maximos

On 21/6/2021 at 11:03 ΠΜ, Mengin said:

Καλησπέρα σας,

Στη περίπτωση αυθαιρέτου κτίσματος (50 τ.μ.) εκτός περιγράμματος της κύριας οικοδομής (η οποία και έχει οικοδομική άδεια), η επιφάνεια του λογικά επιφέρει υπέρβαση δόμησης & κάλυψης. Τι γίνεται όμως με τα ποσοστά, όταν η κύρια οικοδομή δεν έχει εξαντλήσει την επιτρεπόμενη κάλυψη (επιτρεπόμενα 200.00 τμ, πραγματοποιούμενα αδείας 100 τ.μ.). Θα μπορούσε το αυθαίρετο να περαστεί ως υπέρβαση δόμησης και όχι κάλυψης?

Ευχαριστώ.

Η απάντηση στο ερώτημα σας προκύπτει από το Παράρτημα Α'.

Από εκεί προκύπτει πότε  ΔΕΝ εφαρμόζεται ο συντελεστής κάλυψης (βλ. υπογράμμιση στην εικόνα).

Όποια λοιπόν επιφάνεια αυθαίρετης κατασκευής είναι ΕΚΤΟΣ "του περιγράμματος νομίμως υφισταμένου κτιρίου" (όπως προφανώς και αυτή που αναφέρετε...) ασφαλώς και "επιβαρύνεται",  κατά τον υπολογισμό του προστίμου, με τον συντελεστή κάλυψης.

Σημειώστε γενικά και τη περίπτωση που ο συντελεστής αυτός δεν επιλέγεται... 

Σύμφωνα με τα στοιχεία που δίνετε ο συντελεστής κάλυψης είναι 1,4.

8 ώρες πριν, anavatis said:

 

ισχύει δηλαδή και στην περίπτωση μιας μεταγενέστερης κατάτμησης, όπως περιγράφω παραπάνω?

 

Στο Παράρτημα Α' αναφέρεται (στη 1η τελεία της γ):

"δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια"

Νομίζω πως το παραπάνω αφορά τη περίπτωση που η σχετική δήλωση  του μηχανικού (επί του τοπογραφικού διαγράμματος) ήταν ψευδής...
Υποθέτοντας ότι ο  έλεγχος  για το αν είναι ψευδής ή αληθής η δήλωση αρτιότητας,  δε μπορεί παρά να αφορά το "οικόπεδο της άδειας", θα έλεγα  ότι...
Στη περίπτωση που το οικόπεδο, όπως αυτό εμφανιζόταν στο τοπογραφικό διάγραμμα της Ο.Α.,  ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο, 
τότε η 1η τελεία της γ δε μας αφορά και   θα πρέπει να εξετάσουμε την άλλη περίπτωση,  αυτή που περιγράφεται στη 2η τελεία της γ) του  Παραρτήματος Α' .

Από την οποία,   δυστυχώς,  δεν είναι ξεκάθαρο...  το  αν η προυπόθεση (εφαρμογής της) είναι να έχουμε ΜΗ  ΝΟΜΙΜΗ  "μεταγενέστερη κατάτμηση", και ίσως τελικά...  να αρκεί για να εφαρμοστεί, το να είναι το  γήπεδο η το οικόπεδο μικρότερο (όπως αναφέρεται),  λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης.
Σύμφωνα με τα παραπάνω και κατ' ανάγκη....  πιθανολογώντας, νομίζω πως θα έπρεπε να είχε τεθεί το "όχι" στην Ο.Α.
Σ' αυτή τη περίπτωση δεν υπάρχει ανάγκη υπολογισμού  του συντελεστή δόμησης *5, του συντελεστή κάλυψης *7, ούτε και του συντελεστή πλάγιας απόστασης *8,  χρειάζεται μόνο το "επιτρεπόμενο ύψος που ισχύει στη περιοχή του ακινήτου", που μπορεί να αφορά  το συντελεστή ύψους *6.

On 13/3/2021 at 12:31 ΜΜ, tettris said:

 Πάντως, λογικό θα ήταν, αν είναι να συγκρίνουμε με παρελθόντα μεγέθη, Δεν επιβάλλεται, η εγκύκλιος δίνει εναλλακτική δυνατότητα ( "είναι δυνατή η σύγκριση " αναφέρεται, που σημαίνει "διαλέγουμε και παίρνουμε").  Αυτονόητο είναι ότι θα επιλέγαμε τη σύγκριση με τα "μεγέθη της άδειας " μόνο αν αυτά είναι ευμενέστερα, αν δεν είναι, τότε με τα σημερινά επιτρεπόμενα, σύμφωνα με το νόμο. 

αυτά να αφορούν στο έτος (όσο γίνεται αυτό να προσεγγιστεί) κατασκευής του αυθαιρέτου. με τα "μεγέθη της άδειας ", δεν υπάρχει άλλη επιλογή ως προς αυτή τη δυνατότητα που προβλέπει η εγκύκλιος 2, είναι συγκεκριμένος ο χρόνος (ότι αναφέρεται στην Ο.Α.).

 Ειδάλλως στην περίπτωση που οι όροι δόμησης σήμερα είναι δυσμενέστεροι, θα είχαμε το παράδοξο αυθαιρεσία κάποιας παλαιότητας σε ακίνητο με ο.α. να κρίνεται αυστηρότερα από αυθαιρεσία στην ίδια περιοχή και ίδιας παλαιότητας σε ακίνητο χωρίς άδεια. Αυτό ακριβώς αντιμετωπίζει η εγκύκλιος 2  με αυτή την εναλλακτική δυνατότητα που προσφέρει, δηλαδή να προκύψουν μικρότεροι συντελεστές τετραγωνιδίων, δηλαδή μικρότερο πρόστιμο (θυμίζω σε όλους μας ότι εδώ συζητάμε για πρόστιμο, όχι για επιλογή κατηγορίας).

