Αναζήτηση στην κοινότητα

Καλησπέρα, γνωρίζω πως κάτι παρόμοιο έχει ξανατεθεί αλλά απ'ότι έιδα δεν έχει απαντηθεe;i μέχρι τώρα και είπα να κάνω ένα θέμα με την περίπτωσή μου. Ζητώ συγγνώμη για το μέγεθος του θέματος αλλά έτσι θα γλιτώσουμε χρόνο από ερωτήσεις που πιστεύω πως ήδη απαντώ παρακάτω. Έχω δύο πελάτες με διαφορετική περίπτωση στον καθένα, θα τα θέσω όσο πιο ξεκάθαρα μπορώ. 1) Πελάτης θέλει να πουλήσει 2 θέσεις parking σε υπόγειο πολυκατοικίας του '63 στο κέντρο της Αθήνας και ο αγοραστής θέλει οπωσδήποτε (για δικούς του λόγους) να αναγράφεται στα σχέδια της πολεοδομίας ξεκάθαρα ως parking. Τα σχέδια αναγράφουν αποθήκη. Τι γίνεται: Η χρήση "αποθήκη" και η χρήση "χώρος σταθμευσης" ανήκουν στην ίδια κατηγορία βοηθητικοί χώροι. Επίσης ο χώρος (που είναι απο το '64 φτιαγμένος για parking), πληροί όλες τια απαραίτητες προϋποθέσεις με ράμπα σωστής κλίσης και κατάλληλα ανοίγματα κτλ κτλ. Οπότε (εύλογα θεωρώ) θα ήθελα να προχωρήσω με απλή ενημέρωση φακέλου για αλλαγή χρήσης και όχι με τον 4014 (πλέον 4178). Όμως η απλή ενημέρωση φακέλου προϋποθέτει την απόδειξη πως το κτίριο είναι νόμιμα υφιστάμενο. Και εδώ προκύπτουν 2 ερωτήματα: α) Σε μια πολυκατοικία 8 ορόφων με διαφορετικούς ιδιοκτήτες στα διαμερίσματα της, πως μπορώ εγώ να ξέρω οτι ΟΝΤΩΣ το κτίριο είναι νόμιμα υφιστάμενο και δεν έχουν γίνει αυθαιρεσίες (πέραν φυσικά των όψεων και των κοινοχρήστων χώρων που πράγματι μπορώ να ελέγξω); Τονίζω πως δυστυχώς δεν έχουν συμφέρον οι λοιποί ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας να συμμετάσχουν στην αλλαγή χρήσης διότι οι αποθήκες/χώροι στάθμευσης ανήκουν όλες στον πελάτη μου. β) Αν πάω με τον 4178 και τακτοποιήσω το parking μήπως θα χάσει πλέον όλο το κτίριο την ιδιότητα του νόμιμα υφιστάμενου (εάν και εφόσον αυτή τη στιγμή είναι νόμιμα υφισταμενο); (βλέπε παρακάτω) 2) Είχα αρχίσει τη διαδικασία έκδοσης άδειας για μια πέργκολα σε δώμα (σε κτίριο με 1η άδεια το '64 και δεύτερη προσθήκη το '71-με σχέδια του '71 χαμένα στην παλιά πλυμμήρα του Αρχείου) μέχρι που δυστυχώς και ευτυχώς πέρασαν 2 μήνες και η πολεοδομία έστειλε το φάκελλο στο αρχειο. Αυτο μου έδωσε την ευκαιρία να προλάβω τον 4178, σύμφωνα με τον οποίο στο ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ, άρθρο 4, παράγραφος 2, στο ιστ, προστέθηκε η δυνατότητα κατασκευής πέργκολας ΚΑΙ σε δώμα με "έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας" και οχι πλέον οπωσδήποτε με άδεια. Τι γίνεται: Η παράγραφος 2 λεει: έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας σε κτίρια που υφίστανται νόμιμα. Σημειώνω πως το κτίριο έχει κάνει διατήρηση χρήσης παταριού με τον 3843 και ΠΙΘΑΝΩΣ πρέπει να τακτοποιήσει ένα υπόγειο λόγω ύψους κατώτερου του επιτρεπτού Συνεπώς και στις δυο περιπτώσεις μου ψάχνω να βρω πως ορίζεται το νόμιμα υφιστάμενο κτίριο. Πάμε λοιπόν: Σύμφωνα με τον ΝΟΚ, άρθρο 23, παράγραφος 1 στο β): Κτίριο