faust

1^ον υπολογίζεις ως είναι σήμερα το υπόλοιπο μ2 από τον Σ.Δ. Αυτό το υπόλοιπο το αναγάγεις σε τμ οικοπέδου που αναλογεί.

Αν δεν έχεις υπόλοιπο Σ.Δ. τότε και το οικόπεδο που αναλογεί είναι μηδέν.

Αν έχεις υπόλοιπο Σ.Δ. το οποίο υπερβαίνει τον άνω του υπάρχοντος ορόφου, τότε τσεκάρεις αν έχει όλο το υπόλοιπο υψουν δικαίωμα ή μόνο του πρώτου άνω ορόφου ή κάτι άλλο (ότι γράφει η σύσταση)

2^ον

Βλέπεις αν το υπάρχον κτίριο πέρα από υπόλοιπο Σ.Δ. έχει και την τυπική  αλλά και ουσιαστική στατική επάρκεια να δομηθεί άλλος ένας όροφος ή θα χρειαστεί ενισχύσεις.

Αν κρίνεις ότι θα χρειαστεί ενισχύσεις υπολογίζεις έστω χοντρικά κόστος των ενισχύσεων για να μπορεί να υλοποιηθεί η προσθήκη.

3^ον

Προσδιορίζεις ή ζητάς διευκρίνιση αν ο προσδιορισμός της αξίας για το υψούν αφορά προσθήκη που θα γίνει στο άμεσο προσεχές διάστημα ή θα είναι κάτι γενικά στον χρόνο.

Αν άμεσα, τότε συνεκτιμάς την θετική ή αρνητική προδιάθεση των συνιδιοκτητών των υπολοίπων αν δεν είναι το ίδιο άτομο.

 

Τελικά υπολογίζεις (όπως σωστά σου είπαν) την επιφάνεια του οικοπέδου που αναλογεί επί τιμής οικοπέδου της περιοχής.

Αφαιρείς κόστος ενισχύσεων αν χρειάζονται.

Βάζεις ένα -5% ως και -30% την αρνητική ή θετική διάθεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών.

Και θα μπορούσες να βάλεις και ένα +5% στην αξία αφού η προσθήκη θα έχει μικρότερο κόστος αφού δεν θα χρειαστεί θεμελίωση η οποία υπάρχει.

Θα μπορούσες σε ειδικές περιπτώσεις να βάλεις άλλο ένα +5% ή και +10% αν ο όροφος της προσθήκης δίνει ιδιαίτερα θετική αξία για καλή και όμορφη θέα που τα αντίστοιχα ισόγεια πχ στην περιοχή δεν έχουν

 

Για «αντικειμενικό προσδιορισμό», όπως τα είπε ο Δημήτρης φυσικά.

αν αφαιρέσουμε κόστος ενισχύσεων προβλέπω αρνητική αγοραία αξία 

κατά τ' άλλα η προσέγγιση είναι σωστή...

έχω δύο ερωτήματα που προέκυψαν από διαφωνίες σε εκτίμηση ακινήτου:

1) έχω τουριστικό κατάλυμα τύπου επιπλ. διαμερισμάτων σε τουριστική περιοχή (οικοδομική άδεια αλλαγής χρήσης από κατοικία σε κατάλυμα). μου ζητάνε να το εκτιμήσω ως κατοικίες γιατί λεέι δεν είναι 'κλασσικού τύπου ξενοδοχείο με ρεσεψιον, λιναποθήκες, κτλ αλλά μπορεί να λειτουργεί και σαν ανεξάρτητες κατοικίες.Κι αυτό χωρίς να με απασχολεί το ότι έχει οικ. άδεια τουριστικού καταλύματος και σήμα εοτ. αν υποθέσω ότι το δέχομαι και παλι δεν υπάρχουν όλα τα ποιοτικά χαρακτηριστικά κατοικίας αφού δεν υπάρχει η πλήρης ιδιωτικότητα στην πρόσβαση, στον υπαίθριο χώρο, κτλ και επι πλέον δεν υπάρχουν οι επιμέρους επιφάνειες ανά διαμέρισμα...τέλος πάντων...γνώμες για βασικής προσέγγιση θέλω....

2) υπάρχει κάποιος "Νόμος''  που να απαγορεύει να εξετάζεις το Κόστος αντικατάστασης σε οριζόντια ιδιοκτησία? με τα αντιστοιχούντα τ.μ. οικοπέδου δηλαδή στην αξία?

