MAKAP

Πότε υποστήριξα ότι το άρθρο 6 του ΓΟΚ και το άρθρο 25 του ν. 1337/1983 είναι παρόμοιες διατάξεις ? αλλά και ποιός θα μπορούσε να υποστηρίξει κάτι τέτοιο αφού αφορούν μεν στην αρτιότητα του οικοπέδου αλλά το πρώτο έχει ως αντικείμενο τα "Άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα" (άρθρο 243 ΒΚΠΝ) και το δεύτερο τη "Δόμηση σε μη άρτια οικόπεδα" (άρθρο 245 ΒΚΠΝ).

Συμφωνώ απόλυτα με την περιγραφή που δίνεις για το άρθρο 25, αυτό άλλωστε έγραψα και εγώ όταν άνοιξα το θέμα, αλλά διαφωνώ με την περιγραφή που δίνεις για το άρθρο 6 του ΓΟΚ. Όπως ανέφερα παραπάνω, με το άρθρο αυτό καθορίζεται ο ορισμός των άρτιων και οικοδομήσιμων οικοπέδων και, κατά την άποψή μου, η ρύθμιση της παρ. 1 θεωρείται ευνοϊκή, και ανέλυσα τους λόγους, ενώ για τα οικόπεδα που δημιουργούνται μετά το 1985 η ρύθμιση της παρ. 2 μπορεί να θεωρηθεί ως επί πλέον παράλληλη "προϋπόθεση" ή "όρος" (άρθρο 25) αλλά μην ξεχνάμε ότι αφορά σε οικόπεδα που θα δημιουργηθούν από κατάτμηση μείζονος έκτασης ή από άλλη αιτία.

Το σημερινό (21.7.09) νέο, για την πορεία δημοσίευσης του νόμου, είναι ότι βρίσκεται στον Πρόεδρο για υπογραφή. Επομένως, τον βλέπω να δημοσιεύεται σε ΦΕΚ στο τέλος αυτής της βδομάδας ή, το αργότερο, αρχές της επόμενης.

Τρέξτε όσοι έχετε έτοιμους φακέλους.

Καταλαβαίνω ότι μιλάς για μία πολύπαθη ΠΕ και θα μπορούσα να προχωρήσω και στο "πέλαγος" αλλά προτιμώ να σταματήσω εδώ.

1. Αν πράγματι εννοείς Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο και όχι κάτι άλλο, η απάντηση είναι όχι.

2. Το ΓΠΣ δεν μπορεί να έχει απόκλιση από το ρυμοτομικό γιατί το πρώτο είναι σχέδιο γενικών κατευθύνσεων και συντάσσεται σε διαγράμματα κλίμακας 1:5.000 ή 1:10.000 ενώ το ρυμοτομικό αποτελεί την εξειδίκευση των κατευθύνσεων, είναι Πολεοδομική Μελέτη και συντάσσεται σε διαγράμματα 1:1.000.

3. Η ΠΕ συνοδεύεται από πίνακες (εμβαδών, εισφορών, συντεταγμένων κλπ), εγκρίνεται σαν σύνολο με απόφαση Νομάρχη και μεταγράφεται επίσης σαν σύνολο.

4. Δεν έχει νόημα η ερώτηση δεδομένου ότι, με εξαίρεση τις αρχικές ΠΕ (δεκαετία του '80), όλες οι μεταγενέστερες διαθέτουν συντεταγμένες για όλα τα στοιχεία της εφαρμογής του σχεδίου στο έδαφος (αξονοδιασταυρώσεις, κορυφές ΟΤ κλπ).

5. Θεωρητικά ΝΑΙ αλλά στην πράξη αυτό σπανίζει.

6. Αν καταλαβαίνω καλά την ερώτηση, μιλάς για μεμονωμένη που αφορά σε ΟΤ τα οποία δεν εγκρίθηκαν με την ΠΜ? Αυτό δεν μπορεί να συμβαίνει.

Μπράβο jtb για την ...έμπνευση που είχες.

Χρειαζόμαστε τέτοιες εικόνες για να θυμόμαστε τις δυνατότητες των μηχανικών αλλά και των υπόλοιπων συντελεστών.

Απόλυτα σωστή η anka. Ο μόνος τρόπος να διατηρηθεί η αυτοτέλεια των δύο οικοπέδων, τα οποία καταλαβαίνω ότι ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη με διαφορετικά συμβόλαια (δεν το διευκρινίζεις), είναι να βγάλεις δύο άδειες (μία για κάθε οικόπεδο). Διαφορετικά, θα θεωρηθεί ως συνένωση χωρίς να απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη.

Γιατί από την περιγραφή σου προέκυπτε ότι το 1977 υπήρχε άλλο πολεοδομικό καθεστώς στην περιοχή αλλά δεν προσδιόριζες τι είδους (εκτός σχεδίου ή οικισμός)?

Εσύ, βέβαια, το γνώριζες αλλά οι συνομιλητές σου, όχι.

Μετά τις διευκρινίσεις, προκύπτει το συμπέρασμα ότι το κτίριο ανεγέρθηκε νόμιμα (ισόγειο το 1977 και όροφος το 1991) και το 1994, με την ένταξη της περιοχής στο σχέδιο πόλης, το κτίριο ρυμοτομήθηκε .

