Σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών επί αγροτεμαχίου.

[Chris79]

Καλησπερα σας.

 

Τυχαια ανακαλυψα το φορουμ σας ( πολυ καλο και ενημερωτικο απο τα λιγα που διαβασα εως τωρα ) και θα το εκτιμουσα πολυ αν με βοηθουσατε με τις γνωσεις σας σε μια περιπλοκη κατασταση την οποια αντιμετωπιζω.

 

Σε αγροτεμαχιο εκτος οικισμου,το οποιο προυπηρχε του ετους 1963, συσταθηκαν 7 καθετες ιδιοκτησιες ( αν και το συμβολαιο παραδοξως γραφει για οριζοντιες!! ) το ετος 1976.

 

Το 1977 τα 2/3 σχεδον του αγροτεμαχιου μπηκαν στον οικισμο,λογω επεκτασεως.Ο οικισμος αυτος υπηρχε προ του 1923.

 

Το ετος 1978 μια εκ των καθετων ιδιοκτησιων, χωριστηκε εκ νεου σε 3 καθετες εκ των οποιων οι 2 πωληθησαν ( η πρωτη το 78, η δευτερη το 79 ).

 

Συνολικα εχουν ανεγερθη ( στο τμημα εντος οικισμου ) επι 3 διαφορετικων καθετων,3 κτισματα με τελευταια αδεια να εχει βγει το 1979.

 

Να σημειωσω εδω πως ολα τα συμβολαια εχουν μεταγραφει στο τοπικο υποθηκοφυλακειο.

 

Τα ερωτηματα μου ειναι τα εξης.

 

1.Εχει προβλημα η ολη ιδιοκτησια λογω του Ν. 2052/3-6-

1992 (ΦΕΚ Α΄ 94/5-6-1992)??Παρολο που η συσταση εγινε πριν απο αυτη την ημερομηνια??

 

2.Μπορουν οι ιδιοκτητες να πουλησουν η να μεταβιβασουν τις ιδιοκτησιες τους??

 

3.Μπορουν να ενωθουν 2 καθετες ( που βρισκονται στο εντος οικισμου κομματι του εν λογω αγροτεμαχιου ) μεταξυ τους η λογω του νομου του 1992 αυτο απαγορευεται επειδη συνιστα νεα καθετη ιδιοκτησια??

 

4.Μπορουν να ενωθουν καθετες, που βρισκονται στο εκτος οικισμου κομματι του αγροτεμαχιου??

 

Εχοντας συμβουλευθει πληθος ειδικων και μη οι απαντησεις που λαμβανω ειναι διφορουμενες και βρισκομαι σε αδιεξοδο.

 

Σας ευχαριστω για το χρονο σας.

[geokasto]

Η λειτουργία της κάθετης ιδιοκτησίας διέπεται από τις διατάξεις του ΝΔ 1024/71.

Σύμφωνα με το αρθ.1 ισχύει μόνο εντός σχεδίων πόλεων, οικισμών προ του 23 και εντός ορίων οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων.

Σύμφωνα με το αρθ.4. παρ1

 

"ΑΡΘΡΟΝ-4.

 

1. Κάθε δικαιοπραξία με την οποία συνιστάται διηρημένη κατά το παρόν νομοθετικό διάταγμα ιδιοκτησία μετά τη δημοσίευση του παρόντος και κατά παράβαση των διατάξεων του παρόντος νόμου είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρη.

 

"2. Στους παραβάτες των διατάξεων της προηγούμενης παραγράφου και ειδικότερα στους δικαιοπρακτούντες, στους συντάσσοντες τεχνικά σχέδια, στους μεσίτες, στους συμβολαιογράφους, που συντάσουν συμβόλαια κατά παράβαση της διάταξης αυτής, στους δικηγόρους που παρίστανται κατά τη σύνταξη των συμβολαίων αυτών και στους υποθηκοφύλακες, που μεταγράφουν τέτοια συμβόλαια, επιβάλλεται διοικητική ποινή προστίμου υπέρ ΕΤΕΡΠΣ. Το πρόστιμο αυτό ορίζεται, για καθένα απο τα ανωτέρω πρόσωπα, ίσο με την αξία ολόκληρου του του ακινήτου, επί του οποίου συνιστάται ακύρως διηρημένη ιδιοκτησία και υπολογίζεται προς δέκα χιλιάδες (10000) δρχ. ανά τετραγωνικό μέτρο γής. Το ποσό αυτό μπορεί να αναπροσαρμόζεται με απόφαση των υπουργών οικονομικών καιΠεριβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Εργων. Με όμοια απόφαση καθορίζεται ο τρόπος και η διαδικασία επιβολής και είσπραξης του προστίμου και κάθε σχετική λεπτομέρια. Τα ως άνω πρόσωπα, καθώς και τα πρόσωπα της επόμενης παραγράφου, τιμωρούνται με τις ποινές που προβλέπει η παρ.8 του Αρθ-17 του Ν-1337/83."

 

Επομένως η σύσταση καθέτου σε αγροτεμάχιο το 1976 είναι άκυρη.

