκκλισης, ενώ και όπου καθορίζονται ανώτατα ή κατώτατα όρια, το εύρος της απόκλισης είναι ανεπίτρεπτα μεγάλο. http://www.ot.gr/wp-content/uploads/2023/03/astiki_domisi-1024x666.jpg Αγροτεμάχια «Έτσι ευνοείται η δόμηση μειονεκτικών αγροτεμαχίων, η κατάτμηση των αγροτικών κλήρων και η ενδεχόμενη οικοπεδοποίησή τους. Τέλος δεν προβλέπεται κλιμάκωση των όρων δόμησης ανάλογα με τον τυχόν ιδιαίτερο χαρακτήρα της περιοχής, αλλά όλες οι περιοχές αντιμετωπίζονται ομοιόμορφα», αναφέρουν οι δικαστές του ΣτΕ, υπογραμμίζοντας ότι αυτό προφανώς οφείλεται και στο ότι οι κρίσιμες διατάξεις αναπαράγουν κατ’ ουσίαν τις ρυθμίσεις παλαιότερου ΠΔ της 6-17.10.1978, το οποίο θεσπίσθηκε πριν την αναμόρφωση της νομοθεσίας περί χωροταξίας, περιβάλλοντος και αρχαιοτήτων και δεν συντονίζεται με αυτήν. Οι πλημμέλειες του ΠΔ του 1985 «δεν θεραπεύονται κατά την αντιμετώπιση κάθε συγκεκριμένης περίπτωσης, διότι τα κριτήρια για την έγκριση της παρέκκλισης πρέπει να ορίζονται εκ των προτέρων στον νόμο και όχι να τίθενται επ’ ευκαιρία της εκάστοτε εφαρμογής του», σημειώνεται στην απόφαση. Ελλείψει δε σαφούς κανονιστικού πλαισίου και νόμιμων κριτηρίων, η έγκριση της παρέκκλισης, όπως υπογραμμίζεται, «δεν αποτελεί εφαρμογή του νόμου με την έκδοση ατομικής διοικητικής πράξης, αλλά, κατ’ ουσίαν, κανονιστικό καθορισμό όρων δόμησης για κάθε συγκεκριμένο γήπεδο από το αποφασίζον όργανο, κατ’ ενάσκηση ανεπίτρεπτα ευρείας διακριτικής ευχέρειας». Η νέα απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ ανατρέπει τα δεδομένα και στην κατά παρέκκλιση δόμηση αγροτικών κτιρίων σε εκτός σχεδίου περιοχές, οι οποίες εκδίδουν οικοδομικές άδειες με βάση το ΠΔ του 1985. Άλλωστε πάγια θέση του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου είναι ότι η δόμηση δεν αποτελεί την κατά προορισμό χρήση των περιοχών εκτός σχεδίου, αλλά εξυπηρετεί τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση καθώς και την αναψυχή.

Ο υπογράφων το κείμενο που ακολουθεί είμαι ο αρχιτέκτονας που εξέδωσε την τελευταία αναθεώρηση το 2015 της αρχικής οικοδομικής αδείας του 2006 για ακίνητο στην Πάτμο ιδιοκτησίας Βρετανού εργοδότη μου, την οποία ακύρωσε η απόφαση 176/2023 του ΣτΕ. Πολύς λόγος έχει ήδη γίνει για τις καταστροφικές ή ευεργετικές (για κάποιους λίγους) επιπτώσεις της απόφασης 176/2023 της ολομελείας του ΣτΕ στην κοινωνία, την οικονομία, την χωροταξία και την ασφάλεια δικαίου. Κανείς όμως μέχρι στιγμής δεν έχει ασχοληθεί με την δομή αυτής καθαυτής της απόφασης. Με τι λογικά και νομικά υλικά έχει «μαγειρευθεί» ούτως ειπείν; Κατανοητή αυτή η απουσία κριτικής ανάλυσης αφού, δυστυχώς, οι αποφάσεις ΣτΕ (και μάλιστα της ολομελείας του) αποτελούν τρόπον τινά ιερές εντολές στις οποίες οφείλουμε αδιαμαρτύρητη υποταγή. -Τι θα λέγαμε όμως εάν ένα δικαστήριο καταδίκαζε κάποιον σε θάνατο με ένα σκεπτικό το οποίο αποτελούνταν από ψευδή στοιχεία, διαστρέβλωση γεγονότων- νόμων, ηθελημένη απόκρυψη άλλων γεγονότων-νόμων; Πάτμος, θέση Λιγγίνου: η “τρύπα’ της εκσκαφής της υπο ανέγερση οικοδομής, που η οικοδομική άδεια της ακυρώθηκε από το ΣτΕ. -Έγραψα θάνατο; Ναι, διότι η απόφαση 176/2023 έχει σαν στόχο τον ξαφνικό θάνατο της εκτός σχεδίου δόμησης και σαν αποτέλεσμα τον ξαφνικό οικονομικό θάνατο της περιουσίας εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτητών ανά την επικράτεια. Ζυγίζοντας τα λόγια μου, ισχυρίζομαι ότι, δυστυχώς, η απόφαση 176/2023 είναι ένας απαράδεκτος συνδυασμός: Α) ηθελημένης διαστρέβλωσης και παρανάγνωσης του Πρ. Δ/γματος 24/31-5-1985 (ΦΕΚ 270 Δ’), Β) αυθαίρετης ερμηνείας των προθέσεων του νομοθέτη του νόμου 3212/31-12-2003 Άρθρο 10 παρ.1 (ΦΕΚ 308Α’) και Γ) ακόμη χειρότερα, συνειδητή απόκρυψη-εξαφάνιση του άρθρου 23 παρ.3 του ίδιου νόμου 3212/31- 12-2003 (ΦΕΚ 308Α’). Εξηγούμαι: Α) Τι λέει το Πρ. Δ/γμα του 1985; «α. Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000μ2 β. για γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς, Εθνικές, Δημοτικές και κοινοτικές ως και εγκαταλειμμένα τμήματά τους και σιδηροδρομικές γραμμές απαιτούνται: Ελάχιστο πρόσωπο 45μ. Ελάχιστο βάθος 50μ. Ελάχιστο εμβαδόν 4.000μ2» Πρόκειται για μια απολύτως λογική διάκριση μεταξύ μη παρόδιων γηπέδων (α’) και παρόδιων γηπέδων (β’). Τι ισχυρίζεται όμως η 176/2023; «Η εν λόγω διάταξη του άρθρου 1 παρ.1 του π.δ. όριζε στην περίπτωση α’ απλώς το ελάχιστον εμβαδόν (4.000τ.μ.) για την κατά τον κανόνα δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων, ενώ ρύθμιζε συνολικά το ζήτημα των προϋποθέσεων αυτής στην επόμενη περίπτωση β’» Πρόκειται, δυστυχώς, για μία ηθελημένη διαστρέβλωση-παρανάγνωση δύο διαφορετικών περιπτώσεων (α’ και β’) που αποδεικνύεται εύκολα εάν σημειώσουμε τα εξής: 1.το β’ αφορά αποκλειστικά σε γήπεδα «που έχουν πρόσωπο», δηλαδή αυτά τα οποία έχουν ήδη πρόσωπο. Δεν πρόκειται για θεσμοθέτηση προϋπόθεσης προσώπου, αλλά για θεσμοθέτηση προϋποθέσεων όσων έχουν ήδη πρόσωπο. 2. Λέει η απόφαση 176/2023 «…όριζε στην περίπτωση α’ απλώς το ελάχιστον εμβαδόν (4.000τ.μ.)…» -Τότε γιατί στο β’ επαναλαμβάνει την προϋπόθεση «Ελάχιστο εμβαδόν 4.000τ.μ.»; -Προφανώς γιατί το β’ θεσμοθετεί ξεχωριστές προϋποθέσεις για τα γήπεδα «που έχουν (ήδη) πρόσωπο». 3. Το β’ δεν θεσμοθετεί την προϋπόθεση προσώπου αλλά συγκεκριμένο μήκος προσώπου 45μ. (Υπενθυμίζω!: σε όσα έχουν ήδη πρόσωπο σε δρόμο). Η 176/2023 όχι τυχαία, δεν αναφέρεται στο συγκεκριμένο μήκος των 45μ. Αυτό διότι γνωρίζει πολύ καλά ότι η μόνη πραγματική θεσμοθετημένη προϋπόθεση προσώπου εν γένει στα εκτός σχεδίου γήπεδα «έρχεται» το 2003 και έχει και συγκεκριμένο μήκος 25μ. Ούτε αυτό το μήκος, όχι τυχαία, αναφέρεται στην 176/2023 για τον ευνόητο λόγο ότι αποτελεί άλλη μία απόδειξη ότι το α’ και β’ είναι δύο διακριτές περιπτώσεις, όπως θα αποδειχθεί ακόμη καλύτερα και πιο κάτω. Β) Τι λέει ο νόμος 3212/31-12-2003 (ΦΕΚ 308 Α’) Άρθρο 10, παρ. 1; «Η περίπτωση α’ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31-5-1985 Πρ.Δ/τος (ΦΕΚ 270Δ’) αντικαθίσταται ως εξής: α. Ελάχιστον εμβαδόν γηπέδου 4.000μ2 και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο 25 μέτρα» -Τι μας λέει η 176/2023; «Ως εκ τούτου ο νομοθέτης, προς αποφυγήν παρερμηνείας και καταστρατηγήσεων, με το άρθρο 10 παρ.1 του ν.3212/2003 όρισε κατά τροποποίηση της ανωτέρω περίπτωσης α’ ελάχιστο μήκος προσώπου των γηπέδων επί του κοινοχρήστου χώρου». Ας σημειωθεί λοιπόν: 1.Κατ’ αρχάς πρόκειται για μία αυθαίρετη ερμηνεία των προθέσεων του νομοθέτη ο οποίος εμφανίζεται 18 ολόκληρα χρόνια μετά το Πρ. Δ/γμα του 1985 να έρχεται το 2003 να «αποφύγει» «παρερμηνείες» και «καταστρατηγήσεις». Ποιές παρερμηνείες και ποιές καταστρατηγήσεις; Και γιατί άραγε περίμενε τόσο πολύ καιρό να διορθώσει τα κακώς κείμενα; Στην πραγματικότητα ο νομοθέτης βάζει για πρώτη φορά έναν ουσιαστικό περιορισμό στην εκτός σχεδίου δόμηση θεσμοθετώντας την προϋπόθεση προσώπου μόνο σε γήπεδα που θα δημιουργηθούν μετά την 31η/12/2003- δηλαδή περιορίζει αισθητά την δυνατότητα κατατμήσεων. 2. Ας προσέξουμε πάλι όμως πως- όχι τυχαία- η 176/2023 δεν αναφέρεται στο συγκεκριμένο μήκος προσώπου (25μ.) που θεσμοθετείται το 2003. Και ας δούμε τυπογραφημένο το Πρ. Δ/γμα του 1985 όπως τροποποιήθηκε με τον νόμο του 2003. Έτσι θα εικονογραφηθεί και πιστοποιηθεί η σαθρότατη δομή της 176/2023 η οποία στηρίζεται μεταξύ άλλων αυθαιρεσιών στην απόκρυψη αντιφατικών στοιχείων όπως δύο διαφορετικά μήκη προσώπου (45μ. και 25μ.) τα οποία υποτίθεται (κατά την 176/2023) αφορούν στην ίδια περίπτωση!! «α. Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000μ2 και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο 25 μέτρα. β. για γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς, Εθνικές, Δημοτικές και κοινοτικές ως και εγκαταλειμμένα τμήματά τους και σιδηροδρομικές γραμμές απαιτούνται: Ελάχιστο πρόσωπο 45μ. Ελάχιστο βάθος 50μ. Ελάχιστο εμβαδόν 4.000μ2» Να γιατί η 176/2023 δεν έχυσε περιττό μελάνι αναφέροντας τα δύο αυτά διαφορετικά μήκη προσώπου. Εάν τα ανέφερε θα έβγαζε μάτι η αντίφαση: Δύο διαφορετικές προϋποθέσεις μήκους προσώπου για μία περίπτωση γηπέδων. 3. Τέλος, ας σημειωθεί εδώ και κάτι ακόμα: Το β’ απαιτεί και συγκεκριμένο ελάχιστο βάθος: 50μ. Εάν λοιπόν δεχτούμε ότι κατά την ερμηνεία της 176/2023 τα α’ και β’ περιγράφουν και θεσμοθετούν προϋπόθεση της ίδιας περίπτωσης τότε όλα τα ακίνητα εκτός σχεδίου έχουν υποχρέωση όχι μόνον ελάχιστου προσώπου (25μ. ή 45μ.- εδώ υπάρχει το αναφερθέν πρωτύτερα βραχυκύκλωμα!) αλλά και ελάχιστου βάθους 50μ! Γ) Εδώ φτάσαμε στο χειρότερο δηλαδή την προφανώς ηθελημένη απόκρυψη της μεταβατικής διάταξης του Νόμου 3212/2003 και συγκεκριμένα το άρθρο 23 παρ.3: «Η περίπτωση α’ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31-5-1985 προεδρικού διατάγματος, όπως αντικαθίσταται με την παρ.1 του άρθρου 10 του νόμου αυτού δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού» Είναι εντυπωσιακό ότι η σημερινή κυβέρνηση μόλις μερικά χρόνια πριν και συγκεκριμένα στις 3 Δεκεμβρίου 2020 δια στόματος του τότε υπουργού ΥΠΕΝ Κώστα Χατζηδάκη στην Βουλή αναφέρθηκε στην μεταβατική αυτή διάταξη- την οποία αποκρύπτει σήμερα η 176/2023- λέγοντας: «Διότι σωστά επισημάνθηκε στην διαβούλευση ότι το κράτος, με έναν νόμο του ΠΑΣΟΚ το 2003, είχε δώσει την βεβαιότητα σε όλους τους ιδιοκτήτες πάνω από 4 στρέμματα ότι μπορούν να χτίζουν- το έγραφε ο νόμος- χωρίς να υπάρχει μέτωπο στο δρόμο. Επομένως χιλιάδες συμπολίτες μας είχαν ήδη αγοράσει τέτοια τεμάχια ή τα είχαν ήδη και είχαν την βεβαιότητα ότι μπορούν να προχωρήσουν μπροστά»! Πουθενά στην απόφαση 176/2023 δεν αναφέρεται η μεταβατική αυτή διάταξη, η οποία αποδεικνύει ακριβώς ότι η απαίτηση προσώπου αφορά ΜΟΝΟΝ σε όσα γήπεδα δημιουργήθηκαν μετά την 31η/12/2003. Η απόκρυψη της μεταβατικής αυτής διάταξης αποκτά σκανδαλώδη διάσταση όταν σημειωθεί και το εξής απίστευτο: Ο ιδιοκτήτης της οικοδομικής άδειας στην Πάτμο και των αναθεωρήσεών της, την οποία ακύρωσε τελεσίδικα η απόφαση 176/2003 είχε προσφύγει στο ΣτΕ επιδιώκοντας την εξαφάνιση της απόφασης 369/2018 του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά, η οποία πρωτοδίκως είχε ακυρώσει την εν λόγω άδεια με μόνο σκεπτικό ότι η μεταβατική διάταξη του νόμου 32/12-2003 άρθρο 23, παρ. 3 (η οποία κατοχύρωνε περίτρανα την οικοδομική άδεια αφού το ακίνητο στην Πάτμο «υφίστατο» από το 1963) ήταν «αντισυνταγματική»! Η απόφαση 176/2023 δεν σχολιάζει ούτε κρίνει καθόλου την πρωτόδικη απόφαση του Διοικ. Εφετ. Πειραιά εκτός από μία σεμνή αναφορά: «…και συνεπώς νομίμως αν και με διαφορετική αιτιολογία οι προβληθείσες οικοδομικές άδειες ακυρώθηκαν με την εκκαλούμενη απόφαση, απορρίφθηκαν δε όλοι οι αντίθετοι λόγοι εφέσεως». -Με αυτόν τον …σεμνό τρόπο η 176/2023 αποφεύγει να αναφερθεί ρητά στην ουσία της απόφασης του Διοικ. Εφετ. Πειραιά, δηλαδή στην μεταβατική διάταξη. -Γιατί; Διότι η μεταβατική διάταξη από μόνη της τινάζει στον αέρα τον – εξ αρχής – σαθρό ισχυρισμό της 176/2023 ότι δήθεν από το 1985 ο νόμος απαιτούσε πρόσωπο εν γένει στην εκτός σχεδίου δόμηση. Μόνον έτσι, αποφεύγοντας – όπως ο διάβολος το λιβάνι- κάθε αναφορά στην μεταβατική διάταξη καταφέρνει(;) η 176/2023 να συσκοτίσει και να αποκρύψει την αλήθεια η οποία είναι ότι όλα τα εκτός σχεδίου γήπεδα – ανά την επικράτεια – τα οποία έχουν δημιουργηθεί («υφίστανται») πριν την 31η Δεκεμβρίου 2003 ΔΕΝ ΧΡΕΙΑΖΟΝΤΑΙ ΠΡΟΣΩΠΟ ΣΕ ΔΡΟΜΟ για να καταστούν δομήσιμα. (Εκτός βέβαια: 1)όσων εμπίπτουν στις περιπτώσεις του προαναφερθέντος περίφημου β´ του νόμου 1985 και 2) όσων εμπίπτουν σε ειδικές διατάξεις όπως συγκεκριμένες ΖΟΕ οι οποίες προβλέπουν ρητά την απαίτηση προσώπου.) Συμπερασματικά: -Τίθεται το ερώτημα: «Είναι