Συνιστώ να εκτιμήσεις τη νόμιμη χρήση, ήτοι τουριστικά καταλύμματα και να το επισημάνεις στην έκθεσή σου.

Αν πάλι θέλεις να το προσεγγίσεις ως κατοικίες, με κόστος αντικατάστασης, γιατι μάλλον απίθανο να μπορείς να εφαρμόσεις συγκριτική μέθοδο (να υπάρχουν δλδ ομοειδή ακίνητα)...

40000  ΠΡΌΣΤΙΜΟ

10% έκπτωση  για το 30%    4000

36000   *03, = 10800

10800 -2000 παράβολο -8000 =   800 ευρώ υπόλοιπο για να πιάσεις το 30%

 

υπόλοιπο πληρωμής μετά    36000 -10800= 25200

καταρχάς ευχαριστώ για την απάντηση.

αυτό που με προβληματίζει είναι ότι το παλαιό πρόστιμο σύμφωνα με το άρθρο 20 αφαιρείται από την τελευταία δόση και πίσω, άρα μήπως δεν πρέπει να αφαιρεθεί από το 30% ??

Συμπληρώστε την ειδικότητά σας στο προφίλ σας.

Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής

akius

Συνάδελφοι σας παραθέτω ένα αριθμητικό παράδειγμα με περίπτωση εξόφλησης του 30% του προστίμου σε συνδυασμό με παλαιότερα πρόστιμα προς συμψηφισμό και διορθώστε με αν σφάλω, γιατί κόλλησε το μυαλό μου.

Έστω πρόστιμο με Ν.4178/13 : 40.000€

Πρόστιμα με παλαιότερες διατάξεις (ν.3843/10) : 8.000€

Παράβολο:            2.000€

Πληρωμή 30%:  40.000*0,30 = 12.000€

Άρα θα πληρώσει στην αρχή:  παράβολο 2.000€ + 10.000€ (+ποσοστό ανταπόδοσης) και σε δόσεις: 40.000€ * 0,90 (έκπτωση) - 8.000€ (ν.3743) - 12.000€ (30%) = 16.000€ 

ή το ποσό των παλαιοτέρων προστίμων με ν.3843 θα αφαιρεθεί από το 30% του ποσού δηλ. 12.000€-8.000€?

Συμπληρώστε την ειδικότητά σας στο προφίλ σας.
Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής
akius

Χαρακτηρίζονται ως κύριοι αλλά δε μετράνε στη δόμηση. ΑΡΑ Έχουμε Υπέρβαση Δόμησης όταν το κάνεις κατοικία ή γραφείο που θα μετρούσε στη δόμηση.

 

Υπέρβαση δόμησης έχουμε όταν έχουμε δεδομένη δόμηση της οικοδομικής άδειας και από εκεί και πέρα εγκαθίσταται άλλη επιφάνεια-χρήση, οπότε "μεγαλώνουμε" την επιφάνεια-χρήση.

Αύξηση του συντελεστή δόμησης έχουμε όταν στην δόμηση της οικοδομική άδεια αντιστοιχεί "μεγαλύτερος" συντελεστής δόμησης από ότι στην πραγματική επιφάνεια-χρήση που εγκαθίσταται.

Δυστυχώς πιο απλά δε μπορώ να το εξηγήσω.

 

Άλλο υπέρβαση επιφάνειας δόμησης κι άλλο αύξηση συντελεστή δόμησης.

 

Ο ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΑΛΛΑΓΗΣ ΧΡΗΣΗΣ ΟΥΣΙΑΣΤΙΚΑ ΤΙΜΩΡΕΙ (σωστά για μένα) ΤΗΝ ΔΟΜΗΣΗ ΣΤΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ, ΟΠΟΥ ΒΙΟΤΕΧΝΙΚΑ ΚΤΗΡΙΑ ΚΑΙ ΑΠΟΘΗΚΕΣ ΜΕ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ 0,6 ΚΑΙ 0,9 ΠΩΛΟΥΝΤΑΝ ΩΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΟΙ ΟΠΟΙΕΣ ΕΧΤΙΖΑΝ ΜΟΝΟ 200 ΤΜ ΣΤΑ 4 ΣΤΡΕΜΜΑΤΑ.

