spairos

Φίλτατε Zavi,

δυστυχώς οι πιτσιρικάδες πραγματογνώμονες τα τελευταία χρόνια έχουν αυξηθεί επικίνδυνα, το ίδιο και οι αρπακολατζίδες που βλέπουν την πραγματογνωμοσύνη ως μια ευκαιρία για "εύκολο" χρήμα και σε αυτό μεγάλο βαθμό ευθύνης φέρει το ΤΕΕ!!! Οι οδηγίες του ΤΕΕ προς τους πραγματογμώμονες είναι ελλιπέστατες και αποτελούν ουσιαστικά ένα τοίχο προστασίας σε αυτούς παρά ένα οδηγό για μια σωστή πραγματογνωμοσύνη.

Για μια σωστή πραγματογνωμοσύνη χρειάζεται, κατα τη γνώμη μου, σωστές οδηγίες από το ΤΕΕ, κατανόηση της ευθύνης που φέρει ο πραγματογνώμονας

και φυσικά τις συνέπειες που αυτός θα έχει και τέλος να αφιερώσει χρόνο στην υπόθεση!! Περιπτώσεις χρηματισμού πραγματογνωμόνων υπάρχουν πολλές και δυστυχώς είναι αυτοί που εκθέτουν όλο τον κλάδο μας!

Αν η διαδικασία της πραγματογνωμοσύνης έγινε εξωδικαστικά και δεν έχει τροποποιηθεί ο τίτλος ιδιοκτησίας, τότε το οικόπεδο είναι αυτό που φαίνεται στο τοπογραφικό της αδείας και όχι ότι συμφωνήθηκε άτυπα μεταξύ των γειτόνων, οπότε μάλον δεν απαιτείται αναθεώρηση.

Αν έχει γίνει τροποποίηση τίτλου με μεταγραφή, τότε γνώμη μου είναι ότι χρειάζεται αναθεώρηση της άδειας.

Η διαδικασία της πραγματογνωμοσύνης έγινε εξωδικαστικά. Η γνώμη σου είναι δηλαδή να μην γίνει καινούργιο συμβόλαιο με τα όρια που έβγαλε η πραγματογνωμοσύνη γιατί σε αυτή την περίπτωση τα συμβόλαια που έχουν ήδη κατατεθεί για να βγει η άδεια δεν ισχύουν επομένως θα πρέπει να γίνει αναθεώρηση? Επίσης για να βγεί η άδεια είχαν ζητήσει από την πολεοδομία τίτλους ιδιοκτησίας απο το '70 που να δείχνουν ότι δεν έχει γίνει μεταβολή στο οικόπεδο. Αν γίνει συμβόλαιο με τα όρια της πραγματογνωμοσύνης αυτό θεωρείται μεταβολή? (να επισημάνω ότι σε δυο πλευρές το οικόπεδο ήταν παράγωνο και έγινε ευθύ με κάποιες μικροανταλλαγές τμημάτων μεταξύ των εμπλεκομένων οικοπεδούχων). Ευχαριστώ πολύ για το χρόνο που μου αφιερώνεις!!!

spairo

θέλει αναθεώρηση η άδεια με νέο τοπογραφικό και όλη την μελέτη, γιατί αλλάζει το περίγραμμα και οι εσωτερικές διαστάσεις. Τα ποσοστά που αναφέρεις είναι για τισ περιπτώσεις αυτοψιών οι ανοχές.

Vista

τα ποσοστά που ανέφερα είναι για τις αναθεωρήσεις (βλέπε http://www.minenv.gr/1/13/131/13108/g13108334.html). Περίπου ίδια είναι και τα ποσοστά των αυτοψιών. Το ζήτημα είναι ποιός από την πολεοδομία θα σταματήσει μια οικοδομή για 10 πόντους από τη στιγμή που και ο ίδιος θα χτίσει στο όριο που του υπέδειξε ο πραγματογνώμονας (δεν κάνει υπερβαση της αδείας για να χτίσει κάτι παραπάνω απο αυτό που δικαιούται - ίσα ισα λιγότερο θα χτίσει!!). Περιμένω την άποψη σου.

