danaikaterina

Δημήτρη είπα κι εγώ παραπάνω ότι είναι σαφές από το νόμο ότι όταν υπάρχει σύσταση για την έκδοση οικοδομικής άδειας πηγαίνει ο καθένας με το ποσοστό του και δεν ταν ενδιαφέρουν τα αυθαίρετα του συνιδιοκτήτη. τι γίνεται όμως στην περίπτωση που κάνουμε τώρα σύσταση όπως περιγράφεται στο απόσπασμα που παρέθεσες παραπάνω;

Ένα απλό παράδειγμα:

Αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου 2 ιδιοκτήτες εξ αδιαιρέτου. Ο ένας έχτισε αυθαίρετα μια κατοικία 300τμ ο άλλος τίποτα. (επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία 200τμ)

Αποφασίζουν να τακτοποιήσουν και να το χωρίσουν. Κάνουν προσύμφωνο κανονικά, το χωρίζουν στη μέση ο ένας παίρνει το μισό γήπεδο με το σπίτι ο άλλος το άλλο μισό κενο και ποσοστά από 50% (γίνεται ή πρέπει τα ποσοστά να αναλογούν με την υπάρχουσα δόμηση?)

Μετά το προσύμφωνο λοιπόν, ο Α τακτοποιεί το σπίτι και κάνουν και οριστικό συμβόλαιο. Τώρα ο Β:

1)Μπορεί να χτίσει τα 100τμ που του αναλογούν σύμφωνα με το ποσοστό του όπως ισχύει για συστάσεις μέχρι το 2011 ή

2)Δεν μπορεί να χτίσει τίποτα γιατί μετράνε όλα στη δόμηση επειδή η σύσταση έγινε μετά το 2011?

Αυτό είναι πολύ σημαντικό να το ξέρουμε γιατί αν ισχυει το 2 ο Β δεν έχει κανένα λόγο να συναινέσει για το προσύμφωνο και τη σύσταση αντιθετως

Ευχαριστώ

Δες παραπάνω την απάντηση του Παύλου #16

Αν η μόνη αυθαιρεσία που έχεις είναι ένα παράθυρο όπως λές τότε δίνεις βεβαίωση και το περιγράφεις στην τεχνική έκθεση με υποσημείωση ότι δεν προκαλεί αύξηση δόμησης-κάλυψης.

Αν τακτοποιώ ούτως η άλλως αυθαιρεσίες εγώ προσωπικά περιγράφω όλες τις αλλαγές ακόμα και πιο μικρές και τις δείχνω σωστά στα σχέδιά μου.

Όταν όμως έχεις αυθαιρεσία που αντιστοιχίζεται σε επιφάνεια (π.χ.πατάρι) ε τότε δεν μπορείς να την αποφύγεις την τακτοποίηση

Ναι όμως το κτίριό σου δεν ήταν εξ αρχής μέσα στην πρασια σωστα? Αν τμήμα του αρχικού σου κτιρίου ήταν μέσα στην πρασιά και ήταν νομίμως υφιστάμενο τότε θα μπορούσες συμφωνα με τη διάταξη που λέμε να κάνεις προσθήκη καθ υψος σε όλη σου την κάτοψη παρόλο που ένα κομματάκι έμπαινε στην πρασιά. Εσύ όμως δεν είχες αυτό. Ειχες κτίριο που ήταν σε σύννομη θέση και έβγαλες περιμετρικά κολώνες και έφτιαξες όροφο με μεγαλύτερο περίγραμμα από το ισόγειο που παραβιάζει την πρασιά. Και για να το περάσεις από την πολεοδομία το έδειξες σε λάθος θέση για να φαίνεται ότι δεν παραβιάζει πρασια. (όπου εσύ βάλε ο τότε μηχανικός). Εκτός αν έχω καταλάβει κάτι λάθος γιατί και τα σκαριφήματα που έλεγες μάλλον δεν ανέβηκαν.

Για το αν αφαιρούνται υφιστάμενα κλιμακοστάσια δεν θα επιμείνω είναι προσωπική μου άποψη.Απο πολεοδομίες νομίζω κάποιες το δέχονται κάποιες όχι. Αλλά για μένα το βασικό όπως σου είπα είναι ότι θεωρώ ότι δεν μπορείς να πας για νομιμοποίηση με ΝΟΚ με την απλή λογική ότι παραβιάζεις τους σημερινούς όρους. Αν ήθελες να το χτίσεις σήμερα αυτό δε θα μπορούσες.

