Λειτουργική / διοικητική συνένωση όμορων γηπέδων

[Herculess]

Καλησπέρα στους φίλους μηχανικούς!
 

Είμαι στη διαδικασία αγοράς των παρακάτω γηπέδων Α και Β που ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη με τα εξής στοιχεία:

Γήπεδο Α: εμβαδόν 736,31 τ.μ. 

• Βρίσκεται εν μέρει εντός και εν μέρει εκτός των ορίων του οικισμού, εμβαδού 277,85 τ.μ. να βρίσκεται εντός των ορίων του οικισμού.
• Είναι αυτοτελές, ανεξάρτητο, δεν αποτελεί τμήμα μεγαλύτερης έκτασης και υφίσταται ως έχει προ της 03-05-1985.
• Είναι άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.
• Δεν βρίσκεται σε περιοχή προς πολεοδόμηση και δεν εμπίπτει στις διατάξεις του ν.1337/83 περί εισφορών σε γη και σε χρήμα.
• Δεν βρίσκεται εντός ορίων κηρυγμένου αρχαιολογικού χώρου.
• Δεν δεσμεύεται με δουλεία διάβασης εναέριας γραμμής υψηλής τάσης της ΔΕΗ.
• Δεν διέρχεται ρέμα ή ποταμός εντός αυτού, ούτε σε απόσταση μικρότερη των 20 μ. από τα όρια αυτού.
• Απέχει απόσταση μεγαλύτερη των 800 μ. από την πλησιέστερη ακτογραμμή.
• Βρίσκεται εντός Ελεγχόμενης Ζώνης βάσει του ν.1892/90.

Γήπεδο Β: εμβαδόν 2635,19 τ.μ.

• Βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως, εκτός ορίων οικισμού.
• Είναι αυτοτελές, ανεξάρτητο και δεν αποτελεί τμήμα μεγαλύτερης έκτασης.
• Δεν είναι άρτιο ούτε οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.
• Δεν βρίσκεται σε περιοχή προς πολεοδόμηση και δεν εμπίπτει στις διατάξεις του ν.1337/83 περί εισφορών σε γη και σε χρήμα.
• Δεν βρίσκεται εντός ορίων κηρυγμένου αρχαιολογικού χώρου.
• Δεν δεσμεύεται με δουλεία διάβασης εναέριας γραμμής υψηλής τάσης της ΔΕΗ.
• Δεν διέρχεται ρέμα ή ποταμός εντός αυτού, ούτε σε απόσταση μικρότερη των 20 μ. από τα όρια αυτού.
• Απέχει απόσταση μεγαλύτερη των 800 μ. από την πλησιέστερη ακτογραμμή.
• Βρίσκεται εντός Ελεγχόμενης Ζώνης βάσει του ν.1892/90.

Σύμφωνα με τον τοπογράφο του πωλητή, μπορώ να προβώ στην λειτουργική / διοικητική συνένωση χωρίς συμβολαιογραφική πράξη των γηπέδων (δύο ΚΑΕΚ) ώστε να τοποθετήσω την οικοδομή στο γήπεδο Β, μιας και έχει καλύτερη θέα (το σημείο 2 είναι 20 μέτρα ψηλότερα από το 6). Επίσης μου λέει ότι σύμφωνα με το ΦΕΚ 269/Α/24-12-2014 οι πλάγιες αποστάσεις που θα πρέπει να κρατήσω είναι οι ίδιες με το γήπεδο Α εντός οικισμού (2,5 μέτρα), κάτι για το οποίο έχω αμφιβολίες μιας και σε ερώτηση σε άλλον τοπογράφο μου είπε ότι είναι στα 15 μέτρα για το γήπεδο Β. 

Τι ισχύει τελικά για τις πλάγιες αποστάσεις? Υπάρχουν παρεκκλίσεις που θα επιτρέψουν την τοποθέτηση κοντά στον αγροτικό δρόμο? 

Αν προβώ στην συνένωση με συμβολαιογραφική πράξη και ένα ΚΑΕΚ, θα είχα μεγαλύτερη ελευθερία στην τοποθέτηση της οικοδομής με ευνοϊκότερες πλάγιες αποστάσεις? 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων την όποια συμβουλή και πληροφορία! 

[tetris]

On 27/11/2025 at 9:31 ΜΜ, Herculess said:

Καλησπέρα στους φίλους μηχανικούς!

Το πιο σωστό είναι να μη ζητάς τέτοιες συμβουλές μέσω του φόρουμ αλλά απευθυνθείς σε μηχανικό.

Παρ' όλα αυτά, θα προσπαθήσω να σου δώσω κάποιες απαντήσεις.

Τα δύο γεωτεμάχια μπορούν να θεωρηθούν ως ένα (μιας και ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη) και να μεταβιβαστούν έτσι (ένα γεωτεμάχιο με 2 ΚΑΕΚ). Στη συνέχεια μπορείς, αν θέλεις, να προχωρήσεις σε αίτημα ενός ΚΑΕΚ με ΔΓΜ. Με τη μεταβίβαση, έχει επέλθει η "ενιαιοποίηση". Έχει σημασία, όμως, να αναγραφεί στο συμβόλαιο ότι "ο πωλητής τα κατέχει και τα νέμεται ως ένα (ή κάπως έτσι) από τη στιγμή απόκτησης του τελευταίου". Αυτό σημαίνει ότι η "ενιαιοποίηση" είχε επέλθει, εκ των πραγμάτων, πολύ πριν το τωρινό συμβόλαιο. Αυτά, ως προς το ιδιοκτησιακό.

Ως προς το Πολεοδομικό μέρος, η άδεια μπορεί να εκδοθεί στο ενιαίο (με τους όρους δόμησης του εντός και για όσο τμήμα του ενιαίου θεωρείται εντός οικισμού) με την προϋπόθεση ότι αν η οικσδομή (ή όσο μέρος της) τοποθετηθεί στο εκτός τμήμα θα πρέπει να τηρεί τις πλάγιες αποστάσεις του εκτός.

Συμπληρωματικά: Αν ο οικισμός είναι <2000 κατ. (ΠΔ 24-4-85 κλπ) και η επιφάνεια του εντός, σύμφωνα με το όριο του οικισμού, είναι μικρότερη της κατά  κανόνα αρτιότητας, ως εντός θεωρείται τόσο τμήμα όσο και η αρτιότητα του κανόνα.

Edited November 28, 2025 at 07:14 πμ by tetris