iliatoras13

Ν4178 .ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΣΗ Η ΑΝΑΛΥΤΙΚΟΣ .
Σε διώροφη οικοδομή του 1976 με ένα διαμέρισμα στο ισόγειο και ένα διαμέρισμα στον Α Όροφο έχει μεταφερθεί το κλειστό κλιμακοστάσιο

από την άκρη της κάτοψης στο κέντρο .Κατά συνέπεια έχουνε αλλάξει οι επιφάνειες των δυο διαμερισμάτων και του κοινόχρηστου χώρου

(διάδρομος - κλιμακοστάσιο) .Σύσταση δεν εχει γινει .Θεωρείτε πως καλύτερη εξυγιανση γίνεται με αναλυτικό προυπολογισμό ή με διαμερισμάτωση .

Σημειώνεται πως το συνολικό περίγραμμα κλειστού χώρου (διαμερισμα + κλιμακοστάσιο) δεν έχει μεγαλώσει εν σχεσει με την αδεια δηλαδή δεν εχω

υπέρβαση δομησης η κάλυψης .

Καλημέρα σε κτιριο προ του 75 , έχω 15 μ. κτιρίου στον ακάλυπτο προ του 75 με υπερβαση δόμησης και κάλυψης(κατηγορία 1).

Παράλληλα έχω και 15 μ. επέκταση το 1990 (κατηγορία 4).

Για τον υπολογισμό των συντελεστών υπερβάσεων δομησης και κάλυψης της κατηγορίας 4 θα υπολογίσω και τις αυθαιρεσίες που εντάσσονται στην κατηγορία 1;

Νομίζω από εγκύκλιο 4 ,Αρθρο 9 ,16 : Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι

κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου .

Σε κτίριο με κατάστημα στο ισόγειο ,διαμέρισμα κατοικίας στον Α Οροφο και στον Β Όροφο έχει κατασκευαστεί αυθαίρετα

διαμέρισμα μεταξυ ισογειου και Α Ορόφου (σαν πατάρι ) το οποιο ειναι αυτονομο (εχει είσοδο από το κλιμακοστασιο του κτιριου) .

Στο κτιριο εχει γινει συσταση η οποια δεν το ανεφερε αν και ειναι παλιο (τεκμηριωση μεσω κοινου φεροντος οργανισμου) .

Πως θα επιλεξω συντελεστη υπερβασης δομησης ; Με τι θα διαιρέσω την επιφάνεια του που είναι 48,00τ.μ .

Σε διώροφη οικοδομή με υπόγειο η Ο.Α προέβλεπε αποθήκη υπογείου στο υπόγειο

με είσοδο μόνο από εξω ,διαμέρισμα ισογείου και διαμέρισμα Α Ορόφου.Στην πραγματικότητα

με εσωτερική κλιμακα έγινε δυνατή η κατακόρυφη επικοινωνία των τριων σταθμών .Θεωρείτε πως εκτός

από τον αναλυτικό που επιφέρει η κλίμακα υπάρχει και παράβαση διαμερισμάτωσης ;

Ευχαριστώ πολύ .

θα βάλεις Υ.Δ με ταυτόχρονη Υ.Υ (>20%) μόνο για το τμήμα αυθαιρέτου ορόφου και μια παράβαση αναλυτικού (λοιπή παράβαση) στον οποίο θα κοστολογείται η ενδιάμεση πλάκα και ότι άλλη κατασκευή αναλυτικού υπάρχει στο ακίνητο.  

Σε ευχαριστώ για την απάντηση .Προφανως χωρίς μειωτικό συντελεστή εννοείς .

SXIMATIKI TOMI.dwg

Φαίνεται με μωβ η εκ της αδειας προβλεπομενη στεγη και με κοκκινο η πραγματικη κατασταση σημερα .

SXIMATIKI TOMI.dwg

Ευχαριστώ για την απάντηση.

Με δεδομένο πως η αυθαιρεσία έγινε προ 2003 (1999) μήπως πρεπει να εξετασουμε τον ορισμο της σοφιτας κατά ΓΟΚ και όχι κατα ΝΟΚ;

Πως ανεβαινει σχηματική τομή ;Δεν το εχω ξανακανει .