Αυτό που παρέθεσες είναι η ερωταπάντηση του ΤΕΕ που αναφέρει ότι σε μη αρτιο και οικοδομήσιμο δεν επιτρέπεται μικρή κλίμακα για πέργκολα. Τη βρήκα και εγώ. Αρα βασίζεσαι σε αυτό και λες ότι δεν επιτρέπεται τίποτα; Έλεγα μήπως υπάρχει κάποια διάταξη που να επιτρέπει κάποιες εργασίες και δεν την ξέρω αλλά μάλλον τζίφος..

Ευχαριστώ πάντως

Ναι ακριβώς. Εφόσον μιλάμε για επιφάνεια θεωρώ ότι πρέπει να υπολογιστεί με τετραγωνικα και όχι αναλυτικο.

Εμένα δεν μου φαίνεται καθόλου ΕΣΦΑΛΜΕΝΑ αλλά απολύτως ΕΣΚΕΜΜΕΝΑ!

Είναι προφανές ότι το έδειξε έτσι γιατί αλλιώς δεν θα μπορούσε να κάνει την προσθήκη μέσα στην πρασια!

Δεν μπορείς να θεωρήσεις ότι η θέση του κτιρίου είναι νόμιμη γιατί είναι άλλη απο αυτή που προβλεπόταν στην άδεια.

Κατ επέκταση δεν μπορείς να χρησιμοποιήσεις τη διάταξη του ΝΟΚ για προσθήκη καθ' ύψος γιατι προυποθέτει προσθήκη σε νομίμως υφιστάμμενο και μέχρι το περίγραμμά του. Εσύ έχεις βγεί έξω από αυτό.

Θεωρώ ότι δεν μπορείς να αφαιρέσεις από τη δόμηση χώρους που έχουν μετρήσει με παλαιότερη άδεια, σε κάθε περίπτωση δεν θα μπορούσες να πας νομιμοποίηση με σημερινές διατάξεις γιατί σήμερα είσαι στην πρασιά.

Για να πας με παλιούς όρους δόμησης θα έπρεπε να τους τηρείς όταν κατασκευάστηκε (που δεν ισχύει)

Οπότε γενικά νομίζω σου έκανα την καρδιά περιβόλι! (sorry αλλα αυτή είναι η άποψη μου)

Ας απαντήσει και κάποιος άλλος αν υπάρχει κάποια άλλη εναλλακτική

Συμφωνώ με τον Ιάσονα.

Η δημιουργία ή επέκταση υπογείου δηλώνεται σαν υπέρβαση δόμησης με μειωτικό συντελεστή.

Το γεγονός ότι αν έβγαζες τώρα άδεια δεν θα μετρούσε σε δόμηση είναι ανεξάρτητο.

Αν η αποθήκη σου είναι ανεξάρτητη ιδιοκτησία και απο 5 τετραγωνικα έγινε 45 δυστυχώς δεν τη γλιτώνεις την κατηγορία 5 θεωρώ γιατί εκεί συγκρίνεις με τα προβλεπόμενα της άδειας.

Στο ποσοστό υπέρβασης όμως θα βάλεις

"Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου."

Εγκύκλιος 4

Υπάρχουν κάποιες εργασίες που επιτρέπονται σε μη άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα έστω υπό προϋποθέσεις;

Το μόνο που έχω ακούσει είναι ότι επιτρέπεται άδεια για περίφραξη (με μικρή κλίμακα

Και επίσης βρήκα μία ερωταπάντηση του ΤΕΕ που λέει ότι δεν επιτρέπεται πέργκολα (παράλογο κατ εμέ)

Τελικά τι επιτρέπεται να κάνεις νόμιμα σε μη άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο; Τίποτα απολύτως; Δεν είναι παράλογο;

Ούτε εργασίες που δεν αυξάνουν τη δόμηση και κάλυψη π.χ. ασφαλτόστρωση;

Αν κάποιος γνωρίζει οποιαδήποτε διάταξη σχετικά θα ήμουν ευγνώμων.