Σας παραθέτω τον προβληματισμό μου σε ένα θέμα.

Πελάτης και φίλος έχει στα χέρια του οικοδομική άδεια με πρόσωπο οικοπέδου 10μ και εμβαδό 389τμ. Στην περιοχή για να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο κατα παρέκλιση πρέπει να έχει 10μ πρόσωπο οικοπέδου και 250τμ εμβαδό. Ενώ είχε ξεκινήσει τις εργασίες εκσκαφής ο ιδιοκτήτης του διπλανού οικοπέδου του είπε ότι θα τον σταματούσε γιατί δεν συμφωνούσε με το όριο του δικού του οικοπέδου. Τελικά κατέληξαν σε κοινό πραγματογνώμονα απο το ΤΕΕ ο οποίος έβγαλε το πρόσωπο του οικοπέδου του φίλου μου 9.90μ!

Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να κάνει αναθεώρηση της άδειας και να πάει με το άρθρο 25 ή να συνεχίσει κανονικά με την υπάρχουσα άδεια (χτίζοντας φυσικά με όριο το 9.90μ) μιας και δεν απαιτείτε αναθεώρηση της άδειας για αποκλίσεις μεγαλύτερες του 2% των μηκών του οικοπέδου. Επίσης για αποκλίσεις 2% αναφέρεται ότι δεν πρέπει να παραβιάζεται ο συντελεστής δόμησης που χρησιμοποιήθηκε κατά την έκδοση της άδειας αλλά εδώ δεν έχουμε παραβίαση με την ένοια ότι θα χτίσει στα 9.90 επομένως δεν χτίζει κάτι παραπάνω.

Οποιαδήποτε πληροφορία είναι χρήσιμη!!!!

Σας παραθέτω τον προβληματισμό μου σε ένα θέμα.

Πελάτης και φίλος έχει στα χέρια του οικοδομική άδεια με πρόσωπο οικοπέδου 10μ και εμβαδό 389τμ. Στην περιοχή για να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο κατα παρέκλιση πρέπει να έχει 10μ πρόσωπο οικοπέδου και 250τμ εμβαδό. Ενώ είχε ξεκινήσει τις εργασίες εκσκαφής ο ιδιοκτήτης του διπλανού οικοπέδου του είπε ότι θα τον σταματούσε γιατί δεν συμφωνούσε με το όριο του δικού του οικοπέδου. Τελικά κατέληξαν σε κοινό πραγματογνώμονα απο το ΤΕΕ ο οποίος έβγαλε το πρόσωπο του οικοπέδου του φίλου μου 9.90μ!

Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να κάνει αναθεώρηση της άδειας και να πάει με το άρθρο 25 ή να συνεχίσει κανονικά με την υπάρχουσα άδεια (χτίζοντας φυσικά με όριο το 9.90μ) μιας και δεν απαιτείτε αναθεώρηση της άδειας για αποκλίσεις μεγαλύτερες του 2% των μηκών του οικοπέδου. Επίσης για αποκλίσεις 2% αναφέρεται ότι δεν πρέπει να παραβιάζεται ο συντελεστής δόμησης που χρησιμοποιήθηκε κατά την έκδοση της άδειας αλλά εδώ δεν έχουμε παραβίαση με την ένοια ότι θα χτίσει στα 9.90 επομένως δεν χτίζει κάτι παραπάνω.

Οποιαδήποτε πληροφορία είναι χρήσιμη!!!!

Ευχαριστώ

---------

Κανένας???

Εδώ έχεις παραβλέψει κάτι.....γίνε λίγο πιο προσεκτικός με τις προυπoθέσεις του άρθρου 25.....για δημιουργία μιλάει όχι για ύπαρξη....κατά τα άλλα έχεις δίκιο,αν δεν εγγράφεται ορθογώνιο κτίσμα,τότε δεν οικοδομείται κ συνεπώς τακτοποιείται-προσκυρώνεται.....

Αγαπητέ zavi σαν δημιουργία μπορεί να εννοηθεί και η ανταλλαγή τετραγωνικών προκειμένου να ευθυγραμμιστεί το κοινό όριο ή κάποια συμβολαιογραφική πράξη?

