ADK

Συνάδελφοι καλησπέρα και Καλό Μήνα! Διάβασα προσεκτικά όσες περισσότερες συζητήσεις του topic μπορούσα (μέχρι το μυαλό να γίνει βούτυρο), προκειμένου να βγάλω συμπεράσματα σχετικά με περίπτωση που μελετώ. Καταλήγω στα παρακάτω, παρακαλώ διορθώστε με εάν κάπου το χάνω: Η λογική του "πάντα ελέγχουμε βάση ΟΑ" στις περιπτώσεις ύπαρξης σύστασης δεν ισχύει πλέον, εφόσον "Η διαμερισμάτωση ορόφου κατά την παρ. 8 εφαρμόζεται υποχρεωτικά όταν υπάρχει διαφοροποίηση του περιγράμματος αυτοτελών ιδιοκτησιών από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας". Επομένως πρέπει να ελέγχουμε και τα όρια των "αυτοτελών ιδιοκτησιών", δηλαδή να εμπλέκουμε στον έλεγχό μας και τα σχέδια της σύστασης. Στη δική μου περίπτωση έχω: Απολεσθείσα ΟΑ του 68 (και φάκελο), που αφορούσε Υπόγειο και Ισόγειο Σύσταση / Συμβόλαιο Πώλησης του 68 που χώριζε Υπόγειο σε 5 Αποθήκες, Ισόγειο σε 5 Καταστήματα, μελλοντικούς Α & Β Ορόφους σε 2 διαμερίσματα ανά Όροφο και προέβλεπε δικαίωμα υψούν για Γ Όροφο και Δ Όροφο σε εσοχή. Από αυτά εγώ μελετώ 2x όμορες Αποθήκες Υπογείου (Α4 και Α5) και τα υπερκείμενα 2x Καταστήματα Ισογείου (Κ4 και Κ5). Στα σχέδια της σύστασης η Α4 έχει πρόσβαση από το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο & πρόσβαση στον ακάλυπτο πίσω, το Κ4 είσοδο από τον δρόμο στην πρόσοψη, το Κ5 ξεχωριστή είσοδο από τον δρόμο στην πρόσοψη, ενώ τα Α5 & Κ5 επικοινωνούν με εσωτερική σκάλα. Νέα ΟΑ του 70, που δείχνει το Υπόγειο ως ενιαίο σε όλη την επιφάνεια της πολυκατοικίας χωρίς διάκριση ΟΙ και το Ισόγειο χωρισμένο σε 2 Καταστήματα με ενδιάμεσο το κλιμακοστάσιο. Το ένα από τα 2 καταστήματα που φαίνεται στην κάτοψη, αφορά τις 2 "δικές μου" ΟΙ (Κ4 και Κ5). Η άδεια αυτή βγήκε για την κατασκευή του Α και Β Ορόφου και για επέκταση του Ισογείου σε τμήμα του ακαλύπτου (12m2) για κατασκευή 1x WC για κάθε ένα από τα Καταστήματα που δείχνει η συνοδή Κάτοψη. Η επέκταση αυτή δεν πραγματοποιήθηκε ποτέ και προφανώς δεν έγινε ποτέ τροποποίηση της σύστασης. Τελευταία ΟΑ του 76, που αγνοεί την ύπαρξη Υπογείου εντελώς και δείχνει το Ισόγειο παρόμοια με την ΟΑ του 70, επεκταμένο κατά την ήδη εγκεκριμένη επιφάνεια προς τον ακάλυπτο με τους χώρους των WC να είναι πλέον τμήμα των 2x Καταστημάτων Ισογείου. Η άδεια αυτή βγηκε για την κατασκευή Γ, Δ και Ε Ορόφου και έχει πολλά λάθη, συμπεριλαμβανομένου και του Διαγράμματος Κάλυψης, γιαυτό έχω αποφασίσει να την αγνοήσω, εφόσον δεν αφορά τις "δικές μου" ιδιοκτησίες. Συμβόλαιο Γονικής Παροχής του 2000 "κατ΄εικόνα και καθ' ομοίωση" του Συμβολαίου Σύστασης, με ξεκάθαρη δήλωση συμβολαιογράφου off the record περι copy paste. Πραγματικότητα: Ένα Ισόγειο (Κ4+Κ5) με εσωτερική μεταλλική σκάλα προς το ένα Υπόγειο (Α4+Α5) και επιφάνειες να συμφωνούν με τη σύσταση. Το Ισόγειο, ωστόσο έχει επέκταση 0.5m2 προς τον ακάλυπτο. Η πόρτα πρόσβασης προς ακάλυπτο μπήκε στο Ισόγειο και όχι στο Υπόγειο, καθώς ο ακάλυπτος βρίσκεται στη στάθμη Ισογείου. Η θέση της εσωτερικής σκάλας (κάκιστη οπή) είναι κουκου ρούκου, καθώς στη μέση της βρίσκεται η εξόπορτα προς τον ακάλυπτο σε σημείο πολύ ψηλά σε σχέση με το πλατύσκαλο, με αποτέλεσμα η πρόσβαση στον ακάλυπτο να μην ικανοποιείται, εκτός εάν είσαι ο Hulk. Κάποια κουφώματα της πρόσοψης σε άλλες θέσεις (λόγω ενοποίησης ΟΙ). Τα υπόλοιπα οκ. Παραθέτω σκαρίφημα των παραπάνω για το Ισόγειο, καθώς είναι το πιο σύνθετο. Πως το κρίνω (όλα σε μία δήλωση): Εύκολα: ΦΚ3 - Κατηγορία 3 - αλλαγή θέσης εσωτερικής σκάλας, αλλαγές σε διαστάσεις και θέσεις κουφωμάτων, επέκταση επιφάνειας (και διάστασης) Ισογείου (<5%). Δύσκολα: ΦΚ2 - Κατηγορία 1 - Διαμερισμάτωση Α4 με Α5 λόγω ενoποίησης ΦΚ1 - Κατηγορία 1 - Διαμερισμάτωση Κ4 με Κ5 λόγω ενοποίησης Την ένωση ορόφων δεν την σχολιάζω καθόλου, λόγω της εσωτερικής σκάλας που δείχνει η σύσταση. Αυτό είναι λάθος? Επίσης δεν σχολιάζω την κατασκευή διαχωριστικού τοίχου στο Υπόγειο, διότι η σύσταση δείχνει τις ΟΙ ξεκάθαρα. Είναι λάθος? Η Γονική Παροχή του 2000 μου ακυρώνει το αποδεικτικό πραγματοποίησης των αυθαιρεσιών? Από το topic κατάλαβα πως, σε περίπτωση που ΟΑ και πραγματικότητα συμφωνούν, αλλά η σύσταση δείχνει περισσότερες/λιγότερες ΟΙ, οι αυθαιρεσίες δηλώνονται σαν ΛΟΙΠΕΣ ΠΑΡΑΒΑΣΕΙΣ (πχ αναλυτικός) σχετικές με κατασκευή/καθαίρεση διαχωριστικών τοίχων αντιστοίχως. Μήπως πρέπει αν κινηθώ έτσι, ακυρώνοντας τα ΦΚ1 και ΦΚ2? Προφανώς κατόπιν τακτοποίησης θα χρειαστεί τροποποίηση σύστασης, προκειμένου να αποτυπωθεί συμβολαιογραφικά η πραγματική κατάσταση. Στη διαδικασία αυτή οι ΗΤΚ που θα γίνουν "προ τροποποίησης" θα είναι όσες και οι ΟΙ της αρχικής σύστασης, ενώ "μετά τροποποίησης" θα αρχειοθετηθουν και θα βγει μια ΗΤΚ για τη νέα πραγματικότητα? Σταματώ εδώ γιατί πολλά είπα και αναμένω την πολύτιμη βοήθειά σας.

