Αναθεώρηση ΟΑ σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδο με σύσταση οριζοντίου και αυθαίρετα

[af.civileng]

Καλημέρα και καλή εβδομάδα,

Έχω περίπτωση πελάτη που έχει αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία σε εκτός σχεδίου οικόπεδο την οποία δεν έχει υλοποιήσει την παραμικρή εργασία.
Υπάρχει οικοδομική άδεια σε ισχύ.
Έχει δικαίωμα δόμησης για 65τμ.

Το πρόβλημα έχει ως εξής: Στο υπόλοιπο οικόπεδο έχουν κατασκευαστεί και ολοκληρωθεί οι άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες και προφανώς υπάρχουν αυθαίρετα.
Τα εν λόγω αυθαίρετα δεν έχουν τακτοποιηθεί.
Μάλιστα τα αυθαίρετα του ενός είναι κατηγορία 5 με ότι συνεπάγεται αυτό.
Επίσης δεν τηρήθηκε η θέση τους σύμφωνα με αυτή που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια.

Μπορεί ο πελάτης μου να πάει για αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας για να προχωρήσει σε νέα σχέδια (ακόμα και για υπόσκαφο) τηρώντας εννοείται όλες τις πολεοδομικές διατάξεις;
Αν ναι, ποια η διαδικασία;

Περίπτωση από τις λίγες, ε; Βοηθήστε παιδιά!

Ευχαριστώ προκαταβολικά!

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Άδεια δόμησης όταν ο συνιδιοκτήτης έχει αυθαίρετο…

Με αφορμή ερωτήματα υπηρεσιών και ιδιωτών που αφορούν στη δυνατότητα χορήγησης έγκρισης και άδειας δόμησης σε συνιδιοκτησίες, διευκρινίζονται τα εξής:

1. Σύμφωνα με το άρθρο 23 παρ.2 α και 3 του ν.4067/2012 (Ν.Ο.Κ), «Στην κάλυψη και στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, που έχει πραγματοποιηθεί, προσμετρώνται τα υπάρχοντα κτίσματα, νομίμως υφιστάμενα ή όχι. Η συνολική εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβαίνει τον ισχύοντα κατά το χρόνο χορήγησης της άδειας δόμησης προσθήκης, συντελεστή δόμησης της περιοχής». Σε περίπτωση έκδοσης άδειας δόμησης προσθήκης, δηλαδή ανέγερσης νέας κατασκευής σε οικόπεδο ή γήπεδο όπου έχει ανεγερθεί κτίριο με τμήματα τα οποία εμπίπτουν στην παρ.2 του άρθρου 1 του ν.4178/2013, στο διάγραμμα δόμησης θα απεικονίζονται πέραν των νομίμως υφισταμένων χώρων και οι παραπάνω χώροι, οι οποίοι προσμετρούνται στα συνολικά επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη του οικοπέδου (δόμηση, κάλυψη, ύψος κ.λ.π).
2. Κατ’ εξαίρεση των ανωτέρω, υπέρβαση των επιτρεπομένων πολεοδομικών μεγεθών μπορεί να γίνει: «Στην περίπτωση που το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους συνιδιοκτήτες και έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία μέχρι τις 28.7.2011, για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών, την έκδοση έγκρισης και άδειας δόμησης, που αναλογούν στα ιδανικά μερίδια κάθε συνιδιοκτήτη δεν λαμβάνονται υπόψη οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εκτελεστεί σε άλλη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία». (άρθρο 25 παρ.2 του ν.4178/2013).
3. Είναι δυνατή, σύμφωνα με τις παρ. 1 και 2 του άρθρου 25 του ν.4178/2013, η έκδοση έγκρισης και άδειας δόμησης για οικοδομικές εργασίες σε διηρημένη ιδιοκτησία επί ακινήτου στο οποίο έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες πριν την 28/7/2011, ανεξάρτητα από την ύπαρξη αυθαιρέτων κατασκευών που έχουν εκτελεστεί σε άλλη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.

 

[af.civileng]

On 28/7/2025 at 9:18 ΠΜ, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Άδεια δόμησης όταν ο συνιδιοκτήτης έχει αυθαίρετο…

Με αφορμή ερωτήματα υπηρεσιών και ιδιωτών που αφορούν στη δυνατότητα χορήγησης έγκρισης και άδειας δόμησης σε συνιδιοκτησίες, διευκρινίζονται τα εξής:

1. Σύμφωνα με το άρθρο 23 παρ.2 α και 3 του ν.4067/2012 (Ν.Ο.Κ), «Στην κάλυψη και στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, που έχει πραγματοποιηθεί, προσμετρώνται τα υπάρχοντα κτίσματα, νομίμως υφιστάμενα ή όχι. Η συνολική εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβαίνει τον ισχύοντα κατά το χρόνο χορήγησης της άδειας δόμησης προσθήκης, συντελεστή δόμησης της περιοχής». Σε περίπτωση έκδοσης άδειας δόμησης προσθήκης, δηλαδή ανέγερσης νέας κατασκευής σε οικόπεδο ή γήπεδο όπου έχει ανεγερθεί κτίριο με τμήματα τα οποία εμπίπτουν στην παρ.2 του άρθρου 1 του ν.4178/2013, στο διάγραμμα δόμησης θα απεικονίζονται πέραν των νομίμως υφισταμένων χώρων και οι παραπάνω χώροι, οι οποίοι προσμετρούνται στα συνολικά επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη του οικοπέδου (δόμηση, κάλυψη, ύψος κ.λ.π).
2. Κατ’ εξαίρεση των ανωτέρω, υπέρβαση των επιτρεπομένων πολεοδομικών μεγεθών μπορεί να γίνει: «Στην περίπτωση που το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους συνιδιοκτήτες και έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία μέχρι τις 28.7.2011, για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών, την έκδοση έγκρισης και άδειας δόμησης, που αναλογούν στα ιδανικά μερίδια κάθε συνιδιοκτήτη δεν λαμβάνονται υπόψη οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εκτελεστεί σε άλλη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία». (άρθρο 25 παρ.2 του ν.4178/2013).
3. Είναι δυνατή, σύμφωνα με τις παρ. 1 και 2 του άρθρου 25 του ν.4178/2013, η έκδοση έγκρισης και άδειας δόμησης για οικοδομικές εργασίες σε διηρημένη ιδιοκτησία επί ακινήτου στο οποίο έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες πριν την 28/7/2011, ανεξάρτητα από την ύπαρξη αυθαιρέτων κατασκευών που έχουν εκτελεστεί σε άλλη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.

 

Καλημέρα Ιάσωνα και σε ευχαριστώ πάρα πολύ για την άμεση απάντηση,

Αυτά που μου είπες τα γνωρίζω. Πως δεν προσμετρώνται και δεν επηρεάζουν το δικαίωμα δόμησης των άλλων ιδιοκτητών.
Μάλλον ξέχασα να αναφέρω ξεκάθαρα το ερώτημά μου.
Τώρα που δεν έχουν τακτοποιήσει τα αυθαίρετά τους οι ιδιοκτήτες των άλλων οριζόντιων ιδιοκτησιών, και ο ένας μάλιστα δεν μπορεί λόγω κατηγορίας 5, μπορώ εγώ ΧΩΡΙΣ να έχουν ξεκινήσει την τακτοποίηση τους;
Μπορώ ΧΩΡΙΣ την συναίνεσή τους για να μπορέσω να τοποθετήσω το ακίνητο όπου θέλω μέσω της αναθεώρησης της οικοδομικής άδειας;

Αυτά είναι τα προβλήματά μου!

Ευχαριστώ και πάλι!

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Ποια ακριβώς ημερομηνία έχει συσταθεί ή ΣΟΙ; Αυτή θα σου δώσει τις απαντήσεις....

[tetris]

Οριζόντιες ιδιοκτησίες με ανεξάρτητα κτίσματα??? Προφανώς πρόκειται για την "πατέντα" που εφαρμόζαμε κάποτε παρουσιάζοντάς τα ως στατικά ενιαία συνδεόμενα είτε με πέργκολα είτε με υπόγεια δεξαμενή. Φυσικά η "σύνδεση" ήταν μόνο στη μελέτη (για να βγει η άδεια) με αποτέλεσμα να θεωρούνται οιονεί αυθαίρετα.

[af.civileng]

On 28/7/2025 at 11:48 ΠΜ, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Ποια ακριβώς ημερομηνία έχει συσταθεί ή ΣΟΙ; Αυτή θα σου δώσει τις απαντήσεις....

2007...

Προ του 2011...

Χρειάζεται έναρξη διαδικασίας τακτοποίησης από τους άλλους ιδιοκτήτες ή συναίνεση;

Ή τίποτα από τα δύο;

Ευχαριστώ πολύ!

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Χρειάζονται όλα!

Και ρύθμιση των αυθαιρεσιών και συναίνεση, καθότι η αναθεώρηση της ΟΑ πρέπει να γίνει από όλους τους συνιδιοκτήτες, αφού η αρχική είχε εκδοθεί από όλους κ.λπ. Τα υπόλοιπα εξαρτώνται από τα επιμέρους δεδομένα του ακινήτου και της ΣΟΙ.... Δεν είναι εύκολη εργασία, αν αφενός μεν ανακατευθούν πολλοί μηχανικοί, αφετέρου δε αντιδράσει κάποιος συνιδιοκτήτης! Δέσε τον γάιδαρό σου...