danaikaterina

Αυθαιρεσία υπάρχει ούτως ή άλλως εφόσον η υφιστάμενη κατάσταση δεν συμφωνεί με την οικοδομική άδεια. Απλώς κατά την τακτοποίηση δεν θα επιλέξεις τον συντελεστή προκηπίου για το τμήμα αυτό αφού σήμερα δεν υπάρχει προκήπιο.

Σε τέτοιες ακριβώς περιπτώσεις αναφέρονται οι κατ εξάιρεση εργασίες του άρθρου 107. Δηλαδή αν έχεις ένα άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο με υπόλοιπο δόμησης μπορείς να βγάλεις κανονικά άδεια δόμησης για οποιαδήποτε εργασία τηρώντας τους γενικούς κανόνες όπως ανέφερε και ο συνάδελφος παραπάνω. Σε περίπτωση όμως που έχεις ακίνητο στο οποίο γενικώς δεν θα επιτρεπόταν η έκδοση άδειας (πχ μη άρτιο) αλλά έχεις τακτοποιημένο κτίριο σου λέει ότι κατ εξαίρεση και κατά παρέκλιση μπορείς να εκτελέσεις κάποιες περιορεσμένες εργασίες που ορίζονται στο άρθρο 107 και αφορούν τα υφιστάμενα ρυθμισμένα κτίσματα. Αυτό έχει και λογική. Μπορείς ας πούμε εκδόσεις ΕΕΜΚ και να κάνεις διαρρυθμίσεις, επισκευές κ.α. στο τακτοποιημένο κτίριο που ο νόμος σου επιτρέπει να διατηρήσεις αλλά δεν μπορείς να βγάλεις άδεια (ούτε ΕΕΜΚ) που να αφορά σε νέες κατασκευές εφόσον αυτό απαγορεύεται από τις γενικές διατάξεις. π.χ. νέο στέγαστρο ή πισίνα σε μη οικοδομήσιμο.

Το υφιστάμενο τμήμα εφόσον είναι προ του 55 θεωρείται νομίμως υφιστάμενο.Αν όμως υπάρχουν επιπλέον αυθαίρετες κατασκευές εντός του ρυμοτομούμενου τμήματος δεν μπορούν να τακτοποιηθούν εφόσον αυτό έχει παραχωρηθεί.

Συμφωνώ στο κομμάτι ότι θα πρέπει να ενημερωθεί ο αγοραστής για το αυθαίρετο στον ακάλυπτο (που αν κατάλαβα καλά είναι του άλλου ιδιοκτήτη). Συμφωνώ επίσης ότι ιδανικά η ορθότερη διαδικασία θα ήταν αυτή που προτείνει ο Δημήτρης και που ανέφερα και εγώ παραπάνω, ήτοι τακτοποίηση των πάντων, τροποποίηση της σύστασης ώστε να ανήκει η αποθήκη στην ιδιοκτησία που την χρήσιμοποιεί και μεταβίβαση μετά. Αν υπάρχει ο χρόνος, η οικονομική δυνατότητα και η θέληση από όλους τους ιδιοκτήτες να γίνει αυτό πολύ καλώς. Αντιλαμβάνεσαι ότι μια περίπτωση μεγαλύτερης οικοδομής με περισσότερους ιδιοκτήτες κάτι τέτοιο είναι αδύνατο. Στην ερώτηση λοιπόν (που αυτό νομίζω ήταν το θέμα μας) αν εσύ ως μηχανικός είσαι νομικά καλυμένος να εκδόσεις βεβαίωση νομιμότητας και να πραγματοποιηθεί μεταβίβαση ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας χωρίς έλεγχο τυχόν αυθαιρέτων κατασκευών επί κοινοχρήστων χώρων, η απάντηση είναι: Ναί μπορείς.