Περιπτώσεις ελληνικής τρέλας...

1) Σε συμβόλαιο αγοράς οικοπέδου περιλαμβάνεται τοπογραφικό το οποίο αναφέρει μικρότερο πρόσωπο οικοπέδου απ' ότι υπάρχει στην πραγματικότητα με αποτέλεσμα να μην έχει το κατα παρέκκλιση πρόσωπο και να πάει με άρθρο 25. Ωστόσο με βάση καινούργιο τοπογραφικό διάγραμμα που αποτυπώνει την υπάρχουσα κατάσταση έχει το ελάχιστο πρόσωπο για την κατα παρέκκλιση. Κτηματολόγιο υπάρχει στην περιοχή και συμφωνεί με το τελευταίο τοπογραφικό. Τι γίνεται σε αυτή την περίπτωση?

2) Άσχετη με την παραπάνω περίπτωση. Όμορα οικόπεδα που στην πράξη αναλογισμού είναι άρτια και οικοδομήσιμα αλλά στην πραγματικότητα τους λείπουν 40 εκατοστά προσώπου προκειμένου και τα δύο να είναι άρτια και οικοδομήσιμα (κανένα από τα δυο δεν είναι)(στο εμβαδό δεν έχουν πρόβλημα) πως μπορούν να ενταχθούν στον 690/48 και να γίνουν και τα δυο άρτια και οικοδομίσιμα? Ποιά είναι η διαδικασία?

spairos ρίξε άλλη μια ματιά στα σχέδια σου . Στο τμήμα που δεν υπάρχει υπόγειο δεν έχει θεμέλια σε ανώτερη στάθμη από αυτά του υπολοίπου κτιρίου ?

Έχει στο ύψος της οροφής του υπογείου. Ουσιαστικά το μόνο τμήμα που ίσως προκύψει πρόβλημα είναι η σκάλα της οικοδομής που εφάπτεται στο διπλανό οικόπεδο (που δεν έχει υπόγειο). Το μήκος της σκάλας που εφάπτεται στην διπλανή οικοδομή είναι περίπου 3μ. Η εκσκαφή στο σημείο της σκάλας είναι περίπου 2,8μ κάτω από τα θεμέλια της διπλανής οικοδομής. Ίσως αν είναι καλό το χώμα που θα βρούμε να μην χρειαστεί αντιστήριξη.

edit-----------------------------------------------------------------------------------------------------------

- Πασσαλοδιάφραγμα (φρεατοπασσάλων)

- Berlinoise

- Πάσσαλοι με αντηρίδες

- Πάσσαλοι με αγκυρώσεις

- Προεντεταμένες αγκυρώσεις (συνήθως σε συνδυασμό με εκτ. σκυρόδεμα)

 

Προφανώς προκειμένου περί ομόρων με ρηχή θεμελίωση οι λύσεις με αγκύρωση δεν προτιμώνται.

 

Ωστόσο στις συνήθεις περιπτώσεις σκαμμάτων οικοδομών η μακράν οικονομικότερη μέθοδος είναι τα ντουλάπια. Πρακτικά μονόδρομος για μικρά οικόπεδα με υφιστάμενη κατεδαφιστέα οικοδομή. Εφόσον το έδαφος δεν είναι άμμος και δεν υπάρχει υδροφόρος ορίζων η μέθοδος έχει σημαντικές δυνατότητες. Προσφάτως θεμελίωσα με ντουλάπια σε βάθος 5,50m, 2,80m κάτω από την θεμελίωση διατηρητέου με μεμονωμένα πέδιλα.

Απαιτείται καλή οργάνωση και συντονισμός, ει δυνατόν αυθημερόν εκσκαφή και σκυροδέτηση.

 

Σε κάθε περίπτωση την επιλογή δεν θα την κάνεις εσύ αλλά ο επιβλέπων μηχανικός. Οι υποθεμελιώσεις δεν είναι ζητήματα για παιχνίδι, οι συνέπειες ενός μικρού λάθους μπορεί να είναι τρομακτικές. Δεν μπορούν να γίνουν ντουλάπια με κάθε τύπο θεμελίωσης. Συνήθως απαιτείται ειδική μελέτη της θεμελίωσης που πρόκειται να κατασκευαστεί με ντουλάπια.