Κάποιοι συμβολαιογράφοι χρησιμοποιούσαν ένα τρικ και στα συμβόλαια έγραφαν ''οριζόντια κατ' έκταση σύσταση...'', αυτό ίσως εξηγεί γιατί το συμβόλαιο γράφει οριζόντια. Γιατί απλά δεν μπορούσε να γράφει κάθετη.

Αν όμως από την περιγραφή προκύπτει ουσιαστικά σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας τίθεται ζήτημα εγκυρότητας.

[Chris79]

Σε ευχαριστω για την απαντηση.

 

Με λιγα λογια δηλαδη, απο αυτα που εγραψες, η συσταση καθετου επι αγροτεμαχιου το 1976 θεωρειται ακυρη.

 

Γνωριζει κανεις μηπως πως μπορει να διορθωθει αυτη η κατασταση και αν θα υπαρξει προβλημα σχετικα με τη δηλωση του ακινητου στο κτηματολογιο, αν αυτη παραμεινει ως εχει??

[avgoust]

Συναδελφε geokasto θα μου επιτρεψεις να διαφωνησω μαζι σου για το θεμα της ακυροτητας της καθετης του 1976.

 

Κι αυτο γιατι η τροποποιηση της παρ. 2 του αρθρου 1 του ΝΔ 1024/71 με βαση την οποια απαγορευονται οι καθετες εκτος σχεδιου καθως και ολοκληρο το αρθρο 4 τεθηκαν με τον Ν2052 του 1992.

 

Δεν νομιζω λοιπον οτι υπαρχει θεμα ακυροτητας της συστασης καθετου του 1976.

[GRTOPO]

Συνάδελφοι παραθέτω τα εξής:

ΝΔ-1024/71 (ΦΕΚ-232/Α/15-11-71)

"Περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων των ανεγειρομένων

επί ενιαίου οικοπέδου".

(Καθεστώς κάθετης συνιδιοκτησίας (Ιδιοκτησίας).

 

ΑΡΘΡΟΝ-1.

1. Εν τη εννοία του Αρθ-1 του Ν-3741/29 και των Αρθ-1002 και Αρθ-1117 του Αστικού Κώδικος, δύναται να συσταθή διηρημένη ιδιοκτησία και επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου ανήκοντος εις ένα ή πλείονας, ως και επί ορόφων ή μερών των οικοδομημάτων τούτων, επιφυλασσομένων των πολεοδομικών διατάξεων.

"2. Η προηγούμενη παρ.1 εφαρμόζεται μόνο επί οικοπέδων κειμένων εντός σχεδίων πόλεων, εντός ορίων οικισμών προ του 1923, καθώς και εντός ορίων οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από ΠΔ/24-4-85 (ΦΕΚ-181/Δ), όπως ισχύει. Συστάσεις διηρημένων ιδιοκτησιών σε οικοπέδα που βρίσκονται μέσα στους ανωτέρω οικισμούς, που έγιναν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου, είναι έγκυρες εκτός αν κηρύχθηκαν άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση". ΑΡΘΡΟΝ-2.

Διηρημένη ιδιοκτησία επί των περιπτώσεων των προβλεπομένων υπό του Ν-3741/23 "περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους" ή του παρόντος συνιστάται είτε δια δικαιοπραξίας εν ζωή ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου είτε δια συμβιβάσεως των τυχόν συγκυριών αυτού.

ΑΡΘΡΟΝ-3.

Συστάσεις διηρημένων κατά το παρόν Νομοθετικόν Διάταγμα ιδιοκτησίας, γενόμεναι μέχρι της ενάρξεως της ισχύος του παρόντος, είναι έγκυροι, πλην αν εχώρησε κήρυξις της ακυρότητας τούτων δια δικαστικής αποφάσεως καταστάσης αμετακλήτου.

"ΑΡΘΡΟΝ-4.

1. Κάθε δικαιοπραξία με την οποία συνιστάται διηρημένη κατά το παρόν νομοθετικό διάταγμα ιδιοκτησία μετά τη δημοσίευση του παρόντος και κατά παράβαση των διατάξεων του παρόντος νόμου είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρη.

"2. Στους παραβάτες των διατάξεων της προηγούμενης παραγράφου και ειδικότερα στους δικαιοπρακτούντες, στους συντάσσοντες τεχνικά σχέδια, στους μεσίτες, στους συμβολαιογράφους, που συντάσουν συμβόλαια κατά παράβαση της διάταξης αυτής, στους δικηγόρους που παρίστανται κατά τη σύνταξη των συμβολαίων αυτών και στους υποθηκοφύλακες, που μεταγράφουν τέτοια συμβόλαια, επιβάλλεται διοικητική ποινή προστίμου υπέρ ΕΤΕΡΠΣ. Το πρόστιμο αυτό ορίζεται, για καθένα απο τα ανωτέρω πρόσωπα, ίσο με την αξία ολόκληρου του του ακινήτου, επί του οποίου συνιστάται ακύρως διηρημένη ιδιοκτησία και υπολογίζεται προς δέκα χιλιάδες (10000) δρχ. ανά τετραγωνικό μέτρο γής. Το ποσό αυτό μπορεί να αναπροσαρμόζεται με απόφαση των υπουργών οικονομικών καιΠεριβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Εργων. Με όμοια απόφαση καθορίζεται ο τρόπος και η διαδικασία επιβολής και είσπραξης του προστίμου και κάθε σχετική λεπτομέρια. Τα ως άνω πρόσωπα, καθώς και τα πρόσωπα της επόμενης παραγράφου, τιμωρούνται με τις ποινές που προβλέπει η παρ.8 του Αρθ-17 του Ν-1337/83."