Η ρυμοτόμηση δεν επηρεάζει το υφιστάμενο κτίριο για όσο διάστημα αυτό υφίσταται ως έχει. Εάν επιτρέπεται από τους ισχύοντες ΟΔ επέκταση καθ' ύψος, αυτή θα γίνει με βάση τη θέση της εγκεκριμένης ΟΓ. Όταν ζητηθεί η ανακατασκευή του κτιρίου ή όταν αυτό, για οποιοδήποτε λόγο, κατεδαφιστεί, το νέο κτίριο θα κατασκευαστεί με βάση την ΟΓ.

Συνάδελφε ΜΑΚΑΡ

 

Η ερώτηση μου είχε να κάνει με το άρθρο 6 του ΓΟΚ και όχι με το άρθρο 25 (το οποίο και σαφώς αποτελεί μια ευνοϊκή διάταξη).

Άποψη μου είναι ότι το άρθρο 6 του ΓΟΚ, αφού απαιτεί επιπλέον και την κάλυψη του ορίου 5μ και 50τμ (ή όποιο άλλο αναφέρει η ΠΜ) για την κάτοψη κτιρίου, αποτελεί μη ευνοϊκή- αυστηρότερη διάταξη.

Η διάταξη είναι ευνοϊκή από όποια πλευρά και αν τη δεις. Αρχικά, το 1983, στόχος της διάταξης ήταν να ευνοήσει τα οικόπεδα που είχαν δημιουργηθεί πριν από το 1983 για να μπορέσουν να οικοδομηθούν και να μην τακτοποιηθούν. Μην ξεχνάμε ότι η αρχική διάταξη κρίθηκε αντισυνταγματική και επανήλθε το 1992.

Επομένως, πολύ σωστά κατά την άποψή μου, το 1985, οπότε είχε ήδη αρχίσει να λειτουργεί η νέα διαδικασία πολεοδομικού σχεδιασμού που θεσπίστηκε με τον 1337/1983, ο νέος, τότε, ΓΟΚ πρόσθεσε για τα οικόπεδα που δημιουργούνται μετά το 1985 (άρθρο 6 παρ. 1), εκτός από το αυτονόητο (αρτιότητα κατά κανόνα και κατά παρέκκλιση), και τη δυνατότητα εγγραφής κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια και ελάχιστο πρόσωπο χωρίς τις δεσμεύσεις σε ότι αφορά τον σδ (κλιμακωτός σδ), που ισχύει με το άρθρο 25, αρκεί αυτή η δυνατότητα να αναγράφεται στο πδ.

Για τα οικόπεδα που βρίσκονταν ήδη το 1985 στο σχέδιο πόλης προβλέπονται δύο περιπτώσεις α) εκείνα που δημιουργήθηκαν πριν από το 1985 (άρτια κατά τον κανόνα και την παρέκκλιση) και β) εκείνα που δημιουργούνται μετά το 1985, για τα οποία, εκτός του κανόνα και της παρέκκλισης πρέπει να συντρέχει ταυτόχρονα και η εξασφάλιση ελάχιστου προσώπου (5μ.) και η εγγραφή ελάχιστης κάτοψης (50 τμ) και η δόμηση γίνεται πλέον με τον κλιμακωτό σδ.

Αν αυτή την τελευταία (και μόνον) ρύθμιση τη θεωρείς αυστηρότερη, θέλω να υπενθυμίσω ότι την εποχή εκείνη (1985) είχε ήδη αρχίσει η εφαρμογή του πολεοδομικού σχεδιασμού που θέσπισε ο 1337/1983 και αυτή η ρύθμιση αυτή θα είχε εφαρμογή μόνον για την περίπτωση κατάτμησης (εκ των υστέρων) μείζονος έκτασης σε μικρότερα οικόπεδα.

Να βάλουμε τα δεδομένα σε μία σειρά.

Ερώτηση 1. Το 1977 η περιοχή ήταν εκτός σχεδίου ή σε όρια οικισμού?

Ερώτηση 2. Το 1994 εντάχθηκε η περιοχή στο σχέδιο πόλης και η ΟΓ ρυμοτόμησε την οικοδομή?

Ξεκαθάρισε τα στοιχεία αυτά και τα ξαναλέμε.

Κατά την άποψή μου, στο τμήμα που περιλαμβάνεται εντός των ορίων του οικισμού είναι δυνατόν να συσταθεί κάθετη, με την προϋπόθεση ότι το εμβαδόν του (1700 τμ) είναι μεγαλύτερο του ορίου αρτιότητας.