Δε νομίζω ότι μπορείς να δώσεις βεβαίωση έχοντας κάνει μερική τακτοποίηση.

Η βεβαίωση λέει ένα από τα 3:

α)αδόμητο

β)δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες

γ)οι αυθαιρεσίες ανήκουν στις εξαιρέσεις (=προ του 55, εξαιρεση από κατεδάφιση, τακτοποιημένα)

εσύ θα έχεις στο ακίνητο μια αυθαιρεσιά που δεν θα έχει εξαιρεθεί/τακτοποιηθεί άρα ψέμα η βεβαίωση νομιμότητας.

Δε θα το διακινδύνευα. Θεωρώ πως πρέπει να καθαιρεθεί το τμήμα που απαγορεύεται να τακτοποιηθεί. Εκτός αν βρεις ότι δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση και το πας ως ρυμοτομούμενο (μάλλον απίθανο με βάση τα λεγόμενά σου)

Μπορεί να έχεις δίκιο. Γι αυτό είπα παραπάνω ότι είναι εκτίμησή μου και δεν ξέρω τι ισχύει σίγουρα για συστάσεις που γίνονται τώρα.

Πάντως σε κάθε περίπτωση δεν θεωρώ ότι η εκάστοτε ΥΔΟΜ είναι μόνη αρμόδια για να αποφασίσει για το θέμα αυτό (άσε που κατα τόπους αλλάζουν και οι απόψεις τους)

Είναι και συμβολαιογραφικό θέμα και νομίζω σχετίζεται με το με ποιόν τρόπο θα μοιραστούν τα ποσοστά στο προσύμφωνο.

Ξαναλέω δεν ξέρω αλλά θα με ενδιέφερε πολύ κι εμένα να το μάθω αν έχει και κάποιος άλλος τεκμηριωμένη άποψη.

Έχεις δίκιο. Θεωρώ ότι είναι κακώς γραμμένο το συγκεκριμένο σημείο. Και η σύγκριση με τα μεγέθη της άδειας γίνεται σε κάθε περίπτωση προσθήκης ακόμα και αν δεν κολλάει στο υφιστάμενο. Δεν μπορώ να βρώ αυτή τη στιγμή κάτι στο νόμο για να στο αποδείξω ρητά αλλά νομίζω και δια της ατόπου δεν προκύπτει κάποιος άλλος τρόπος αντιμετώπισης του θέματος.

Το να θεωρήσεις όλο το ύψος αυθαίρετο είναι ακραίο. Εδώ δεν το κάνουμε όταν έχουμε εντελώς αυθαίρετο.

Η σύγκριση με τα επιτρεπόμενα της περιοχής σύμφωνα με το νόμο γίνεται όταν δεν έχω άδεια σύμφωνα με το ν.4178.

Οπότε για μένα η μόνη λογική επιλογή είναι η σύγκριση με την οικοδομική άδεια.

Η σωστή αντιμετώπιση σύμφωνα με αυτά που προβλέπει ο 4178 είναι πρώτα να γίνει προσύμφωνο σύστασης αυτοτελών ιδιοκτησιών και μετά να τακτοποιήσει ο καθένας την ιδιοκτησία που αποκτάει με βάση το προσύμφωνο.

Αυτό που μπορώ 100% να σου πω είναι ότι σε περιπτώσεις που υπάρχει σύσταση οι αυθαιρεσίες των συνιδιοκτητών δεν επηρεάζουν τη δυνατότητα δόμησης των υπολοίπων με βάση τα ποσοστά τους.

Τώρα για την περίπτωση που θα γίνει τώρα σύσταση δεν μιλώ με σιγουριά αλλά υποθέτω ότι θα μπορούσε να γίνει μοιρασιά των ποσοστών άνεξάρτητα απο τι έχουν δομήσει αφου αυτά δε γίναν με άδεια αλλά αυθαίρετα και έπειτα στην τακτοποίηση της ιδιοκτησίας του καθενός να επιβαρυνθούν με τους ανάλογους συντελεστές σε σχέση με το πόσο έχουν υπερβεί τα ποσοστά που τους αναλογούν και όσοι δεν έχουν κτίσει να μπορέσουν να το κάνουν με το δικό τους ποσοστό. Καλύτερα όμως να απαντήσει με σιγουριά κάποιος νομικός για αυτό.

