Άννα Σκέτη

armenopoulos σε ευχαριστώ για το άμεσο της απάντησης. Όλη η απορία μου πηγάζει από την εξής περίπτωση: Ρώτησα στην Υπηρεσία Δόμησης αν μπορώ να φτιάξω στέγαστρο 445μ2 (για να στεγάσω υπαίθρια προπονητική πισίνα) σε οικόπεδο εντός σχεδίου, που δεν έχει πουθενά πλάγιο και πίσω όριο (δρόμοι και πεζόδρομοι τα όρια του), και στο οποίο προτείνω κλειστή αθλητική εγκατάσταση μπάσκετ 758μ2 (το 35% της κάλυψης μου-40% η επιτρεπόμενη). Το στέγαστρο δεν ακουμπάει στο κτίριο, είναι σε απόσταση 4μ από αυτό (το υλοποιούμενο Δ είναι 3,70). Η απάντηση ήταν όχι, γιατί δεν έχει πλάτος Δ/4. Αλλά θα ρωτήσουν στο Υπουργείο. Που δε νομίζω καν να μπουν στη διαδικασία, μου φάνηκαν πολύ αρνητικοί. Μπορώ, λες? Δεν έχω πίσω και πλάγιο όριο. Γιατί να μην μπορώ, εφόσον τηρώ πιστά φύτευση και στάθμευση? Ξέρω ότι επιτρέπεται να στεγάσεις πισίνες ειδικού ιδιοκτησιακού καθεστώτος βάση ΝΟΚ, και όχι ιδιωτικές, αλλά αν ξεχάσουμε την πισίνα, γιατί, γενικά, δεν μπορώ να έχω τόσο μεγάλο στέγαστρο σε οικόπεδο χωρίς πίσω και πλάγιο όριο, και με τις υποχρεώσεις του ακάλυπτου εκπληρωμένες? και πάλι ευχαριστώ.

Καταρχήν ευχαριστώ για τη δυνατότητα post. Το "www.michanikos.gr" είναι φοβερό εργαλείο, κι ευχαριστώ τα γνωστά και μη εξαιρετέα έμπειρα μέλη, που κατά καιρούς μοιράζονται τις γνώσεις τους. Όταν κάνεις καλό, πάντα λαμβάνεις καλό. Παρακαλώ αν κάποιος έχει το χρόνο και τη διάθεση να παρακολουθήσει την αλληλουχία των σκέψεων μου και να με διαψεύσει.... Σε σχέση με στέγαστρα και πέργκολες έχω καταλάβει ότι: Δ εκτός σχεδίου υπάρχει, π.χ., συσχετιζόμενο με κατασκευές ακριβώς όπως τα στέγαστρα, εκτός από την περίπτωση 2 ή παραπάνω κτιρίων μέσα στο γήπεδο (για τις χρήσεις που επιτρέπεται η διάσπαση του όγκου). Δηλαδή, μπορείς να βάλεις στέγαστρο (με πλάτος μεγαλύτερο του Δ/4 ή δ), δίπλα σε κτίριο, σε γήπεδο εκτός σχεδίου, μόνο σε απόσταση Δ από το κτίριο. Αν "κολλήσεις" στέγαστρο (με πλάτος μεγαλύτερο του Δ/4 ή δ), πάνω στο κτίριο, έχει τουλάχιστον ένα κατακόρυφο στοιχείο πλήρωσης (οπότε λέγεται ημιυπαίθριος). Ο μόνος λόγος να μην πεις ένα στέγαστρο (με πλάτος μεγαλύτερο του Δ/4 ή δ) ημιυπαίθριο, είναι αν δεν έχεις άλλο όγκο (και ίσως εφοριακοί λόγοι?). Μετράει στην κάλυψη κανονικότατα. Μπορείς να "κολλήσεις" ασκεπείς πέργκολες όποιων διαστάσεων θέλεις (μόνο ύφασμα, καλαμωτή, ή κινητά στοιχεία) πάνω στο κτίριο, (αρκεί να μην αντιβαίνουν στο ιδεατό στερεό στην περίπτωση εντός σχεδίου-με κανένα περιορισμό στα εκτός?), αλλά όχι στέγαστρα με πλάτος μεγαλύτερο του Δ/4. Αυτό που δεν καταλαβαίνω είναι, αν εξαντλήσεις την επιτρεπόμενη κάλυψη με το κτίριο σου, δεν μπορείς να φτιάξεις στέγαστρο με πλάτος μεγαλύτερο του Δ/4 ή δ. Σωστά? ή καθόλου στέγαστρα? Σε τι εξυπηρετεί, λοιπόν, να βάζεις νομοθετικά τα στέγαστρα και τις ασκεπείς πέργκολες σαν άθροισμα, να επιτρέπονται τόσο όσο η επιτρεπόμενη κάλυψη, χώρια από την κάλυψη την υλοποιημένη, αφού πρέπει να μετρήσεις τα στέγαστρα στην κάλυψη και τις ασκεπείς πέργκολες όχι? Θέλω να πω, γιατί να υπάρχει η δυνατότητα κατασκευής στεγάστρου με πλάτος μεγαλύτερο του Δ/4 ή δ εντός ακαλύπτου (ο περιορισμός πλάτους υφίσταται εντός του υποχρεωτικού ακαλύπτου) μόνο αν πρέπει να μετρήσει στην κάλυψη, αφού υπάρχει ο όρος "ημιυπαίθριος", κολλητά ή όχι, πάνω σε κτίριο? μόνο και μόνο για να μη μετρήσει στον όγκο?