@myri : Αν και δεν ασχολούμαι καθόλου με θέματα ΓΟΚ (κύριο αντικείμενό μου είναι τα δημόσια έργα) μπήκα στη διαδικασία από περιέργεια και διάβασα τον ΓΟΚ του 55. Βρήκα λοιπόν το άρθρο που επιτρέπει τη δημιουργία πλυσταριού μέχρι 10m2 και μάλλον ο μηχανικός τότε αυτό χρησιμοποίησε. Μόνο που στο σχέδιο το δείχνει 15m2. Ίσως κάτι να μου διαφεύγει, αλλά από όσα γρήγορα διάβασα, θα μπορούσε να είναι απόλυτα νόμιμο σαν τρίτος όροφος (και φυσικά ακόμα μεγαλύτερο). Οι πλάγιες αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια οικοπέδου, το πλάτος του δρόμου, η πραγματοποιούμενη κάλυψη, η εσοχή, το μέγιστο ύψος, κλπ, θα επέτρεπαν και 3ο όροφο. Όμως δεν έχω εμπειρία κι έτσι πιστεύω πως ο μηχανικός του 67 αν μπορούσε να κάνει κι άλλον όροφο θα τον έκανε.

Αν και ξεκίνησες σωστά, αναζητώντας τους ΟΔ που ίσχυαν στη Σαρωνίδα το 1966-67, προκειμένου να συγκρίνεις τα επιτρεπόμενα τότε πολεοδομικά μεγέθη (καλυπτόμενη επιφάνεια, αριθμός ορόφων, ύψος κλπ) με την οικοδομή που ανεγέρθηκε, διαπιστώνω ότι προχώρησες σε άλλες διαδρομές που είναι, μεν, σημαντικές για τη διαμόρφωση της τελικής σου απόφασης, αλλά δεν απαντούν στο βασικό ερώτημα αν την εποχή εκείνη κατασκευάστηκε οικοδομή με την εξάντληση των μέγιστων επιτρεπόμενων μεγεθών ή όχι.

Στη σύγκριση που κάνεις για το μέγεθος και τον όγκο που θα μπορούσε να έχει η οικοδομή (συμπεραίνεις ότι θα μπορούσε να έχει κατασκευαστεί και 3ος όροφος), θέλω να προσθέσω δύο ακόμη παράγοντες, που πρέπει να εξετάσεις αν ίσχυσαν για τη Σαρωνίδα, και συγκεκριμένα ότι στις περισσότερες περιοχές της χώρας ο σδ α) αυξήθηκε το 1968 κατά 40% και β) τμειώθηκε (όχι τόσο πολύ) το 1978-1979.

συνάδελφοι

υπενθυμίζω όπως έχουν αναφερθεί και παλιότερα στο φόρουμ τα

1. Ο κύριος ακινήτου που εμπίπτει σε παραλία παραλιακού οικισμού μέχρι 2000 κατ. δικαιούται να το οικοδομήσει και μετά την κήρυξη της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης για τον σχηματισμό παραλίας και προ της συντέλεσης αυτής, φέρει όμως τον κίνδυνο να μην αποζημιωθεί για το κτίσμα , που κατασκεύασε μέσα σε μιά διετία απο την κήρυξη της απαλλοτρίωσης (ΓνΝΣΚ 367/1993 τμ Β)

2. Για την απαλλοτρίωση που επιβάλλεται κατ εφαρμογή του α.ν 2344/1940 για την δημιουργία ζώνης παραλίας εφαρμόζονται οι κοινές περί απαλλοτριώσεων διατάξεις και όχι αυτές των σχεδίων πόλεων (ΓνΝΥΔ 125/1990)

τα ανωτέρω αναφέρονται στο βιβλίο του Ι.Παπαγρηγοράκη - Αναγκαστική Απαλλοτρίωση σελ 887.

Έχω ξαναγράψει σε παρόμοιο θέμα ότι οι γνωμοδοτήσεις αυτές εκδόθηκαν πριν από την ισχύ του 2971/2001 και δεν ισχύουν πλέον. Με τη γνωμοδότηση 567/2002 του ΝΣΚ κρίθηκε (περιληπτικά) ότι "για τη δημιουργία παραλίας εφαρμόζονται οι διατάξεις περί ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων σύμφωνα με τις οποίες από την κήρυξη ως τη συντέλεση αυτών δεν επιτρέπεται η χορήγηση οικοδομικών αδειών στα δεσμευόμενα ακίνητα. Δεν ισχύουν, συνεπώς, υπό το καθεστώς του Ν 2971/2001 οι γνωμοδοτήσεις του ΝΣΚ 125/90 και 367/93 και οι κατ αποδοχή αυτών εκδοθείσες εγκύκλιοι 26/90 και 39/93 του Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ".

Στο κείμενο του νόμου, που ψηφίστηκε στο σύνολό του την Τρίτη 14.7, προβλέπεται ότι η ισχύς των νέων ρυθμίσεων αρχίζει από τη δημοσίευση του νόμου σε ΦΕΚ, την οποία εκτιμώ μέχρι το τέλος του μήνα.

Γι' αυτό κατάθεσε το φάκελο με ότι έχεις ... και ο Θεός βοηθός.

