Tim22

Συνάδελφοι καλησπέρα, δεν ξέρω αν είμαι στο κατάλληλο νήμα.. Σε δ/μα κάλυψης αφαιρεί τμήμα πλατύσκαλού > 1,20... Επειδή δεν καταλαβαίνω πως προκύπτει αυτός ο υπολογισμός μπορεί κάποιος να μου εξηγήσει; Για να καταλάβω τι επιφάνεια έχει προσμετρηθεί τελικά στην δόμηση και τι όχι...

Κατάλαβα, νόμιζα αφορούσε και αυθαίρετα υπόγεια, όχι μόνο επεκτάσεις.

Να ρωτήσω και κάτι ακόμα! Όσον αφορά το ποσοστό ΥΔ του παραρτήματος, αθροίζω την ΥΔ εντός περιγράμματος και την ΥΔ εκτός περιγράμματος (που έχει και ΥΚ) και το άθροισμα αυτό το συγκρίνω με την επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου επί τα χιλιοστά του διαμερίσματος σωστά;

Είναι κάπως περίπλοκο και ελπίζω να βοηθάει το σκαρίφημα. Η υπόγεια αποθήκη, που είναι παράρτημα διαμερίσματος, βρίσκεται τελείως εκτός εγκεκριμένου περιγράμματος υπογείου. Ένα τμήμα της είναι εντός περιγράμματος ισογείου (υπέρβαση δόμησης) και ένα άλλο τμήμα της είναι εκτός περιγράμματος ισογείου (υπέρβαση δόμησης, κάλυψης και παραβίαση Δ). Προσπαθώ να δω αν μπορεί να αποφευχθεί η απαίτηση συναίνεσης και να προχωρήσει η υπαγωγή ως εκ κατασκευής και σε μη νόμιμη υπόγεια στάθμη.

Αποθήκη (παράρτημα οριζόντιας ιδιοκτησίας διαμερίσματος) η οποία βρίσκεται εκτός περιγράμματος της ανωδομής μπορεί να υπαχθεί στις διατάξεις της παρ. 7 του άρθρου 98, δηλαδή ότι υφίσταται εκ κατασκευής και συντελείται σε μη νόμιμη υπόγεια στάθμη, ώστε να μην απαιτηθεί συναίνεση;

Συνάδελφοι, η επέκταση του διαμερίσματος, που είναι εκ κατασκευής και φαίνεται στο σχήμα, μπορεί να θεωρηθεί ότι είναι εντός νόμιμου όγκου;

Ρωτήθηκε στην προηγούμενη σελίδα, αλλά νομίζω δεν έγινε ξεκάθαρο. Στην περίπτωση διαμόρφωσης ΘΣΑ στον ακάλυπτο και κατεδάφισης τμήματος περιτοίχισης για δημιουργία εισόδου-εξόδου, πρέπει να βγει ξεχωριστή άδεια για την κατεδάφιση, ενώ οι θέσεις θα γίνουν με άδεια μικρής κλίμακας;

Συνάδελφοι, περίπτωση χώρου που αναφέρεται ως "ημιυπόγειο" στην άδεια, κατά το σχέδιο τομής από τη μία το ύψος της οροφής του είναι 1,80μ από την στάθμη του εδάφους και από την άλλη δεν υπάρχει έδαφος. Στην πραγματικότητα ξεμπαζώθηκε και έγινε παράλληλα, και καταβιβασμός της στάθμης του. Αποτέλεσμα είναι η στάθμη του υπογείου, σε όλες τις περιμετρικές πλευρές, να ταυτίζεται με την στάθμη του εδάφους. Λαμβάνει μειωτικό συντελεστή;

Αν δεν είχαμε ταυτόχρονα το εκ κατασκευής και το ότι η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους, άνωθεν του ισογείου, θα έπρεπε να πηγαίναμε υποχρεωτικά με συναίνεση άνω του 50% σωστά; Αφού η αυθαίρετη επέκταση του υπογείου είναι εκτός νόμιμου όγκου, άρα δεν υπάρχει δικαίωμα μονομερούς τροποποίησης.

Το ερώτημά μου είχε να κάνει με τη δυνατότητα υλοποίησης των θέσεων στάθμευσης σήμερα, καθώς δεν υπάρχει δυνατότητα να δημιουργηθούν και οι 4 απαιτούμενες στον ακάλυπτο. Εφόσον δεν μπορεί να γίνει εξαγορά, θα εξετάσω το ενδεχόμενο να γίνουν μόνο οι δύο. 

Οι θέσεις δεν εμφανίζονται σε κανένα σχέδιο της άδειας ή σχέδιο συμβολαίων και δεν έχουν υλοποιηθει στην πραγματικότητα! Δεν έχει γίνει καν είσοδος/έξοδος οχημάτων! 

Όχι δεν υπάρχει καμία συμβολαιογραφική πράξη που περιγράφει τις θέσεις στάθμευσης!

Επισυνάπτω τους υπολογισμούς των απαιτούμενων θέσεων στάθμευσης στο διάγραμμα κάλυψης. Οι θέσεις στάθμευσης μόνο στο διάγραμμα κάλυψης περιγράφονται! Δεν εμφανίζονται ούτε περιγράφονται σε κανένα άλλο σχέδιο της άδειας ή συμβολαίων.

Ακριβώς!

Χωράει να περάσει όχημα και να πάει στον ακάλυπτο, όπου εκεί μπορούν να δημιουργηθούν δύο θέσεις. Το θέμα μου είναι τι μπορεί να γίνει με τις υπόλοιπες 2. Για αυτό έκανα το ερώτημα αρχικά, ώστε αν δεν μπορούν να υλοποιηθούν, τουλάχιστον να μπορούν να εξαγοραστούν. Φαντάζομαι εξάλλου ότι εφόσον οι θέσεις είναι 4 υποχρεωτικά, δεν μπορώ να υλοποιήσω απλώς τις 2... Οι άλλες 2 θα πρέπει αν δεν υλοποιηθούν να εξαγοραστούν, έτσι δεν είναι;

Δυστυχώς δεν υπάρχει πρόσβαση οχημάτων στον ακάλυπτο από τον δρόμο, υπάρχει μόνο είσοδος πεζών. Καταλαβαίνω λοιπόν ότι η εξαγορά δεν αξίζει. Ευχαριστώ για τις απαντήσεις σας!

Τώρα θέλουν να διερευνήσουν εάν και πόσες θέσεις μπορούν να γίνουν. Εγώ ρώτησα για το εάν μπορεί να γίνει εξαγορά, ώστε να γίνουν οι 2 θέσεις στο οικόπεδο και οι άλλες 2 να εξαγοραστούν χωρίς να γίνουν. Αλλά από το να μην γίνει καμία, ας γίνουν 2. Συνεπώς, δεν μπορεί να γίνει εξαγορά επειδή η άδεια είναι παλιά;

Για το λόγο αυτό, οι ιδιοκτήτες επιθυμούν να προβούν σήμερα στη σχετική συμβολαιογραφική διαδικασία. Όμως πριν από αυτό, εξετάζεται η δυνατότητα δημιουργίας τους, κατά την οποία προκύπτει το παραπάνω πρόβλημα που περιέγραψα. Στην πυλωτή δεν μπορεί να γίνει καμία, παρότι το προβλέπει το διάγραμμα κάλυψης, επομένως αναγκαστικά θα γίνουν στον ακάλυπτο, στο πίσω τμήμα του οικοπέδου. Και ήθελα να ρωτήσω τη δυνατότητα/προϋποθέσεις εξαγοράς.

Η άδεια είναι του 1980, στην Αττική και δεν υπάρχει κανένα συμβόλαιο που να τις προβλέπει. Στο δ/μα κάλυψης αναφέρεται ότι είναι υποχρεωτικές 4 ΘΣΑ, οι οποίες υλοποιούνται υποτίθεται στην πυλωτή. Στην κάτοψη της πυλωτής δεν φαίνονται ούτε ΘΣΑ, ούτε κάποιος διάδρομος πρόσβασης σε αυτές. Στην πραγματικότητα δεν υπάρχει καμία ΘΣΑ, καθώς δεν υπάρχει ούτε είσοδος οχημάτων στην μάντρα του οικοπέδου.

