Kαλησπέρα,
Χρειάζομαι μια βοήθεια στο παρακάτω θέμα.
Με την εγκύκλιο Εγκ-124493/4174/22 (25-11-22) της ΔΑΟΚΑ, που βγήκε μετά τον Ν.4759/2020 .
Στο τμήμα Δ) Συνένωση γηπέδων αναφέρει για την συνένωση των γηπέδων/οικοπέδων βάση της παρ. 6 του άρθρου 33 του ν.4759/2020. Λέει ουσιαστικά είναι ότι η συνένωση των οικοπέδων/γηπέδων γίνεται όταν ένα από τα δύο οικόπεδα είναι άρτια και οικοδομήσιμα είτε - κατά κανόνα - είτε κατά παρέκκλιση. Και ότι το νέο οικόπεδο είναι άνω τον 4000τ.μ.
Εγώ έχω την εξής περίπτωση/πρόβλημα.
Αγορά δύο γεωτεματίων από τον ίδιο Αγοραστή (ΑΓ) διαφορετικούς πωλητές το 2019.
1) Το Γεωτεμάχιο Β Εμβ = 1966,99τ.μ. ΜΗ άρτιο και ΜΗ οικοδομήσιμο (ΠΩΛΗΤΗΣ Β)
Η αγορά του Γεωτεμαχίου Β έγινε με το Συμβόλαιο 1/2019
Το Γεωτεμάχιο Β έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστη όδο πάνω απο 25μ αναγνωρισμένο από τις Τεχνικές Υπηρεσίες και με σχετική Βεβαίωση.
2) Γεωτεμάχιο Α Εμβ = 2528,87τ.μ. ΜΗ άρτιο και ΜΗ οικοδομήσιμό (ΠΩΛΗΤΗΣ Α)
Η αγορά του Γεωτεμαχίου Α έγινε με το Συμβόλαιο 2/2019
Στο συμβόλαιο 2/2019 γίνεται αναφορά απο την συμβολαιογράφο στο Φύλλο ***. Ότι ''Έτσι κατόπιν των ανωτέρω τα ως άνω ακίνητα συνενώνονται δια της συγχύσεως στο πρόσωπο του ιδίου αγοραστού σε ένα ενιαίο ακίνητο έκτασης μέτρων τετραγωνικών 4495,86.....'' και παρακάτω ότι δημιουργείτε ένα οικόπεδο ΑΡΤΙΟ και ΟΙΚΟΔΟΜΉΣΙΜΟ οικοπεδο. (θεωρείται κατά κανόνα άρτιο καθώς είναι πάνω απο 4 στρ. και με πρόσωπο πάνω απο 25μ)
Να τονίσω ότι - πριν γίνουν τα δυο παραπάνω συμβόλαια η πολεοδομία είχε έκδοσή την Θεώρηση Όρων Δόμησης μαζί με το Θεωρημένο Τοπογραφικό Διάγραμμα . Η πολεοδομία θεώρησε ότι το Γεωτεμάχιο Α Εμβ = 2528,87τ.μ. και το Γεωτεμάχιο Β Εμβ = 1966,99τ.μ. αθροιστικά κάνουν το γεωτεμάχιο Α+Β το οποίο είναι συνολικά 4495,86 τ.μ. και θεωρείτε άρτιο και οικοδομήσιμο. (δεν διευκρίνισαν τον κανόνα όμως καθώς έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό πάνω απο 25μ. )
Το 2022.
3) Στην συνέχεια (2022) ο Αγοραστής (ΑΓ) αγοράζει ένα τρίτο ακίνητο από άλλον (ΠΩΛΗΤΗΣ Γ)
Γεωτεμάχιο Γ με Εμβ = 1513,70τ.μ. ΜΗ άρτιο και ΜΗ οικοδομήσιμό (ΠΩΛΗΤΗΣ Γ)
Η αγορά του Γεωτεμαχίου Γ έγινε με το Συμβόλαιο 3/2022.
Στο συμβόλαιο αυτό δεν έγινε αναφορά στην άλλη ιδιοκτησία Α + Β που είχε ο αγοραστής (ΑΓ) από το 2019. Συμβόλαια (1/2019 και 2/2019).
ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΟΡΩΝ ΔΟΜΗΣΗ - ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΑΔΕΙΑ 2022
Εγώ στην συνέχεια καταθέτω για Βεβαίωση Όρων Δόμης για έκδοση οικοδομικής Άδειας η οποία βεβαίωση εκδίδεται.
Στην αίτηση ανεβάζω το τοπογραφικό στο οποίο κάνω αναφορά στην Θεώρηση Όρων Δόμησης και στην ‘’συνένωση’’ του Γεωτεμαχίου Γ με το οικόπεδο ώστε να βελτιωθεί η οικοδημησιμότητα του οικοπέδου.
Αφού εκδόθηκε η Βεβαίωση Όρων Δόμησης εγώ προχώρησα στην έκδοση της Οικδομικής Άδειας τον Δεκέμβρη του 2022. Σήμερα η οικοδομή βρίσκετε στα επιχρίσματα.
Το πρόβλημα.
Ο ιδιοκτήτης σήμερα έχει τρείς τίτλους (1/2019, 2/2019 και 3/2022).
Έχει εκδοθεί επίσης η Οικοδομική Άδεια το 20022.
Ο ιδιοκτήτης θέλει να μεταβιβάσει το ακίνητο (την οικοδομή μαζί με το ''οικόπεδο'') σε μία εταιρία. Για να γίνει αυτό θα πρέπει να γίνει συνένωση των γεωτεμαχίων συμβολαιογραφικά και να μεταβιβαστεί ώς ένα ακίνητο με την οικοδομή.
Η συμβολαιογράφος και η δικηγόρος που συντάσσουν το συμβόλαιο μου λένε ότι δεν μπορούν να λάβουν την συνένωση που κάνει αναφορά στο Φύλλο *** του συμβόλαιού 2/2019 καθώς δεν προκύπτει ανεξάρτητη μεταγραφή ή τίτλος. Νομικά και συμβολαιογραφικά ισχυρίζονται ότι έχουμε τρείς ανεξάρτητους τίτλους από τρία γεωτεμάχια ΜΗ Άρτια και ΜΗ οικοδομήσιμα τα οποία σήμερα βάση του Ν.4759/2020 και της εγκύκλίου ΔΕΝ μπορούν να γίνει συνένωση γιατί κανένα από τα τρία δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
Εποιπρόσθετα τους ανεφερα το Αρθ-236 του Ν-5037/23 ΦΕΚ-78/Α/28-3-23
αποδίδεται η αυθεντική ερμηνεία της ανωτέρω παρ.6 που έχει την εξής έννοια: 1. Δεν απαγορεύεται η λειτουργική συνένωση ακινήτων, υπό τους γενικούς ή ειδικούς όρους που τίθενται για κάθε περιοχή, 2. Η λειτουργική συνένωση γηπέδων είναι επιτρεπτή και για την οικοδομική αξιοποίηση ομόρων γηπέδων και στην περίπτωση που τουλάχιστον ένα εξ αυτών ήταν, ακόμη και κατά παρέκκλιση, άρτιο και οικοδομήσιμο κατά τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι τον χρόνο ενάρξεως ισχύος του Ν-4759/20, αρκεί το προκύπτον από τη λειτουργική συνένωση γήπεδο να έχει εμβαδόν τουλάχιστον τέσσερις χιλιάδες (4.000) τμ, χωρίς να απαιτούνται για την οικοδομησιμότητά του περαιτέρω προϋποθέσεις.
Σ.Σ. Συμπληρωματικά με την έκθεση του νομοσχεδίου για το αρθ-236 αιτιολογείται ως εξής: "Με την προτεινόμενη ρύθμιση δίνεται η αυθεντική ερμηνεία της παρ.6 του Αρθ-33 Ν-4759/20 περί πρόσθετων προϋποθέσεων επιτρεπτής συνενώσεως ομόρων γηπέδων ως αυτή έχει από τον χρόνο έναρξης ισχύος της. Ειδικότερα διευκρινίζεται ότι δεν απαγορεύεται, κατ' αρχήν, η λειτουργική συνένωση ακινήτων. Είναι, δε, και συμβολαιογραφικώς εφικτή υπό τους γενικούς ή ειδικούς όρους που διαχρονικώς τίθενται για κάθε περιοχή.").
