Andreas201

Κτίσμα που χαρακτηρίζεται ως πολυκατοικία (3 ξεχωριστές ΟΙ με χρήση κατοικίας σε ισόγειο, 1ο, 2ο) ανήκει εξ' αδιαιρέτου σε δύο ιδιοκτήτες (δεν έχει σημασία το %). Ο υπόγειος όροφος (αποθήκη) χαρακτηρίζεται κοινόχρηστος στη ΣΟΙ. Δεν υπάρχει κοινόχρηστη παροχή ρεύματος και το υπόγειο δεν ηλεκτροδοτείται. Ερωτήματα: Α. Οφείλονται δημοτικά τέλη για τον υπόγειο όροφο ? Είναι προφανώς σε χρήση (ως κοινόχρηστος) αλλά δεν ηλεκτροδοτείται Β. Εάν ναι, ποιά είναι η επίπτωση της μη πληρωμής των τελών ? Μπορεί η οφειλή να συνδεθεί με το ΑΦΜ των ιδιοκτητών των επιμέρους ΟΙ ή όχι, εφόσον πρόκειται για κοινόχρηστο χώρο ? Ευχαριστώ

Ξέρω πως το ερώτημα κινείται προς συμβολαιογραφική κατεύθυνση, αλλά θα εκτιμούσα αν κάποιος μηχανικός μπορεί να με διαφωτίσει βάσει της εμπειρίας του (αν γνωρίζει κανείς κάποιο συμβολαιογραφικό forum που μπορώ να απευθυνθώ επίσης θα το εκτιμούσα ιδιαιτέρως). Όπως είναι γνωστό, δεν απαιτείται τακτοποίηση ή βεβαίωση μηχανικού προκειμένου να κληρονομηθεί μια οριζόντια ιδιοκτησία (υφίστανται τα απαραίτητα συμβόλαια και ΣΟΙ). Έστω ότι -προ θανάτου του ιδιοκτήτη- αυτή η οριζόντια ιδιοκτησία τακτοποιείται βάσει του Ν. 4495/17 και στην τεχνική έκθεση ο μηχανικος αναφέρει "καταπάτηση/κατάληψη κοινόχρηστου χώρου", άλλα δεν είναι δυνατή εν συνεχεία η "μονομερής τροποποίηση της ΣΟΙ" προκειμένου να συμπεριληφθεί ο χώρος αυτός εντός της ιδιοκτησίας (και συνεπώς η ιδιοκτησία δε μπορεί να πουληθεί, μεταβιβασθεί εν ζωή, κτλ.). Γίνεται μόνο η τακτοποίηση και δεν εκδίδεται Η.Τ. Στην περίπτωση αυτή θα είναι δυνατή η κληρονόμηση της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας μετα θάνατον του ιδιοκτήτη ? Ή, επειδή θα υφίσταται έκθεση μηχανικού που θα αναφέρει την εν λόγω καταπάτηση, θα υφίσταται κώλυμα ακόμη και στη διαδικασία της κληρονόμησης, το οποίο θα είχε παρακαμφθεί αν δε γινόταν εξαρχής η τακτοποίηση ? Ευχαριστώ.