Επιπλέον, δεν καταλαβαίνω και το εξής της εγκ. 4: Πώς γίνεται να ορίσουμε πολεοδομικά μεγέθη σε περίπτωση μη άρτιου οικοπέδου;... Συνάδελφε tettris  είναι μερικά πράγματα που δε χρειάζεται να τα καταλάβουμε. Ο νόμος είναι γεμάτος συμβάσεις (επί συμβάσεων), δεν εννοώ κάτι άλλο....  φτάνει να το δεχτούμε αυτό. Είναι καθαρά "τεχνικό ζήτημα" που αφορά τον υπολογισμό του προστίμου.  Θα συγκρίνουμε με  τα επιτρεπόμενα που ισχύουν σήμερα στη περιοχή του οικοπέδου ή με τα μεγέθη της άδειας κατά την εγκύκλιο. Αν συντρέχει η (σχετική) περίπτωση του Παραρτήματος Α,  σύμφωνα με την οποία θα πρέπει να θεωρηθεί το "οχι" στην Ο.Α. τότε αυτό μάλλον δε μας αφορά. Με επιφύλαξη το τελευταίο γιατί ξεχνάμε κιόλας...

On 10/3/2021 at 4:10 ΠΜ, anavatis said:

σχετικά με αυτό που λέει η εγκύκλιος με τους σημερινούς όρους....ή εάν υπάρχει άδεια με τα μεγέθη της άδειας. 

Καταρχάς η εγκύκλιος δεν μας υποχρεώνει, επί της ουσίας δε  καταστρατηγεί το νόμο (παρ. 2 του άρθρου 100), εφόσον σ' αυτόν προβλέπεται μία και μοναδική δυνατότητα.

Ασχετα από το παραπάνω, η δυνατότητα που προβλέπει η εγκύκλιος 2 αφορά  περιπτώσεις που συμβαίνει το "ανάποδο",  δηλαδή περιπτώσεις που τα επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη ήταν μεγαλύτερα (σε σχέση με τα σημερινά, αν αυτά έχουν βέβαια  μεταβληθεί) κατά την έκδοση της αδείας. Μπορεί να αφορά (να έχει νόημα να εφαρμοστεί) και σε περιπτώσεις όπου η εγκεκριμένη δόμηση είναι μεγαλύτερη της "επιτρεπόμενης",  όπως πχ σε περιπτώσεις με Ο.Ι.  στις οποίες η δόμηση δεν αντιστοιχούσε  στο ποσοστό συνιδιοκτησίας (στην εγκύκλιο2 τα "μεγέθη της άδειας" δεν προσδιορίζονται ως επιτρεπόμενα ή ως εγκεκριμένα).
Νομίζω πως το προβλεπόμενο από το  νόμο (σύγκριση με τα σημερινά επιτρεπόμενα μεγέθη) είναι σαφές και δεν επιδέχεται αμφισβήτηση.

Η αντίστοιχη της παρ. 2 του άρθρου 100 του ν.4495.17,   στον ν.4178.13,  είναι η  παρ. 2 του άρθρου 18  του τελευταίου.
 Γι' αυτήν,  η εγκ. 4 (του ν.4178.13)  "διευκρίνισε" το παρακάτω αυτονόητο... (με τα κεφαλαία)

ΑΡΘΡΟ 18
33) Παρ. 2 : α) Κατά τη διατύπωση της παραγράφου αυτής για τον υπολογισµό των σχετικών
συντελεστών τετραγωνιδίων «τα µεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων
συγκρίνονται µε τους επιτρεπόµενους όρους και περιορισµούς δόµησης που ισχύουν στην
περιοχή του ακινήτου».

Σκοπός της διάταξης είναι, ανεξαρτήτως εάν το οικόπεδο/γήπεδο όπου βρίσκεται η
αυθαίρετη κατασκευή είναι άρτιο και οικοδοµήσιµο, να συγκρίνονται τα πολεοδοµικά µεγέθη του αθροίσµατος των επιφανειών των αυθαιρέτων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης µε τους όρους δόµησης που ισχύουν ΣΗΜΕΡΑ στη θέση του ακινήτου προκειµένου να υπολογιστούν οι συντελεστές τετραγωνιδίων και στη συνέχεια το ενιαίο ειδικό πρόστιµο. 

On 9/3/2021 at 1:17 ΠΜ, anavatis said:

 

α. τους συντελεστές τετραγωνιδίων?  

β.το ποσοστό υπέρβασης για την κατηγορία (αυτό θεωρώ ότι πάει με τους εκτός σχεδίου όταν εκδόθηκε η άδεια) 

Θα δείξω στο τοπογραφικό τις διαφοροποιήσεις του οικοπέδου βάσει σχεδίου πόλεως και βάσει τοπογραφικού αδείας?

Για το α. Με τους σημερινούς όρους, σύμφωνα με τη παρ. 2 του άρθρου 100 . Η εγκ. 2 δίνει και μια δεύτερη επιλογή (σύγκριση με τα "μεγέθη της άδειας" ονομάζεται...) που αφού μεταφραστεί, ενδέχεται να προκύψει ότι δεν συνίσταται για τη περίπτωση....

Για το β. Το ίδιο με το παραπάνω δηλαδή με τους σημερινούς όρους.  Και εδώ πάντως υπάρχουν δύο επιλογές,  με τη διαφορά ότι και οι δύο προβλέπονται από τον ίδιο το  νόμο... 

Η δεύτερη επιλογή (παρ αα και ββ της δ.ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4 του άρθρου 96) ίσως να είναι η δυσμενέστερη για τη συγκεκριμένη περίπτωση και αν τελικά είναι έτσι  δεν θα υπάρχει και λόγος να την επιλέξετε. 

Σε κάθε περίπτωση, είτε έχετε και άλλες υπερβάσεις είτε όχι, εξετάστε και το ενδεχόμενο να υπάρχει σήμερα σύννομη θέση ώστε στη συνέχεια να δείτε αν  μπορεί να εφαρμοστεί η περ. ιδιδ της γ)ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 3 του άρθρου 96 για την οποία  η εγκ. 2 δίνει κάποιες διευκρινίσεις, διευρύνοντας μάλλον τις περιπτώσεις που μπορεί να εφαρμοστεί.

