Καλησπέρα σας,
Έχω μία περίπτωση που με έχει παιδέψει αρκετά και θα ήθελα τη βοήθεια σας για το αν τα έχω σωστά στο μυαλό μου.
Ο πελάτης μου ενδιαφέρεται για την αγορά καταστήματος Ισογείου σε περιοχή εντός σχεδίου. Το κατάστημα αυτό βάσει σύστασης και τίτλων κτήσης είναι μία αυτοτελής κ ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία που αποτελείται από Ισόγειο 100 τμ και υπόγεια αποθήκη 80 τμ. Το κατάστημα αυτό εκμισθώνεται, ήδη πριν το αποκτήσει ο τωρινός ιδιοκτήτης, ως συνολο με όμορες άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες και συγκεκριμένα έχει γίνει λειτουργική ενοποίηση τόσο με το υπόγειο του διπλανού καταστήματος (δηλ. το υπόγειο-βοηθητικό χώρο της διπλανού καταστήματος- ο.ιδ. Ισογείου), όσο και με το την ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία πρώτου ορόφου (ενδεικτικά ανοίγματα οπών στην πλάκα κ κατασκευή ανελκυστήρων, αναβατορίων και κλιμακοστασίων).Όταν είχαν γίνει οι λειτουργικές αυτές ενοποιήσεις ο κύριος όλων των οριζόντιων ιδιοκτησιών ήταν ο ίδιος. Πλέον, όμως, το κατάστημα ισογείου, που ενδιαφέρει τον πελάτη μου – αγοραστή, ανήκει σε άλλον, στον τίτλο κτήσης του οποίου δεν αναφέρεται πουθενά η λειτουργική ενοποίηση.
Επίσης, στη μόνη δήλωση του ν. 4178/2013 που μας έχει κοινοποιηθεί αναφέρεται (λανθασμένα) ότι η συγκεκριμένη ιδιοκτησία Ισογείου αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο ΚΑΙ ΟΡΟΦΟ, με μνεία μεν στις κατασκευές ανελκυστήρων, κλιμακοστασίων κλπ. αλλά όχι ειδικότερη μνεία για τη νομιμοποίηση της λειτουργικής ενοποίησης.
Οι προβληματισμοί μου είναι:
Α) Δεδομένου ότι η λειτουργική ενοποίηση απαιτεί έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας δε θα έπρεπε να νομιμοποιηθεί και αυτή, εφόσον έγινε χωρίς άδεια; Ή αρκεί να νομιμοποιείς τις οπές και κατασκευές;
Β) και σημαντικότερο ερώτημα: ο πελάτης μου ως μελλοντικός ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει στην άρση της λειτουργικής ενοποίησης (αν το θελήσει στο μέλλον) χωρίς να απαιτείται η συναίνεση του ιδιοκτήτη των άλλων ανεξάρτητων οριζόντιων ιδιοκτησιών και του 67% του συνόλου των συνιδιοκτητών (δεδομένου ότι οι κατασκευές ενοποίησης και άρα και οι εργασίες άρσης αυτών έχουν επηρεάσει τον φέροντα οργανισμό όπως είναι οι πλάκες κλπ και ότι από όσα έχω βρει στη νομοθεσία για τον διαχωρισμό απαιτείται έκδοση εγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας;;
Ρωτάω γιατί πιθανολογείται η δυστροπία του ιδιοκτήτη του πρώτου ορόφου να συναινέσει και επιτρέψει τον εκ νέου διαχωρισμό και να δράσει εκβιαστικά, γιατί χωρίς την ενοποίηση με το ισόγειο κατάστημα η ιδιοκτησία του δύσκολα θα ενοικιαστεί.
Κάθε σκέψη ή συμβουλή πολύτιμη!
Ευχαριστώ εκ των προτέρων για το χρόνο σας!