δυνατόν οι πολίτες/ιδιοκτήτες στην Ελλάδα αλλά και όσοι ξένοι αποφασίσουν να επενδύσουν στην χώρα μας να είναι όλοι έρμαια μιας ανεξέλεγκτης δικαστικής εξουσίας;» Η απάντηση μας είναι: «Αν αυτό δυστυχώς συμβαίνει, τότε αυτή η δικαστική εξουσία θα μπορούσε μάλλον ακριβοδίκαια, να έχει την ονομασία Συμβούλιο του Ετσιθελισμού». Ακόμα χειρότερα, απέναντι σε αποφάσεις τόσο τραγελαφικές και απολύτως άδικες όπως η 176/2023, η κυβέρνηση, παρόλη την νομοθετική εξουσία που της έχει δώσει η βούληση του Ελληνικού λαού, δείχνει να στέκεται – «μοιραία και άβουλη αντάμα» – μπροστά στο απαράδεκτο φαινόμενο της διαστρέβλωσης, απαξίωσης και απόπειρας ακύρωσης νόμων, που ψηφίζει η Βουλή των Ελλήνων – εδώ και 95 ολόκληρα χρόνια – τους οποίους μάλιστα, πρόσφατα επιβεβαίωσε δημοσίως υπουργός της. *Δημήτρης Κωνσταντινίδης: Αρχιτέκτων Μέλος ΤΕΕ από 29/4/1982 Αρ. Μητρώου 36644 Bachelor : Harvard University 1975 Masters : Columbia University 1978

Αναταράξεις στην εκτός σχεδίου δόμηση φέρνει η πρόσφατη απόφαση 176/2023 του Συμβουλίου της Επικρατείας, σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση. Συγκεκριμένα, το ανώτατο δικαστήριο, εξετάζοντας υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ, μετά από μία καταγγελία για την δόμηση οικοπέδου σε εκτός Σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, αποφάσισε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) για την δόμηση ενός ακινήτου. Επισημαίνει δε, ότι αυτό ισχύει, γιατί από το Σύνταγμα οι εκτός σχεδίου περιοχές «δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού». Τι ισχύει με την απόφαση του ΣτΕ; -Καταρχήν, η απόφαση έχει άμεση εφαρμογή για την συγκεκριμένη υπόθεση που εκδικάστηκε. -Δεύτερον δεν έχει αναδρομή ισχύ. Δηλαδή δεν ανακαλούνται και δεν είναι άκυρες οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί από τα Πολεοδομικά Γραφεία κατά το. Όμως κινδυνεύουν ιδιοκτήτες ακινήτων, μετά από συγκεκριμένη προσφυγή στο ΣτΕ λόγω αντιδικίας, να τους ακυρωθεί η οικοδομική άδεια και να κριθεί κατεδαφιστέο το κτίσμα. -Τρίτον δημιουργείται νομολογιακό προηγούμενο, που δεν μπορεί να μην το σεβαστεί η διοίκηση γιατί κατά το σκεπτικό της απόφασης δεν νοείται, ούτε οι πολίτες να επιδιώκουν την οικοδόμηση οικοπέδων που δεν πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις, ούτε οι Πολεοδομίες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες γι’ αυτές. Κατ’ επέκταση, δεν μπορούν να διεκδικήσουν αποζημίωση, καθώς ο κανόνας αυτός θεωρείται «προβλέψιμος για τους επιμελείς αγοραστές». -Η πολιτεία, αφού μελετήσει προσεκτικά και αναλύσει το σκεπτικό της απόφασης, οφείλει να πάρει μια νομοθετική πρωτοβουλία που θα σέβεται τη νομολογία του ΣτΕ και θα δίνει και διέξοδο στο πρόβλημα που δημιουργήθηκε, διότι με ευθύνη της δεν έχει καθοριστεί το δίκτυο κοινοχρήστων δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές αφήνοντας να μεταβιβάζονται και να φορολογούνται ως οικόπεδα, ακίνητα εκτός σχεδίου εδώ και πενήντα χρόνια. Επίσης θα πρέπει να δημιουργήσει και ασφάλεια πολεοδομικού δικαίου και να μην σύρονται στα δικαστήρια ιδιοκτήτες ακινήτων από ανταγωνιστές και κακούς γείτονες. Ποιες είναι οι άμεσες συνέπειες της απόφασης του ΣτΕ ; Σταματούν οι αγοραπωλησίες και συμβόλαια για ακίνητα στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας, που βασίζονταν στην παραδοχή ότι αυτά τα ακίνητα έχουν δικαίωμα έκδοσης νόμιμης οικοδομικής άδειας, που τώρα ανατρέπεται από την νέα απόφαση του ΣτΕ. Δεν εκδίδονται από τα Πολεοδομικά γραφεία της χώρας ( Υπηρεσίες Δόμησης ) προεγκρίσεις δόμησης και άδειες δόμησης σε ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών , τα οποία δημιουργήθηκαν μεταξύ της ισχύος του Π.Δ. της 24-31.5.1985 και του ν. 3212/2003 και έχουν εμβαδό μεγαλύτερο των 4000 τ.