Κάθετη ιδιοκτησία και Pilotis

[eyt]

Έχουμε οικόπεδο χωρισμένο σε κάθετες ιδιοκτησίες και σε μια μόνο εξ' αυτών έχει κατασκευαστεί κτίριο που διαθέτει Pilotis η οποία δεν έχει προσμετρηθεί στην δόμηση (καθώς όπως προβλέπει ο νόμος είναι μεγαλύτερη του 50% της κάλυψης του υπάρχοντος κτιρίου).

 

Τι γίνεται με αυτό τον περιορισμό της Pilotis όταν θελήσουμε να κατασκευάσουμε κολλητά στο υπάρχον κτίριο, τα υπόλοιπα κτίρια στα άλλα τμήματα καθέτων ιδιοκτησιών;

 

Η Pilotis θα πρέπει να είναι μεγαλύτερη του 50% του συνολικής κάλυψης των ισογείων στο οικόπεδο ή αρκεί να είναι μεγαλύτερη του 50% της κάλυψης του ισογείου του κτιρίου στο οποίο ιδιοκτησιακά ανήκει;

 

----------------------------------------------

 

Θα ήθελα να αναφέρω σε συνέχεια προήγουμενης ερώτησης μου, στην οποία δεν έχει δοθεί ακόμη απάντηση,

 

ότι από ερώτηση στην πολεοδομία φαίνεται ότι η Pilotis πρέπει να είναι μεγαλύτερη του 50% της συνολικής κάλυψης στο οικόπεδο (άρα στο σύνολο των ισογείων των επιμέρους κτιρίων που βρίσκονται ανα κάθετη ιδιοκτησία).

 

Εξειδικεύω λοιπόν την υπόθεση που μου έχει προκύψει.

Το 1980 υπήρχε οικόπεδο χωρισμένο σε 2 κάθετες ιδιοκτησίες και σε μία εξ αυτών χτίστηκε κτίριο με Pilotis (Α κτίριο) το οποίο εξάντλησε την δόμηση που του αντιστοιχούσε σε α' και β' όροφο.

 

Την ίδια χρονιά με διαφορά 10 μηνών περίπου βγήκε άδεια στην διπλανή κάθετη ιδιοκτησία, για ισόγειο κτίριο χωρίς Pilotis (Β κτίριο) (το οποίο δεν εξάντλησε την δόμηση που του αντιστοιχούσε) και το οποίο κόλλησε στο υπάρχον. Αυτή η προσθήκη του νέου κτιρίου ακύρωσε την προϋπόθεση η Pilotis του Α κτιρίου να είναι μεγαλύτερη του 50% για να μην προσμετράται στην δόμηση.

 

Η πολεοδομία τότε ζήτησε αναγκαστική αναθεώρηση της άδειας του Α κτιρίου στο οποίο αναγκαστικά προσμετρήθηκε και η επιφάνεια της Pilotis εξαντλώντας πλέον όλο το συντελεστη δόμησης του οικοπέδου.

 

Όμως ο ιδιοκτήτης του Α κτιρίου, όπως προείπα, δεν δικαιούτο υπόλοιπο δόμησης βάσει των συμβολαίων του. Όμως αυτό τότε δεν ενδιέφερε την πολεοδομία. Η κατάσταση έχει παραμεινει έτσι μέχρι σήμερα. Ο ιδιοκτήτης του κτιρίου B δεν έχει ζητήσει αποζημίωση για το υπόλοιπο της δόμησης του, που αναγκαστικά χρεώσανε στο Α κτίριο.

 

Σήμερα ο ιδιοκτήτης του Α κτιρίου προβληματίζεται εαν κινδυνεύει, με τα σημερινά δεδομένα, να θεωρηθεί ότι έχει τμήμα κτιρίου αυθαίρετο καθώς δεν δικαιούται την επιπλέον δόμηση βάσει συμβολαίων.

[myri]

από όσο ξέρω δεν έχει σημασια τι έκανε ο συνιδιοκτήτης σε ότι αφορά την pilotis

ο κάθε συνιδιοκτήτης αντιμετωπίζεται ξεχωριστά στο ποσοστό της συνιδοκτησίας του

[armenopoulos]

Το 50% του ελεύθερου χώρου της pilotis ελέγχεται σε σχέση με την κάλυψη του κάθε λειτουργικά και στατικά ανεξάρτητου κτιρίου στο ισόγειο του οποίου αυτή βρίσκεται και όχι σε σχέση με την πραγματοποιούμενη κάλυψη του οικοπέδου.