Το γνωρίζω αλέξη ότι δεν είναι παιχνίδι. Άλλωστε τι νύφη δεν την πληρώνει μόνο ο μηχανικός αλλά και ο ιδιοκτήτης και γι αυτό το λόγο θέλω αρκετές πληροφορίες...

Είναι η δεύτερη φορά που σας γίνετε η ίδια παρατήρηση στο ίδιο θέμα, καθώς την πρώτη την αγνοήσατε!

Παρατήρηση: Μην κάνετε διαδοχικές δημοσιεύσεις. Για να πραγματοποιήσετε οποιαδήποτε αλλαγή στο περιεχόμενο του κειμένου ή για να συμπληρώσετε το μήνυμα που δημοσιεύσατε, χρησιμοποιείστε την εντολή "edit".

Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής!

Ευχαριστώ, ilias

Δηλαδη η ανωδομη θα ειναι κατα 3μ εν προβολω? Γιατι δεν κανεις τμηματικη εκσκαφη και σκυροδετηση με "ντουλαπια" για να αντιστηριξεις το γειτονικο? Συζητησες αυτη τη λυση με τον μηχανικο σου?

Αυτή είναι η λύση που προτάθηκε από τον μηχανικό και ίσως σε αυτή οδηγηθώ. Το μήκος της οικοδομής είναι περίπου 17μ απομένως μιλάμε για 3 ή 4 τμηματικές σκυροδετήσεις. Στις τμηματικές σκυροδέτησεις όμως δεν υπάρχει ο κίνδυνος δημιουργίας αρμών?

edit-----------------------------------------------------------------------------------------------------------

spairos ρίξε άλλη μια ματιά στα σχέδια σου . Στο τμήμα που δεν υπάρχει υπόγειο δεν έχει θεμέλια σε ανώτερη στάθμη από αυτά του υπολοίπου κτιρίου ?

Όχι. Στο τμήμα που δεν έχει υπόγειο (γειτνιάζει με το διπλανό κτίριο που δεν έχει υπόγειο) δεν υπάρχουν θεμέλεια επειδή δεν μπορούμε να σκάψουμε τόσο βαθειά στο σύνορο με το διπλανό οικόπεδο. Όταν φύγουμε από τα θεμέλια και φτάσουμε στο επίπεδο του υπογείου τότε ξεκινάει με πεδιλοδοκούς και σε αυτή την περιοχή.

Παρατήρηση: Μην κάνετε διαδοχικές δημοσιεύσεις. Για να πραγματοποιήσετε οποιαδήποτε αλλαγή στο περιεχόμενο του κειμένου ή για να συμπληρώσετε το μήνυμα που δημοσιεύσατε, χρησιμοποιείστε την εντολή "edit".

Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής!

Ευχαριστώ, ilias

Αρχίζουμε τη θεμελίωση μιας 3όροφης πολυκατοικίας με υπόγειο και πυλωτή. Το διπλανό οικόπεδο δεν έχει υπόγειο με αποτέλεσμα το υπόγειο στο δικό μας να γίνει 3μ μικρότερο προκειμένου να αφήσουμε μια απόσταση ασφαλείας προκειμένου να μην έχει πρόβλημα η διπλανή οικοδομή. Το εδαφος είναι αμμώδες. Η ερώτηση μου είναι ποιά είναι τα πιθανά προβλήματα που θα μπορούσαν να δημιουργηθούν κατά τη φάση των εκσκαφών και θεμελίωσης και αν τα θεμέλια με αυτό τον τρόπο κατασκευής έχουν πρόβλημα. Ο στατικός τα έβγαλε λέγοντας ότι δεν έχει πρόβλημα αλλά γνωρίζω ότι δεν είναι και ότι καλύτερο να φτιάχνεις θεμέλια -3μ μικρότερα από το κτίριο. Ευχαριστώ.