Ειδα τωρα την εγκυκλιο 4 που διευκρινιζει πως χρησιμοποιουμε τον ορισμο του ΝΟΚ

για το τι ειναι σοφιτα (Αρθρο 2 ,ΝΟΚ) χωρις να λαμβανουμε υπ 'οψιν τα σχετικα με το

αν μετραει στην δομηση η οχι (Αρθρο 11,6ιε ΝΟΚ) απο οτι καταλαβαινω .Δηλαδή ολοι οι οροφοι

που εχουνε στεγη μπορουνε να λεγονται σοφιτες ή πρεπει να έχουμε 0 ύψος στην ακρη ;

Για να είναι σοφίτα πρέπει να πληρείται ο ορισμός της παραγράφου 8 του άρθρου 2 του ΝΟΚ:

 

"81. Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία."

 

Αν θέλεις ανέβασε σχηματική τομή να γίνει πιο κατανοητό το ερώτημα σου.Η παράβαση έγινε προ του 2003 (1998) .Μήπως πρεπει να εξετασουμε αν πληρειται ο ορισμός του ΓΟΚ 1985 και όχ του ΝΟΚ .

Ευχαριστώ για την απάντηση.

Με δεδομένο πως η αυθαιρεσία έγινε προ 2003 (1999) μήπως πρεπει να εξετασουμε τον ορισμο της σοφιτας κατά ΓΟΚ και όχι κατα ΝΟΚ;

Πως ανεβαινει σχηματική τομή ;Δεν το εχω ξανακανει .

φιλε apier

 

τι σημαινει "αδεια αποκαταστασης?"

πηρε   αδεια για σοφιτα το 2011 και -κατα λαθος- εχτισε εναν ολοκληρο οροφο...130 τμ....

 

 

iliatoras13

επειδη  γραφαμε μαζι....

αυτο το ...

"δηλαδη απο εξω δεν καταλαβαινεις πως

ο χωρος που προβλεποταν να ειναι για τα ζευκτα και μονο εχει γινει χωρος κυριας χρησης "

 

το θεωρω μεγα λαθος και δεν θα το συμβουλευα

 

τεσπα

 

εσυ υπογραφεις...

εσυ αποφασιζεις...

dimitrisGM

Εαν ηθελα απλα να παρω την δουλεια δεν θα το εθετα σαν ζητημα εδω περα καν.Η περιπτωση εδω ειναι ξεκαθαρη και υπαρχει προβληματισμος που εχει και γενικοτερη

διάσταση αναφορικά με την  υποχρεωση ελεγχου ενος μειζονος τετραοροφου πχ ακινητου ενω ο αλλος σε φωναζει για μια παραβαση στο ισογειο.

Εαν η σοφιτα ηταν δηλαδη κλειδωμενη και δεν μπορουσα να μπω δεν θα το διαπιστωνα .Εννοω πως δεν ειναι και παντα ευκολο σε τετοιες περιπτωσεις

που δεν εχει γινει συσταση οριζοντιων ιδιοκτησιων να απαιτεις ελεγχο ολου του ακινητου .

αν θυμαμαι καλα...απο τα μεχρι τωρα που ειπες...

εχει αδεια για 2οροφο

εχει  καποιες  αυθαιρεσιες πριν το 2011

 

πηρε αδεια για σοφιτα  μετα το 11 και εχτισε μια  ολοκληρη  πλακα...[μονον..... ]

 

δεν εχει γινει συσταση ΟΙ.

 

αρα εχει ενα ολοκληρο κτιριο  προς τακτοποιηση...

 

εσυ το βλεπεις σαν ενα κτιριο ενιαιο  και αρα δεν μπορεις να κανεις επιλεκτικη τακτοποιηση..."ξεχνωντας" τον αυθαιρετο όροφο...

 

γνωμη μου...οκ?

Συνοψιζοντας ,εχει αδεια για διωροφο (ισογειο και Α οροφος).Εχει αυθαιρεσιες προ 2011 .Διαμορφωση αδιαμορφωτου στο ισογειο και διιαμερισματωση στον Α Οροφο .

Επιπλεον εχει αδεια μετα τις 28.07.2011 για στεγη και σοφιτα με χρηση αποθηκη στα 50,00τ.μ του περιγραμματος ενω στην πραγματικοτητα ολος ο χωρος κατω απο την στεγη

εχει γινει χωρος κυριας χρησης περιπου 130,00τ.μ .Σημειωνεται πως σαν ογκος η στεγη ειναι οπως προβλεποταν στην αδεια δηλαδη απο εξω δεν καταλαβαινεις πως

ο χωρος που προβλεποταν να ειναι για τα ζευκτα και μονο εχει γινει χωρος κυριας χρησης ,

Γενικοτερα σε περιπτωσεις που δεν εχει γινει συσταση θεωρεις πως ελεγχουμε υποχρεωτικα ολο το ακινητο ;Δηλαδη σε τετραωροφη οικογενειακη πολυκατοικια

χωρις συσταση για να τακτοποιησω μια υπερβαση στο ισογειο οφειλω να ελεγξω το μειζον ακινητο ; Πιθανως να ειναι ετσι γιατι εαν ζητηθει βεβαιωση θα ζητηθει για ολο.

