Διαφορετικές χρήσεις σε κτίσμα με αυθαιρεσίες

[MaZ]

Καλησπέρα συνάδελφοι

 

 

Το ερώτημα μου αφορά διώροφη οικοδομή, με οικοδομική άδεια του 1961. Η άδεια δείχνει κατάστημα στο ισόγειο (σήμερα λειτουργεί καφενείο) και κατοικία στον όροφο. Η διώροφη οικοδομή αποτελεί μέρος μεγαλύτερης ιδιοκτησίας συνολικής έκτασης ~800τμ, από αυτά η διώροφη οικοδομή (με ποσοστό συνιδικοκτησίας ~113/οοο), βρίσκεται σε έκταση επιφάνειας μόλις 93τμ. Σημειώνω ότι στην άδεια, και δεδομένου ότι είναι παλιά, το τοπογραφικό δεν δείχνει τα όρια της αρχικής συνολικής ιδιοκτησίας, παρά μόνο το περίγραμμα της εν λόγω διώροφης οικοδομής με την ανάλογη διαγράμμιση.

 

Αυθαιρεσίες εντοπίζονται και στα 2 επίπεδα της διώροφης οικοδομής (εξωτερικές μεταλλικές κατασκευές, κατασκευή μπαλκονιού, κλείσιμο κλιμακοστασίου και μταροπή του σε χώρο σαλονιού, επέκταση προς τον προαύλιο πίσω χώρο, καταργώντας το Δ, είναι μερικές από αυτές).

 

Σύμφωνα με το συμβόλαιο αγοραπωλησίας δεν είναι ξεκάθαρο εάν κατοικία και κατάστημα αποτελούν ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες. Στο συμβόλαιο αναφέρεται ότι κάθε επίπεδο αποτελεί μία ιδιοκτησία, ωστόσο λέει ότι στο σύνολο τους οι ιδιοκτησίες αυτές (ισόγειο & όροφος) έχουν ποσοστό συνιδιοκτησίας 113/οοο επί του συνολικού οικοπέδου (~800τμ). Από αυτό συμπεραίνω ότι δεν έχει γίνει κάποια συμβολαιογραφική πράξη με την οποία να καθορίζονται ως ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες και όπως μου είπε και η συμβολαιογράφος δεν μπορούν να πωληθούν χωριστά.

 

Το έρωτημα μου σχετίζεται με την (επικρατούσα) χρήση και τί δηλώνω στο πρόγραμμα αυθαιρέτων. Η (νόμιμη) επιφάνεια των δύο επιπέδων είναι ίδια (60τ), ωστόσο και σύμφωνα με την σημερινή κατάσταση και με τις υφιστάμενες αυθαιρεσίες, το κατάστημα έχει λίγο μεγαλύτερη επιφάνεια έναντι της κατοικίας. Ποιά χρήση είναι / θεωρείται επικρατούσα? Μήπως πρέπει να προχωρήσω προς 2 δηλώσεις, μία για το κατάστημα (ως υπηρεσία) και μία 2η δήλωση για την κατοικία του ορόφου. Επιπλέον, στην περίπτωση του καταστήματος θα χρειαστούν και μελέτες, όπως στατική και Η/Μ.

 

Τέλος (και γνωρίζοντας ότι βγαίνω εκτός τίτλου θέματος), επειδή δυσκολεύομαι να βρώ το αρχικό τοπογραφικό των 800τμ, θα μπορύσα (επειδή ο πελάτης μου θέλει να προχωρήσει προς μεταβίβαση του ακινήτου του μέσα στις επόμενες ημέρες) στον γεωγραφικό εντοπισμό να δείξω το οικόπεδο των 93τμ (μέρος του αρχικού οικοπέδου), όπου βρίσκεται η διώροφη οικοδομή ή πρέπει να δείξω το συνολικό οικόπεδο των 800τμ?

 

 

Πολλά τα ερωτήματα μου, μπερδεμένη η περίπτωση, ελπίζω να μην σας ζάλισα.

Περιμένω τις σκέψεις σας - ευχαριστώ εκ των προτέρων

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Προφανώς υπάρχει σύσταση καθέτου στο οικόπεδο....

Να κάνεις μια δήλωση 4014.

Να βάλεις επικρατούσα χρήση κατοικία (κύρια και μοναδική ή άλλη, θα το δεις από το Ε9 σε συνδυασμό με το Ε1 του ιδιοκτήτη).

Να ορίζεις στο "δικό του" φύλλο καταγραφής το κατάστημα ως "υπηρεσίες" (σε άλλο φύλλο καταγραφής η κατοικία).