 

0,60Χ4.000= 2400 ΤΜ >>>>> 200 ΤΜ

0,90Χ4.000= 3600 ΤΜ >>>>>>>>>>>>200 ΤΜ

 αυτό με τα εκτός σχεδίου είναι σαφές, είχα αντίστοιχη περίπτωση με τον ν.4014 

ευχαριστώ για τον χρόνο σου όπως και να χει

Μπορεί ως χώροι (κατά τον κτιριοδομικό ίσως) να αναφέρονται ως κυριοι (οι αίθουσες κοινωνικών εκδηλώσεων για παράδειγμα) αλλά όταν δεν μετράνε στη δόμηση και μετατρέπονται σε κύριους χώρους με χρήση που θα μετρούσαν στη δόμηση, τότε είναι υπέρβαση δόμησης.

 

H αρχική μου σκέψη ήταν αυτή. Συνηγορεί και το γεγονός ότι ρυθμίζονταν με ν.3843, συνεπώς δεν θα ήταν εφικτό να θεωρούνται ως ΚΧ καθώς δεν επέτρεπε ο συγκεκριμένος νόμος την αλλαγή χρησης ΚΧ σε ΚΧ. Αλλά με εγκύκλιο (113/86) οι χώροι κοινωνικών εκδηλώσεων χαρακτηρίζονται ως ΚΧ

 

 

 

 

Δεν αυξάνεται ο συντελεστής δόμησης. Υπερβαίνεται ο συντελεστής δόμησης.

 

Αύξηση έχουμε όταν στο οικόπεδο αλλοι οροι δομησης ισχυαν πχ για γραφεια και αλλοι πχ για κατοικία με αποτελεσμα να χτιζονται περισσοτερα μετρα λογω αδειας μιας χρησης και τελικα να χρησιμποιούνται με την αλλη χρηση αυτα τα μετρα (που αλλιως θα εχτιζαν λιγοτερα)

 

Εκτος σχεδίου χτίζεις 600 μετρα για γραφεια και πουλας 600 μετρα ως κατοικία.

 

Τα 200 μετρα πανε με αναλυτικο για κυρια σε κυρια και τα 400 μετρα με αλλαγή χρήσης

 

Και εδώ δεν υπερβαίνεται ο σ.δ. κατά 400τμ?? (καθώς για κατοικία ειναι πχ max σ.δ.=200τμ. Είναι λίγο δυσδιάκριτη η διαφορά υπέρβασης και αύξησης...

Να καταθέσω ένα προβληματισμό:

Μία αίθουσα κοινωνικών εκδηλώσεων η οποία βάσει ΓΟΚ δεν προσμετρούσε στον Σ.Δ., πλην όμως θεωρείται χώρος κύριας χρήσης, και έχει μετατραπεί σε κατοικία,  πως ρυθμίζεται? 

Αναλυτικός ως ΚΧ σε ΚΧ εντός περιγράμματος ή με συντελεστή αλλαγής χρήσης καθώς πλέον αυξάνεται ο πραγματοποιούμενος Σ.Δ. (βλ. άρθρο 19, παρ.5)??? 

Όποια βοήθεια ευπρόσδεκτη καθώς θα ανατιναχτεί ο εγκέφαλός μου...

Συνάδελφοι καλημέρα.

Επειδή αν μείνω και αλλο στην τηλεφωνική αναμονή του ΤΕΕ θα σπάσω το τηλέφωνο, μεταφέρω εδώ το ερώτημά μου:

Προσπαθώ να κάνω οριστική υπαγωγή στο σύστημα του ΤΕΕ αλλά με εμποδίζει το εξής μήνυμα: "ΣΦΑΛΜΑ - Δεν έχει μεταβληθεί το πρόστιμο από την τελευταία υποβολή προσωρινής υπαγωγής. -" Τέλος υπαγωγής και εφ' άπαξ πληρωμή έχουν καταβληθεί εδώ και μέρες και φαίνονται και στο σύστημα. Οποιαδήποτε βοήθεια ευπρόσδεκτη...

Συνάδελφοι συγνώμη για την χιλιειπωμένη ερώτηση αλλά μετά και την εγκυ. 13 μπερδεύτηκα.

Όταν έχουμε υπέρβαση δόμησης μετράμε τα μέτρα και τα συγκρίνουμε με τα επιτρεπόμενα μέτρα της περιοχής για να δούμε το ποσοστό και το συντελεστή.