34 λεπτά πριν, subrosaval said:

Ιδιοκτήτρια έχει σε περιοχή εκτός σχεδίου κατοικία  200 τμ (έχει βγάλει άδεια αλλά λόγω μεγαλης μετακίνησης του κτιρίου δηλώνεται σαν να μην έχει οικοδομική άδεια)

 

Αν και πιθανόν να έχει ληφθεί υπόψιν...  η "μεγάλη μετακίνηση" δεν αρκεί για την θεώρηση του "όχι" στην Ο.Α. Πρέπει συγχρόνως το προβλεπόμενο από την Ο.Α. κτίριο να έχει αναγερθεί σε  μη νόμιμη θέση.

 Στην ίδια δήλωση και η σοφίτα με Κατ. 4 ή 5 γενικά. Για τη περίπτωση σας με ένα επιπλέον φύλλο καταγραφής  με  Κατ. 5  εφόσον δεν υπάρχει Ο.Α. και με μειωτικό συντελεστή μόνο αν  πληρεί τις προυποθέσεις του ν.4495/17 (παρ. 6 άρθρου 100 κ εγκ. 2) για τη "σοφίτα".

On 28/9/2020 at 11:00 ΠΜ, despoina_pa said:

Καλησπέρα σας,

Έχω ένα οικόπεδο το οποίο κατά την ημερομηνία έκδοσης της ΟΑ ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο.  Στην πορεία των ετών, οι ιδιοκτήτες μετακόμισαν στο εξωτερικό και οι γείτονες καταπάτησαν μέρος του εν λόγω οικοπέδου. Οι ιδιοκτήτες προχώρησαν σε δικαστήριο το οποίο έχασαν για τυπικούς λόγους (δεν ήταν αναλυτικό το τοπογραφικό) και άφησαν την υπόθεση εκεί ενώ κανονικά έπρεπε να ξανακάνουν δικαστήριο για να το κερδίσουν. Από τότε έχουν παρέλθει 18 χρόνια οπότε ενδέχεται οι  γείτονες πλέον να έχουν κατοχυρώσει χρησικτησία (θα δείξει καθώς οι ιδιοκτήτες σκέφτονται μήπως ξανανοίξουν την υπόθεση δικαστικά). Οι αυθαιρεσίες, ωστόσο, που καλούμαι να τακτοποιήσω πραγματοποιήθηκαν στο αρχικό άρτιο οικόπεδο. Συνεπώς, εγώ θα πρέπει να κάνω την τακτοποίηση έχοντας ως γνώμονα το εμβαδόν του οικοπέδου κατά την περίοδο της αυθαιρεσίας ή σύμφωνα με την σημερινή του κατάσταση; Ποια οι γνώμη σας;

Στο Παράρτημα Α' αναφέρεται (στη 1η τελεία της γ):

"δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια"

Αυτό νομίζω αντιστοιχεί στη περίπτωση που η σχετική δήλωση ήταν ψευδής...
Ο έλεγχος  για το αν είναι ψευδής ή αληθής η δήλωση αρτιότητας δε μπορεί παρά να αφορά το οικόπεδο της άδειας...

Συνεπώς ενδέχεται να εμπίπτει η περίπτωση σας στην 2η τελεία της γ).

Λέω "ενδέχεται"  γιατί:
αφενός δε διευκρινίζεται αν η προυπόθεση (εφαρμογής) είναι να έχουμε μη νόμιμη "μεταγενέστερη κατάτμηση", ίσως "αρκεί" να είναι μικρότερο

και αφετέρου αυτό που περιγράφετε μήπως δεν είναι κατάτμηση;

Είμαι πλησιέστερα στο "ναι" στην οικοδομική άδεια.

12 ώρες πριν, gio said:

Σε παραδοσιακό οικισμό (τμήμα πόλης) μπορεί την υπαγωγή να την κάνει οποιοσδήποτε μηχανικός, αλλά θέλει υπογραφή της τεχνικής έκθεσης και σχέδια από Αρχιτέκτονα; ή μόνο ο αρχιτέκτονας όλη την υπαγωγή;  (είμαι σε περίπτωση που δεν χρειάζεται επιτροπή).

Μπορεί να τη κάνει και ίσως για τη ΤΕ να απαιτείται αρχιτέκτονας αν και απαιτείται μόνο στη περίπτωση γ), πράγμα λογικό... δεδομένου ότι ενδέχεται να μην προσαρμόζονται ούτε καν οι νόμιμες κατασκευές,   προ χαρακτηρισμού βεβαίως.

Εγκ. 3 ν.4178/13:

Ως αυθαίρετη κατασκευή νοείται και η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης.
1)    Παρ. 1 : Κατά τη γραµµατική διατύπωση της διάταξης σε παραδοσιακό οικισµό ή τµήµα πόλης υπάγονται στο ν. 4178/13 αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις ανεξαρτήτως µεγέθους ως ακολούθως :
α) εφ’ όσον έχουν ολοκληρωθεί πριν τη δηµοσίευση της διοικητικής πράξης χαρακτηρισµού του οικισµού ή τµήµατος πόλης ως παραδοσιακού,
β) εφ’ όσον έχουν ολοκληρωθεί πριν τη δηµοσίευση της διοικητικής πράξης χαρακτηρισµού παραδοσιακού τµήµατος πόλης ή παραδοσιακού οικισµού άνω των 5.000 κατ. καθώς και
γ) εφ’ όσον έχουν ολοκληρωθεί µεταγενέστερα της διοικητικής πράξης χαρακτηρισµού παραδοσιακού τµήµατος πόλης ή παραδοσιακού οικισµού άνω των 5.000 κατ. και υπό την προϋπόθεση οτι προσκοµίζεται τεχνική έκθεση αρµόδιου µηχανικού στην οποία αναλύεται ότι η αυθαίρετη κατασκευή προσαρµόζεται και δεν αντίκειται στους γενικούς µορφολογικούς κανόνες που τίθενται από τις ειδικές διατάξεις. Η προσαρµογή αφορά στους γενικούς µορφολογικούς κανόνες και όχι στους ισχύοντες όρους και περιορισµούς δόµησης

Παρ. 1 άρθρου 87:
α) ο χρόνος της αλλαγής χρήσης από κύρια χρήση σε άλλη κύρια αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, στο οποίο εμφαίνεται το ακίνητο και η χρήση όπως περιγράφονται κατά την υπαγωγή,
Αν το Ε9 δε διορθώνεται (δε το γνωρίζω), ισχύει το παρακάτω:
Σε περίπτωση μη υποβολής εγγράφου της φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής λαμβάνεται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 1.1.2004.