Βρες και το τοπογραφικό της άδειας του άλλου ακινήτου (αν είναι πιο πρόσφατο θα σε βοηθήσει).

Στο γεωγραφικό εντοπισμό δείχνουμε ολόκληρο το οικόπεδο.

Για τη μεταβίβαση θα χρειαστείς οπωσδήποτε και νέο τοπογραφικό ολόκληρου του οικοπέδου.

'Ισως να χρειάζεσαι και εξαρτημένο.....

Ο συμβολαιογράφος μπορεί να κάνει ταυτοχρόνως και τη σύσταση της οριζόντιας (αν είναι αναγκαίο).

[MaZ]

ΙΑΣΟΝΑ ευχαριστώ πολύ για την αναλυτική σου απάντηση. Και εγώ έτσι σκεφτόμουν να το προχωρήσω σε 1 δήλωση με χωριστά φύλλα καταγραφής και στην περιγραφή να αναφέρω "υπηρεσίες" και "κατοικία" αντιστοιχα, ωστόσο και έπειτα από κουβέντα που είχα με φίλο μηχανικό με προβλημάτισε ακόμα περισσότερο επειδή το καφενείο θεωρείται "κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος".

 

α) Αναρωτιόμουν έαν πρέπει να ζητήσω από τον ιδιοκτήτη την άδεια λειτουργίας και να σιγουρευτώ ότι υπάρχει άδεια (αλήθεια αυτό πόσο με αφορά)?

επίσης

β) το ισόγειο σύμφωνα με την οικοδομική άδεια έπρεπε να αποτελείται από 2 ίσης επιφάνειας καταστήματα, τα οποία σήμερα εχουν μετατραπεί σε ένα ενιαίο χώρο, και συνεπώς ο ενδιάμεσος τοίχος δεν υπάρχει. Αυτή την τροποποίηση τη θεωρώ "διαφορετική διαμερισμάτωση" και το πρόστιμο ισούται με 500ευρώ? Ο φίλος μηχανικός μου έλεγε ότι ίσως πρέπει να προχωρήσει ο ιδιοκτήτης προς έκδοση αδείας (επειδή είναι κυε), και συνεπώς να τακτοποιήσω μόνο τις αυθαιρεσίες του ισογείου και να εκδοθεί άδεια για το υπόλοιπο κατάστημα. χαμός .......

επίσης

γ) χρειάζεται εγώ τώρα να εκδόσω βεβαίωση χώρου κύριας χρήσης?

 

Έχω μπερδευτεί και όσο διαβάζω και συζητάω με φίλους για την γνώμη τους, τόσο μπλέκομαι ....

 

Επίσης, σε ότι αφορά στον γεωγραφικό εντοπισμό, εάν δείξω το συνολικό οικόπεδο (~800τμ) και οχι το μικρό (93τμ) όπου βρίσκεται η ιδιοκτησία μας (ποσοστό συνιδιοκτησίας 113/οοο επί του συνολικού οικοπέδου), τότε θα πρέπει να περάσω στο πεδίο "ιδιοκτήτες" και τους υπολοίπους συνιδιοκτήτες του οικοπέδου των 800τμ?

Αναφέρω ότι ο πελάτης μου είναι 100% ιδιοκτήτης της διόροφης οικοδομής σε οικοπεδο 93τμ (και αυτό αναφέρεται στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας), ενώ για το συνολικό οικόπεδο των 800τμ θα πρέπει να βρώ και τους λοιπούς συνιδιοκτήτες (οι οποίοι δεν αναφέρονται στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας) και να τους περάσω στο αντίστοιχο πεδίο της πλατφόρμας του τεε ή είμαι οκ με τον μοναδικό ιδιοκτήτη των 93τμ?

 

σε αναμονή των απόψεων σας ....

Edited Ιανουάριος 10 , 2013 by Manolis gon

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

α) Καλό θα ήταν να το γνώριζες. Πάντως στον 4014 "κατάστημα" θα το δηλώσεις.

β) Ρυθμίζεται με διαφορετική διαμερισμάτωση.

γ) Την ΒΧΚΧ γιατί την αναφέρεις;;;

 

Και στο γεωγραφικό εντοπισμό και στο τοπογραφικό πρέπει να δείξεις ολόκληρο το οικόπεδο.

Αν υπάρχει σύσταση καθέτου δεν χρειάζεται να αναφέρεις τους ιδιοκτήτες κ.λπ. του άλλου κομματιού.

Μπορεί ο πελάτης σου να ρυθμίσει μόνος του.