μ. χωρίς πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο. Παγώνουν χιλιάδες μικρές και μεγάλες επενδύσεις, κυρίως τουριστικές, που έχουν ενταχθεί στον Αναπτυξιακό νόμο, διότι πλέον δεν θα μπορούν να χρησιμοποιήσουν τις ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση και να εκδώσουν οικοδομικές άδειες και να χτίσουν με ασφάλεια δικαίου. Σε ποιους δρόμους κτίζουν σήμερα τα εκτός σχεδίου γήπεδα ; Προκειμένου να στοιχειοθετηθεί αρτιότητα και οικοδομησιμότητα σε ένα γήπεδο, πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες κατά περίπτωση προϋποθέσεις: Σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς, Εθνικούς ή Επαρχιακούς δρόμους, που εξ ορισμού είναι κοινόχρηστοι, απαιτείται ελάχιστο πρόσωπο 45,00μ., ελάχιστο βάθος 50,00 μ. και ελάχιστο εμβαδό 4.000 τ.μ. Σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Δημοτικούς ή Κοινοτικούς δρόμους κατά τον ορισμό των Δ/ξεων του Π.Δ. 25/28-11-1929, σε συνδυασμό με το Π.Δ. 24/31-5-85, απαιτείται επίσης ελάχιστο πρόσωπο 45,00 μ., ελάχιστο βάθος 50,00 μ., ελάχιστο εμβαδό 4.000 τ. μ. και απαίτηση οι δρόμοι αυτοί να έχουν τεκμηριωμένα τεθεί σε κοινή χρήση με οποιοδήποτε νόμιμο τρόπο, ή να έχουν καταστεί κοινόχρηστοι με σχετικές Πράξεις της Διοίκησης, ή να έχουν αναγνωριστεί ως «Κύριοι ή Μοναδικοί», ή να έχουν διαπιστωθεί με Πράξη της Διοίκησης ως δρόμοι που προϋφίστανται του 1923. Σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε αγροτικούς δρόμους απαιτείται ελάχιστο εμβαδό 4.000 τ.μ., ελάχιστο πρόσωπο 25,00 μ. και βεβαίως τεκμηρίωση κοινοχρησίας, μέσω της διαδικασίας διαπίστωσής τους «ως προϋφιστάμενοι του 1923», ή άλλης νόμιμης διαδικασίας. Γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε δρόμους σε περιοχές που δεν ισχύουν ειδικά Διατάγματα : α. Πρόσωπο σε δρόμους οριακούς των εγκεκριμένων σχεδίων, που καθορίζονται από αυτά με ρυμοτομικές γραμμές, β. Δρόμους που έχουν κατασκευαστεί από Υπηρεσίες του Δημοσίου μέσα από νόμιμες διαδικασίες και επιτρέπουν την πρόσβαση σε σημαντικά έργα, ακτές, Αρχαιολογικούς χώρους, κλπ, γ. Δρόμους που προβλέπονται από Προγράμματα αναδασμού του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, δ. Δρόμους που έχουν κατασκευαστεί – διαμορφωθεί σε καθορισμένη ζώνη παραλίας, απαιτείται ελάχιστο πρόσωπο 25,00 μ. και τεκμηρίωση ότι οι δρόμοι αυτοί έχουν καταστεί κοινόχρηστοι, ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση, με νόμιμο τρόπο και διαδικασίες. Πως αποδεικνύεται ότι ένας Δρόμος είναι προϋφιστάμενος του 1923 ; Με παλιά συμβόλαια, που ανάγονται στο έτος 1923, στα οποία να επεξηγούνται αναλυτικά τα τεκμήρια από τα οποία αποδεικνύεται ότι η οδός ήταν προϋφιστάμενη του 1923. Δηλαδή να γίνεται στο συμβόλαιο ειδική μνεία ότι συνορεύει το ακίνητο με δρόμο. Σε περίπτωση που η ιδιοκτησία στερείται παλιού τίτλου αλλά γίνεται αναφορά στον δρόμο στο συμβόλαιο όμορου ιδιοκτήτη . Με απόσπασμα του χάρτη ΓΥΣ του 1945, στο οποίο να απεικονίζεται η οδός, με συγκεκριμένη αρχή και τέλος . Ποιοι δρόμοι προβλέπεται να χαρακτηριστούν κοινόχρηστοι ; Για να αντιμετωπίσει το Υπουργείο Περιβάλλοντος αυτό το μεγάλο και χρονίζον πρόβλημα της έλλειψης χαρακτηρισμού των κοινοχρήστων δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές, προχώρησε στην υπογραφή σχετικής Υπουργικής Απόφασης ( ΦΕΚ 2671/Β/31-5-2022) με την οποία καθορίζονται οι τεχνικές προδιαγραφές, τα κριτήρια και οι προϋποθέσεις για τη σύνταξη των μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας. Επίσης από το Υπουργείο καθορίστηκαν και οι πρώτες περιοχές, στις οποίες θα ξεκινήσει άμεσα η εκπόνηση μελετών Αναγνώρισης Οδών και αφορά εξήντα εννέα (69) Δήμους και ειδικότερα Δημοτικές Ενότητες , που είναι νησιωτικές περιοχές με έντονη την οικιστική πίεση και τουριστική εκμετάλλευση. Με ποια βασικά κριτήρια θα γίνει η αναγνώριση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου ; Τα βασικά κριτήρια κατά τη διαδικασία της καταγραφής