Ισως σχετικό το παρακάτω από  εγκ. 2 (μόνο για αυθαίρετες κατασκευές, όχι και για ΑΑΧ ; )
"Στις περιπτώσεις που για την απόδειξη του χρόνου κατασκευής αυθαιρέτων κατασκευών υποβάλλεται φορολογικό έγγραφο Ε9, μαζί με το ηλεκτρονικό έγγραφο θα πρέπει να συνυποβάλλεται και βεβαίωση της αρμόδιας φορολογικής αρχής από την οποία θα προκύπτει ο χρόνος υποβολής του και οι τυχόν τροποποιήσεις του στο σύστημα. Σε περίπτωση υποβολής εντύπου που έχει παραληφθεί από την αρμόδια υπηρεσία, όπως προκύπτει από σχετική θεώρηση, δεν απαιτείται περαιτέρω βεβαίωση."

22 ώρες πριν, thanar said:

Έστω υπόγειος Β.Χ. εμβαδού 30m² ο οποίος έχει γίνει ισόγειο διαμέρισμα (Ο.Ι. με 40/1000 επί του οικοπέδου) με ξεμπάζωμα, σε οικόπεδο 1000m² με Σ.Δ. 0.80. Πώς θα κάνατε τον υπολογισμό κατηγορίας;
30/(1000x0.80x(40/1000)) = 94% > 40% υπέρβαση, δηλαδή κατηγορίας 5 ούτως ή άλλως; Εάν το ίδιο διαμέρισμα είχε 100/1000 επί του οικοπέδου, ο υπολογισμός θα ήταν 30/(1000x0.80x(100/1000)) = 37.5% < 40% υπέρβαση, δηλαδή κατηγορίας 4; Εξαρτάται δηλαδή από τα χιλιοστά επί του οικοπέδου η τύχη του ακινήτου;

Περιπτώσεις σαν την ανωτέρω είναι πολύ συχνές, και διαπιστώνω πως πολλές έχουν μείνει χωρίς την παραμικρή ρύθμιση. Τι θα γίνει πλέον για αυτές, μετά τη λήξη της υπαγωγής των Κατηγορίας 5; Μήπως δεν έχω καταλάβει κάτι καλά;

Τα ποσοστά για τον έλεγχο ένταξης στη Κατ. 4 (παρ. αα και ββ της Κατ. 4 του άρθρου 96) υπολογίζονται βάσει της επιφάνειας των αυθαιρέτων κατασκευών όπως αναφέρεται (σε αντίθεση....  με το ν.4178/13).
Συνεπώς η επιφάνεια  που αντιστοιχεί στις  αυθαίρετες αλλαγές χρήσης δεν προστίθεται.

Στην εγκ. 2 αναφέρεται:
"Στην περίπτωση ββ) εκτός από τον έλεγχο του ποσοστού υπέρβασης της άδειας, ελέγχεται παράλληλα και η επιφάνεια του αυθαιρέτου ME ΒΑΣΗ ΤΗ ΧΡΗΣΗ του, καθώς και η συνολική επιφάνεια αυθαιρέτων κατασκευών....."

Βάσει του παραπάνω (και σε αντίθεση με το νόμο) την επιφάνεια της ΑΑΧ θα την υπολογίσετε μόνο αν ελέγχετε με την ββ.
Μπορείτε όμως να ελέγξετε με την αα, αν δεν έχετε κάτι άλλο, οπότε το ποσοστό υπέρβασης θα είναι 0%<20%...
Σχετική είναι και η παρ. γγ της Κατ. 4 του άρθρου 96 βάσει της οποίας προκύπτει ότι ΑΑΧ μπορούν να έχουν αυτή την αντιμετώπιση μόνο αν δεν είναι σε εκτός σχεδίου περιοχή.

Θεωρείται το "ναι" στην Ο.Α. λόγω κτίσματος προ 55 (Παράρτημα Α'). Επομένως η Κατ. 4 δεν αποκλείεται. Το αν είναι  Κατ. 4 προκύπτει από το αποτέλεσμα του σχετικού υπολογισμού βάσει των παραγράφων αα, ββ,   της Κατ. 4 του άρθρου 96.

Να συμπληρώσω,  με εξαίρεση για τους χώρους που "προσθέτει" η εγκύκλιος 2  ( αυθαίρετη απόληξη κλιμακοστασίου,  αυθαίρετοι ανοιχτοί υπόστυλοι χώροι) και με τη εξαίρεση όλων των μικρών παραβάσεων της Κατ. 3 που αντιστοιχούν σε επιφάνεια όπως οι περιπτώσεις ζζ, ιβιβ, ιειε κλπ (όταν επιλέγεται ο συμφηφισμός)  και με την εξαίρεση (ίσως) των εξωστών με υπέρβαση επιφανείας άνω του 20%. 

On 9/12/2019 at 11:20 ΜΜ, teddyseker said:

Καλησπέρα

Έχω κατάργηση κουφωμάτων και ύπαρξη μπαλκονοπορτας σε αυθαίρετη επέκταση της κουζίνας στον εξώστη (δεν υπάρχει σύσταση ο.ι.)  και παράλληλα αλλαγή διαστάσεων εξωστών(όχι υπέρβαση αλλά μη υλοποιήση τμήματος του εξώστη).

