Η «διαφορά» στα τετραγωνικά δεν οφείλεται αναγκαστικά σε λάθος, συχνά αποτυπώνει τον ιστορικό τρόπο μέτρησης και τους χώρους που επέλεξε ο συντάκτης της σύστασης να συμπεριλάβει. Το εμβαδόν ενός διαμερίσματος (ιδίως σε οικοδομές της δεκαετίας 1960‑1980) δεν ταυτίζεται πάντα με την καθαρή επιφάνεια που μετράει σήμερα ένας μηχανικός.
Ο λόγος είναι ότι η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας (το συμβολαιογραφικό έγγραφο που δημιουργεί το διαμέρισμα) μπορεί να περιλαμβάνει επιφάνειες έξω από το πολεοδομικό περίγραμμα των τοίχων, όπως: εσωτερικούς φωταγωγούς, τμήμα κοινοχρήστων κλιμακοστασίων, ημιυπαίθριους ή υπαίθριους χώρους που μετρήθηκαν τότε με ειδικό συντελεστή.
Για να γίνω πιο κατανοητός ένα διάγραμμά της εποχής (συνήθως τοπογραφικό και διάγραμμά κάλυψης όχι δόμησης) εμφανίζει έναν όροφο συνολικού εμβαδού 100 τ.μ. όπου υπάρχουν, ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. όπου εντός του υπάρχει φωταγωγός 3 τ.μ. και ένα κλιμακοστάσιο 17 τ.μ. Το πόσο είναι το εμβαδόν του διαμερίσματος θα το ορίσει η σύσταση. Έτσι μπορεί να έχουμε οροφοδιαμέρισμα 100 τ.μ. οροφοδιαμέρισμα 97 τ.μ. διαμέρισμα με ενσωματωμένο φωταγωγό 83 τ.μ. ή το πιο συνηθισμένο διαμέρισμα 80 τ.μ.
Αναγνώστε λοιπόν τη σύσταση και βρείτε ακριβώς ποιο περίγραμμα ορίζει και ποιοι χώροι προσμετρώνται. Ελέγξτε τα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομίας, αν συμπίπτουν με την πραγματικότητα δεν υφίσταται αυθαίρετη κατασκευή. Στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (Η.Τ.Κ.) δηλώστε π.χ. «Διαμέρισμα 83 m², εκ των οποίων 3 m² ενσωματωμένος φωταγωγός, σύμφωνα με τη σύσταση …».
Υπάρχει βέβαια σήμερα και η δυνατότητα διόρθωσης επιφάνειας χωρίς συναίνεση συνιδιοκτητών. Με το άρθρο 16 παρ. 1 α του Ν. 5142/2024 (ΦΕΚ Α 158/04‑10‑2024), ο κύριος μιας οριζόντιας (ή κάθετης) ιδιοκτησίας μπορεί μονομερώς να συντάξει νέο συμβολαιογραφικό έγγραφο που διορθώνει τη σύσταση εφόσον η σημερινή πραγματική διαμόρφωση υπήρχε εξαρχής (από τον χρόνο κατασκευής).