Σωστό αυτό που λέει ο Δημήτρης ότι πρόκειται για μια αυθαίρετη κατασκευή στον κοινόχρηστο η οποία βαρύνει όλους τους ιδιοκτήτες των επιμέρους οριζοντίων και το σωστό θα ήταν να ενημερωθεί για αυτήν ο νέος αγοραστής. (Αν υπάρχει συμφωνία και επιθυμία αυτή να τακτοποιηθεί με δήλωση κοινοχρήστων όπως σου είπα ακόμη καλύτερα). Πλήν όμως, για την βεβαίωση νομιμότητας και μεταβίβαση ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν υπάρχει υποχρέωση ελέγχου των κοινοχρήστων. Το γράφει και στο ίδιο το κείμενο της βεβαίωσης ότι τα κοινόχρηστα δεν συμπεριλαμβάνονται (και δεν μεταβιβάζονται φυσικά). Αυτό ίσχυε από τον 1ο νόμο αυθαιρέτων ορθά κατά τη γνώμη μου γιατί το αντίθετο θα δημιουργούσε τρομακτικά προβλήματα με αποτέλεσμα την αδυναμία μεταβίβασης των περισσότερων διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες. Εσύ έχεις απ ότι καταλαβαίνω μια μικρή οικογενειακή οικοδομή με 2 ιδιοκτήτες. Για να το καταλάβεις σκέψου ότι σε καλούσαν να δώσεις βεβαίωση σε ένα διαμέρισμα 6όροφης οικοδομής με 40 ανεξάρτητες ιδιοκτησίες. Τι θα έκανες εκεί; Θα έλεγχες όλους τους διαδρόμους της οικοδομής, τα υπόγεια, την ταράτσα, τους φωταγωγούς και τους ακάλυπτους για τυχόν αυθαίρετα; Σε κάποια απο αυτά μάλλον δεν θα είχες καν πρόσβαση. Και αν έβρισκες ότι υπάρχει μια αποθηκούλα στον ακάλυπτο (που τότε δεν θα ήξερες καν ποιος την έφτιαξε) δεν θα έδινες τη βεβαίωση στο διαμέρισμα του 6ου; Τα κοινόχρηστα δεν σε επηρρεάζουν κατα τον έλεγχο ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. (*Το πράγμα αλλάζει αν υπάρχει για κάποιο τμήμα αποκλειστική χρήση)

Η αποθήκη από πού έχει πρόσβαση; Αν κατάλαβα καλά έχεις δυο οριζόντιες ιδιοκτησίες και μια ανεξάρτητη αποθήκη που έχει κατασκευαστεί στον κοινόχρηστο ακάλυπτο. Ποιος την έκανε και σε ποιόν ανήκει μόνο στα λόγια είναι. Τυπικά ανήκει και στους 2 εφόσον βρίσκεται σε κοινόχρηστο. Η κάθε οριζόντια ιδιοκτησία μπορεί να τακτοποιηθεί και να μεταβιβαστεί μόνη της ανεξάρτητα. Η αποθήκη φυσικά δεν μεταβιβάζεται μαζί με καμία οριζόντια ιδιοκτησία αφού δεν ανήκει σε αυτές. Η αποθήκη μπορεί να τακτοποιηθεί με μια δήλωση υπαγωγής που θα αφορά όλα τα αυθαίρετα επί κοινοχρήστων.

Ας ξεκινήσουμε από το εξής θετικό. Η σύσταση λες ότι έγινε το 1989 όπου επιτρεπόταν ακόμη η σύσταση καθέτων εκτός σχεδίου όποτε ας θεωρήσουμε ότι τουλάχιστον η σύσταση είναι καλώς καμωμένη. Ωστόσο, η σύσταση καθέτου δεν συνεπάγεται κατάτμηση του αγροτεμαχίου, όπερ σημαίνει ότι κατά την έκδοση άδειας ορθώς θα πρέπει να αποτυπώνεται ολόκληρο το αγροτεμάχιο στο οποίο θα φαίνονται όμως τα όρια μεταξύ των ιδιοκτησιών και τα μεγέθη δόμησης θα υπολογίζονται με βάση τα ποσοστά που αναλογούν στην κάθετη που πρόκειται να δομηθεί. Ο δε αιτών την άδεια θα είναι προφανώς ο ιδιοκτήτης της προς δόμηση κάθετης αφού του επιτρέπεται να δομήσει την ανεξάρτητη ιδιοκτησία του χωρίς συναίνεση. Δεν μας λές η 1η άδεια του 1989 τι αφορούσε και σε ποιά τμήματα? Σε αυτά που αγόρασε ο πελάτης σου ή σε άλλα? Στη δεύτερη άδεια φαίνονταν ως υφιστάμενα αυτά που προέβλεπε η 1η ή όχι? Πως υπολογίζονταν τα επιτρεπόμενα μεγέθη δόμησης?

Ο νόμος λέει ότι οι νομιμοποιήσεις υπάγονται στην κατηγορία 2 όταν απαιτείται αυτοψία. Τώρα για το πότε απαιτείται αυτοψία είναι μεγάλη κουβέντα που δυστυχώς δεν έχει απόλυτη απάντηση. Το έχουμε συζητήσει και παλαιότερα εδώ. Σε κάθε περίπτωση ειδικά όταν πρόκειται για νομιμοποίηση καλό θα ήταν να προηγείται συνεννόηση με την αρμόδια ΥΔΟΜ.

