Μονοκατοικία του 1963 διαφωνία μηχανικών.

[Panos1980]

Καλημερα και χρόνια πολλά.

Θα ήθελα τη άποψή  σας πριν απευθυνθώ σε έναν μηχανικό για μια τρίτη γνώμη.

Πουλάω ένα ακίνητο,μια μονοκατοικία με οικοδομική άδεια του 1963 και προέκυψε ένα πρόβλημα.Εγω το 2018 είχα προχωρήσει σε τακτοποίηση όπου και έχει αποτυπωθεί η τωρινή κατάσταση του κτιρίου επακριβώς.

Στο έλεγχο που έκανε ο μηχανικός του υποψηφίου αγοραστή μου είπε ότι υπάρχουν προβλήματα και ότι το κτιριο ούτε να κατεδαφιστεί δεν μπορεί.Λέει ότι η άδεια του 1963 δείχνει ένα κτίριο διαφορετικό σε σχέση με αυτό που υπάρχει,ότι έχουν αλλάξει τα όρια του κτιρίου και ότι υπάρχουν  40 περίπου τετραγωνικά που δεν τα βλέπει στην αρχική άδεια και ότι πρέπει για αυτά τα 40 τετραγωνικά να γίνει μελέτη στατικής επάρκειας και ότι είναι εντελώς αυθαίρετα.

Να σημειώσω ότι υπάρχει ακόμα μεγάλο υπόλοιπο συντελεστή δόμησης.Η μηχανικος που έκανε την τακτοποίηση μου λέει ότι δεν υπάρχει υποχρέωση στατικής μελέτης για κτίριο αυτής της χρονολογίας και ότι θα ξαναδεί τον φάκελο.

Σας ευχαριστω.

[Σερίφης]

Ο μηχανικός του αγοραστή έλεγξε βάσει σχεδίων άδειας; Δεν του δόθηκαν τα σχέδια της τακτοποίησης;
Δίνεις δύο αμοιβαίως αποκλειόμενα δεδομένα.
Δεν μπορεί κατά την τακτοποίηση να «έχει αποτυπωθεί η τωρινή κατάσταση του κτιρίου επακριβώς» και αργότερα να διαπιστώνεται «ότι έχουν αλλάξει τα όρια του κτιρίου».  
Όπως καταλαβαίνεις, πρέπει να απευθυνθείς σε αξιόπιστο μηχανικό.
Προσωπικώς, θεωρώ απίθανο να έγινε ρύθμιση αυθαιρεσιών και να αγνοήθηκε επιφάνεια 40 τ.μ., άρα —μάλλον— κάτι άλλο συμβαίνει.

[Panos1980]

Ο μηχανικός του αγοραστή πήρε και τα σχέδια της τακτοποίησης και της αρχικής άδειας.Δεν διαφώνησε ότι η τωρινή κατάσταση είναι σύμφωνη με την τακτοποίηση αλλά ότι το κτίριο έχει διάφορες σε σχέση με τα αρχικά σχέδια .Πράγματι όταν βλέπεις τα αρχικά σχέδια  το σπίτι φαίνεται διαφορετικό σε σχέση με το πως είναι τώρα.Και ρωτώ εγώ μα για αυτό δεν κάνουμε τακτοποίηση?Για να αποτυπώσουμε την τωρινή κατάσταση του κτιρίου?

Η μηχανικός που έκανε την τακτοποίηση έγραψε την τεχνική  εκθεση:Η ρύθμιση αφορά αυθαίρετες παραβάσεις κατηγορίας 1 σύμφωνα με το αρθρο 96 του ν.4495/2017 εφόσον αυτές έχουν πραγματοποιηθεί πριν το ετος 1975 και πιο συγκεκριμένα :Σύμφωνα με την οικοδομικη άδεια προκειται για ισόγειο μεθ’ υπογείου οικοδομης με ολικη επιφάνεια 168,65 και ύψος 4.50 μ και βοηθητικου χώρου (γκαραζ). Στην πραγματικη κατάσταση προκειται για ισόγειο (με εσωτερικη ανισοσταθμία 1.05 μ ) συνολικού εμβαδου Ε= 181,71τ.μ (168,65 στην οικοδομικη αδεια και 13,06τ. καθ ' υπερβαση) με χρήση κατοικιας.Το υπόγειο σύμφωνα με την οικοδομική άδεια είχε εμβαδόν Ε=71.64 τ.μ. ενώ το το εμβαδόν αυτου που κατασκευαστηκε είναι Ε= 179,38τ.μ. και έχει βοηθητικη χρήση.Στην οικοδομη έχει γίνει υπερβαση καλυψης και παραβίαση πλαγιων αποστασεων Δ , ξεμπαζωμα υπογείου .Το γκαραζ της αδειας δεν έχει υλοποιηθεί.

[Σερίφης]

12 λεπτά πριν, Panos1980 said:

Δεν διαφώνησε ότι η τωρινή κατάσταση είναι σύμφωνη με την τακτοποίηση αλλά ότι το κτίριο έχει διάφορες σε σχέση με τα αρχικά σχέδια.

Αφού η κάτοψη της τακτοποίησης είναι σωστή, πρέπει να ζητήσεις διευκρινήσεις για το πρόβλημα που θεωρεί ότι υπάρχει.

[Panos1980]

Η αντίρρηση του μηχανικού είναι ότι μπορεί τα τωρινά τετραγωνικά και η αποτύπωση να είναι σωστή αλλά δεν έχει τηρηθεί το περίγραμμα του αρχικου σχεδίου και άρα ότι αυτά τα 40 τετραγωνικά περίπου που είναι εκτός περιγράμματος είναι αυθαίρετα.

Η μηχανικός που μου έκανε την τακτοποίηση λέει ότι είναι κτίριο πριν το 1975 και ότι η τακτοποίηση που έκανε είναι σωστή.

[Σερίφης]

On 30/12/2023 at 9:04 ΜΜ, Panos1980 said:

Η μηχανικός που μου έκανε την τακτοποίηση λέει ότι είναι κτίριο πριν το 1975 και ότι η τακτοποίηση που έκανε είναι σωστή.

Σωστά, υπό την προϋπόθεση ότι οι αυθαιρεσίες έχουν πραγματοποιηθεί πριν τις 9.6.1975.
Ζήτησε από τη μηχανικό σου να σου εξηγήσει τι εννοεί ο μηχανικός του αγοραστή.
Δεν μπορεί να ισχυρίζεται ότι ενώ έχει γίνει υπαγωγή στη ρύθμιση αυθαιρέτων, δεν μπορεί να προχωρήσει η αγοραπωλησία γιατί το σχέδιο της άδειας δεν συμβαδίζει με την πραγματικότητα. 
Αφού η τακτοποίηση γι' αυτό γίνεται, επειδή υπάρχουν διαφορές με την άδεια.
Επιμένω στην αρχική μου εκτίμηση ότι κάτι άλλο συμβαίνει.
Ο μόνος τρόπος για να το βρεις είναι να απευθυνθείς στη μηχανικό σου.

[tetris]

Καλό είναι να γίνει μια "τετραμερής"(*) συνάντηση, όπου θα διευκρινιστούν όλα

(*) Ιδιοκτήτης, υποψ. αγοραστής, και οι μηχανικοί τους