ή τμήμα αυτού θεωρείται νομίμως υφιστάμενο αν έχει νομιμοποιηθεί με το εδάφιο 5 της παραγράφου 8 του ν.1512/1985 ή την παράγραφο 3 του άρθρου 22 του ν.1577/1985 όπως τροποποιήθηκε με το ν.2831/2000 ή την παράγραφο 2 του άρθρου 26 του ν.4014/2011. Ανατρέχοντας λοιπόν στην παράγραφο 2 του άρθρου 26 του 4014, διαβάζουμε: Στην περίπτωση κατασκευών ή χρήσεων για τις οποίες μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια βάσει των διατάξεων της παρ. 3 του άρθρου 22 του ν. 1577/1985 εφόσον καταβληθεί το παράβολο της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 24 έως 31.12. 2011 και εκδοθεί οικοδομική άδεια εντός τριών ετών από την καταβολή του δεν οφείλουν άλλο πρόστιμο και επέρχονται οι συνέπειες των παραπάνω διατάξεων. Πάμε λοιπον στην παρ. 3 του άρθρου 22 του ν. 1577/1985 και διαβάζουμε: Κάθε κατασκευή που εκτελείται α) χωρίς την άδεια της παρ.1 ή β) καθ υπέρβαση της άδειας ή γ) με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή δ) κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων είναι αυθαίρετη και υπάγεται στις σχετικές για τα αυθαίρετα διατάξεις του ν. 1337/1983 όπως ισχύουν. Αυθαίρετη κατά το προηγούμενο εδάφιο κατασκευή, η οποία όμως δεν παραβιάζει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ή αυτές που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής της είναι δυνατόν να νομιμοποιηθεί ύστερα από έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής άδειας. Αυτό που συμπεραίνω είναι πως σε όσα κτίρια δεν κάναμε τη διαδικασία προς έκδοση άδειας αλλά κάναμε ρύθμιση/τακτοποίηση, αυτά δεν ειναι νομίμως υφιστάμενα. Έλα όμως που αυτό δεν είναι ξεκάθαρα ερμηνεύσιμο από τα άρθρα.. Οπότε διερωτώμαι για τους 3843, 4014 και πλέον τον 4178: Εάν ένα κτίριο έχει ρυθμίσει/τακτοποιήσει υποθέσεις με κάποιον από αυτούς τους νόμους (δεν έχει δηλαδή εκδόσει η αναθεωρήσει οικοδομική άδεια όπως αναφέρει ο 1577/1985), φέρει την ιδιότητα του νόμιμα υφιστάμενου κτιρίου η όχι; Και συν τοις άλλοις έρχεται τώρα ο 4178 άρθρο 9 Α και Β (κατηγορίες 1 και 2) λέει απλά πως εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης, δεν χρησιμοποιεί τον όρο νομιμοποίηση. Ναι μεν, το εξαιρούνται οριστικά μοιάζει να σημαίνει οτι πλέον χαρακτηρίζοντια νόμιμα, αλλα δε νομίζω οτι μια αυθαίρετη παραδοχή αυτού με καλύπτει. Με λίγα λόγια εαν το να ρυθμίσει/τακτοποιήσει κάποιος ένα κτίριο ή τμήμα κτιρίου κάνει το κτίριο ΜΗ νόμιμα υφιστάμενο, ΠΟΥ το βλέπουμε επισήμως γραμμένο για να είμαστε σίγουροι. ; Δε ξέρω αν κάποιος έχει βρεί την απάντηση αλλά έχω περάσει μέρες ανάμεσα σε νόμους και ορισμούς και αυτο δεν είναι καθόλου ξεκάθαρο. Στην πολεοδομία δεν απαντουν φυσικά σε τίποτα και στο ΤΕΕ που πήγα σήμερα πάλι δε μπορέσαμε να βγάλουμε άκρη. Αν κάποιος γνωρίζει και μπορεί να μου πει τι συμβαίνει η να μου προτείνει που να απευθυνθώ θα το εκτιμούσα απεριόριστα. Ευχαριστώ εκ των προτέρων