Όταν έχουμε υπέρβαση κάλυψης, μετράμε τα μέτρα κι αν έχω υπόλοιπο κάλυψης ως την επιτρεπόμενη της περιοχής, τότε δεν έχω παράβαση;

Όπως και για το ύψος, αν έχω υπόλοιπο ως το ύψος που επιτρέπεται στην περιοχή, τότε δεν έχω παράβαση;

Η σύγκριση υπέρβασης δόμησης, κάλυψης, ύψους μας λένε ξεκάθαρα πλέον ότι γίνεται με βάση τους όρους δόμησης της περιοχής και όχι της Ο.Α. (αν και απο το ΤΕΕ πριν από μια εβδομαδα σχετικα με την υπέρβαση ύψους μου είχαν πει ότι λογίζεται ως προς αυτό της Ο.Α.)

Εγώ εκεί που έχω χάσει την μπάλα είναι τί γίνεται με τους βοηθητικούς χώρους. Στην χθεσινή εγκύκλιο στο παράδειγμα Β2 πού πήγε ο συντ/στης 0,50 για το υπόγειο????

Οι κλειστοί η/χ ή κλειστοί εξώστες αντιμετωπίζονται σαν βοηθητικοί χώροι ???

Τα χάπια μου...

από το σχέδιο του επερχόμενου (?) Π.Δ. σχετικά με τις αμοιβές για τις βεβαιώσεις:

"...Άρθρο 8

Αμοιβές Μηχανικών

Η νόμιμη αμοιβή Μηχανικού κατά την έννοια της παρ.1 του άρθρου 7 του Ν.3919/2011 για τις υπηρεσίες ελέγχου και συμπλήρωσης των στοιχείων που απαιτούνται κατά τις διατάξεις του παρόντος για την ταυτότητα κτιρίου ορίζεται ως ποσοστό αναφοράς με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου ως εξής:

α) για το ποσό μέχρι 50.000 ευρώ, «ποσοστό αναφοράς» 1%,

β) για το ποσό από 50.001 ευρώ και μέχρι 500.000 ευρώ, «ποσοστό αναφοράς» 0,4%,

γ) για το ποσό από 500.001 ευρώ μέχρι 5.000.000 ευρώ, «ποσοστό αναφοράς» 0,3%,

δ) για το ποσό από 5.000.001 ευρώ μέχρι 10.000.000 ευρώ, «ποσοστό αναφοράς» 0,2%,

ε) για το ποσό από 10.000.001 ευρώ μέχρι 30.000.000 «ποσοστό αναφοράς» 0,1%,

στ) για το ποσό πέραν των 30.000.001 ευρώ, «ποσοστό αναφοράς» 0,05%,

θ) για δικαιοπραξία της οποίας το αντικείμενο είναι περιοδικές παροχές ή πρόσοδοι απροσδιορίστου χρόνου, το «ποσοστό αναφοράς» προσδιορίζεται σύμφωνα με τα προηγούμενα εδάφια, βάσει του διπλασίου της ετήσιας παροχής ή προσόδου.

2.Για δικαιοπραξία της οποίας το αντικείμενο δεν συνίσταται σε ορισμένη χρηματική ποσότητα, η αξία προσδιορίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 1, βάσει της πραγματικής αξίας του αντικειμένου της.

3. Για δικαιοπραξία επί περισσοτέρων αντικειμένων, η αξία προσδιορίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 1, βάσει της αξίας την οποία έχουν συνολικά τα αντικείμενά της. Για δικαιοπραξία της οποίας το αντικείμενο είναι από τη φύση του απροσδιόριστης αξίας, ληπτέο υπόψη ως «ποσό αναφοράς», είναι το ποσό των 100 ευρώ.

4. Οι παραπάνω αμοιβές υπολογίζονται από το Τ.Ε.Ε και καταβάλλονται στο Τ.Ε.Ε ή στον εξουσιοδοτούμενο από αυτό (Τραπεζικό ίδρυμα) οι νόμιμες εισφορές και κρατήσεις κατά την παρ.1 και 2 του άρθρου 7 του Ν.3919/2011..."

Καλημέρα συνάδελφοι. Μέσα στην παραζάλη του νόμου θα θέσω και γω ένα γενικό ερώτημα. Αποθήκες 15τ.μ. σε εκτός σχεδίου περιοχές, που προέκυψαν κατόπιν εργασιών μικρής κλίμακας, στον υπολογισμό του προστίμου, λογίζονται ως οικοδ. άδειες???