Σε ευχαριστω πολυ για την βοηθεια.

εχει γινει συσταση ΟΙ?

 

αν ναι...αναλογα με το πώς χωριζεται  γινεται και η  τακτοποιηση [πλην της " ..σοφιτας"....]

 

αν δεν εχει γινει..

τι τακτοποιηση να κανεις...οταν εχει μετα το 11  προσθεσει ολοκληρο "πατωμα" στο δωμα ...  σε ενα  ενιαιο κτιριο...

 

η αδεια τον 10/2011 σε τι αφορουσε?

Δεν εχει γινει συσταση οριζοντιων .Η αδεια αφορουσε προσθηκη στεγης και αποθηκης-σοφιτας εντος αυτης σε επιφανεια 50,00τ.μ.Στην πραγματικοτητα

υλοποιηθηκε η στεγη οπως στην τομη αλλα εγινε ολος ο χωρος κατω απο αυτην κατοικια περιπου 130,00τ.μ .

Σε διώροφη ιδιοκτησία με στεγη-σοφιτα (Ισόγειο , Α Οροφος ,Στεγη - Σοφίτα ) διαπιστώνονται παραβάσεις

στο Ισόγειο (διαμόρφωση αδιαμορφώτου πυλωτης) ,στον Α Όροφο (διαμερισμάτωση 2 διαμερισμάτων σε 1)

και στην στεγη-σοφιτα (επεκταση σοφιτας σε ολο τον χωρο της στεγης και αλλαγη χρησης απο αποθηκη σε κατοικια).

Η παραβάση της στεγης εγινε μετα τις 28-07-2011 και εξεδοθει και οικοδομικη αδεια τον 10/2011 .

Οι παραβάσεις Ισογείου και Α Ορόφου έγιναν με βεβαιοτητα προ 28-07-2011 .

ι)Ειναι εφικτη η επιλεκτικη τακτοποίηση δηλαδη να τακτοποιηθει μόνο το Ισόγειο και ο Α Όροφος και οχι η σοφιτα που δεν εχει δικαιωμα

ιι)Η τακτοποιηση του Ισογείου (διαμόρφωση αδιαμορφώτου) υπολογίζεται με αναλυτικό ή πε υπέρβαση δόμησης ;

 

Ποια περίπτωση έχεις?

Σίγουρα απαιτείται Μ.Σ.Ε?

 

"β) Σε περίπτωση που η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλα−

γή χρήσης έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κτίρια της 

Κατηγορίας αυτής (II) εκπονείται από αρμόδιο μηχανικό 

μελέτη στατικής επάρκειας στο σύνολο του κτιρίου, 

σύμφωνα με τη νομοθεσία που ίσχυε κατά το χρόνο κα−

τασκευής του αυθαιρέτου ή με την ισχύουσα νομοθεσία. 

Σε περίπτωση που υπάρχει άδεια οικοδομής, η μελέτη 

στατικής επάρκειας εκπονείται βάση της νομοθεσίας 

που ίσχυε κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης."

 

Δυστυχως απαιτείται λόγω του οτι ειναι διώροφο καταστημα χωρις να εχει τηρηθει το περιγραμμα της αδειας.

Αυτη την υποπαράγραφο που σημειώνεις την βρηκες στο ΦΕΚ που σχετιζεται με τα ΔΕΔΟΤΑ?

Συναδελφοι ,μπορει να σας φανει κουτο σαν ερωτημα αλλά εχω πολυ καιρο

να ασχοληθω λογω ελλειψης αντικειμενου. Ο ελεγχος στατικης επαρκειας εκει που

απαιτειται θα γινει κατα ΚΑΝΕΠΕ  η οπως πριν τηΝ εφαρμογη του ΚΑΝΕΠΕ.

Σας ευχαριστω

Συνάδελφοι ,σε αδεια του 1973 σε υπερυψωμενη οικοδομη τα σχεδια δειχνουνε αδιαμορφωτο ισογειο

και διαμορφωμενο Α Οροφο .Το ισόγειο εκλεισε το 1980 αυθαιρετα ως αποθηκη και εν συνεχεια

το 1993 εγινε 2 καταστηματα και μια γκαρσονιερα . Το κλεισιμο εγινε το 1980 αλλα η αλλαγη χρησης το 1993.