 

Ουσιαστικά το ποσοστό πρέπει να ελεγχθεί σε σχέση με την "κάλυψη" που προκύπτει από την αλληλεπίθεση όλων των ορόφων του κάθε κτιρίου (και όχι του ισογείου) διότι μόνο μέσα σε αυτό το περίγραμμα ο χώρος θεωρείται pilotis. Δηλαδή υπόστηλος ισόγειος χώρος που ΔΕΝ έχει όροφο από πάνω του δεν μπορεί να θεωρηθεί pilotis που αφαιρείται από τον ΣΔ.

[Manolis gon]

Νομιζω πως το τι συμβαινει με την pilotis και την καθετη το εχει ξεκαθαρισει η πολεοδομια που εβγαλε την δευτερη αδεια του κτισματος που ακουμπαει με την πρωτη κατοικια.Τοτε ελεγχεται σαν ενα το ισογειο και η pilotis πρεπει να περναει το 50% αρα επρεπε να ειχαν συνενοηθει οι ιδιοκτητες τοτε (μετα απο ενημερωση των μηχανικων τους) οτι ο ενας pilotis και ο αλλος οχι ειναι ρισκο.Αυτο με την καθετη που ακουμπανε ειναι λογικο γιατι εχουν ποσοστο εξ αδιαιρετου επι του οικοπεδου οι ιδιοκτητες αρα ελεγχεται σαν ενα οικοπεδο.Θα επρεπε τα κτιρια να εχουν αποσταση Δ για να μην ελεγθει ο Β για την υπαρξη ή οχι της pilotis.

[eyt]

Myri και Armenopoulos εαν υπάρχει κάποια εγκύκλιος που να τεκμηριώνει τις απαντήσεις σας θα με βοηθούσε πολύ εάν μου την αναφέρατε, γιατί σε αυτή την περίπτωση ο ιδιοκτήτης πρέπει να προλάβει να τακτοποιήσει την Pilotis καθώς την έχει κλείσει από το 1980 που του την έβαλαν στην δόμηση.

Ευχαριστώ!

[armenopoulos]

ΓΟΚ, άρθρο 7

ι) Ο ελεύθερος ημιϋπαίθριος χώρος που δημιουργείται όταν το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (ΠΙΛΟΤΙΣ), εφόσον έχει: 1) επιφάνεια τουλάχιστον ίση με το 50% της επιφάνειας που καταλαμβάνει το κτίριο,

 

Εγκύκλιος 12/86

Παρ.1Βι: Διευκρινίζεται ότι ΠΙΛΟΤΙΣ θεωρείται ο ελεύθερος

χώρος ορόφου που επικοινωνεί άμεσα με τον περιβάλλοντα χώρο και

περιορίζεται από το περίγραμμα του κτιρίου.

Η επιφάνεια του συγκροτήματος κλιμακοστασίου και της

αίθουσας κοινωνικών λειτουργιών που κατασκευάζονται στη ΠΙΛΟΤΙΣ

του κτιρίου, θα πρέπει να αφήνουν ελεύθερο χώρο της ΠΙΛΟΤΙΣ

τουλάχιστον το 50% της επιφάνειας που καταλαμβάνει το κτίριο.

 

Άρα μιλάμε για για επιφάνεια που καταλαμβάνει το κτίριο που στο ισόγειο έχει pilotis και όχι για την πραγματοποιούμενη κάλυψη του οικοπέδου. Δεν ασχολούμαστε με τα άλλα κτίρια.

 

Αλλά δεν κατάλαβα? Τι να τακτοποιήσει? Άλλα λες στο αρχικό σου μηνυμα και άλλα στο τελευταίο. Τι θες να πεις του την έβαλαν στη δόμηση και την έχει κλείσει από το 80???

[Manolis gon]

ΓΟΚ, άρθρο 7

Εγκύκλιος 12/86

Άρα μιλάμε για για επιφάνεια που καταλαμβάνει το κτίριο που στο ισόγειο έχει pilotis και όχι για την πραγματοποιούμενη κάλυψη του οικοπέδου. Δεν ασχολούμαστε με τα άλλα κτίρια.

 

Οταν ομως εχουμε καθετη και τα κτιρια ακουμπανε η πιλοτις εξεταζεται για την καλυψη και των 2 κτιριων.

Εφοσον εχει μετρηθει στη δομηση, σαν τι εχει δηλωθει στην οικοδομικη αδεια η κλεισμενη πιλοτις?Σπιτι, αποθηκη τι?Αν ειναι χωρος κυριας χρησης δεν δηλωνεται τωρα.Παντως συνεχιζει να υπαρχει θεμα με τα παραπανω μ2 που ουσιαστικα δεν του ανηκουν.Αν δεν ηταν τα κτιρια εν επαφη και την ειχε κλεισει την πιλοτις τωρα θα μπορουσε να τακτοποιηθει ανετα.