δράττομαι της ευκαιρίας με την παράθεση του θέματος από τον συνάδελφο να επαναφέρω ένα θέμα που αντιμετοπίζω και δεν έχω πάρει σαφή απάντηση από κανένα.Και το άρθρο 25 και οι τροποποιήσεις τους αναφέρουν την εξής πρόταση << Το ίδιο ισχύει και για οικόπεδα που έχουν γίνει μη άρτια λόγω ρυμοτόμησης , άσχετα με τον χρόνο που έγινε και άσχετα αν αυτά προέρχονται από παραχώρηση ή άλλη μεταβιβαστική αιτία >> Εγώ πιστεύω όπως το αντιλαμβάνομαι ότι η διάταξη μπορεί να εφαρμοστεί και για ρυμοτομούμενο οικόπεδο που μεν δεν βρίσκεται στο εγκεκριμένο σχέδιο πόλης αλλά έχει μείνει ένα τμήμα με πρόσωπο στην περιμετρική οδό του εγκεκριμένου σχεδίου και βρίσκεται σε οριοθετημένο οικισμό (στην περίπτωση μου προ του 1923) Η διατύπωση της παραγράφου που αναφέρω πιστεύω ότι με περιλαμβάνει αφού σύμφωνα με τον ορισμό των οικοπέδων την πληρώ και είναι και ρυμοτομούμενο αφού το ρυμοτομεί η περιμετρική οδό του εγκεκριμένου σχεδίου Ακόμα και η γνωμάτευση του ΣΤΕ 1159/89 αναγράφει ότι ισχύει το άρθρο 25 για περιπτώσεις <<περιοχών>> εντός εγκεκριμένου σχεδίου δηλαδή χρησιμοποιεί την λέξη περιοχές και δεν αναγράφει μόνο εντός εγκεκριμένου σχεδίου ενώ δεν μπορεί σίγουρα να εφαρμοστεί σε οικόπεδα π.χ εντός οικισμών 2000 κατ. ή προ του 1923 που δεν έχει εγκριθεί εγκεκριμένο σχέδιο. Στην πολεοδομία που ρώτησα την περίπτωση μου είπαν ότι η παράγραφος που αναγράφω πιο πάνω υπονοεί ότι αναφέρεται επίσης σε οικόπεδα εντός εγκεκριμένου σχεδίου. Εγώ όμως θα το θεωρούσα αυτό σωστό αν έγραφε << το ίδιο ισχύει και για οικόπεδα εντός εγκεκριμένου σχεδίου που έχουν γίνει μή άρτια .....>>Εγώ δηλαδή δεν το υπονόησα τον νόμο έτσι διαβάζοντας το άρθρο 25 και τις τροποποιήσεις του καθώς και την γνωμοδότηση του ΣΤΕ Παρακαλώ θα ήθελα την άποψη σας για το θέμα ή αν έχουν συντντήσει ανάλογη περίπτωση ρυμοτομούμενου οικοπέδου που βρίσκεται συγχρόνως και σε οικισμό οριοθετημένο επί της περιμετρικής οδού κα πληρεί τις προυποθέσεις του άρθρου 25 του 1337 (εχει δημιουργηθεί πριν τον 651/77 είναι δυτατή η ανέργεση επιφάνειας 50 τ.μ. με ελάχιστη πλευρά 5 μ. κλπ.) Ευχαριστώ εκ των προτέρων

Να βάλουμε τα πράγματα σε μια σειρά. Βασικά, οι διατάξεις του άρθρου 25 ισχύουν, όπως περιγράφεται στην παρ. 1, για τα "οικόπεδα εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, που δεν καλύπτουν όλες τις προϋποθέσεις αρτιότητας κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση της περιοχής και που έχουν δημιουργηθεί πριν από την ισχύ του ν. 651/1977".

Το θέμα της περιμετρικής οδού ενός σχεδίου πόλης που περιγράφεις είναι μεγάλο και έχει πολλές παραμέτρους. Συγκεκριμένα, από το 1961 καθορίστηκε με την εγκύκλιο 1/1961 ότι τα σχέδια πόλης θα τελειώνουν με μία περιμετρική οδό, η οποία, όμως σχεδιάζεται μόνον με ρυμοτομική (πράσινη) γραμμή (και όχι ΟΓ) στην εκτός σχεδίου περιοχή που σημαίνει ότι οι ιδιοκτησίες που τέμνονται από τη ΡΓ θεωρούνται ως εντός σχεδίου κατά το τμήμα τους που ρυμοτομείται, δηλαδή περιλαμβάνεται στο πλάτος του περιμετρικού δρόμου, και ως εκτός σχεδίου κατά το υπόλοιπο τμήμα τους.

Αν, λοιπόν, είναι αυτή η περίπτωσή σου, και από το σχέδιο δεν προβλέπεται ΟΓ, όπως είναι η συντριπτική πλειοψηφία αυτού του σχεδιασμού, το υπόλοιπο τμήμα του γεωτεμαχίου σου είναι εκτός σχεδίου. Αν προβλέπεται, όμως, ΟΓ, τότε το θέμα αλλάζει και περνάμε στην περίπτωση του ανοικτού ΟΤ, που αποτελεί μία άλλη πονεμένη ιστορία για την οποία θα μπορούσα να γράφω σελίδες.

Νομίζω ότι υπογράφηκε στις 14-7-09 και έχουμε 10 μέρες έως την ισχύ του νόμου

(έως την έκδοση του αντίστοιχου ΦΕΚ)

Στις 14.7.09 ψηφίστηκε στο σύνολο και από τότε άρχισε η διαδικασία των υπογραφών (7 υπουργοί και ο Πρόεδρος) και στη συνέχεια της δημοσίευσης σε ΦΕΚ.

Στο άρθρο 40 παρ. 1β ο νόμος λέει ότι "οι διατάξεις του προηγούμενου εδαφίου (εννοεί την αντικατάσταση της παρ. 2 του άρθρου 11 του ΓΟΚ που ενδιαφέρει για την αλλαγή των στοιχείων των ΗΧ) εφαρμόζονται για τα κτίρια, των οποίων οι αιτήσεις για έκδοση οικοδομικής άδειας κατατίθενται μετά την ισχύ του παρόντος νόμου".

Η ισχύς αρχίζει από την ημερομηνία δημοσίευσης σε ΦΕΚ και κανένας δεν μπορεί να γνωρίζει αυτή την ημερομηνία αλλά από τη συνήθη πρακτική ένας νόμος δημοσιεύεται σε ΦΕΚ σε 15-20 ημέρες από την ψήφισή του στο σύνολο (στην ουσία παίρνει αριθμό και ημερομηνία το ΦΕΚ που θα κυκλοφορήσει μετά από 3-4 ημέρες από την ημερομηνία δημοσίευσης).

Στο άρθρο 7 παρ. 3 του ν. 2971/2001 αναφέρεται ότι:

"3. Για την παραλία εφαρμόζονται οι διατάξεις περί απαλλοτριώσεων λόγω ρυμοτομίας. Αρμόδια υπηρεσία για την περαιτέρω διαδικασία είναι το Πολεοδομικό Γραφείο της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης. Δήμοι και κοινότητες, που ωφελούνται από τη δημιουργία της παραλίας, δύνανται να συνεισφέρουν στην αποζημίωση για την αναγκαστική απαλλοτρίωση των ακινήτων, που καταλαμβάνει η παραλία, κατά τα οριζόμενα με προεδρικά διατάγματα, που εκδίδονται κατόπιν πρότασης του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Εργων ειδικά για κάθε περίπτωση".

Επομένως, πρέπει να απευθυνθείς στο αρμόδιο Πολεοδομικό Γραφείο και να ζητήσεις την άρση της απαλλοτρίωσης που επιβλήθηκε με τον αν 2344/1940. Κατά τα λοιπά η διαδικασία είναι όμοια με την άρση απαλλοτρίωσης λόγω ρυμοτομίας που περιγράφεται στο αντίστοιχο θέμα.

Καλή τύχη και ... υπομονή.

Στο θέμα που άνοιξα για το άρθρο 25 (στο οποίο ήδη συμμετέχεις) αλλά και σ' αυτό το θέμα αναφέρω ότι

"Το οικόπεδο, λοιπόν, που εντάσσεται σε σχέδιο πόλης μετά το 1985 θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο ... αν μέσα στο οικοδομήσιμο τμήμα του μπορεί να εγγραφεί κάτοψη κτιρίου με την ελάχιστη επιφάνεια και την ελάχιστη πλευρά εφόσον καθορίζεται από τους όρους δόμησης της περιοχής (η υπογράμμιση δική μου)".

Αυτό σημαίνει ότι το άρθρο 25 ισχύει στη συγκεκριμένη περιοχή μόνον εάν αναφέρεται στον πολεοδομικό κανονισμό του εγκριτικού διατάγματος.

Αν, μετά και από αυτή την ανάλυση, εξακολουθείς να έχεις απορίες για το συγκεκριμένο θέμα, μπορούμε να συνεχίσουμε στο θέμα που έχω ανοίξει για το άρθρο 25.

Μετά το άνοιγμα του θέματος έφυγα από τη βάση μου και όταν επέστρεψα το μεσημέρι είδα, με ικανοποίηση, συμμετοχή από πολλούς και αξιόλογους συναδέλφους με άποψη. Αρχικά, θέλω να ευχαριστήσω τον acnt για τη μορφοποίηση του κειμένου που, ομολογουμένως, έδωσε διαφορετική εικόνα από την αρχική.

Θα προσπαθήσω να απαντήσω στα ερωτήματα των συναδέλφων.

@SIGIO

Κατά την άποψή μου, το άρθρο 25 δίνει μια πρόσθετη δυνατότητα δόμησης των μη αρτίων οικοπέδων που διαφορετικά θα προσκυρωνόντουσαν. Δηλαδή, θεωρείται ως ευνοϊκότερο όριο αρτιότητας από τον κανόνα και την παρέκκλιση της περιοχής και ΟΧΙ πρόσθετος ΟΔ που πρέπει υποχρεωτικά να πληροί το οικόπεδο.

@ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΜΙΧΑΗΛ

Λόγω της ιδιαιτερότητας του ερωτήματος, θα απαντήσω σε ξεχωριστό μήνυμα.

@acnt

Στη συνέχεια της παρ. 1 του άρθρου 25 αναφέρεται ότι:

"Αν δύο ή περισσότερα γειτονικά οικόπεδα της παραγρόφου αυτής συνενωθούν, το οικόπεδο που θα προκύψει από τη συνένεωση εμπίπτει στις διατάξεις της παραγράφου αυτής. Το ίδιο ισχύει και για τα οικόπεδα που καθίστανται μη άρτια λόγω ρυμοτομίας, ανεξάρτητα από το χρόνο ρυμοτόμησής τους".