Μπορώ να βάλω ένα φύλλο καταγραφής με κατηγορία 3  και για τα δύο;

 

Η κατάργηση κουφωμάτων θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι συνιστά αλλαγή των διαστάσεων των ανοιγμάτων και έτσι να είναι μικρή παράβαση της περ. δδ της γ) Κατ. 3 του άρθρου 96. Σε αυτή τη περίπτωση ενδέχεται να απαιτείται (?)  να χρεωθεί "επιπλέον"  παράβαση της περ. ιστιστ (παραβάσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού),  χωρίς διαφοροποίηση του προστίμου. Η  αυθαίρετη επέκταση της κουζίνας στον εξώστη μπορεί να ενσωματωθεί  σε ένα φύλλο καταγραφής με κατηγορία 3 μαζί τα υπόλοιπα μόνο αν αυτή  εμπίπτει στη περ. ιειε της Κατ. 3 (υπέρβαση σε επιφάνεια και διαστάσεις ως 5%). Λίγο δύσκολο αλλά όχι απίθανο. 

On 4/12/2019 at 6:04 ΜΜ, Μέρσα said:

Νέο Ερώτημα: Ο ωφέλιμος χώρος του έρκερ έχει κύρια χρήση ή απαίτηση ως προς το καθαρό ύψος; Εχει απαίτηση ως προς το καθαρό ύψος ανάλογα τη χρήση του  (μπορεί να οριστεί ως βοηθητική η χρήση του) Αναφέρομαι σε περίπτωση που δεν μου βγαίνει το καθαρό ύψος κάτω από το έρκερ στα 3μ. όπως ορίζεται. Μπορώ να προσθέσω εσωτερικά σκαλοπάτι και να βρίσκεται σε διαφορετική στάθμη αντί να είναι η επέκταση της πλάκας δαπέδου όπως φαίνεται στο σχήμα; Νομίζω ναι, πάλι "προεξοχή δαπέδου"  θεωρείται.

Σχετικά με τις ρυθμίσεις του ν.4495/17, υπάρχει και το παρακάτω από την εγκ. 2:
<<Τέλος, πέραν των ανωτέρω κατ’ άρθρο διευκρινίσεων, σημειώνεται ότι εξακολουθούν να ισχύουν διευκρινίσεις, οδηγίες και κατευθύνσεις που έχουν δοθεί σε προγενέστερες εγκυκλίους του Υπουργείου για τις υπαγωγές με τις διατάξεις των νόμων ν.4014/11 και ν.4178/13, εφόσον δεν ορίζονται διαφορετικά στην παρούσα και δεν αντίκεινται στις διατάξεις του ν.4495/2017, όπως εκάστοτε ισχύει.>>
Υπάρχουν κάποια ζητήματα που ρυθμίζονται από τις εγκυκλίους των προηγούμενων νόμων, βασικά από αυτές που αφορούν τον ν.4178/13. Είναι λίγα αυτά δεδομένου ότι σχεδόν όλες οι "παλιές" διευκρινίσεις  εμπεριέχονται στην εγκ. 2.

On 6/12/2019 at 7:25 ΜΜ, Vasili said:

…………... Απλώς έχω δει όλες αυτές τις περιπτώσεις και τις ανέφερα γιατί μου φαίνονται ανισόρροπες. Θα προτιμούσα έναν νόμο αυστηρό αλλά σαφή παρά αυτό το πράγμα που για κάθε τι πρέπει να δαπανάμε τόσο χρόνο για να ξεκαθαρίσουμε τι σημαίνει τι.

Εύχομαι αυτές οι διαδικασίες να γίνουν γρήγορα παρελθόν και ανάμνηση και να ασχοληθούμε στο εξής με πιο ουσιώδη και δημιουργικά ζητήματα.

Αναφέρεται στην εγκ. 2:
 <<....και τις σοφίτες, ελλείψει σχετικής αναφοράς στον ν.1577/85, θα πρέπει να πληρούνται οι προϋποθέσεις των ορισμών των παρ. 28 και 81 του άρθρου 2 του ν.4067/12, ανεξαρτήτως επιφάνειας και ύψους.>>
Οπως αναφέρεται παραπάνω (στη εγκύκλιο) πρέπει να γίνει σύνδεση με τον ορισμό του ΝΟΚ για τη σοφίτα. Είναι όμως εντελώς άσχετη η αναφορά της εγκυκλίου: <<ανεξαρτήτως επιφάνειας και ύψους>>. 
Υπάρχει μήπως τέτοια προυπόθεση στον ορισμό της παρ. 81 του άρθρου 2 του ΝΟΚ;; Δεν υπάρχει βέβαια και ασφαλώς ο νόμος δεν αναφέρεται, δηλαδή δεν περιορίζεται,  σε σοφίτες εκτός ΣΔ.
Ο ορισμός (παρ. 81)  αναφέρει ότι ο χώρος βρίσκεται << εντός του ύψους της επικλινούς στέγης >>. Η επικλινής στέγη χαρακτηρίζεται έτσι ώστε για τη περίπτωση της σοφίτας να "εξασφαλιστεί" ότι αποκλείεται στέγη με μηδενική κλίση. Και αυτό γιατι η στέγη,  από τη πλευρά της,  θα μπορούσε (εξ' ορισμού της) να έχει διάφορες κλίσεις.
Από κεί και πέρα, και πάλι από τον ορισμό της, η στέγη περιλαμβάνει και το φέροντα οργανισμό της. Αν οι τοίχοι του 1μ ήταν δοκοί, θα είχαμε αμφιβολία, η μήπως θα εξετάζαμε το σκαρίφημα των Τ.Ο. προκειμένου να αποφανθούμε αν οι δοκοί αυτοί έχουν το  "σωστό" ύψος. Νομίζω πως και στη μία και στην άλλη περίπτωση ενδιαφέρει η γεωμετρία, δηλαδή η ουσία, ασχέτως τρόπου κατασκευής. 
Δηλαδή,  αν η στέγη είχε 1μ μεγαλύτερο ύψος στο "κέντρο" και ακουμπούσε στις άκρες, στη πλάκα του υποκείμενου ορόφου, θα την χαρακτηρίζαμε σοφίτα;
Είναι γνωστό ότι το ύψος της στέγης μπορεί να είναι > από 2μ όταν δεν εξαντλείται το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, μέχρι την τελική άνω επιφάνεια του υποκείμενου (της στέγης) ορόφου.
 Γεγονός είναι ότι θα έπρεπε να δωθούν διευκρινίσεις, οχι στο νόμο των αυθαιρέτων αλλά στο ΝΟΚ. Ως τότε θα πρέπει μήπως να χαρακτηρίζονται σοφίτες (για το ν.4495/17) μόνο χώροι με σχετικά μικρό ύψος ή και με μεγαλύτερο φτάνει το ύψος στα άκρα να είναι κοντά στο μηδέν;
 

10 ώρες πριν, ΚΑΝΑ said:

πραγματικά πολύ ωραία  απάντηση

έχω όμως μια επιφύλαξη (αν η πέργκολα βρίσκεται σε ρυθμισμένο χωρίς καθόλου Ο.Α ΤΟΤΕ δεν μπορεί να θεωρηθεί ως Πολ Παράβαση )  καθώς όπως αναφέρει η εγκ 2 -οι Πολ παραβάσεις ισχύουν μόνο σε ακίνητο στο οποίο έχει εκδοθεί Ο.Α

Συνάδελφε ΚΑΝΑ, σύμφωνα με όσα ανέφερε αναλυτικά ο συνάδελφος Pavlos33 
"δεν τίθεται θέμα συζήτησης", οι εργασίες (ή κατασκευές)  του άρθρου 30, ασχέτως του χρόνου εκτέλεσης τους,  ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ αυθαίρετες κατασκευές.
Σε αντίθεση με το παραπάνω, οι πολεοδομικές παραβάσεις, ολων των περιπτώσεων της παρ. 3 του άρθρου 81 είναι....  (παρ. 1-γ άρθρου 81).

Edit
Περιττή και η αναφορά της εγκ. 2  <<που δεν εντάσσονται στις περιπτώσεις του άρθρου 30>>, μόνο σύγχυση δημιουργεί κατά την άποψη μου, εφόσον:
Εξ' ορισμού ότι εντάσσεται στη Κατ. 3 ΔΕΝ μπορεί να αφορά εργασία ή κατασκευή του άρθρου 30,  ή αντίστροφα,  ότι ανήκει στο άρθρο 30, δεν είναι Κατ. 3.
Η εξαίρεση των εργασιών-κατασκευών του άρθρου 30 από την Κατ. 3, βάσει του νόμου  -βάσει της πρώτης παραγράφου της γ) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 3 του άρθρου 96- αυτομάτως τις κατέτασσε σε μία κατηγορία "κατώτερη"  της Κατ. 3 (σε ποια άραγε;).... και ταυτόχρονα τις εξαιρούσε από τις πολεοδομικές παραβάσεις της παρ. 3-γ του άρθρου του άρθρου 81. 
Αυτά πριν την εγκ. 2... Για τις εργασίες-κατασκευές του άρθρου 30, στο άρθρο 30 ΔΕΝ υπάρχει διαχωρισμός που να αφορά το χρόνο κατασκευής τους. Παρά τους παραπάνω συσχετισμούς, υπήρχε εύλογα η απορία (πριν την εγκ. 2) κατά πόσον επηρέαζε ο χρόνος κατασκευής στη θεώρηση-αντιμετώπιση τους,  ειδικότερα σε περιπτώσεις ρύθμισης.

Δίνεται βεβαίωση ασχέτως χρονολογίας κατασκευής. Σχετικό το παρακάτω από εγκ. 2 που αφορά τη παρ. 1α του άρθρου 82:

Στην παρ.1α) διευκρινίζεται ότι η διαπίστωση ύπαρξης αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης πριν τις 28.07.2011 γίνεται κατ’ εφαρμογή των άρθρων 5 παρ.2 και 22 παρ.3 του ν.1577/1985 «Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός.» (ΦΕΚ 210Α), ο οποίος βρισκόταν σε ισχύ τη χρονική περίοδο αυτή και όχι κατά τις διατάξεις του μεταγενέστερου ν.4067/12 «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός» (ΦΕΚ 79Α), 
ΜΕ ΤΗΝ ΕΠΙΦΥΛΑΞΗ του άρθρου 30 του ν.4495/2017. 

On 24/5/2019 at 11:06 ΠΜ, Saleptsis said:

Να συνεχίσω την συζήτηση και να παραθέσω την παράγραφο γγ, της κατηγορίας4 του άρθρου 96,

.....................................................................................................

Δεν μπορεί να ενταχθεί ο υπόγειος χώρος που περιγράφει ο samourg, υπόγειος Β.Χ. με αλλαγή χρήσης σε Κ.Χ. κατοικία, που από ότι συμπεραίνω είναι η κατοικία σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής. Αν βέβαια μιλάμε για εντός σχεδίου.

 

Η σημερινή εγκύκλιος, ανατρέποντας τα δεδομένα, νομίζω πως ενισχύει  την άποψη που εξέφρασα πριν το δικό σας σχόλιο.

Το κάνει αυτό προσθέτοντας τις αυθαίρετες αλλαγές χρήσης  στην περίπτωση ββ,  όχι όμως και στην αα

Από εγκ. 2 --- 31/5/2019  Για Άρθρο 96, σελ. 19,  στο τέλος : 

Στην περίπτωση ββ) εκτός από τον έλεγχο του ποσοστού υπέρβασης της άδειας, ελέγχεται παράλληλα και η επιφάνεια του αυθαιρέτου με βάση τη χρήση του, καθώς και η συνολική επιφάνεια αυθαιρέτων κατασκευών σε όλο το κτίριο η οποία σε κάθε  περιπτωση δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 1000 τ.μ.

Είναι λίγο "κακή" η διατύπωση οπότε το συμπέρασμα βγαίνει με μια σχετική δυσκολία, χωρίς να αποκλείεται  η παρερμηνεία από τη πλευρά μου.