@Didonis ολόκληρη γιγαντοαφίσα σου έβαλα, δεν την εμφανίζει? Με ενδιαφέρει εάν πρέπει να το εκλάβω τώρα σαν Η/Χ και να το τακτοποιήσω ή επειδή δεν νοείτο ο όρος Η/Χ το '80 το αγνοώ εντελώς? Εγώ τείνω να το αγνοήσω, διότι δεν γίνεται κάποιος να πληρώσει σαν αυθαιρεσία κάτι που κατά την κατασκευή δεν υπήρχε καν σαν έννοια... αν όμως το αγνοήσω, τότε ποιός ο λόγος να το συγκρίνω με Σ.Κ. και Σ.Ο.? τα στέγαστρα κλπ τα έχω βάλει με αναλυτικό.

Υπάρχει κάποιος που να μπορέσει να με βοηθήσει με το παραπάνω παρακαλώ?

Συνάδελφε έχεις απόλυτο δίκαιο. Έκανα την περιγραφή, διότι από τα παραπάνω posts αντιλήφθηκα πως έχει σημασία... Η παρακάτω φωτογραφία ίσως βοηθήσει. Από δεξιά και αριστερά ο χώρος είναι προσπελάσιμος ελεύθερα προς/απο ακάλυπτο. Η άδεια του '80. Το πιάνω σαν Η/Χ? Αν ναι, το συγκρίνω με το 15% επιτρεπόμενης δόμησης?