Συμπερασματικά, αν δημιουργηθεί σήμερα ένα οικόπεδο μπορεί να θεωρηθεί άρτιο και οικοδομήσιμο, με βάση το άρθρο 25, σύμφωνα με το άρθρο 6 παρ. 1 του ΓΟΚ.

@ΘΕΟΧΑΡΗΣ

Συμφωνώ απόλυτα με τις επισημάνσεις σου για το καθεστώς των εγκυκλίων, των διευκρινίσεων και των διαφορετικών απόψεων από υπηρεσία σε υπηρεσία. Συμφωνώ, επίσης, με την άποψή σου ότι στο forum επιδιώκουμε να μοιραστούμε την εμπειρία, τις γνώσεις και τις τεκμηριωμένες απόψεις μας πάνω στην πολεοδομική νομοθεσία με μοναδικό στόχο, από τη δική μου πλευρά τουλάχιστον, να βοηθήσω, κυρίως, τους νέους συναδέλφους καθώς και εκείνους που διατηρούν αμφιβολίες για την ερμηνεία μιας διάταξης.

Διαφωνώ, βέβαια, με την άποψη που έχεις διατυπώσει στο συγκεκριμένο θέμα αλλά τη σέβομαι και προσπαθώ με επιχειρήματα να σε μεταπείσω.

Με αφορμή τις συζητήσεις που γίνονται σε διάφορα θέμα, διαπίστωσα ότι πολλοί συνάδελφοι δεν έχουν κατανοήσει πλήρως αφενός την ουσία των διατάξεων του άρθρου 25 του ν.1337/1983 αφετέρου το πεδίο εφαρμογής τους.

Σκέφτηκα, λοιπόν, ότι θα είναι χρήσιμο για όλους να συζητήσουμε ειδικά αυτό το θέμα με στόχο να ξεκαθαρίσουμε μύθους και να βοηθήσουμε και να βοηθούμε όλοι πάνω σ' αυτό το μεγάλο θέμα που το συναντάμε σχεδόν καθημερινά και σε πάρα πολλές περιπτώσεις εξέτασης της αρτιότητας ενός οικοπέδου.

1. Με βάση το άρθρο 25 παρ. 1 του ν. 1337/1983:

"1. Οικόπεδα εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, που δεν καλύπτουν όλες τις προϋποθέσεις αρτιότητας κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση της περιοχής και που έχουν δημιουργηθεί πριν από την ισχύ του ν. 651/1977 περί καταργήσεως του ν.δ/τος 349/1974 κ,λπ.", μπορεί κατ` εξαίρεση να οικοδομηθούν εφόσον:

α. Εχουν μια πλευρά τους τουλάχιστον 5 μ. σε κοινόχρηστο χώρο,

β. Μέσα σε αυτό, βάσει του ισχύοντος Σ.Δ. της περιοχής και μετά την αφαίρεση των υποχρεωτικό ακάλυπτων χώρων, εγγράφεται κτίριο εμβαδού τουλάχιστον 50 τ.μ. και ελάχιστης πλευρός 5 μ".

Από τη διατύπωση του πρώτου αυτού μέρους της παρ. 1 προκύπτει ότι ο στόχος της διάταξης είναι να δοθεί μια πρόσθετη δυνατότητα να δομηθούν, με τις προϋποθέσεις α) των 5 μ. πρόσωπο σε ΚΧ και β) της εγγραφής κτιρίου εμβαδού 50 τμ, τα μη άρτια οικόπεδα που μέχρι τότε (με τις ισχύουσες διατάξεις) έπρεπε να προσκυρωθούν στα όμορα. Είναι προφανές, ότι αυτή είναι μία πρόσθετη δυνατότητα αρτιότητας και όχι πρόσθετος όρος δόμησης του οικοπέδου.

2. Με βάση το άρθρο 6 του ΓΟΚ/1985:

"1. Οικόπεδο που εντάσσεται σε σχέδιο πόλης μετά τη δημοσίευση του νόμου αυτού θεωρείται άρτιο και οικοδομήοιμο, άν έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, τα οποία καθορίζονται στην περιοχή και άν μέσα στο οικοδομήσιμο τμήμα του μπορεί να εγγραφεί κάτοψη κτιρίου με την ελάχιστη επιφάνεια και την ελάχιστη πλευρά εφόσον καθορίζεται από τους όρους δόμησης της περιοχής.

2. Οικόπεδο που βρίσκεται μέσα σε ρυμοτομικό σχέδιο κατά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο:

α) Οταν πρόκειται για οικόπεδο που έχει δημιουργηθεί πριν από τη δημοσίευση του νόμου αυτού, άν έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που ισχύουν στην περιοχή.

β) Οταν πρόκειται για οικόπεδο που δημιουργείται μετά τη δημοσίευση του νόμου αυτού, άν έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου που ισχύουν κατά τον κανόνα στην περιοχή ή εκείνα που αναφέρει το ν.δ. 8/1973, άν αυτά είναι μεγαλύτερα και συγχρόνως εάν μπορεί να εγγράφεται στο οικοδομήσιμο τμήμα του κάτοψη κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια 50 τ.μ. και ελάχιστη πλευρά 5 μ., με την επιφύλαξη των διατάξεων του άρθρου 25 του ν. 1337/1983".