On 22/5/2019 at 10:25 ΠΜ, samourg said:

Καλημέρα

Μονοκατοικία έχει τις εξής παραβάσεις

1. Υπόγειο 145 μ² (αλλαγή χρήσης από Β.Χ.->Κ.Χ.)
2. Υπέρβαση Κ.Χ 18 μ²
3. Υπέρβαση Β.Χ. 20 μ²

Επιτρεπόμενη δόμηση 304 μ²

Για επιλογή κατηγορίας : (20+18)/304 = 12.5% -> ΚΑΤ.4 Συμφωνώ εδώ, είτε είναι αυτοτελές είτε όχι το υπόγειο,  δεν είναι αυθαίρετη κατασκευή για να συνυπολογιστεί. Οι εξαιρέσεις αφορούν επίσης αυθαίρετες κατασκευές(όχι αυθαίρετες αλλαγές χρήσης) εντός περιγράμματος που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως αυτές που ενδεικτικά αναφέρονται στο άρθρο 96.

Για επιλογή συντελεστή 5 : (145+18+20)/304 = 60,2 % (50-100% της επιτρεπόμενης δόμησης)

Εδώ, νομίζω πρέπει να εξαιρεθούν τα 20τμ, στο ποσοστό συμμετέχουν μόνο χώροι κύριας χρήσης (που επιβαρύνουν τον ΣΔ).

 

 

 

Βάσει του άρθρου 9 του ν.4178 στον υπολογισμό των ποσοστών υπέρβασης για την επιλογή Κατηγορίας συμμετέχουν αυθαίρετες κατασκευές ΚΑΙ αυθαίρετες αλλαγές χρήσης. 
Στον 4495, συμμετέχουν μόνο οι αυθαίρετες κατασκευές, οι αυθαίρετες αλλαγές χρήσης έχουν απαλειφθεί. Γι' αυτό εξ' άλλου τέθηκε  νέα περίπτωση μετά τις αα) και ββ) που είναι η περ. γγ) που αφορά τις αλλαγές χρήσης (εντός σχεδίου). 
Στην γγ) δεν υπάρχει καμία διαφοροποίηση ως προς το  αν η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης προκαλεί αύξηση στη δόμηση. Η αναφορά περί "επιτρεπόμενων χρήσεων" έπρεπε νομίζω να μπεί για να καλυφθούν όλες οι περιπτώσεις αλλαγών χρήσης (εντός σχεδίου).
Νομίζω πως αυτό έγινε λόγω της πρόθεσης του νομοθέτη να οδηγούνται λιγότερες περιπτώσεις στη Κατ. 5. Η επαναφορά στην αρχική χρήση είναι πολύ πιο εύκολη υπόθεση από την κατεδάφιση μιας αυθαίρετης κατασκευής.....

Από 4178:
αα) Αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές  χρήσεις εφόσον δεν παραβιάζονται............. 

Από 4495:
αα) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται ...........................
ββ) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται ..........................

Ψάχνω  και ο ίδιος για μία πειστική απάντηση που να τεκμηριώνει την αντίθετη άποψη, αποκλείοντας -μόνο-  την "άποψη" που θα υποστήριζε ότι πρόκειται περί παράλειψης.

Ως προς το άλλο ερώτημα, αυτό που αφορά τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης, σημειώνω τα εξής δύο, εκ των οποίων το πρώτο σχετίζεται με το προηγούμενο ζήτημα (για ακόμη μία σύγκριση) ενώ το δεύτερο θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι ακυρώνει το πρώτο από τα παρακάτω δύο, ωστόσο τυχαίνει να θεωρώ πως το συμπληρώνει... εισάγοντας εξαίρεση. 
Εξ' άλλου για το 2), το ίδιο ακριβώς..... είχε διευκρινιστεί με εγκύκλιο του 4178.

1) Στη παρ. 2 του άρθρου 100, δεν έγινε αλλαγή..... παραμένουν και οι αυθαίρετες κατασκευές ΚΑΙ οι αυθαίρετες αλλαγές χρήσης: "2. Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται ............"
2) Για τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης η άποψη μου περί συμμετοχής μόνο χώρων ΚΧ  (όπως ανέφερε και η εγκ. του 4178) προκύπτει από το Παράρτημα Α', σελ. 3243 για τον *5 Συντελεστής δόμησης όπου αναγράφεται κατά λέξη:
"Αφορά σε επιφάνειες με κύρια χρήση..."
 

12 ώρες πριν, Clemenza said:

.........……………….

 

Συνάδελφε Clemenza  για το πρώτο: Ναι, προς το παρόν (και χωρίς υπολογισμό ποσοστού).

Για το δεύτερο: Ναι.

On ‎12‎/‎7‎/‎2018 at 1:55 ΜΜ, mararchitect said:

Μερικά ερωτήματα για την επιλογή κατηγορίας, αν έχουν απαντηθεί και δεν τα έχω εντοπίσει συγγνώμη:

1) Αυθαίρετη σοφίτα σε κτήριο εντός οικισμού συνυπολογίζεται για την εύρεση της κατηγορίας ή εξαιρείται; Αν είναι "εντός περιγράμματος"....  δεν συνυπολογίζεται Το ερώτημα επεκτείνεται και στην υπέρβαση δόμησης σε υπόγειο που από βοηθητική χρήση έγινε κύρια. Δεν είναι αυτοτελείς χώροι. Η ίδια απάντηση.

Η σχετική παρ. αναφέρεται σε εντός σχεδίου περιοχές, χωρίς αναφορά σε οικισμούς. Στο παράρτημα με τους συντ. για τον υπολογισμό προστίμου, τα εντός σχεδίου με τα εντός οικισμού εξομοιώνονται. Εξομοιώνονται και στην επιλογή κατηγορίας; Ναι, η ίδια  παράλείψη γίνεται και σε άλλα σημεία του νόμου, είναι το ιδιο.

2) Σε κτήριο με σύσταση Ο.Ι.όλες ιδίου ιδιοκτήτη, αν γίνει ενιαία δήλωση για το σύνολο του κτηρίου ο έλεγχος για την κατηγορία θα γίνει ανά Ο.Ι. ή συνολικά; Αν ελεγχθεί το σύνολο των υπερβάσεων ως προς τα συνολικά επιτρεπόμενα μεγέθη στο οικόπεδο ενδέχεται κάποιες Ο.Ι. αυτό δεν γίνεται, ή όλες 4 ή όλες 5 σε αυτή τη περίπτωση ενώ κανονικά είναι κατ. 5, να ενταχθούν ως κατ.4 ή και το αντίστροφο. Στα σεμινάρια του 4178, αλλά και σε ερωτήσεις στο helpdesk η απάντηση ήταν έλεγχος στο σύνολο και μία κατηγορία.

3) Αν η κατηγορία είναι 5 λόγω αποκλειστικά της υπέρβασης ύψους, θα οδηγήσει μελλοντικά στην αγορά Σ.Δ.; Αγνωστο…. θα μπορούσε με κάποιο τρόπο να γίνει αναγωγή του πρόσθετου ύψους σε επιφάνεια (υπόθεση).

On 2/7/2018 at 5:09 ΜΜ, kan62 said:

Ας αφαιρέσουμε από το μυαλό μας όλα τα πρόστιμα και ας επικεντρωθούμε σε αυτό που συζητάμε : τις Κατηγορίες ακινήτων με αυθαιρεσίες.

.................................................................................................................

Επομένως, τα πολεοδομικά μεγέθη (σε επίπεδο ακινήτου ή ΟΙ) εξετάζονται πάντοτε ως :

[ (( νόμιμα+νομίμως υπάρχοντα+ήδη υπαγμένα+αυθαίρετα του ν.4495 ) / συμφέρον επιτρεπόμενο μέγεθος) -1 ]    ≤  ή  >    καθοριζόμενου ποσοστού

όπου συμφέρον = τότε ή τώρα.

......................................................................................................................

Αν "μείνουμε"  στην αα) και στη ββ) του άρθρου 96, αγνοώντας το εδάφιο που ακολουθεί,    συμπεραίνουμε ότι είναι απολύτως λογική -επιτρέψτε μου- η προσέγγιση σας συνάδελφε γιατί ασφαλώς για τον έλεγχο του ποσοστού  παραβίασης  των πολεοδομικών μεγεθών είναι άτοπο το να μην συνυπολογίσουμε τα υπάρχοντα νόμιμα κτίσματα.

Ειδικότερα θα πρόσθετα πως η χρήση του  "εφ' όσον παραβιάζονται" αντί του "εφ' όσον παραβιάζουν"  ενισχύει το παραπάνω συμπέρασμα (σας).
Αν χρησιμοποιούσαν το "εφ' όσον παραβιάζουν" θα καταλαβαίναμε από την αρχή ότι η προυπόθεση αφορά αποκλειστικά κ μόνο αυτές τις ίδιες τις αυθαίρετες κατασκευές.

Ομως αμέσως μετά την ββ) γίνεται αναφορά στις κατασκευές που οι επιφάνειες τους  συμμετέχουν στον υπολογισμό και συνθέτουν του αριθμητή του κλάσματος.
Κατά τη γνώμη μου προκύπτει (πιθανολογώ...)  ότι στον αριθμητή συμμετέχουν ΜΟΝΟ οι αυθαίρετες κατασκευές, όχι οι νόμιμες.
Εκεί αναφέρονται και οι εξαιρέσεις.  Εφ' όσον  μάλιστα εξαιρούνται κάποιες απο τις αυθαίρετες κατασκευές δεν θα έπρεπε ίσως να ξενίζει το να  εξαιρούνται οι νόμιμες.
Κατά τα λοιπά θεωρώ ότι η διατύπωση που χρησιμοποιείται στις αα) κ ββ) είναι "ατυχής" αν συσχετιστεί με το πνεύμα αυτού του νόμου (γνωστό σε όλους)  και ότι ο νομοθέτης "επανορθώνει"  στο προαναφερθέν εδάφιο (αμέσως μετά την ββ) αφού λίγο προηγούμενα σκεφτόταν με όρους ΝΟΚ, ΓΟΚ κ.λ.π.
 Αυτό γίνεται αντιληπτό από ολόκληρο σχεδόν το νόμο και ειδικότερα απο τα παρακάτω:

Απο εγκ. 3 για το άρθρο 9 του ν.4178/13:

33)    Παρ. ∆ Κατηγορία 4, εδαφ. αα : Σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου και  κατ’ ανάλογη εφαρµογή της παρ. 2 του άρθρου 18 του νόµου, για τον υπολογισµό του ποσοστού των υπερβάσεων ΤΩΝ ΑΥΘΑΙΡΕΣΙΩΝ, ΤΑ ΜΕΓΕΘΗ ΤΟΥΣ  [των αυθαιρεσιών...] συγκρίνονται µε το µέρος των πολεοδοµικών µεγεθών της οικοδοµικής άδειας, που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας εκάστου συγκυρίου. ..........................

Από εγκ. 4 ΓΙΑ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 9 (Κατηγορίες....):
16)    Παρ. ∆ Κατηγορία 4 : ....................................Μετά την επιλογή της κατηγορίας, ................. [αυτό αποτελεί "παράκαμψη"]. Για τον υπολογισµό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης [εδώ "έκπτωση"] που προσαυξάνουν το συντελεστή δόµησης του ακινήτου.
Νομίζω πως συχνά άλλο πράγμα είναι το ποιό είναι το ορθό και άλλο αυτό το οποίο  εννοούν οι συντάκτες του νόμου.

Συνάδελφοι σε παραδοσιακό οικισμό, όπου ως γνωστό δεν πας σε υπαγωγή αν δεν έχεις έγκριση επιτροπής, μπορείς να  προχωρήσεις τη δήλωση του αυθαιρέτου με την επιλογή "χωρίς επιτροπή", να πληρώσεις στη συνέχεια όλο το πρόστιμο και μετά να αλλάξεις την παράμετρο αυτή και να πάει κανονικά στην επιτροπή;