Αλλαγή χρήσης χωρίς υπέρβαση δόμησης δηλώνεται κατ αποκοπή ως μια λοιπή παράβαση όπως ανέλυσε και ο συνάδελφος παραπάνω.

Όσον αφορά την απόδειξη χρονολογίας, εγκύκλιος 3 αρθρο 7 παρ.2

" Η υπαγωγή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης χώρου στο ν.4178/13 είναι δυνατή ακόμη και αν δεν υποβληθεί έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, αλλά στην περίπτωση αυτή για τον υπολογισμό του προστίμου θεωρείται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 1.1.2004."

ΥΔ και ΥΚ, μειωτκό μέχρι 50τ.μ.

Για το ύψος θα συγκρίνεις με το εγκεκριμένο της οικοδομικής άδειας άσχετα αν είσαι ή όχι σε επαφή

Υπέρβαση δόμησης σίγουρα.

Αν είναι σοφίτα με μειωτικό αλλιώς χωρίς.

Δεν μπορώ να πιστέψω ότι έχεις μη προσβάσιμη στέγη με ύψος 4 μέτρα.

Στην ουσία παράβολο είναι αυτό που έχεις πληρώσει. Απλά επειδή το πρόστιμο σου έβγαινε μικρότερο δεν έβγαλε επιπλέον εντολή για πρόστιμο.

Αλλα και να είχες πληρώσει και πρόστιμο πάλι αν αλλάξεις τα δεδομένα επανυπολογίζει και σου βγάζει εντολές για τα επιπλέον.

Μπορείς και να το ελεγξεις. Αν αλλάξεις τα δεδομένα και πατήσεις υπαγωγή σου βγάζει πρώτα ένα παραθυράκι που σου λέει τα πρόστιμα πριν και μετα

Εκτός αν πρόκειται για απλή βεβαίωση χωρίς αυθαιρεσίες. Εκεί δεν χρειάζεται να συμπληρώσεις Α/Α αμοιβών και ποσό

Εγώ στη θέση σου θα άνοιγα ένα καινούριο έργο στο σύστημα αμοιβών και θα έβαζα αυτό τον Α/Α και το επεξεργάζεσαι αν θέλεις αργότερα. Την αμοιβή γιατί να μη βάλεις τη σωστή? Αυτο που θα κόψεις

Για να εκδοθεί βεβαίωση πρέπει να κάνεις οριστική υπαγωγή.

Που σημαίνει δεν χρειάζεται να έχεις ξοφλήσει όλο το πρόστιμο αλλα το 30%

Δεν χρειάζεται να έχεις ανεβάσει δικαιολογητικά αλλά πρέπει να εχεις σωστά συμπληρωμένα όλα τα στοιχεία της δήλωσης γιατί δεν αλλάζουν.

Είναι υποχρεωτικό να το συμπληρώσεις. Το συστημα αν βάλεις 0 και έναν αριθμό θα στο προχωρήσει το θέμα είναι βέβαια ότι θα συνδέσεις τη δήλωση με ένα λανθασμένο Α/Α ΤΕΕ και αμοιβή που δεν θα μπορεις να αλλάξεις μετά την οριστική υπαγωγη. Αυτό δεν ξέρω τι συνέπειες μπορεί να έχει.

Μπορείς κανονικά.

Κάνεις τις αλλαγές που θέλεις, αποθήκευση, υπαγωγή και θα σου βγάλει μια επιπλέον εντολή για το πρόστιμου που προκύπτει.

Φυσικα και δε χανεται το παραβολο που πληρωσες

Θα συγκρίνεις με το εγκεκριμένο ύψος της οικοδομικής άδειας δηλαδή 1,50.

Με το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής συγκρίνεις στην περίπτωση που δεν υπάρχει καθόλου οικοδομική άδεια και έχεις κτίσμα εξ ολοκλήρου αυθαίρετο

Τα πρόστιμα του ΙΚΑ είναι διαφορετικά από τα πολεοδομικά πρόστιμα. Το ένα σου επβάλεται λόγω μη εγκεκριμένων κατασκευών απο πολεοδομία το άλλο λόγω ανασφάλιστης εργασίας.