Επομένως, το οικόπεδο που εντάσσεται στο σχέδιο πόλης μετά το 1985 μπορεί να κάνει χρήση της συγκεκριμένης διάταξης μόνον εάν αυτό καθορίζεται από τους όρους δόμησης της περιοχής, με άλλα λόγια μόνον εάν αναγράφεται στον κανονισμό της ΠΜ στο εγκριτικό πδ ότι ισχύει για τα οικόπεδα της συγκεκριμένης ΠΜ η συζητούμενη διάταξη. Γι' αυτό το λόγο, άλλωστε, αναγράφεται σε ορισμένα πδ (και όχι σε όλα) έγκρισης ΠΜ ότι για τα οικόπεδα της συγκεκριμένης περιοχής ισχύει αυτή η πρόσθετη δυνατότητα αρτιότητας.

Για τα οικόπεδα που βρισκόντουσαν σε σχέδιο πόλης πριν από το 1985 προβλέπονται δύο περιπτώσεις: α) τα οικόπεδα που είχαν δημιουργηθεί πριν από το 1985 και γι' αυτά ισχύουν μόνον τα όρια αρτιότητας της περιοχής και β) τα οικόπεδα που δημιουργούνται μετά το 1985 για τα οποία ισχύει επί πλέον και η δυνατότητα που παρέχεται με τη συζητούμενη διάταξη.

Από την πλευρά μου, σε κανένα σημείο της συζήτησης δεν ένοιωσα ότι ανέβηκαν οι τόνοι. Έχω τις απόψεις μου, τις τεκμηριώνω με στοιχεία, πιστεύω ότι είναι σωστές και επιχειρώ να πείσω εκείνους που είτε δεν γνωρίζουν είτε αμφιβάλλουν.

Με τα τελευταία στοιχεία που παρέθεσε ο dimitris80 επιβεβαιώνεται το αυτονόητο, δηλαδή ότι το άρθρο 25 δεν έχει εφαρμογή στην κατάτμηση (100τμ). Πως θα μπορούσε άλλωστε?

Ως προς το ερώτημα, αν το άρθρο 25 έχει εφαρμογή στο υπόλοιπο οικόπεδο, η απάντηση, κατά την άποψή μου, είναι και πάλι αρνητική δεδομένου ότι σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 6 του ΓΟΚ/85:

"2. Οικόπεδο που βρίσκεται μέσα σε ρυμοτομικό σχέδιο κατά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο:

α) Οταν πρόκειται για οικόπεδο που έχει δημιουργηθεί πριν από τη δημοσίευση του νόμου αυτού, άν έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που ισχύουν στην περιοχή.

β) Οταν πρόκειται για οικόπεδο που δημιουργείται μετά τη δημοσίευση του νόμου αυτού, άν έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου που ισχύουν κατά τον κανόνα στην περιοχή ή εκείνα που αναφέρει το ν.δ.8/1973, άν αυτά είναι μεγαλύτερα και συγχρόνως εάν μπορεί να εγγράφεται στο οικοδομήσιμο τμήμα του κάτοψη κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια 50 τ.μ. και ελάχιστη πλευρά 5 μ., με την επιφύλαξη των διατάξεων του άρθρου 25 του ν. 1337/1983".

Το συγκεκριμένο "οικόπεδο" έχει δημιουργηθεί πριν από το 1985, δηλαδή περιλαμβάνεται στην περίπτωση (α) και επομένως δεν έχει εφαρμογή η διάταξη του άρθρου 25.

ευχαριστω για τις ωραίες παρατηρησεις Θεοχάρη και Μακαριε

Πολλά μπορούσα να φανταστώ, αλλά αυτό το "Μακαριε" ποτέ !!!

Στο ΥΓ δίνεις την απάντηση για το ερώτημα που βάλαμε "πως βγήκε η άδεια" και συγκεκριμένα αναφέρεις ότι στο φάκελο υπάρχει βεβαίωση του δήμου για την οριστική στάθμη του δρόμου. Το (ηθελημένο ή όχι) λάθος είναι του δήμου που έδωσε αυτή τη βεβαίωση, όπως όριζε τότε η νομοθεσία, χωρίς να αναγράψει ότι ο δρόμος δεν έχει διανοιγεί ακόμη.

Δυστυχώς, ο συνάδελφος που συνέταξε το τοπογραφικό δεν αποτύπωσε την πραγματική κατάσταση του εδάφους, προφανώς με την παρέμβαση του πελάτη του, εκδόθηκε στη συνέχεια η άδεια και ο απέναντι δεν "μάζεψε" ποτέ τον φράχτη.

Νομίζω ότι σωστά αντιμετωπίζεις το θέμα ως προς το φράχτη.