 

ΣΧΟΛΙΟ:

Στο άρθρο 4 παρ.1 που τέθηκε με τον 2052/92, αναφέρει ότι κάθε δικαιοπραξία δηλαδή σύσταση καθέτου στις περιπτώσεις που δεν προβλεπονται απο το άρθρο 1. παρ2. (δηλαδή στις ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΕΡΙΟΧΕΣ), ΜΕΤΑ την δημοσίευση του Ν.2052 στις 5-6-92, είναι άκυρες.

Συνεπώς όλες οι συστάσεις καθέτου συνιδιοκτησίας στις εκτός σχεδίου περιοχές ΠΡΙΝ την 5-6-92 ΕΙΝΑΙ ΕΓΚΥΡΕΣ, εκτός αν έχουν προσβληθει για άλλους λόγους.

[geokasto]

Σωστά..

[Chris79]

Γεια σας.

 

Ευχαριστω και τους φιλους avgoust, GRTOPO για τις απαντησεις τους.

 

Το συμπερασμα δηλαδη που βγαινει ειναι οτι τελικα οι καθετες επι αγροτεμαχιου προ του 1992 ( το 1976 για την ακριβεια ) ειναι εγκυρες??Ετσι ερμηνευσα και εγω το νομο εξαρχης αλλα υπηρξαν αρκετοι συμβολαιογραφοι,δικηγοροι και μηχανικοι που εξεφρασαν αντιθετη αποψη και με εβαλαν σε σκεψεις.

 

Με δεδομενο ολες αυτες τις διαφορετικες ερμηνειες του νομου,πιστευετε οτι θα αντιμετωπισουν προβλημα οσοι εχουν τετοιες ιδιοκτησιες ( υποθετω πως ειναι πολλοι ) σε σχεση με την εγγραφη-δηλωση στο κτηματολογιο??

 

Ευχαριστω και παλι και συγγνωμη αν σας κουρασα.

[GRTOPO]

Chris79,

εξαρτάται ποιους θα βρούν μπροστά τους....

Αν πέσουν σε καταρτισμένους ή σε άτομα δεκτικά ενημέρωσης δεν θα έχουν πρόβλημα. Αν τώρα πέσουν σε άτομα που με βάση τον τίτλο του επαγγέλματός τους διεκδικούν το αλάθητο που μόνο και μόνο ο τίτλος τους προσφέρει, τότε.... ναι θα έχουν πρόβλημα.

[yiman]

Άποψή μου είναι να ζητηθεί έκθεση τίτλων από δικηγόρο στην οποία

να αναφέρεται και στην εγκυρότητα ή όχι των τίτλων.

Γιατί να ευθύνεται ο μηχανικός και για θέματα που είναι καθαρά νομικής

φύσεως και να έχει όλη την ευθύνη πάνω του.

[GRTOPO]

Διότι, YIMAN, καλώς η κακώς οι μηχανικοί εφαρμόζουν την πολυδαίδαλη, πολλαπλών περιπτώσεων, αλληλοαναιρούμενη απο αποφάσεις ΣτΕ, εγκυκλίους, γνωμοδοτήσεις ΝΣΚ κλπ, κλπ..... πολεοδομική νομοθεσία.

Πχ σε ένα συμβόλαιο έχεις δει το συμβολαιογράφο να παίρνει θέση....

Οχι!! Απλά γράφει..... "σύμφωνα με τη δήλωση του 651/77 του Αγρονόμου και Τοπογράφου Μηχανικού Τρεχαγυρευόπουλου.... το οικόπεδο/αγροτεμάχιο είναι άρτιο οικοδομήσιμο κλπ κλπ." Κι αν ο άμοιρος μηχανικός είναι νέος και δεν πρόσεξε κάποια πράγματα ας πούμε ότι το οικόπεδο έχει προέλθει από παράνομη κατάτμηση ή τόσες άλλες περιπτώσεις ...... ενώ ο συμβολαιογράφος το κατάλαβε.... ακύρωσε τη σύνταξη του συμβολαίου??? Εγώ λέω ΌΧΙ. Απλά συνέταξε το συμβολαιο.... πήρε την αμοιβή του που είναι ΠΟΣΟΣΤΟ ΤΗΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ και ...... ΠΕΤΑΞΕ ΤΟ ΜΠΑΛΛΑΚΙ ΤΩΝ ΕΥΘΥΝΩΝ στο συντάξαντα της δήλωσης 651 που συνοδεύει το τοπογραφικό ο οποίος πήρε ως αμοιβή ΚΛΑΣΜΑ ΤΗΣ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΗΣ ΑΜΟΙΒΗΣ.