Καλησπέρα συνάδελφοι,
Αν και χρόνια μηχανικός, πρόσφατα αποφάσισα να αφήσω τα εργοτάξια και να ιδιωτεύσω και αρχίζω ήδη να βλέπω μπροστά μου το κράτος με τους νομοθέτες του και θα ήθελα την βοήθειά σας. Έχω την παρακάτω περίπτωση:
Ισόγειο κατάστημα σε πολυώροφη οικοδομή ,ε άδεια το 2004 έχει επεκταθεί από την κατασκευή της οικοδομής εις βάρος κοινόχρηστου ημιυπαίθριου. Μέχρι τώρα όλα εντάξει. Επειδή καταπατήθηκε κοινόχρηστος χώρος, θα υποβάλει ΥΔ ο ιδιοκτήτης, ότι η αυθαίρετη επέκταση υπάρχει από την κατασκευή. Τα ερωτήματα είναι τα εξής:
1. Για την κατάταξη σε κατηγορία αυθαιρέτου αν πάρω το ποσοστό της επιτρεπόμενης δόμησης που αντιστοιχεί στην συγκεκριμένη διηρημένη ιδιοκτησία με βάση τα χιλιοστά σύστασης κατατάσσεται στην κατηγορία 4. Αν πάρω το ποσοστό με βάση την αναλογία της επιφάνειας του καταστήματος ως προς την πραγματοποιούμενη δόμηση κατατάσσεται στην κατηγορία 5. Με βάση τον Ν4495 λογικά θα πρέπει να πάω με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας. Σωστά?
Ρωτώ, επειδή υπάρχει προηγούμενο από την εγκύκλιο 4 εδάφιο 33γ για τον Ν4178, η οποία διευκρίνιζε ότι έπρεπε να ληφθεί το ποσοστό δόμησης της διηρημένης ιδιοκτησίας ως προς την συνολική υλοποιημένη δόμηση και δεν γνωρίζω αν υπάρχει κάποια αντίστοιχη διευκρίνιση για τον Ν4495.
2. Επίσης σύμφωνα με το άρθρο 96 παράγραφος δ του Ν4495 για την κατηγορία 4, δεν πρέπει οι παραβάσεις να υπερβαίνουν τα διακόσια πενήντα (250) τμ για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και μέχρι τα χίλια (1000) τμ κτιρίου συνολικά και τα χίλια (1000) τμ για τις λοιπές χρήσεις.
Σύμφωνα με την εγκύκλιο 2/2019 θα πρέπει εκτός από τον έλεγχο του ποσοστού υπέρβασης της άδειας, να ελέγχεται παράλληλα και η επιφάνεια του αυθαιρέτου με βάση τη χρήση του, καθώς και η συνολική επιφάνεια αυθαιρέτων κατασκευών σε όλο το κτίριο η οποία σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 1000τμ. Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους Ν-3775/09, Ν-3843/10, Ν-4014/11 και Ν-4178/13. Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. Ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης, με την προϋπόθεση ότι έχουν ενταχθεί στους Ν-3775/09, Ν-3843/10, Ν-4014/11 και Ν-4178/13.
Θα πρέπει δηλαδή να γίνει έρευνα και να βρεθούν όλες οι υπαγωγές που έχουν γίνει σε όλους τους νόμους από τους επιμέρους κυρίους των υπολοίπων συνιδιοκτησιών?
Πώς μπορούμε να βρούμε όλες τις δηλώσεις που έχουν γίνει στο ΤΕΕ από τους άλλους ιδιοκτήτες για την υπαγωγή στους Ν4014 και 4178, διότι στην εφαρμογή για την εύρεση ζητά ΑΦΜ ιδιοκτήτη και κλειδί δήλωσης, κάτι που είναι εκ των πραγμάτων αδύνατο να βρεθούν (μιλάμε για περίπου 30 οριζόντιες ιδιοκτησίες) και βλέποντας εξωτερικά τις υπόλοιπες ιδιοκτησίες σε σχέση με το σχέδιο κάλυψης, όλες έχουν κλείσει ημιυπαίθριους, επομένως φαντάζομαι ότι η πλειονότητα έχει προβεί σε κάποια ρύθμιση.
Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων.