Ιδιοκτησιακό - πολεοδομικό ερώτημα: Διόρθωση ορίων όμορων οικοπέδων, χωρίς αλλαγή εμβαδού κανενός οικοπέδου

[NikosGeor]

Καλησπέρα σας,

Ενδιαφέρομαι για ένα οικόπεδο, εκτός σχεδίου πόλης, και μετά από έλεγχο του τίτλου, βρέθηκε ότι υπάρχει μια πράξη διορθωτική ορίων, από συμβολαιογράφο. Αυτή η πράξη, αφορά το συγκεκριμένο οικόπεδο και άλλα δύο όμορα. Αν και τα όρια μεταβάλλονται, δε μεταβάλλεται το συνολικό εμβαδόν κανενός από τα όμορα οικόπεδα.

Το τοπικό υποθηκοφυλάκειο, αρνείται να μεταγράψει την διορθωτική πράξη, γιατί χρειάζεται λέει διόρθωση συμβολαίου (ίσως το λέω λάθος, συγχωρέστε με, γιατί δεν γνωρίζω τους νομικούς όρους).

Ο πωλητής υποστηρίζει ότι η διορθωτική πράξη ορίων είναι αρκετή. Και αφού δεν μεταγράφεται από τον υποθηκοφύλακα, πάει να πει...ότι όλα είναι καλά!

 

Ένας φίλος, που έχει κάποιες γνώσεις με κτηματομεσιτικά, μου είπε ότι άμα δεν μεταγραφεί η πράξη στο υποθηκοφυλάκειο, μελλοντικά, σε περίπτωση επιθυμίας για οικοδόμηση (είναι πανω απο 4στρέμματα), θα έχω πρόβλημα με την ποελοδομία, καθώς τα νέα όρια του, δε θα είναι μετεγραμμενα από το υποθηκοφυλάκειο.

Από οτι έχω καταλάβει το λεπτό σημείο, είναι ότι η πράξη άλλαγής ορίων, δεν αλλάζει το εμβαδών κανενός από τα όμορα οικόπεδα. Ή μήπως...δεν έχει σχέση αυτό;

Απευθύνομαι σε εσάς, που σίγουρα θα ξέρετε απείρως περισσότερα από εμένα, επί του θέματος, και ίσως έχετε ήδη καταλάβει ποιό είναι το πρόβλημα. Εμένα αυτή η διχογνωμία και διάσταση απόψεων μου προκαλεί ανασφάλεια για την αγορά του οικοπέδου.

Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων για το χρόνο σας.

[MAKAP]

Στην περιγραφή σου υπάρχει μια αντίφαση.

Λες ότι 1) "βρέθηκε ότι υπάρχει μια πράξη διορθωτική ορίων, από συμβολαιογράφο" και 2) "Το τοπικό υποθηκοφυλάκειο, αρνείται να μεταγράψει την διορθωτική πράξη, γιατί χρειάζεται λέει διόρθωση συμβολαίου".

 

Εάν η διορθωτική πράξη των ορίων συντάχθηκε από συμβ/φο, γιατί δεν την μεταγράφει το υποθηκοφυλάκειο. Εάν η διορθωτική πράξη δεν έχει συνταχθεί από συμβ/φο, είναι ανίσχυρη και καλώς δεν μεταγράφεται.

 

ΥΓ Το ακίνητο που περιγράφεις μπορεί να ονομάζεται γεωτεμάχιο, αγροτεμάχιο, δασοτεμάχιο κλπ αλλά όχι οικόπεδο αφού δεν περιλαμβάνεται σε σχέδιο πόλης.

[gzin]

Εκτός από τη νομική συμβουλή (από τη δική σας μεριά) οπωσδήποτε χρειάζεστε και έναν τοπογράφο μηχανικό της εμπιστοσύνης σας ώστε να εξετάσει και αν χρειαστεί να αποτυπώσει εκ νέου τα τρία αυτά ακίνητα και να διαπιστώσετε ότι όντως η "μοιρασιά" δεν είναι απλά στα χαρτιά αλλά και στην πράξη.

επιπλέον μην ξεχνάτε ότι η τροποποίηση ορίων όμορων ιδιοκτησιών μπορεί να είναι απλή περίπτωση αλλά και πολύπλοκη νομικά (πχ δημιουργία δουλείας διάβασης, μή νόμιμης οδού κτλ) αλλά και προβληματική πχ αν το ακίνητο δεν είναι απλά αγροτεμάχιο αλλά κληροτεμάχιο (ο συνάδελφος ΜΑΚΑΡ έχει κάνει αναφορά σε σχετικό πρόσφατο θέμα αλλά θέλει μεγάλη προσοχή)

[dimitrispsi]

Oποιαδήποτε συμβολαιογραφική πράξη δεν μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακιο, απλά ΔΕΝ ΙΣΧΥΕΙ!

 

Τελεία και παύλα!

 

Ούτε μα, ούτε μου, από τον συμβολαιογράφο ή τους ιδιοκτήτες.

[NikosGeor]

Καλημέρα ,

Η "πράξη καθορισμού ορίων", συντάχθηκε από συμβολαιογράφο της περιοχής αλλά η υποθηκοφύλακας αρνείται να την μεταγράψει.

Υποθέτω ότι είναι διαφορετικό πράγμα η "πράξη καθορισμού ορίων" και η "πράξη διόρθωσης συμβολαίου". Από ότι θυμάμαι μου είπε ότι πρέπει να γίνει "πράξη διόρθωσης συμβολαίου" ή να γίνουν συμβόλαια αγοράς για καθένα από τα μικρά κομματάκια γης που ανταλλάσσονται από τα όμορα οικόπεδα. Αλλά έτσι δε θα έχαναν την "Αρτιότητά" τους;

 

Έχεις δίκιο, παντού αναφέρεται σαν αγροτεμάχιο.

 

Στην περιγραφή σου υπάρχει μια αντίφαση.

Λες ότι 1) "βρέθηκε ότι υπάρχει μια πράξη διορθωτική ορίων, από συμβολαιογράφο" και 2) "Το τοπικό υποθηκοφυλάκειο, αρνείται να μεταγράψει την διορθωτική πράξη, γιατί χρειάζεται λέει διόρθωση συμβολαίου".

 

Εάν η διορθωτική πράξη των ορίων συντάχθηκε από συμβ/φο, γιατί δεν την μεταγράφει το υποθηκοφυλάκειο. Εάν η διορθωτική πράξη δεν έχει συνταχθεί από συμβ/φο, είναι ανίσχυρη και καλώς δεν μεταγράφεται.

 

ΥΓ Το ακίνητο που περιγράφεις μπορεί να ονομάζεται γεωτεμάχιο, αγροτεμάχιο, δασοτεμάχιο κλπ αλλά όχι οικόπεδο αφού δεν περιλαμβάνεται σε σχέδιο πόλης.

[NikosGeor]

Θα κοιτάξω αυτό που λέτε περί κληροτεμαχίου, δεν το είχα υπόψη μου. Σας ευχαριστώ.

Εκτός από τη νομική συμβουλή (από τη δική σας μεριά) οπωσδήποτε χρειάζεστε και έναν τοπογράφο μηχανικό της εμπιστοσύνης σας ώστε να εξετάσει και αν χρειαστεί να αποτυπώσει εκ νέου τα τρία αυτά ακίνητα και να διαπιστώσετε ότι όντως η "μοιρασιά" δεν είναι απλά στα χαρτιά αλλά και στην πράξη.

επιπλέον μην ξεχνάτε ότι η τροποποίηση ορίων όμορων ιδιοκτησιών μπορεί να είναι απλή περίπτωση αλλά και πολύπλοκη νομικά (πχ δημιουργία δουλείας διάβασης, μή νόμιμης οδού κτλ) αλλά και προβληματική πχ αν το ακίνητο δεν είναι απλά αγροτεμάχιο αλλά κληροτεμάχιο (ο συνάδελφος ΜΑΚΑΡ έχει κάνει αναφορά σε σχετικό πρόσφατο θέμα αλλά θέλει μεγάλη προσοχή)

[NikosGeor]

Αυτό που λέτε έχω καταλάβει κι εγώ.