Πως θα το αντιμετωπιζατε απο αποψη χρονου γενεσης της αυθαιρεσιας ;Εκτος των αλλων θεωρειτε πως υπάρχει

και παραβαση διαμερισματωσης ;

Σας ευχαριστώεκ των προτερων

Συμφωνώντας καταρχάς με την τοποθέτηση του συναδέλφου Anton_civeng (+1) θα σε ρωτούσα πως θα αποδείξεις τις διαφορετικές παλαιότητες κατασκευής. Υποθέτω ότι έχεις κάποιο ισόγειο σε κάποιο χωριό ή σε αγροτεμάχιο που γινόταν προσθήκη δωμάτιο σε δωμάτιο. Πολλές τέτοιες κατοικίες έγιναν έτσι. Αν αναζητήσεις αεροφωτογραφιες, θα χαθεί πολύς χρόνος με αβέβαιο αποτέλεσμα. Αν κάνεις χρήση διορθωμένου Ε9 με δεδομένο ότι έχεις σοβαρές ενδείξεις από τα γνωστά έγγραφα (ΔΕΗ, παλιά συμβόλαια κλπ) για την προσέγγιση της παλαιότητας, στο Ε9 θα καταγραφεί μια παλαιότητα. Εικάζω ότι από την αυτοψία σου έχεις τεκμήρια ότι όλα τα δωμάτια δεν έγιναν την ίδια χρονολογία.

Άρα καταλαβαίνω ότι από τη μια δέχεσαι πιέσεις από ιδιοκτήτη να του το βγάλεις κατηγορία 1 (σε όσο μεγαλύτερη επιφάνεια) και από την άλλη θέλεις να κάνεις σωστά τη δουλειά σου. 

Προτίμησε το τελευταίο με ότι αυτό συνεπάγεται. 

Χωρίς σοβαρά στοιχεία για τέτοιες "χαρισματικές" παλαιότητες, φέρε την παλαιότητα προς το σήμερα. Καιρός να νοικοκυρευτεί ο ιδιοκτήτης και να συμμαζέψει τα "lego" του

Η τοποθέτηση σου είναι σωστή .Το σπίτι είναι σε οικισμό και κατασκευάστηκε φάση φάση στην πορεία των ετών.Αυτό που με έχει πείσει για το ότι οντως μεγάλο τμημα είναι κατηγορία 1

είναι το πάχος των τοίχων (60εκ) στα τμήματα αυτά .Θα αναζητήσω ορθοφωτοχάρτες αλλά συμφωνώ πως αν δεν μπορώ να το αποδείξω θα οδευσω προς χρονολογίες προς το σημερα.

Δεν εχω λόγο να ρισκαρω για να ευχαριστησω καποιον αν δεν ειμαι σιγουρος .

 

Μεταφέρω από απόσπασμα του Ν.4178/2013 (όπως αυτός έχει τροποποιηθεί - συμπληρωθεί από τις αντίστοιχες εγκυκλίους):

 

"......Β. - Μετά τα παραπάνω, οι συνδυασμοί των Κατηγοριών του άρθρου 9 που μπορούν να συνυπάρχουν για το σύνολο του ακινήτου είτε ανά αυτοτελή ιδιοκτησία συνοπτικά είναι :

- Κατηγορία 1 μπορεί να συνδυαστεί με Κατηγορίες 2, 3, 4 ή 5.

- Κατηγορία 2 μπορεί να συνδυαστεί με Κατηγορίες 1 και 3.

- Κατηγορία 3 μπορεί να συνδυαστεί με Κατηγορίες 1, 2, 4 ή 5.

- Κατηγορία 4 μπορεί να συνδυαστεί με Κατηγορίες 1, 3.

- Κατηγορία 5 μπορεί να συνδυαστεί με Κατηγορίες 1, 3.".

 

Σε ευχαριστώ για την βοήθεια.Εχω δει το σχετικό απόσπασμα.Με προβληματίζει πως λόγω της κατηγορίας 5

ο ελεγτής δόμησης θα εξετάσεί κάποια δωμάτια του σπιτιού που θα είναι κατηγορία 5 ενώ κάποια άλλα που ειναι κατηγορια 1

δεν θα τα εξετάσει .Το σπίτι είναι εννιαίο και αυτοτελές .