Ο 4178 και ο 4014 προέβλεπαν ότι δεν οφείλεται πρόστιμο στο ΙΚΑ μετά την τακτοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών.

Ωστόσο, αν έχεις ήδη πληρώσει πρόστιμο σε καμία περίπτωση δεν επιστρέφεται και δεν θεωρώ σωστό να το συμψηφίσεις στα πρόστιμα του 4178 γιατί αφορά άλλο πράγμα.

Το ότι απλα είναι σε ισχύ ένας νόμος προφανώς δεν αρκει. Πρέπει να ενταχθείς σε αυτόν για να επωφεληθείς των διατάξεών του. Αν πάει σήμερα η πολεοδομία για αυτοψία και βρει αυθαίρετα θα τα καταγράψει κανονικά και θα επιβάλει πρόστιμα. Μετά ο ιδιοκτήτης μπορεί να κάνει δήλωση στο 4178 να πληρώσει τα πρόστιμα που υπολογίζονται από αυτόν και μετά να πάει να διαγράψει τα πρόστιμα της πολεοδομίας.

Μου έχει φέρει 2 συμβόλαια κυριότητας για τα 2 αυτά ακίνητα μια χαρα.

Το ότι αυτα αποτελούσαν κάποτε ενιαίο οικόπεδο με κάποια άλλα το βρήκα μπροστά μου όταν πήγα να αναζητήσω τα σχέδια απο την πολεοδομία όπου στο τοπογραφικό της άδειας έδειχνε ένα πολύ μεγαλύτερο οικόπεδο!

Θα το ψάξω περισσότερο και θα επανέλθω.

Ευχαριστω

Εντός σχεδίου υπήρχε αρχικά ένα μεγάλο οικόπεδο στο οποίο χτίστηκαν: 1 διώροφη κατοικία προ του 55, 1 διώροφη κατοικια με άδεια το 1965, ένα ισόγειο πρατήριο με άδεια κάπου στο 1970 και μια πολυκατοικία με άδεια κάπου στο 80. Σε όλες αυτές τις άδειες φαινόταν ένα ενιαίο οικόπεδο. Έπειτα από διάφορες κατατμήσεις που δεν γνωρίζω ακριβώς πως πραγματοποιήθηκαν, ίδιος ιδιοκτήτης κατέληξε να έχει 2 γειτονικά οικόπεδα που στο ένα υπάρχει η κατοικία του 65 και στο άλλο το προ του 55 και το πρατήριο. Το κτίριο του πρατηρίου εφάπτεται με το όριο του γειτονικού οικοπέδου του ίδιου ιδιοκτήτη με αποτέλεσμα τμήμα του προστεγάσματος (το οποίο φαινόταν στην άδεια!) που υπάρχει γύρω γύρω στο κτίριο του πρατηρίου να εισέρχεται στο γειτονικό οικόπεδο. Επίσης έχουν κατασκευαστεί αυθαίρετα δεξαμενές και στέγαστρο πάνω στο όριο των 2 οικοπέδων.

Με ποιόν τρόπο είναι ορθότερο αυτές να δηλωθούν στο 4178?

Μπορώ να κάνω μια κοινή δήλωση και για τα 2 ακίνητα με συνένωση τοις πράγμασι??

Μπορώ να κάνω 2 ξεχωριστές δηλώσεις δηλώνοντας τμήμα του στεγάστρου στη μιά και τμήμα στην άλλη?

Κανένα από τα 2 δεν μου φαίνεται 100% σωστό αλλά κάπως πρέπει να γίνει.

Αν οι αρχικές άδειες έδειχναν τα 2 μου οικόπεδα θα έλεγα χωρίς σκέψη το 1 αλλά με προβληματίζει ότι το τότε οικόπεδο συμπεριλάμβανε και άλλα.

Αυτό δυστυχώς δεν μπορώ να στο απαντήσω. Έχεις δίκιο ότι σε κάποιες περιπτώσεις δεν είναι καθόλου εύκολο.

Εσύ έχοντας κάνει την αυτοψία και μαζεύοντας όσα στοιχεία μπορείς κρίνεις με βάση αυτό που βλέπεις.

Θα επιλέξεις αυτό που μπορείς ως μηχανικός να τεκμηριώσεις.