 

Απλά δεν καταλαβαίνω, πώς σε περίπτωση που προχωρήσω και συνταχθεί συμβόλαιο αγοράς, για τα όρια του που θα αναφέρονται, δε θα πρέπει να υπάρχει παραπομπή είτε στο προηγούμενη συμβόλαιο αγοράς, είτε στην πράξη καθορισμού ορίων; Γιατί δεν μπορεί το συμβόλαιο να αναφέρει τα "νέα" όρια αλλά να παραπέμπει στο προηγούμενο συμβόλαιο αγοράς (που εχει τα "παλιά" όρια).

Άρα, είναι νόμιμο το νέο συμβόλαιο αγοράς να παραπέμψει σε αυτήν την μή μετεγραμμένη πράξη καθορισμούορίων;

 

Oποιαδήποτε συμβολαιογραφική πράξη δεν μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακιο, απλά ΔΕΝ ΙΣΧΥΕΙ!

 

Τελεία και παύλα!

 

Ούτε μα, ούτε μου, από τον συμβολαιογράφο ή τους ιδιοκτήτες.

[dimitrispsi]

Απ'όσο καταλαβαίνω, έγινε πράξη καθορισμού ορίων, μια διαδικασία που σε γενικές γραμμές δεν αφορά ανταλλαγή εκτάσεων, συνήθως συντάσσεται όταν δυο όμοροι ιδιοκτήτες αποφασίζουν να αποσαφηνίσουν τα όρια των οικοπέδων τους που δεν γνωρίζουν ΜΕ ΑΠΟΛΥΤΗ ΑΚΡΙΒΕΙΑ (πχ όταν υπάρχει όριο κάποιο λαχίδι, τράφος, κλπ).

 

Εδώ όμως μιλάμε και για ανταλλαγή εκτάσεων, άρα υποθέτω πως πρέπει να συνταχθεί σχετικό συμβόλαιο που να αναφέρει ότι οι ιδιοκτήτες κάνουν ΑΝΤΑΛΛΑΓΗ ίσων εκτάσεων, όπως γίνεται και στα εντός σχεδίου για βελτίωση σχήματος (κλασσική περίπτωση σε σχέδια πόλης που κάποια οικόπεδα μπορούν με ανταλλαγές να αποκτήσουν πρόσωπο αρτιότητας και να αποφύγουν την τακτοποίηση με άλλο πιο χρονοβόρο τρόπο).

 

Δηλαδή άλλο πράγμα η ανταλλαγή κι άλλο ο καθορισμός ορίων. Πρώτα πρέπει να γίνει η ανταλλαγή και μετά ο καθορισμός των ορίων (δεν ξέρω βέβαια αν γίνεται και με την ίδια συμβολαιογραφική πράξη).

 

Δεδομένου ότι έγινε ΜΟΝΟ καθορισμός ορίων, είναι σαν να αποφάσισαν να μετακινήσουν τα όρια ο ένας μέσα στην ιδιοκτησία του άλλου (και αντίστροφα).

Αν είναι έτσι, τότε δικαίως υπάρχει άρνηση μεταγραφής.

 

Θα πρέπει να το ψάξει καλύτερα ο συμβολαιογράφος. Είναι μια μικτή πράξη (ανταλλαγή και μετά καθορισμός) που φυσικά πρέπει να υπογράφεται και από τους δύο ιδιοκτήτες και να αναφέρεται ότι με την ανταλλαγή δεν περιλαμβάνει χρηματική συναλλαγή (αυτό το τελευταίο ας το δει καλύτερα ο συμβολαιογράφος).

[NikosGeor]

Δημήτρη,

Ακρίβως αυτό που λες πρέπει να έχει γίνει.

Ίσως χρησιμοποίησα λάθος όρο. Όταν λεω "ανταλλαγή" εννοώ ότι στα σύνορά τους, στην πάνω γωνία ο ένας πάει μερικά μέτρα μέσα στον άλλο, και στην κάτω γωνία, ο άλλος πάει μέσα στην έκταση του άλλου, με ίδια τετραγωνιά μέτρα. Δηλαδή καθορίζουν τα μεταξύ τους όρια (με αυτήν την αλλαγή). Είναι αυτό που λες κι εσύ για βελτίωση σχήματος.

 

Όμως λες σε ένα σημείο "με ανταλλαγές να αποκτήσουν πρόσωπο αρτιότητας και να αποφύγουν την τακτοποίηση με άλλο πιο χρονοβόρο τρόπο". Ίσως αυτό να ήταν το κίνητρο. Ομως με αυτό τον πιο σύντομο τρόπο, ισχύει νομικά η αλλαγή των ορίων; Λες ότι δικαίως δεν μεταγράφεται. Αυτό μου λέει και ο πωλητής. Ότι αυτό δεν χρειάζεται. Οπότε είναι μια συνήθης και νόμιμη πρακτική αυτό; Και αν γίνει νέο συμβόλαιο, δικαιούται να αναφέρεται στα νέα όρια, και σαν "αναφορά" να έχει αυτήν την πράξη καθορισμού ορίων;

Και αν μελλοντικά κάποιος θέλει να οικοδομήσει, η πολεοδομία, δίνει άδεια, βασιζόμενη στα νέα όρια;

ΥΓ:Όντως υπογράφεται και από τους δύο ιδιοκτήτες και δεν υπάρχει χρηματική συναλλαγή.

 

 

 

[...] Εδώ όμως μιλάμε και για ανταλλαγή εκτάσεων, άρα υποθέτω πως πρέπει να συνταχθεί σχετικό συμβόλαιο που να αναφέρει ότι οι ιδιοκτήτες κάνουν ΑΝΤΑΛΛΑΓΗ ίσων εκτάσεων, όπως γίνεται και στα εντός σχεδίου για βελτίωση σχήματος (κλασσική περίπτωση σε σχέδια πόλης που κάποια οικόπεδα μπορούν με ανταλλαγές να αποκτήσουν πρόσωπο αρτιότητας και να αποφύγουν την τακτοποίηση με άλλο πιο χρονοβόρο τρόπο). [...]

 

Παρατήρηση: Μην κάνετε παράθεση ολόκληρου του προηγούμενου μηνύματος για λόγους οικονομίας και ευκρίνειας.

Αντί για κλικ στη λέξη "παράθεση" κάντε κλικ στη λέξη "απάντηση" στο τέλος της ιστοσελίδας.

Ευχαριστώ, petsagouris

[dimitrispsi]

Aν δεν έχει γίνει μεταγραφή της πράξης καθορισμού οριών, ουσιαστικά δεν ισχύει.

 

Κανονικά ένα συμβόλαιο πώλησης ή μεταβίβασης θα πρέπει να γίνει με τοπογραφικό διάγραμμα το οποίο δείχνει τα παλιά όρια, άρα ο νέος ιδιοκτήτης θα μπορεί να οικοδομήσει χωρίς να λάβει υπ'όψιν την "διόρθωση" των ορίων που έγιναν με την πράξη καθορισμού ορίων.

 

Αν ο συμβολαιογράφος κάνει την μεταβίβαση/πώληση με τοπογραφικό που δείχνει τα νέα όρια (αυτά που δεν έχουν μεταγραφεί), το συμβόλαιο μπορεί να κριθεί άκυρο.

Ευθύνες τότε θα φέρει ο συμβολαιογράφος που το συνέταξε, αλλά και ο μηχανικός που συνέταξε το συνοδευτικό τοπογραφικό, αφού προφανώς για να σχεδιάσει με τα "νέα" όρια, έλαβε υπ'όψιν την πράξη καθορισμού οριών (και κακώς το έκανε, αφού τυπικά όταν ένας μηχανικός λαμβάνει υπ'όψιν συμβολαιογραφικές πράξεις, πρέπει να ελέγχει αν αυτές είναι νόμιμα μεταγεγραμμένες - αν ισχύουν δηλαδή).