Τυπική είναι. Ελέγχουν απλά ότι ανέβασες στο σύστημα την άδεια νομιμοποίησης που έχει εκδοθεί και ότι αυτή είναι έγκυρη και στο προωθούν σε οριστική άμεσα. Ίσως και εντός ημέρας.

Πως θα το κάνεις αυτό και μάλιστα δεδομένου ότι είναι πανεύκολο να αποδειχτεί ότι η στέγη δεν προϋπήρχε του 2011; Θα τακτοποιήσεις το ακίνητο ως έχει και μετά θα εκδώσεις την άδεια που απαιτείται ανάλογα με τις εργασίες που θέλεις να υλοποιήσεις.

Δυστυχώς η φορολογία, το κτηματολόγιο, ο κτιριοδομικός, η προσμέτρηση ή μη στο συντελεστή δόμησης, και τα αυθαίρετα δεν αντιμετωπίζουν τους χώρους με τον ίδιο τρόπο και αυτό δημιουργεί πολλές φορές προβληματα. Εσύ τι ακριβώς θέλεις να κάνεις; Συγκεκριμένα για την τακτοποίηση, ο νόμος μιλάει για "χώρους μειωτικού συντελεστή" και λέει πχ ότι λαμβάνουν μειωτικό συντελεστή χώροι σε υπόγειες στάθμες χωρίς να εξετάζει τη χρήση. Επομένως το αν χρησιμοποιήθηκε η όχι μειωτικός συντελεστής κατά την τακτοποίηση ενός υπογείου (ορθά ή όχι δεν γνωρίζουμε) δεν σχετίζεται απαραίτητα με το πως πρέπει να δηλώνεται σε όλα τα υπόλοιπα.

Η ΥΔΟΜ δεν ελέγχει ούτε το ΣΔΑ ούτε τι ποσότητες παραδίδεις. Την ενδιαφέρει μόνο ότι συνεργάστηκες με εγκεκριμένο φορέα διαχείρισης και τους παρέδωσες τα όσα απόβλητα προέκυψαν στο έργο που προφανώς δεν μπορείς να ξέρεις πόσα θα είναι εξ αρχής. Εκτός σου λέω αν οι ποσότητες που θα γράψεις ή/και θα παραδώσεις είναι εντελώς εκτός πραγματικότητας Πιθανότατα μπορείς να ενημερώσεις το φάκελο αλλά θεωρώ πως δεν έχει κανένα νόημα. Όπως ξαναείπα το ίδιο το ΣΔΑ γράφει ότι είναι εκτίμηση των ποσοτήτων που θα προκύψουν

Μα δεν είπα σε καμια περίπτωση ότι έχουν δικαίωμα να σου τα αλλάζουν όπως θέλουν. Προσωπικά δεν είχα ποτέ πρόβλημα με τέτοια εταιρία, ποτέ δεν μου ζήτησαν προμετρήσεις, ούτε και έκανα ποτέ αναλυτική προμέτρηση εδώ που τα λέμε αλλά χονδρική εκτίμηση γιατί όπως σου είπα αυτό που τους ενδιαφέρει είναι μια τάξη μεγέθους γιατί η πληρωμή γίνεται με βάση αυτά που παραδίδεις. Γι αυτο και δεν έχει κανένα απολύτως νόημα να τις ελέγχει ο οποιοσδήποτε πέραν του βαθμού του να είναι κάπως ρεαλιστικές. Αρκει προφανώς να μην έχεις φοβερές ακρότητες, μην κάνεις δηλαδή σύμβαση για 500τόνους και παραδώσεις 50.

Οι νομιμοποιήσεις δεν πάνε υποχρεωτικά στην κατηγορία 2. Ο νόμος λέει "σε περίπτωση που απαιτείται αυτοψία από ΥΔΟΜ". Αν δεν απαιτείται οι νομιμοποιησεις αντιμετωπίζονται ακριβώς όπως οι άδειες ανέγερσης κατά περίπτωση ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και των κατασκευών που ανεγείρονται (ή νομιμοποιούνται) δηλαδή. Τώρα το πότε απαιτείται αυτοψία είναι μεγάλη κουβέντα που με έχει απασχολήσει και προσωπικά χωρίς να έχω βρει σαφή απάντηση οπότε η λύση είναι να απευθυνθείς στην ΥΔΟΜ που ανήκει το έργο σου.

Θεωρώ πως εμπίπτει σε εργασίες συντήρησης και χρήσης και υγιεινής για τις οποίες δεν απαιτείται άδεια αρκεί να μην χρησιμοποιηθούν ικριώματα