Σε ευχαριστώ πολύ για τη διευκρίνιση @Didonis Για τα υπόλοιπα ερωτήματα που έθεσα σχετικά με την περίπτωσή μου, μήπως υπάρχει κάποια άποψη?

Θα μπορούσατε παρακαλώ να επεκταθείτε στο παραπάνω post, καθώς αντιμετωπίζω μια περίπτωση όπως αυτή που περιγράφει ο @anavatis με χώρο έξω από ισόγειο με μπαλκονόπορτα που: στεγάζεται από τον εξώστη του υπερκείμενου ορόφου και στην όψη του (στο πέρας της στέγασης) φέρει μη φέροντα κατακόρυφα αρχιτεκτονικά στοιχεία (κολώνες) με καμάρες, στις 3 πλευρές είναι ελεύθερος (πέραν της ύπαρξης των καμαρών) και επικοινωνεί με τον ακάλυπτο του οικοπέδου. Επιπλέον: μήκος προβόλου εξώστη ορόφου 2.40m και μήκος έκτασης 10m με ανοίγματα ανά καμάρα περίπου 2.5m (c/c). Θεωρείται Ημιυπαίθριος? Αν όχι, τι ακριβώς είναι? Αν ναι, η επιφάνειά του (24m2) με τι ποσοστό δόμησης συγκρίνεται και πως πάει το συνδιαστικό με τους εξώστες για να δούμε εάν μπαίνει στην δόμηση? Μέχρι στιγμής τον έχω θεωρήσει ημιυπαίθριο και συναθροιστικά με την επιφάνεια εξωστών όλων των ορόφων (Α+Β) τα συγκρίνω με το 35% της επιτρεπόμενης δόμησης. Επίσης μεμονωμένα συγκρίνω τα 24m2 με το 15% της επιτρεπόμενης δόμησης. Τα βγάζω όλα μικρότερα, επομένως καταλαβαίνω πως δεν μετρούν ούτε οι εξώστες, ούτε ο χώρος αυτός στη δόμηση. Είναι σωστό αυτο? Τι γίνεται με την κάλυψη? Οι εξώστες δεν υπολογίζονται σε κάλυψη, αλλά οι ημιυπαίθριοι? Σας ευχαριστώ προκαταβολικά!

Έχω παρόμοια υπόθεση με Υπόγειες Αποθήκες (x3), οι 2 είναι παρακολουθήματα ΟΙ και η 3η κοινόχρηστο Λεβητοστάσιο (βάση ΣΟΙ). Αυτές όλες στην ΟΑ ήταν σε μια θέση, στην οποία κατασκευάστηκε στην πραγματικότητα Υπόγειο Διαμέρισμα της ΟΙ που εξετάζω, που επικοινωνεί με το Ισόγειο (ΥΔ με μειωτικό 30%). Οι Αποθήκες έγιναν σε άλλη θέση γειτνιάζουσα του Διαμερίσματος, με άλλες διαστάσεις από αυτές της ΟΑ. Η Αποθήκη παρακολούθημα της ΟΙ που εξετάζω, μάλιστα, επικοινωνεί λειτουργικά με το Υπογείο Διαμέρισμα, σαν εξτρα δωμάτιο (πρόσβαση μόνο από Διαμέρισμα). Όλα υπόγεια και όλα εντός περιγράμματος κάλυψης. Προς το παρόν έχω υπολογίσει με Αναλυτικό έναν όγκο ξεμπαζώματος, διότι το Υπόγειο Διαμέρισμα πιάνει και επιφάνεια πέραν από αυτή που προοριζόταν για τις Αποθήκες (εντός περιγράμματος πάντα) και τα υπόλοιπα τα έχω αντιμετωπίσει σαν ΥΔ με 30% λόγω ΚΧ (για τμημα Διαμέρισματος σε "πρωην" εδαφος), ΥΔ με 30% λόγω ΒΧ--> ΚΧ (για τμημα Διαμερισματος που καλυπτει τις "πρωην" Αποθηκες) και ΥΔ με 30% λόγω ΒΧ-->ΚΧ με μεγαλύτερη επιφάνεια από την ΟΑ (για Αποθήκη), χωρίς Συντελεστή Αλλαγής Χρήσης. Τη μετατόπιση της Αποθήκης μου την έχω πάρει με Αναλυτικό (δεν βρήκα κάτι καλύτερο να κάνω). Τις άλλες 2 Αποθήκες τις έχω καταγράψει στην ΤΕ, αλλά δεν τις υπολογίζω κάπως, διότι η μια είναι παρακολούθημα άλλης ΟΙ και η άλλη είναι Κοινόχρηστη. Τι έχω λάθος και τι σωστό παρακαλω? Έχω καραμπινάτη Διαμερισμάτωση που την έχω αγνοήσει? Ή λόγω συγκυριών (ΥΔ με 30%) η Διαμερισμάτωση περιττεύει?

Συνάδελφε dib σε ευχαριστώ για την διευκρίνιση! Από τις τροποποιήσεις του 4122/13, μόνο αυτή που τόνισες είναι σχετική με τον 3661/2008. Η Εγκ-24/98 για απαίτηση Η/Μ Μελετών ισχύει όμως σωστά? Αν ναι, μπορώ να κάνω μια ΥΔ ότι δεν απαιτείται Η/Μ Μελέτη? Από την Πολεοδομία δεν έχουν άποψη (ούτε απαίτησαν, ούτε απέρριψαν), δεδομένου ότι πρόκειται για άδεια μικρής κλίμακας. Ο ηλεκτρολόγος θα κάνει Σχέδιο για ΔΕΔΔΗΕ με as-built (θα βγει πρόσθετο ρολόι), αλλά δεν ασχολείται με τέτοιες Μελέτες.

Καλησπέρα συνάδελφοι, Παρατήρησα κάποια ερωτήματα συναδέλφων που δεν έχουν απαντηθεί παραπάνω και αφορούν και την δική μου περίπτωση, γιαυτό θα κάνω και εγώ μια προσπάθεια, όποιος γνωρίζει παρακαλώ να δώσει τα φώτα του: Σε διώροφο κτίριο με ΟΑ του 92, αλλά χωρίς Μελέτες Η/Μ, Αποχέτευσης/Ύδρευσης και Πυροπροστασίας, θα γίνει ανακαίνιση με Εσωτερικές Διαρρυθμίσεις στο Ισόγειο. Στο σύστημα ζητούνται Μελέτες Υδραυλική και Ηλεκτρομηχανολογική. Το κτίριο είναι τακτοποιημένο ως προς τις αυθαιρεσίες του και βγάζω άδεια μικρής κλίμακας. Συνολική δομημένη επιφάνεια 150τμ. Μελέτη Πυροπροστασίας έκανα, έχει κλείσει. Βάση Ν. 3661/2008, αρ. 11, παρ. δ, λόγω περιορισμένης χρήσης (υφιστάμενη εξοχική κατοικία), το κτίριο δεν εμπίπτει στις εφαρμογές του νόμου. Επίσης, λόγω τετραγωνικών, όγκου και ορόφων, δεν εμπίπτει ούτε στην Εγκ-24/98 για απαίτηση Η/Μ Μελετών. Άρα μου μένει μόνο η Μελέτη Υδραυλικών? Πρέπει να κάνω αποτύπωση των σωληνώσεων? Για τα Η/Μ μπορώ να κάνω μια ΥΔ ότι δεν απαιτούνται? Ευχαριστώ προκαταβολικά για τη συνεισφορά σας.

Ευχαριστώ πολύ @jbosdas!

Παρακαλώ να διορθωθεί το χρώμα της γραμματοσειράς κειμένου των απαντήσεων σύμφωνα με τους κανόνες συμμετοχής. Να μην γίνεται παράθεση (πόσο μάλλον με τόσες εμβόλιμες απαντήσεις) αμέσως προηγούμενου μηνύματος. Pavlos 33