Λόγω των πολλών τοιχίων/υποστυλωμάτων στην πυλωτή, οι θέσεις αναγκαστικά θα γίνουν στον ακάλυπτο του οικοπέδου. Βάσει του ότι επιτρέπεται η προσαύξηση της επιτρεπόμενης κάλυψης εως 10% αν γίνονται ΘΣΑ στον ακάλυπτο (με την ανάλογη μείωση της υποχρεωτικής φύτευσης) οι ΘΣΑ είναι 2.

Τμήμα χώρου χαρακτηρισμένου ως υπόγειο στην άδεια (στην πραγματικότητα ξεμπαζώθηκε) βρίσκεται εντός προκηπίου και αποτελεί Κατ.2. Η παράβαση αυτή έχει πραγματοποιηθεί εκ κατασκευής και υφίσταται στο ισόγειο και στον α' όροφο (δεν υπάρχουν άλλοι όροφοι).

Στο άρθρο 98, παρ. 5 αναφέρεται "είναι δυνατή η υπαγωγή στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών ... β) όταν η αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους, άνωθεν του ισογείου."

Θεωρείτε πως μπορώ να χρησιμοποιήσω την περίπτωση β της παρ. 5 του άρθρου 98 για την υπαγωγή και μετά να προβεί ο ιδιοκτήτης σε μονομερή τροποποίηση της σύστασης; Ή θα πρέπει να προχωρήσω με συναίνεση άνω του 50%;

Ναι συμφωνεί και το εμβαδόν. Την παραβίαση Δ όμως πως ακριβώς την υπολογίζω; Βάσει της άδειας ή βάσει ισχύουσας σήμερα (ΝΟΚ);

Συνάδελφοι, θέσεις στάθμευσης μπορούν να εξαγοραστούν σε κάθε περίπτωση, ασχέτως επιφάνειας οικοπέδου; Αναφέρομαι σε περίπτωση που στην άδεια προβλέπονταν 4 θέσεις (1ΘΣ/διαμέρισμα), στην πράξη δεν υλοποιήθηκε ποτέ καμία και σήμερα θέλουν οι ιδιοκτήτες να τις διαμορφώσουν στην pilotis/ακάλυπτο. Όμως προκύπτει ότι μπορούν να γίνουν 2 θέσεις.

Βάσει της εγκυκλίου 2 αναφέρεται ότι εφόσον υπάρχει άδεια, είναι δυνατή η σύγκριση με τα μεγέθη της άδειας. 

Δηλαδή ΥΔ = επιφάνεια αυθαιρεσίας / (επιτρεπόμενη δόμηση σήμερα ή κατά την άδεια επί ποσοστό συνιδιοκτησίας)

Ομοίως για την ΥΚ, όπου όπως έχεις αναφέρει και εσύ, κανονικά χρειάζεται επιμερισμός βάσει του ακριβούς λεκτικού του άρθρου, αν και δεν έχει λογική.

Είναι λάθος το παραπάνω σκεπτικό;

Έτσι είναι στον Γ' και Δ' όροφο, για τους άλλους δεν γνωρίζω. Σε ευχαριστώ!

Για τον υπολογισμό των συντελεστών τετραγωνιδίων ο 4495/17 αναφέρει ότι γίνεται έλεγχος βάσει των όρων δόμησης που ισχύουν σήμερα. Η Εγκύκλιος 2 αναφέρει ότι σε περίπτωση ύπαρξης άδειας "είναι δυνατή η σύγκριση με τα μεγέθη της άδειας".

Αυτό σημαίνει ότι συγκρίνουμε με τους όρους δόμησης κατά τον χρόνο έκδοσης της άδειας (επιτρεπόμενη δόμηση/κάλυψη) ή με τα υλοποιημένα μεγέθη της άδειας;

Η πραγματική κατάσταση συμφωνεί με την κάτοψη της Ο.Α., ως προς τη θέση του διαχωριστικού τοίχου με το όμορο διαμέρισμα. Στην κάτοψη της σύστασης ουσιαστικά το όμορο διαμέρισμα εισέρχεται στο εξεταζόμενο.

Συνάδελφοι όταν η πραγματική κατάσταση σύμφωνα με την κάτοψη της άδειας, αλλά δεν συμφωνεί με την κάτοψη της σύστασης, έχουμε παράβαση Δ.Δ.;