συνάδελφε makap

η άποψη σου για όσα έγραψα είναι σεβαστή

επέτρεψε μου όμως να σου επισημάνω ότι είναι α) ατεκμηρίωτη και β) δεν γνωρίζεις τι σκόπευα να γράψω στη συνέχεια ανάλογα με τις διευκρινίσεις του συναδέλφου

1.δεν ισχύει ότι τα οικόπεδα είναι άρτια και οικοδομήσιμα όπως παραχωρήθηκαν πάντα μπορεί οι όροι δόμησης να έχουν τροποποιηθεί

για αυτό και ζήτησα την διευκρίνηση

2.συνήθως τέτοια ρυμοτομικά δεν είχαν πρασιά και ήθελα να διευκρινισθεί αν απο την αρχή ήταν έτσι

3. ισχύει ο 690/48?,υπάγεται τώρα στο άρθρο 25?,δίνεται βεβαίωση αρτιότητας και οικοδομησιμότητας με όμορο που έχει πρόβλημα?

εγείρει η όχι ο διπλανός με το μικροικόπεδο θέμα χρησικτησίας η όχι?

τα ξαναλέμε

Είναι ατεκμηρίωτη η άποψή μου όταν ο dimitris80 αναφέρει στο μήνυμα #3 ότι "οι όροι δόμησης έχουν εμβαδόν και πρόσωπο "ως παραχωρήθησαν""?

Για το θέμα της πρασιάς επισημαίνω ότι τα χαρακτηριστικά παραδείγματα που ανέφερα στην Αττική αλλά και αρκετά άλλα έχουν πρασιά αλλά, το κυριότερο, ο dimitris80 αναφέρει στο ίδιο (#3) μήνυμα ότι το τμήμα των 100τμ "είναι όλο σχεδόν μέσα στην πρασιά". Αυτό δεν είναι αρκετό ?

Με το 3ο θέμα ανοίγεις ένα μεγάλο κεφάλαιο που αφορά στους οικισμούς που δημιούργησε το Κράτος για τη στεγαστική αποκατάσταση δικαιούχων σε παρόμοια προγράμματα. Οι περισσότεροι οικισμοί δεν έχουν εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο (εξαίρεση από όσο θυμάμαι η Ν. Σμύρνη) όπως το εννούμε, δηλαδή εγκεκριμένο με τις διατάξεις του 1923. Για το λόγο αυτό, με το άρθρο 37 του ν.1337/1983 (άρθρο 113 ΚΒΠΝ), όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, όλα αυτά τα ρυμοτομικά σχέδια που εκπονήθηκαν, πριν από το 1983, από διάφορους κρατικούς φορείς με στόχο την αποκατάσταση δικαιούχων σχετικών προγραμμάτων, "θεωρούνται εγκεκριμένα ως έχουν". Όπως είναι προφανές, οι διατάξεις του νδ 690/1948 (και όχι μόνο) για τις αυτοδίκαια άκυρες μεταβιβάσεις έχουν εφαρμογή και στους συγκεκριμένους οικισμούς και σ' αυτές αναφερόμουν όταν υποστήριζα παραπάνω την ακυρότητα της κατάτμησης. Όχι, όμως, το άρθρο 25 γιατί τα σχέδια αυτά "θεωρούνται εγκεκριμένα ως έχουν".

Πιστεύω ότι με την ανάλυση αυτή ξεκαθαρίζει το θέμα.

Εγώ θεώρησα ότι το 5-50 είναι πρόσθετος περιορισμός (μάλλον και ο sigio το ίδιο ) , ενώ ΜΑΚΑΡ και ΘΕΟΧΑΡΗΣ θεωρείτε ότι είναι πρόσθετη δυνατότητα.

Επικουρικά και για να τεκμηριώσω τη θέση μου, όπως συνηθίζω άλλωστε, παραπέμπω στο άρθρο 6 του ΓΟΚ/85 και ειδικότερα στην παρ. 1 που αφορά στα οικόπεδα που εντάσσονται στο σχέδιο πόλης μετά την ισχύ του ΓΟΚ και στην παρ. 2 που αφορά στα οικόπεδα που βρίσκονται σε σχέδια πόλης πριν από την ισχύ του ΓΟΚ.

Το οικόπεδο, λοιπόν, που εντάσσεται σε σχέδιο πόλης μετά το 1985 θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο "... αν μέσα στο οικοδομήσιμο τμήμα του μπορεί να εγγραφεί κάτοψη κτιρίου με την ελάχιστη επιφάνεια και την ελάχιστη πλευρά εφόσον καθορίζεται από τους όρους δόμησης της περιοχής" (η υπογράμμιση δική μου).

Για το λόγο αυτό (δηλαδή για να ισχύει και στη συγκεκριμένη ΠΜ), προστέθηκε στους αντίστοιχους ΟΔ και η επί πλέον δυνατότητα του 5-50 προκειμένου να μπορεί να θεωρηθεί ένα οικόπεδο της συγκεκριμένης ΠΜ ως άρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση.

3.5 m δρόμος όντως δεν υπάρχει. Μήπως Αννα μετράς τον δρόμο απο Ρ.Γ. σε Ρ.Γ και όχι απο Ο.Γ. σε Ο.Γ.?

Στο πανταχόθεν ελεύθερο έχουμε, κατά κανόνα, πρασιά και επομένως το πλάτος του δρόμου μετριέται από ΡΓ σε ΡΓ και όχι από ΟΓ σε ΟΓ.