Αναγκαιότητα τροποποίησης σύστασης κάθετου ιδιοκτησίας με σκοπό την εκποίηση εξαιτίας απόκλισης επί του εμβαδού μεταξύ παλαιού και νεότερου τοπογραφικού.

[Sofia34]

Καλησπέρα σας θέλω να εξετάσουμε το κατά πόσο είναι αναγκαία η  τροποποίηση κάθετου ιδιοκτησίας προκειμένου να εκποιηθεί όταν υπάρχει   μικρή απόκλιση τάξεως  2% έως 5%  η οποία προκύπτει από το τοπογραφικό που συνοδεύει τη συσταση κάθετου ιδιοκτησίας ( 2009) σε σχέση με μεταγενέστερο τοπογραφικό διάγραμμα 

Η απόκλιση επι του εμβαδού  αφορά σε όλο το οικόπεδο - εντός σχεδίου στο οποίο έχουν συσταθεί 2 κάθετες ιδιοκτησίες και προκύπτει από την διαφορά μεταξύ του  τοπογραφικού της σύστασης και  μεταγενέστερης καταμέτρησης ( αεροφωτογραφίες) δεν υπάρχει κάποιο άλλο κώλυμα 

Ο Ν 4495/2017 παρ. 2 εδ. Β.αναφέρει ότι η ανεκτή απόκλιση επί του εμβαδού μεταξύ τοπογραφικού συνταχθεντος προ του 2013 και νεότερου τοπογραφικού στα εντός σχεδίου οικόπεδα είναι έως 5% και ότι οι οικοδομικές άδειες καθώς και συμβολαιογραφικές πράξεις που συντάχθηκαν με βάση το παλαιότερο τοπογραφικό είναι ανεκτές 

Η ως άνω διάταξη βέβαια αφορά στην επιτρεπτή απόκλιση αναφορικά με την έκδοση οικοδομικής άδειας 
Όμως ειναι δυνατόν ο νόμος να παρηχε τη δυνατότητα χορήγησης οικοδομικής άδειας εντός  επιτρεπτης απόκλισης και ταυτόχρονα να απαγορεύεται η εκποίηση του ακινήτου εξαιτίας του ίδιο λόγου ? Αυτό το αναφέρω λόγω συζήτησης με νομικό.
 Επίσης στην ίδια διάταξη γίνεται λόγος πέρα από οικοδομικές άδειες και για συμβολαιογραφικές πράξεις . Ποια είναι η ερμηνεία της λέξης συμβολαιογραφική πράξη ; Θα μπορούσε να νοηθεί και η κάθετη ιδιοκτησία?

Θα πρέπει να αναφέρω ότι η απόκλιση αφορά συνολικά όλο το οικόπεδο το οποίο περιλαμβάνει 2 κάθετες ιδιοκτησίες χωρίς κτίσμα .

Εφόσον η σύσταση κάθετου  ιδιοκτησίας είναι συμβολαιογραφική πράξη που καταρτίστηκε πριν από το 2013 και στην πορεία προέκυψε απόκλιση μικρή επί του εμβαδού μεταξύ παλαιού και νέου τοπογραφικού χρειάζεται τροποποίηση κάθετης ιδιοκτησίας με συνεναιση του ιδιοκτήτη της ετερης κάθετου ιδιοκτησίας από την στιγμή που δεν επηρεάζονται δικαιώματα του ? 

Παραθέτω και τον νόμο τον το οποίο επικαλούμαι: 
Το Αρ. 39 πάρ. 2  εδ. β του νόμου   4495/2017 Ορίζει :
 Απόκλιση επί του εμβαδού οικοπέδου ή γηπέδου από το αναγραφόμενο στο τοπογραφικό διάγραμμα που έχει συνταχθεί μέχρι τις 8.8.2013, και σύμφωνα με τον οποίο εκδόθηκε άδεια οικοδομής ή καταρτίστηκε συμβολαιογραφική πράξη, σε σχέση με τη νέα καταμέτρηση στο τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει τη βεβαίωση του άρθρου 83, ΕΙΝΑΙ ΑΝΕΚΤΗ υπό τις εξής προϋποθέσεις:
αα) για οικόπεδα ή γήπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού το ποσοστό της απόκλισης ορίζεται σε ±5%,

Ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων 
Και ζητώ προκαταβολικά συγγνώμη για τυχόν εσφαλμένη χρήση ορολογίας η την παρουσίαση του ζητήματος με γενική και αόριστη ορολογία. Δεν είμαι μηχανικός και δεν έχω βάσεις στο πολεοδομικό δίκαιο.

[[email protected]]

Καλημέρα και καλή εβδομάδα.

 

Το διάγραμμα ροής  βάσει του τί έχει κυκλοφορήσει μέχρι στιγμής από νομοθεσία για τα εντός σχεδίου είναι το παρακάτω:

 

• από 0 έως 2% αποκλίσεις σε κάθετες είναι αποδεκτές, τόσο για συμβολαιογραφική πράξη (Ν.5142/2024) όσο και για έκδοση άδειας
• από 2% έως 5% αποκλίσεις σε κάθετες είναι αποδεκτές ΜΟΝΟ για έκδοση άδειας (άρθρο 39 Ν.4495)
• πάνω από 5% απαιτείται διόρθωση ΜΟΝΟ για έκδοση άδειας (άρθρο 39 Ν.4495)

Στην πράξη, τα κτηματολόγια αρνούνται να μεταγράψουν με οποιαδήποτε απόκλιση σε κάθετες, τελευταία δική μου ενημέρωση Ιανουάριος 2025. Επομένως αυτό απαντάει και στο ερώτημά σας, τί θεωρείται συμβολαιογραφική πράξη, καθώς αρνούνται να μεταγράψουν οτιδήποτε τους προσκομίζεται για μεταγραφή με απόκλιση επιφάνειας.

 

Βάσει των ανωτέρω, εκτιμώ ότι για τη δική σας περίπτωση απαιτείται διόρθωση του τίτλου. Εναλλακτικά, εμφανίζετε το τοπογραφικό χωρίς αποκλίσεις.

Edited May 26, 2025 at 05:27 πμ by [email protected]

[ppanag]

@Sofia34 Στις μεταβιβάσεις καθέτων υπάρχει νομικό κενό (κλασικά η ελληνική πολιτεία είναι πολλά χρόνια πίσω με εντελώς νεκρά αντανακλαστικά) και ταυτόχρονα ημιμάθεια στους υπεύθυνους των κτηματολογίων/υποθηκοφυλακείων, οι οποίοι αρνούνται τη μεταγραφή με αποκλίσεις !!!!

Άκουσον άκουσον ... Οι υπεύθυνοι/αρμόδιοι προϊστάμενοι "ανώτερου επιπέδου μορφώσεως" υποθηκοφύλακες και κτηματολόγοι αγνοούν ότι ΟΛΕΣ οι μετρήσεις έχουν σφάλμα εξ ορισμού !!! 

Ορίσαμε υποθηκοφύλακες και συμβούλους αυτών, ειδικότητες που ούτε καν ξέρουν να διαβάσουν τα έγγραφα που δήθεν ελέγχουν! Τι περιμένουμε;

[Sofia34]

@ppanag και [email protected]  Σας ευχαριστώ αμφότερους για την ενασχόληση και την απάντηση στο ζήτημα μου