Σε οριζόντια ιδιοκτησία (με ΣΟΙ) που πρόκειται να τακτοποιηθεί με το Ν. 4495/17, υφίστανται δύο αυθαίρετες κατασκευές (~ 16 τμ και ~5 τμ), που αφορούν μερική μετατροπή εξωστών σε κύριους χώρους. Η μετατροπή έχει γίνει με "κλείσιμο" των εξωστών με τζαμωτά/κουφώματα, το πάτωμα είναι με πλακάκια κατά συνέχεια του κύριου χώρου στη μία και Laminate στην άλλη κατασκευή, η ηλεκτρολογική εγκατάσταση περιλαμβάνει a/c και φωτιστικά οροφής, ενώ δεν υφίσταται υδραυλική εγκατάσταση, σώματα θέρμανσης, ή πρίζες τηλεφώνου. --> Οι χώροι αυτοί βρίσκονται σε σημείο που δε φαίνεται στις αεροφωτογραφίες --> Οι χώροι δεν εμφανίζονται σε κανένα έγγραφο, ενώ τα τμ τους είναι ήδη προσμετρημένα στο Ε9 και το κτηματολόγιο από πάντα (η ΣΟΙ έχει γίνει με παλιό ΓΟΚ, όπου οι εξώστες περιλαμβάνονταν στα τμ κύριων χώρων) Πως είναι δυνατό να διαπιστωθεί ο χρόνος κατασκευής αυτών των αυθαιρεσιών? Διαβάζω το άρθρο 87 του Ν. 4495/17 και αδυνατώ να καταλάβω γιατί δε μπορώ να ισχυριστώ πως οι κατασκευές αυτές υφίστανται από την ανέγερση της οικοδομής (πρό του 1980), προφανώς όχι με τα (σύγχρονα) κουφώματα που υφίστανται τώρα, αλλά πως ανέκαθεν οι χώροι αυτοί ήταν "κλειστοί" και απλά μεταγενέστερα τοποθετήθηκαν πιο σύγχρονα κουφώματα, δάπεδα, κτλ. Βλέπω πως στον αρχικό Ν. 4495/17 υπήρχε η εξής παράγραφος στο άρθρο 87: "Σε περίπτωση μη υποβολής εγγράφου της φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής λαμβάνεται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 1.1.2004", η οποία όμως έχει διαγραφεί με νεότερη τροποποίηση (Άρθρο 160 Ν.4951/2022). Τί ισχύει επομένως σήμερα ? Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Θα ήθελα τη βοήθειά σας σχετικά με 2 κατοικίες που δηλώνω στο Ε9 (φυσικό πρόσωπο) και πρόσφατα αντιλήφθηκα πως ο φόρος που πληρώνω διαφέρει πολύ από αυτόν που υπολογίζω βάσει των τύπων (ομοίως και η αντικειμενική αξία των κατοικιών). Παραθέτω τα στοιχεία: Πρόκειται για 2 οριζόντιες ιδιοκτησίες στο ίδιο οικόπεδο (υφίσταται ΣΟΙ), για τις οποίες έχω πλήρη κυριότητα 100%. Το οικόπεδο έχει έκταση 431,15 τμ εντός ΑΠΑΑ/εντός σχεδίου με μία πρόσοψη σε δρόμο (μοναδιαία αξία οικοπέδου = τιμή εκκίνησης οικοπέδου = 1.305 Ευρώ --> Συντελεστής Φόρου 1,6 Ευρώ/τμ). Τιμή ζώνης = 2.250 Ευρώ (ΒΦ = 3,7 Ευρώ/τμ) Κατοικία Α: Έτους 1950, Ισόγειο, 27,1% επί του οικοπέδου, 140,32 τμ κύριοι και 15 τμ βοηθητικοί χώροι [Κύριος Φόρος ΕΝΦΙΑ 2023 = 615,18 Ευρώ // Φόρος που υπολογίζω εγώ = (140,32 x 3,7 x 1,01) + (15 x 3,7 x 0,1) = 529,93 Ευρώ] Κατοικία Β: Έτους 1970, 1ος όροφος, 27,5% επί του οικοπέδου, 142,19 τμ κύριοι και 12 τμ βοηθητικοί χώροι [Κύριος Φόρος ΕΝΦΙΑ 2023 = 649,36 Ευρώ // Φόρος που υπολογίζω εγώ = (142,19 x 3,7 x 1,01) + (12 x 3,7 x 0,1) = 535,80 Ευρώ] Δεν ύπαρχουν ειδικές συνθήκες/ειδικοί συντελεστές για τις ιδιοκτησίες. Υφίσταται δικαίωμα υψούν (45,4% επί του οικοπέδου) ως ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία (βάσει ΣΟΙ), το οποίο δε μου ανήκει. Να σημειωθεί πως στη δήλωση του Ε9 έχουν συμπληρωθεί και στις 2 ανωτέρω ιδιοκτησίες (Α & Β) τα στοιχεία οικοπέδου ως εξής: Επιφάνεια οικοπέδου = 431,15τμ Είδος δικαιώματος = 1 (πλήρης κυριότητα) % Συνιδιοκτησίας = 27,1% / 27,5% (αντίστοιχα) Συνολική επιφάνεια κτισμάτων στο οικόπεδο = 309,51 τμ (=140,32+15+142,19+12) Διαπιστώνω πως δε θα έπρεπε να έχει δηλωθεί η στήλη "Συνολική επιφάνεια κτισμάτων στο οικόπεδο", καθώς υφίσταται ΣΟΙ με το δικαίωμα υψούν ως ξεχωριστή ιδιοκτησία (βάσει των διευκρινίσεων εδώ: https://www.taxheaven.gr/circulars/19856/pol-1237-11-11-2014 --> "ΠΡΟΣΟΧΗ:Η στήλη αυτή παραμένει κενή μόνο στις περιπτώσεις, στις οποίες υπάρχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και το αναγραφόμενο ακίνητο είναι αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία / δικαίωμα υψούν με χιλιοστά επί του οικοπέδου."). Αυτό είναι και το μόνο "λάθος" που βρίσκω στη δήλωση. Παρόλα αυτά, βάσει της https://www.taxheaven.gr/circulars/37249/a-1175-2021, --> "Ειδικά, εξαιρείται από τα στοιχεία που συνιστούν τη φορολογική ταυτότητα των ακινήτων, η συνολική επιφάνεια κτισμάτων στο οικόπεδο (στήλη 22 πίνακα 1), λόγω αδυναμίας του συμβολαιογράφου και του υποθηκοφύλακα/προϊστάμενου του κτηματολογικού γραφείου να διαγνώσουν την ακρίβεια των δηλωθέντων." Θα ήθελα τη βοήθειά σας. Είναι σωστός ο φόρος (και αν ναι, με βάση ποιό τύπο υπολογισμού?). Να τροποποιήσω αναδρομικά τις δηλώσεις και με ποιον τρόπο προκειμένου να πληρώνω τον ορθό φόρο ? Ευχαριστώ εκ των προτέρων.