Συνάδελφοι καλησπέρα, χρειάζομαι (απεγνωσμένα) την συμβολή σας στην εξής περίπτωση: Εξοχική διώροφη κατοικία με υπόγειο και στέγη (και καπνοδόχο) σε οικόπεδο εκτός σχεδίου, με ΟΑ του 98, χωρίς εξάντληση ΣΔ και κάλυψης (έχει πολύ ψωμί), αλλά με υπέρβαση ύψους. Εξετάζω βάση ΓΟΚ 85 και αντίστοιχο ΠΔ και εντάσσω στον 4495. Κατά την αυτοψία βρήκα: Στην κατοικία: κλεισίματα Η/Χ, Υπερβάσεις Δόμησης σε κενό χώρο κάτω από τη στέγη, σοφίτα, μη κατασκευή δωματίου αποθήκης και συνένωση με τον χώρο κύριας χρήσης, κατασκευή ασκεπόυς ισόγειας βεράντας, κάτι λοιπά Κατηγορίας 3 (πχ διαμορφώσεις εδάφους, διότι έχει υπερυψωθεί το κτίριο κατά 1μ -το υπόγειο διατηρείται υπόγειο βάση ορισμού-) και διαφορές στα ελεύθερα ύψη των ορόφων. Στο οικόπεδο: κατασκευή οικίσκου αντλιοστασίου, εγκατάσταση μικρής μεταλλικής αποθήκης (κηπουρικά) και κατασκευή πλινθόχτιστου οικίσκου με μπάνιο, κουζίνα, τραπεζαρία, A/C που λειτουργεί σαν ξενώνας για καλεσμένους (δεν έχει υπνοδωμάτιο). Η θέση του main building έχει διαφορά από την ΟΑ, αλλά είναι εντός ορίων. Και καταλήγω σε συνολικές υπερβάσεις με ΦΚ: Μόνο Δόμηση προ 2003 (για τα κλεισίματα κλπ, και βάζω μαζί τη σοφίτα με 30%) Δόμηση και Κάλυψη προ 2011 (για τον οικίσκο/ξενώνα) Λοιπές Κατηγορία 3 Λοιπή με Αναλυτικό (για την μη κατασκευή αποθήκης) ΟΜΩΣ - Δεδομένου ότι υπάρχει πολύ "ψωμί" σε ΣΔ και επιφάνεια κάλυψης βάση κανονισμών (νόμιμα + αυθαίρετα δεν καλύπτουν ούτε το μισό των επιτρεπόμενων), μπορώ να το βάλω με Άδεια νομιμοποίησης? Πρέπει να ικανοποιώ και το ύψος? Αν ΔΕΝ μπορώ... αναγκαστικά πάω για τακτοποίηση... ελέγχοντας αυθαίρετα/επιτρεπόμενα βγαίνω Κατ. 4, ΑΛΛΑ: Δεν ξέρω πως να χειριστώ την ασκεπή ισόγεια βεράντα (δεν δέχεται το σύστημα ΦΚ μόνο με υπέρβαση κάλυψης για οικία) και τις διαφορές στα ελεύθερα ύψη ορόφων, διότι μπλέκουν με την ανύψωση του κτιρίου (μετράω ύψος κτιρίου 10.25 από έδαφος και το όριό μου είναι στα 9). Επίσης δεν ξέρω εάν πρέπει να ελέγξω και τα άλλα κτιριά-κια για αποστάσεις από τα όρια του οικοπέδου. Αυτά τα λίγα και σας ευχαριστώ προκαταβολικά.

Ευχαριστω πολυ! Πως καταληγουμε σε αυτή την ΤΖ όμως? (δεδομένου ότι ο πλησιέστερος οικισμός είναι στα 550)

Καλησπέρα συνάδελφοι, Παρακολούθησα όσο μπορούσα το topic, προσπαθώντας να βρω απάντηση για ΤΖ σε οικόπεδο εκτός οικισμού, σε οικείο Δήμο χωρίς διαπιστωτική πράξη (από όσο γνωρίζω) και ειλικρινά έχοντας χαθεί στην διαδικασία. Τολμώ να θέσω ερώτηση, κρίνοντας από το πόσο υποστηρικτικοί έχετε σταθεί σε υπόλοιπους συναδέλφους, ευελπιστώντας και σε εμένα. Αρχικά οι συντεταγμένες μου σε ΕΓΣΑ: Χ 256410.15287358 , Υ 4195683.534024 Το τότε αγροτεμάχιο εντάχθηκε σε Διάγραμμα Αναδασμού του 1979 και το 1998 βγήκε η ΟΑ ανέγερσης κτίσματος. Τακτοποιώ τώρα για μεταβίβαση. Στον λογαριασμό ΔΕΗ η ΤΖ: 117€ Στον ΕΝΦΙΑ του 2023 η ΤΖ: 550€ Το Τμήμα ΤΑΠ δεν δίνει πληροφορίες ούτε καν προφορικά. Αν πάω βάσει αρ. 109 πρέπει να κοιτάξω τον κοντινότερο οικισμό, ο οποίος βάση https://maps.gsis.gr/valuemaps/ δεν έχει ΤΖ έως το 2018, αλλά το 2021 δίνει ΤΖ 550€. Γενικά οι οικισμοί στον Δήμο Πηνειού δεν ξεπερνούν τα 800€. Έστω, λοιπόν πως επιλέγω 550, σημερινή ΤΖ (δηλαδή του 2021) ... πρέπει να ελέγξω εάν το 2016 ήταν χαμηλότερη, ώστε να πάρω του 2016? Πάντα πρέπει να συγκρίνω την ΤΖ που βρίσκω με τον πίνακα του 2016 και να μειώνω/αυξάνω αναλόγως? Σας ευχαριστώ προκαταβολικά.