του οδικού δικτύου είναι: -Η θέση των οδικών τμημάτων ως προς το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή/και ως προς τα όρια των οριοθετημένων οικισμών. -Αν τα οδικά τμήματα περιλαμβάνονται στο ήδη αναγνωρισμένο ή χαρακτηρισμένο οδικό δίκτυο της ΔΕ. -Αν υφίστανται με τη βούληση της πολιτείας ή με άλλον νόμιμο τρόπο και λογίζονται ως κοινόχρηστες -Αν έχουν αποτυπωθεί ως οδοί στα κτηματολογικά διαγράμματα του Εθνικού Κτηματολογίου σε λειτουργούν Κτηματολόγιο άνω της πενταετίας. -Αν έχουν κριθεί ως κοινόχρηστες δυνάμει αμετάκλητης δικαστικής αποφάσεως που αφορούσε και την κοινοχρησία της οδού ή/και -Αν εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες πλησιέστερης ημερομηνίας προ 27.07.1977. Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, [email protected]

Με νέα απόφαση που εξέδωσε η ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας για υπόθεση ανέγερσης διώροφης οικοδομής με υπόγειο σε γήπεδο εκτός σχεδίου, υπογραμμίζει πως για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν, αλλά απαιτείται ως προϋπόθεση, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο). Αναλυτικά: Με την 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας απορρίφθηκε έφεση κατά της 369/2018 αποφάσεως του Διοικητικού Εφετείου Πειραιώς με την οποία ακυρώθηκε άδεια οικοδομής, όπως είχε αναθεωρηθεί, του Τμήματος Πολεοδομίας Καλύμνου της Ν. Α. Δωδεκανήσου. Με την εν λόγω οικοδομική άδεια, όπως αναθεωρήθηκε, επετράπη η ανέγερση διώροφης οικοδομής με υπόγειο σε γήπεδο εκτός σχεδίου, στη θέση Λυγγίνου της νήσου Πάτμου. Ειδικότερα, με την ανωτέρω απόφαση, αφού απερρίφθησαν λόγοι εφέσεως που αφορούσαν το εμπρόθεσμο της αιτήσεως ακυρώσεως, καθώς και το ζήτημα αν η δίκη εξακολουθούσε να έχει αντικείμενο μετά την αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας που έγινε αφού είχε ασκηθεί η αίτηση, κρίθηκαν, μεταξύ άλλων, τα εξής: Από το συνδυασμό των άρθρων 24 παρ. 1 και 2 και 17 του Συντάγματος συνάγεται θεμελιώδης, από πλευράς δυνατότητας δομήσεως, διαφοροποίηση μεταξύ των εντός σχεδίου περιοχών, οι οποίες προορίζονται για δόμηση, και των εκτός σχεδίου περιοχών, οι οποίες δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, την δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά την γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού. Στις εκτός σχεδίου περιοχές, η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές, ούτε να οδηγούν σε εξομοίωση των εκτός σχεδίου περιοχών με εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμών περιοχές ή στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο, όπως δια της κατατμήσεως ενιαίου γηπέδου σε μικρότερα. Οι ανωτέρω αρχές είναι εφαρμοστέες και στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.), οι οποίες αποβλέπουν στον οικιστικό έλεγχο των περιαστικών εκτός σχεδίου περιοχών αφ’ ενός προς πρόληψη της περαιτέρω επιδείνωσης των προβλημάτων τους και προστασία του περιβάλλοντος αυτών και αφ’ ετέρου προς παρεμπόδιση της δημιουργίας δεδομένων και πραγματικών καταστάσεων που θα είχαν ως συνέπεια να δυσχεραίνεται ο μελλοντικός σχεδιασμός της περιοχής. Εξ άλλου, εν όψει του χαρακτήρα των περιλαμβανομένων στη Ζ.Ο.Ε. περιοχών ως αποτελουμένων από ακίνητα εκτός σχεδίου, τα οποία δεν προορίζονται κατ’ αρχήν προς δόμηση, οι καθοριζόμενοι με την Ζ.Ο.Ε. όροι και περιορισμοί δομήσεως και χρήσεως δύνανται να εξικνούνται και μέχρις ολοσχερούς απαγόρευσης της δομήσεως σε περιοχές όπου η ανάγκη διαφύλαξης του ιδιαίτερου χαρακτήρα τους το επιβάλλει. Εφ’ όσον δε τα μέτρα αυτά αφ’ ενός θεσπίζονται με αντικειμενικά κριτήρια χάριν της προστασίας του δημοσίου συμφέροντος και τεκμηριώνονται από τα στοιχεία του φακέλου και αφ’ ετέρου δεν εξαφανίζουν ούτε καθιστούν την ιδιοκτησία αδρανή σε σχέση με τον προορισμό της, δεν προσκρούουν στο άρθρο 17 του Συντάγματος ούτε στο άρθρο 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ. Οι διατάξεις της Ζ.