[armenopoulos]

Αποψή μου είναι, όπως αναφέρω εξαρχής, ότι εξετάζεται κάθε λειτουργικά και στατικά αυτοτελές κτίριο ξεχωριστά όπως προκύπτει από την αυστηρή ανάγνωση του άρθρου 7 του σήμερα ισχύοντος ΓΟΚ και την φιλοσοφία της "ελευθερης τοποθέτησης του κτιρίου στο οικόπεδο" που δεν είχε ο ΓΟΚ του 1973.

 

Στη συγκεκριμένη όμως περίπτωση δεν παίζει κανέναν ρολο το 50% καθώς τότε (1980) έπρεπε όλο το ισόγειο, πλην του κλιμακοστασίου, να είναι ελευθερο. Επιπλέον οι σχετικές με την "δόμηση επί υποστυλωμάτων" διατάξεις του αρθρου 32 του ΓΟΚ '73 είχαν τότε ερμηνευθεί ότι αφορούσαν το σύνολο των εν επαφή κτισμάτων που βρίσκονταν στο οικόπεδο καθώς τα ανεξάρτητα αλλά εν επαφή κτίρια θεωρούνταν ότι δεν ήταν "πολεοδομικά αυτοτελή" (εγκύκλιος 58/80).

[eyt]

.

 

Αλλά δεν κατάλαβα? Τι να τακτοποιήσει? Άλλα λες στο αρχικό σου μηνυμα και άλλα στο τελευταίο. Τι θες να πεις του την έβαλαν στη δόμηση και την έχει κλείσει από το 80???

 

Έχεις δίκιο που μπερδεύτηκες γιατί έχω στείλει δύο μηνύματα (χρήστης eyt). Στο πρώτο ρωτάω γενικά πως ελέγχουμε την Pilotis σε κάθετη ιδιοκτησία με την ισχύουσα νομοθεσία ενώ στο δεύτερο αναφέρω μια υπόθεση που έχω αυτές τις μέρες όπου το 1980 η πολεοδομία απαίτησε να γίνει αναθεώρηση και να προσμετρηθεί η Pilotis στην δόμηση όταν στην διπλανή κάθετη ιδιοκτησία χτίστηκε ισόγειο κτίσμα σε επαφή με την Pilotis. Μάλιστα έγιναν δύο αναθεωρήσεις. Στην πρώτη προσμετρήθηκε όλη η Pilotis στην δόμηση. Σε αυτήν την αναθεώρηση η Pilotis στα σχέδια φαίνεται σαν ελεύθερος χώρος ενώ στην δεύτερη αναθεώρηση έδειξαν ότι η Pilotis κλείνει και γίνεται αποθήκη.

[eyt]

Στη συγκεκριμένη όμως περίπτωση δεν παίζει κανέναν ρολο το 50% καθώς τότε (1980) έπρεπε όλο το ισόγειο, πλην του κλιμακοστασίου, να είναι ελευθερο. Επιπλέον οι σχετικές με την "δόμηση επί υποστυλωμάτων" διατάξεις του αρθρου 32 του ΓΟΚ '73 είχαν τότε ερμηνευθεί ότι αφορούσαν το σύνολο των εν επαφή κτισμάτων που βρίσκονταν στο οικόπεδο καθώς τα ανεξάρτητα αλλά εν επαφή κτίρια θεωρούνταν ότι δεν ήταν "πολεοδομικά αυτοτελή" (εγκύκλιος 58/80).

 

Πολύ ενδιαφέρον!!

Άρα η πολεοδομία με την τότε ισχύουσα νομοθεσία, και την ερμηνεία αυτής, ορθώς απαίτησε να προσμετρηθεί η Pilotis στην δόμηση όμως με "μελανό" σημείο , όπως διηγείται ο ιδιοκτήτης, ότι δεν την ενδιέφερε τότε την πολεοδομία ότι η συγκεκριμένη κάθετη ιδιοκτησία (κτίριο Α) δεν είχε υπόλοιπο δόμησης και ότι χρησιμοποίησαν το υπόλοιπο δόμησης του κτιρίου Β για να καλύψουν το πρόβλημα που προέκυψε με την Pilotis. Πλέον όμως, η πολεοδομία δίνει βάρος στο πόση δόμηση αντιστοιχεί σε κάθε κάθετη ιδιοκτησία άρα σε πιθανή καταγγελία θα θεωρηθεί άκυρη η τότε αναθεώρηση και αυθαίρετη η κλειστή Pilotis;