 

Αν μπορείς (πληρούνται οι προϋποθέσεις) για να το πας συνολικά με άδεια και ταυτοχρόνως συμφέρει τον ιδιοκτήτη, δεν έχεις κανένα λόγο να μην το πας....

[MaZ]

ΙΑΣΟΝΑ ευχαριστώ και πάλι.

 

Σιγά-σιγά πρέπει να καταλήξω τι θα κάνω και πώς θα το δηλώσω και νομίζω ότι η κουβέντα μας με βοήθησε στο να ξεκαθαρίσω μερικά πράγματα.

 

α) το ισόγειο θα το δείξω ως κατάστημα στα σχέδια, αλλά στην πλατφόρμα θα το περάσω κάτω από την κατηγορία "υπηρεσίες",

β) οκ !

γ) ρωτάω για ΒΧΚΧ γιατί διαβάζοντας κάτι εγκυκλιους (1&7/2012) σκεφτόμουν διάφορα σενάρια και δεσμεύσεις / προβλήματα που μπορεί να μου προκύψουν από την τακτοποίηση του ισογείου, και κυρίως λόγω του χαρακτήρα και της χρήσης (κυε) του χώρου.

 

Όσον αφορά στο τοπογραφικό και στον γεωγραφικό εντοπισμό, κατανοώ ότι πρέπει να δείξω το σύνολο της ιδιοκτησίας, αυτό σημαίνει ότι στο αντίστοιχο πεδίο της πλατφόρμας πρέπει να δείξω και όλους τους συνιδιοκτήτες και τα γενικά τους στοιχεία? Εκεί θα δυσκολευτώ γιατί απλούστατα ο πελάτης μου είναι στα μαχαίρια με τους γύρω!!! Στην παρούσα φάση μπορώ να προχωρήσω στην δήλωση δείχνωντας μόνο τον δικό μου και σε επόμενο στάδιο, και όταν ολοκληρώσω και το τοπογραφικό τότε να δείξω και τους υπολοίπους (εφόσον δεν υπάρχει σύσταση καθέτου) .... Πόσο δεσμευτικό είναι αυτό (να μην φανούν όλοι οι συνιδιοκτήτες στην παρούσα φάση και να συμπληρωθεί σε επόμενο χρόνο), με την σκέψη ότι ο πελάτης μου θέλει να ενταχθεί τώρα και να μεταβιβάσει το ακίνητο μέχρι το τέλος του μήνα?

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Όσον αφορά στο τοπογραφικό και στον γεωγραφικό εντοπισμό, κατανοώ ότι πρέπει να δείξω το σύνολο της ιδιοκτησίας, αυτό σημαίνει ότι στο αντίστοιχο πεδίο της πλατφόρμας πρέπει να δείξω και όλους τους συνιδιοκτήτες και τα γενικά τους στοιχεία?

 

Όχι βέβαια!!! Απλώς "εντοπισμό" κάνεις και τίποτα περισσότερο.

[MaZ]

Ναι - αλλά στα στοιχεία του ιδιοκτήτη δείχνεις και ποσοστό ιδιοκτησίας και εμένα ο πελάτης είναι 100% στην ιδιοκτησία του, όταν το οικόπεδο του (93τμ) είναι 113/οοο επί του συνολικού ..... Το μπερδεύω πάλι .... ?

[MaZ]

Τα έμπλεξα, ναι - γιατί και σε άλλες υποθέσεις όπου έχω πολυκατοικία, περνάω το συνολικό οικόπεδο, αλλά ιδιοκησιακά το 100% για το εκάστοτε ακίνητο του πελάτη .... ναι-ναι ....

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Ναι το μπερδεύεις!!

 

Θα φανεί μόνο ο πελάτης σου. Θα έχει ποσοστό 100%.

Αυτό δεν έχει καμία σχέση με το γεωγραφικό εντοπισμό.

Εκεί θα φανεί το συνολικό οικόπεδο.

Στην τεχνική σου έκθεση θα αναφέρεις τις διάφορες "λεπτομέρειες" για το οικόπεδο.

Π.χ. έκανα αυτοψία σε τμήμα οικοπέδου π.χ. 100/1000 κ.λπ.

[MaZ]

ευχαριστώ πολύ - μάλλον την έχω δεί με στραβό μάτι την υπόθεση αυτή και δε λέω να την κατανοήσω, ενώ τα υπόλοιπα (λίγα) αυθαίρετα που έχω είναι πιο απλά και ξεκάθαρα!

 

ευχαριστώ και πάλι, καλή συνέχεια