Ο.Ε. Πάτμου (π.δ. της 16.7-1.8.2001) προβλέπουν για την περιοχή του επίδικου ακινήτου, μεταξύ άλλων όρων και περιορισμών δομήσεως, ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. και χρήση κατοικίας, παραπέμπουν δε κατά τα λοιπά στις διατάξεις του π.δ. της 24-31.5.1985 περί της εκτός σχεδίου δόμησης, μεταξύ των οποίων και αυτές του άρθρου 1 παράγρ. 1 αυτού. Η εν λόγω διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως είχε αρχικά, όριζε στην περίπτωση α΄ απλώς το ελάχιστο εμβαδόν (4.000 τ.μ.) για την κατά τον κανόνα δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων, ενώ ρύθμιζε συνολικά το ζήτημα των προϋποθέσεων αυτής στην επόμενη περίπτωση β΄. Ως εκ τούτου ο νομοθέτης, προς αποφυγή παρερμηνείας και καταστρατηγήσεων, με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003 όρισε, κατά τροποποίηση της ανωτέρω περίπτωσης α΄, ελάχιστο μήκος προσώπου των γηπέδων επί του κοινόχρηστου χώρου. Η διάταξη αυτή δεν θεσπίζει το πρώτον, ως προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων, την ύπαρξη προσώπου αυτών σε κοινόχρηστο χώρο διότι την έννοια αυτή είχε εξ αρχής και η τροποποιούμενη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 περ. α΄ του π.δ. της 24-31.5.1985. Επομένως, και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφ’ όσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, κατά τα ειδικότερον οριζόμενα στην περ. β΄ της παρ. 1 του άρθρου 1 αυτού [= άρθρο 162 παρ. 2 περ. β΄ του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Κ.Β.Π.Ν.)]. Με τα δεδομένα αυτά, το Δικαστήριο έκρινε ότι, εφ’ όσον το επίδικο, εκτός σχεδίου και προϋφιστάμενο του ν. 3212/2003, ακίνητο δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό, δεν ήταν οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις συνδυασμένες διατάξεις του π.δ. της 24-31.5.1985 περί εκτός σχεδίου δόμησης και του π.δ. της 16.7-1.8.2001 περί Ζ.Ο.Ε. Πάτμου και συνεπώς νομίμως, αν και με διαφορετική αιτιολογία, οι προσβληθείσες οικοδομικές άδειες ακυρώθηκαν με την εκκαλούμενη απόφαση, απορρίφθηκαν δε όλοι οι αντίθετοι λόγοι εφέσεως. Περαιτέρω, ο εμπεριεχόμενος στις κρίσιμες διατάξεις των π.δ/των της 16.7-1.8.2001 και της 24-31.5.1985 όρος δομήσεως, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, δικαιολογείται από λόγους δημοσίου συμφέροντος, συνισταμένους στην διαφύλαξη του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποτροπή δημιουργίας με ιδιωτική πρωτοβουλία διάσπαρτων οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό, όπως ορίζει, σε αρμονία με το άρθρο 24 του Συντάγματος, το άρθρο 17 του ν.δ. της 17.7.1923, όπως ισχύει (άρθρο 162 παρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.). Περαιτέρω, ο ανωτέρω όρος δομήσεως παρίσταται πρόσφορος και αναγκαίος για τη θεραπεία του επιδιωκόμενου με αυτόν σκοπού, δεδομένου μάλιστα ότι αφορά σε περιοχές που δεν προορίζονται κατ’ αρχήν για οικοδομική εκμετάλλευση, και είναι αναλογικός, εφ’ όσον δεν καθιστά αδόμητα τα εκτός σχεδίου ακίνητα, ούτε εξαφανίζει ή περιορίζει υπέρμετρα την ιδιοκτησία, στοιχεί δε προς βασικό κανόνα της πολεοδομικής νομοθεσίας ο οποίος ισχύει και για τα οικόπεδα εντός πολεοδομικού σχεδίου, ως προς τα οποία τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν νοείται να τελούν υπό ευνοϊκότερους όρους δομήσεως. Επομένως, η ρύθμιση αυτή είναι σύμφωνη με τα άρθρα 17 του Συντάγματος και 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.Δ.