Από το ΤΕΕ μου είπαν πως όχι, αλλά κάτι δεν μου κάθεται καλά. Και εκτός αυτού προφορικά και μέσω τηλεφώνου κάθε απάντηση κρίνεται μειωμένης εγκυρότητας...

faust έμαθες κάτι νεότερο για την αξία των κλειστών ημιϋπαίθριων;

Το "αφεντικό" τρελάθηκε και δίνει 80% επί της αξίας του κύριου χώρου.

Ηθικό Δϊδαγμα των ημερών : "Κλείστε τους η/χ"

οι ίδιες οδηγίες ισχύουν ακόμη αν δεν κάνω λάθος. Θα ρωτήσω στην ΔΤΥ της ΕΤΕ από Δευτέρα ούτως ή άλλως απλά ήθελα να ακούσω κάποιες ιδέες

Συνάδελφοι μια ερώτηση. Μια και ξεκίνησαν οι πρώτες μου εκτιμήσεις (βρήκα και γω εποχή να γίνω εκτιμητής ) σε περίπτωση πχ. ενός κλειστού ημιυπαίθριου πώς το αντιμετωπίζετε? Συνυπολογίζεται στην αγοραία αξία και αν ναι με τι ποσοστό??

αν και το ξαναρώτησα, επανέρχομαι γιατί θα ήθελα να ακούσω και άλλες απόψεις, σε περίπτωση φωταγωγού για ποιο εμβαδόν μιλάμε? Καθαρό? Με τοιχοποιίες συνυπολογισμένες?

Στην εγκύκλιο 5 άρθρο 6 αναφέρει ξεκάθαρα ότι δεν συμπεριλαμβάνονται οι τοιχοποιίες.

ναι δεν διαφωνώ , αλλά οι τοιχοποιίες αυτές στην πράξη δεν υπάρχουν και έχουν μετατραπεί σε ωφέλιμο χώρο κατοικίας ...

Έχω ένα προβληματισμο. Σε περίπτωση τακτοποίησης φωταγωγού , το υπό τακτοποίηση εμβαδόν είναι το καθαρό ή περιλαμβάνει και τις τοιχοποιίες περιμετρικά του φωταγωγού???

μπορείς να κάνεις την τακτοποίηση ως εστιατόριο, παρ'ότι τώρα είναι κατοικία.

Εδώ θα διαφωνήσω. Αυτό δεν έρχεται σε αντίθεση με τα γραφόμενα στην τελευταία εγκύκλιο Νο.15 ???

Ακριβώς! Αν το τμήμα που μετράει στην δόμηση είναι χώρος κύριας χρήσης, τότε ρυθμίζεται η αλλαγή χρήσης του σε τι...???

μου είπαν ό,τι και εσείς, δλδ. ρυθμίζεται το σύνολο του χώρου. Απλά μου φαίνεται λίγο οξύμωρο σε ένα νόμο που ρυθμίζει υπερβάσεις δόμησης , να "τακτοποιείται" και χώρος που μετράει στην δόμηση

Αγαπητοί συνάδελφοι σε μια περίπτωση Η/Χ υπό τακτοποίηση, όπου το βάθος είναι μεγαλύτερο από το πλάτος του(ανοιχτή πλευρά), ποια θα λέγατε ότι είναι η τακτοποιούμενη επιφάνεια? Ρωτάω γιατί η απάντηση της πολεοδομίας με εξέπληξε...

asap

θα συμφωνήσω 100% ... ακόμη και παρτίδες ίδιας κατηγορίας τσιμέντου μπορεί να διαφέρουν μεταξύ τους ως προς τις αντοχές...Η μελέτη σύνθεσης σε συνδυασμό με ένα καταγραφικό στην μονάδα σκυροδέματος δίνει απλά μια ακόμη δυνατότητα ελέγχου από την μερια του πελάτη / μηχανικου .

Όσον αφορά το γαρμπιλομπετόν διάβασα πιο πάνω ότι είναι φτηνότερο...πράγμα περίεργο αφού κοστίζει πολύ περισσοτερό από το σκυρόδεμα με max κόκκο 32. Εφ'οσον η αντοχή είναι η πρέπουσα γενικά δεν υπάρχει πρόβλημα. Απο κει και πέρα εξαρτάται από το είδος του στοιχείου (πχ. σε ένα δάπεδο με επιφανειακή τριβή δεν ενδεικνεται γαρμπιλομπετόν)