Διώροφη αυτοτελής κατοικία κατασκευαστηκε σε πολλές χρονικά φάσεις .Τμήμα έγινε το 1960 μετά προστέθηκε τμήμα το 1992 και μετά το 1997 .Μπορεί 

η εννιάια κατοικία να διακριτοποιηθεί σε φύλλα καταγραφής με διαφορετική κατηγορία δηλαδή δωμάτια της κατοικίας να είναι κατηγορία 1 και δωμάτια της κατοικίας

κατηγορία 5 ?

δλδ.   εννοεις οτι

ρυθμισες   με τον 3843 τις δυο κατοικιες στο υπογειο

και μετα...μεχρι τον Ιουλιο του 2011   εγινε "διαμερισματωση"  και χωρισθηκαν στα 2 η καθε μια???

 

δλδ..εγιναν συμβολαια  μεταβιβασης   και χωρισθηκαν οι δυο κατοικιες  ή απλα χτισθηκαν μεσοτοιχιες???

Η συσταση εγινε το 2006 και συμφωνει με την πραγματικοτητα δηλαδη τις 4 ιδιοκτησιες αντι για δυο που φαινονταν στην αδεια .

Η ρυθμιση με τον Ν3843/2010 εγινε με βασει την αδεια δηλαδη δυο ρυθμισεις μια για καθε ιδιοκτησια αφου με τον τοτε νομο

δεν υπηρχε αλλη δυνατοτητα παρα μονο ρυθμιση με βασει το περιγραμμα της αδειας .Το περιγραμμα που ρυθμιστηκε για διατηρηση

σε κατοικια σε καθε υπαγωγη περιελαμβανε εν τοις πραγμασι δυο ιδιοκτησιες .

Το ερωτημα ειναι αν απαιτειται διαμερισματωση τωρα για να κλεισει το ζητημα η καλυπτομαι απο

τον Ν3843/2010 ο οποιος απλα ρυθμιζε την χρηση ;

Σε υπόγειο χώρο που περιελάμβανε δύο αποθήκες που εγιναν κατοικιες και ρυθμίστηκαν

και οι δυο με ξεχωριστη υπαγωγη με τον Ν3843/2010 εχει γίνει διαμερισματωση με δημιουργία

δυο χωρων σε καθε μια πρων αποθηκη .Δηλαδή η υπόγεια σταθμη εχει συνολικα 4 κατοικιες .

Θεωρείτε πως ειναι απαραίτητη η υπαγωγη στον Ν4178/2013 με διαμερισματωση για την σταθμη αυτη;

Για την επιλογή κατηγορίας 4 ή 5 προφανώς πρεπει να ληφθούν υπ οψιν αθροιστικα οι επιφανειες

για τις οποιες εχει γινει υπαγωγη στον Ν4178;

Σε διαμέρισμα κατοικιας προ του 1975 διαπιστώνεται α)Διαφορετικη διαμερισματωση εν σχεσει με το διπλανο ,β)μεγαλωμα του εξωστη ανω του 10%.

Θεωρείτε πως μπορώ να το παω ολο με κατηγορια 1 = 500Ε η πρεπει να γινει επιμερισμος με διαμερισματωση (500Ε) + [ΚΑΤ3 (δ) ή αναλυτικο] (500Ε) = 1000Ε

Εχεις δικιο οπως το θετεις .Η παραβαση εχει γινει κατα ομοιο τροπο σε ολη την πολυκατοικια.

Αντι για 1,40μ ολοι οι εξωστες εγιναν 2,00μ σε ολο το κτιριο .

Επειδη η πολυκατοικια φτιαχτηκε το 1971 μηπως υποκειται στην κατηγορια 1 μονο με παραβολο 500Ε;

Και η θεωρηση διαμερισματωση + υπερβαση εξωστη = (500) + (500) =1000Ε είναι λαθος;

ο νομιμος εξωστης ανηκει στο διαμερισμα  κατα το πλατος που εχει στην ΟΑ.......

 

ο εξωστης που εχει επεκταθει κανα δυο μετρα  πανω απο τον κοινοχρηστο ακαλυπτο..

εχει προβλημα...

περι αυτου συζητουμε

 

δες πώς ειναι οι αλλοι οροφοι

και

τα λεμε

Εχεις δικιο οπως το θετεις .Η παραβαση εχει γινει κατα ομοιο τροπο σε ολη την πολυκατοικια.

Αντι για 1,40μ ολοι οι εξωστες εγιναν 2,00μ σε ολο το κτιριο .