Α., όλοι δε οι αντίθετοι λόγοι εφέσεως απορρίφθηκαν ως αβάσιμοι. Τέλος, λόγος ότι ο ανωτέρω περιορισμός δομήσεως αντίκειται στις αρχές της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της ασφάλειας δικαίου ενόψει και του ότι ο εκκαλών, ο οποίος απέκτησε καλοπίστως το επίδικο ακίνητο το 2015 μαζί με τα απορρέοντα από ήδη υπάρχουσες οικοδομικές άδειες δικαιώματα, δεν μπορούσε να προβλέψει την ύπαρξη του εν λόγω περιορισμού, που καθιστά το ακίνητό του αδόμητο, διότι αυτός καθιερώθηκε νομολογιακώς το πρώτον με την απόφαση ΣΕ 3504/2010 7μ., απορρίφθηκε ως αβάσιμος με την εξής αιτιολογία: Εφαρμογή του κανόνα, κατά τον οποίο τα εκτός σχεδίου ακίνητα είναι δομήσιμα μόνο αν διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, γίνεται ρητώς ήδη στις αποφάσεις ΣΕ 2606, 3848-9/2005 7μ., οι οποίες είναι προγενέστερες των αφορωσών το επίμαχο ακίνητο οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν το 2006 και το 2011. Ενόψει τούτου ο ως άνω κανόνας, πέραν του ότι έπρεπε να είναι γνωστός στις πολεοδομικές αρχές, ήταν προβλέψιμος και για τους επιμελείς αγοραστές και τους συναλλασσομένους εν γένει. Πολλώ μάλλον ο επίμαχος κανόνας και η σχετική νομολογία, περιλαμβανομένης της αποφάσεως ΣΕ 3504/2010 7μ., με την οποία ερμηνεύθηκε έτι σαφέστερον η διάταξη της περιπτώσεως α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, έπρεπε ευλόγως να είναι γνωστά κατά τον χρόνο απόκτησης του επίδικου ακινήτου από τον εκκαλούντα, το έτος 2015. ΣτΕ Ολομ. 176/2023 Πρόεδρος: Ε. Σαρπ, Πρόεδρος ΣτΕ Εισηγητής: Θ. Αραβάνης, Σύμβουλος Επικρατείας https://news.b2green.gr/29092/στε-νέα-απόφαση-2023-με-τις-απαραίτητες-πρ

Διευκρινίσεις στο Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο για την υλοποίηση του τεχνολογικού πάρκου 4ης γενιάς που προγραμματίζεται να δημιουργηθεί στην Περαία, του πολυαναμενόμενου ThessINTEC, ζητά το Συμβούλιο της Επικρατείας, γεγονός που δημιουργεί σχετικούς προβληματισμούς για την επόμενη ημέρα του πολλά υποσχόμενου έργου. Συγκεκριμένα, το ΣτΕ έκρινε πως η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων χρειάζεται περαιτέρω διευκρινίσεις και προσθήκες αναφορικά με τον υγρότοπο που υπάρχει στην περιοχή, στο «παράκτιο έλος Περαίας» όπως το αποκαλούν, καθώς και σε στοιχεία που την αφορούν, αναφορικά με τα παρυδάτια και υδρόβια πουλιά που συγκεντρώνονται εκεί για να αναπαραχθούν καθώς και για τα μεταναστευτικά πουλιά που φτάνουν στην περιοχή. «Σεβόμαστε τη γνωμοδότηση του ΣτΕ. Θα κάνουμε ό,τι απαιτείται προκειμένου να καταθέσουμε, όσο το δυνατόν πιο άμεσα, ακόμη και εντός του επόμενου μήνα τη σχετική μελέτη με τις διευκρινίσεις που μας ζητούνται» εξηγεί στη Voria.gr, ο πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος του Thess INTEC, Νίκος Ευθυμιάδης, προσθέτοντας ωστόσο χαρακτηριστικά πως «κανείς δεν έχει περάσει αλώβητος από το ΣτΕ. Σε κάθε περίπτωση, μας απάντησαν πολύ γρήγορα με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν καθυστερήσεις που θα πήγαιναν πίσω το χρονοδιάγραμμα μας». Οι διευκρινίσεις όπως τονίζει ο κ. Ευθυμιάδης, ζητούνται εξαιτίας του υπερβάλλοντος ζήλου κάποιων οικολογικών οργανώσεων, οι οποίοι ωστόσο όπως επισημαίνει «καλά κάνουν και έχουν ευαισθησίες, εμείς θα κάνουμε ό,τι απαιτείται». Σύμφωνα με τον κ. Ευθυμιάδη δεν αναμένεται να προκύψουν καθυστερήσεις στην υλοποίηση του project καθώς υπάρχει η εκτίμηση πως μετά την άμεση κατάθεση της μελέτης με τις προσθήκες που απαιτούνται, το ΣτΕ, δεν αποκλείεται να γνωμοδοτήσει σχετικά στις αρχές της επόμενης χρονιάς, ακόμη και τον Ιανουάριο. Ωστόσο δεν θα πρέπει να λησμονούμε πως η μελέτη που θα προκύψει με τις όποιες προσθήκες και διευκρινίσεις θα πρέπει να περάσει εκ νέου απο δημόσια διαβούλευση. Αξίζει να σημειωθεί πως η αρνητική γνωμοδότηση του ΣτΕ προκειμένου να υλοποιηθεί το έργο έρχεται σε μια περίοδο που η «ΕΑΕΠ Thess INTEC A.E.», πρόκειται για το φορέα που θα το πραγματοποιήσει, επιθυμεί να ξεκινήσει άμεσα, προκειμένου να αξιοποιήσει τα 35 εκατ. ευρώ που εξασφάλισε από το Ταμείο Ανάκαμψης. Σύμφωνα πάντως με τον κ. Ευθυμιάδη, ο χρόνος που δίνεται για τα έργα που έχουν ενταχθεί στο Ταμείο και προβλέπουν την ολοκλήρωση τους μέχρι το 2026, είναι «επαρκής».