καλησπέρα και καλή βδομάδα. Παρακαλώ για τα φώτα σας. Σε οικόπεδο εντός σχεδίου που ορίζεται από 4 πλευρές με ρυμοτομικές γραμμές (αποτελεί μόνο του οικοδομικό τετράγωνο) μπορώ να ανεγείρω στέγαστρο με διαστάσεις μεγαλύτερες του Δ/4, εφόσον (κατά τις σημειώσεις σεμιναρίου Λεμπέση ΝΕΟΣ ΟΙΚΟ∆ΟΜΙΚΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ Ν.4067/12 ΦΕΚ/79/Α΄/12 Έναρξη εφαρµογής 4-7-2012 Πλαίσιο Εφαρµογής και Τεύχος Τεχνικών Οδηγιών Απόφ.63234/19-12-12, σελ.81: "ια) Στέγαστρα σε οποιαδήποτε θέση και εφόσον αυτά αναπτύσσονται εντός των υποχρεωτικών ακαλύπτων µπορούν να κατασκευάζονται µε πλάτος µέχρι 1/4 ∆ ή δ. • Μία µορφή στεγάστρου είναι και το κιόσκι (στέγαστρο για δηµιουργία σκιάς) -το πλάτος τους περιορίζεται σε 1/4∆ ή δ µόνο όταν κατασκευάζονται εντός των υποχρεωτικών πλαγίων αποστάσεων ∆ ή δ.") δεν έχω πίσω και πλάγια όρια? ευχαριστώ εκ των προτέρων για το χρόνο σας.

σ' ευχαριστώ πολύ dimitris GM - καλό απόγευμα

Δεν περίμενα τόσο γρήγορη απάντηση! Ευχαριστώ dimitris GM! "Τακτοποιεί" σημαίνει ενημερώνει και οικοδομική άδεια? Ν. 4280/14 (ΦΕΚ 159/Α/8-8-14) κεφάλαιο Β, Άρθρο 28, παρ.41. 41. Στην παρ.2 του Αρθ-13 του Ν-3889/10 (ΦΕΚ-182/Α/10), όπως ισχύει, μετά το τρίτο εδάφιο προστίθενται εδάφια ως εξής: "Στις περιπτώσεις ακινήτων εκτός σχεδίου για τα οποία εκδόθηκε νόμιμη οικοδομική άδεια προ της 11-6-75, η οποία δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί, δεν χαρακτηρίζεται ως δάσος ή δασική έκταση, κατά τη διαδικασία του Αρθ-14 του Ν-998/79, και δεν κηρύσσεται αναδασωτέα επιφάνεια αυτών ίση με την απολύτως αναγκαία για την εφαρμογή της συγκεκριμένης διοικητικής πράξης - οικοδομικής άδειας και δεν απαιτείται βεβαίωση του δασαρχείου για κάθε έννομη συνέπεια. Η παρούσα διάταξη εφαρμόζεται για ακίνητα ή τμήματα αυτών που πληρούν του όρους αρτιότητας σύμφωνα με το ισχύον καθεστώς κατά το χρόνο έκδοσης της σχετικής άδειας. Ως όρια αρτιότητας λαμβάνονται υπόψη και οι κατά παρέκκλιση όροι δόμησης για την εγκατάσταση λυομένων κατασκευών κατά τις ειδικότερες διατάξεις του ΒΔ/7-8-67 . Βέβαια, μου παραπονιούνται οι συνιδιοκτήτες, ότι λόγω του δασικού δεν μπορούν να εγγράψουν τα ακίνητα στο κτηματολόγιο παρά τα παραπάνω του 4280.

καλησπέρα. Ευχαριστώ εκ των προτέρων όποιον έκατσε να με διαβάσει. Σε γήπεδο 12.000μ2 εκτός σχεδίου με υφιστάμενη κατοικία προ '55 εκδόθηκε άδεια του '73 για τουριστική μονάδα 40 διαμερισμάτων. Το 1980 κατασκευάζονται 80μ2 αυθαίρετος όροφος στην υφιστάμενη κατοικία προ 55, ο οποίος μέχρι σήμερα δε δηλώνεται πουθενά. Το 1990 ολοκληρώνεται η κατασκευή των διαμερισμάτων και το συγκρότημα παίρνει μόνιμο ρεύμα. Τη συγκεκριμένη εποχή όροι δόμησης κατοικίας και τουριστικών στην περιοχή ταυτίζονταν. Υπάρχει κάθετη ιδιοκτησία προ '92 που χωρίζει την κατοικία και τον περιβάλλοντα χώρο της με τα τουριστικά διαμερίσματα, και οριζόντια ιδιοκτησία για τα 40 διαμερίσματα. Από το 1992 και μετά τα διαμερίσματα πωλούνται ξεχωριστά ένα ένα ως κατοικίες. Το '99 το γήπεδο χαρακτηρίζεται δασικό, αλλά λόγω υφιστάμενης άδειας προ '75 εξαιρείται του χαρακτηρισμού με τον 4280/2014 (λέω εγώ). Ο συνιδιοκτήτης του γηπέδου (κάθετη) και ιδιοκτήτης του αυθαίρετου δε θέλει να δηλώσει τίποτα ως και σήμερα. Ερώτηση: μπορώ να κάνω ενημέρωση άδειας για αλλαγή χρήσης από τουριστικά σε κατοικίες? με προστατεύει η κάθετη ή με επηρεάζει το αυθαίρετο του γείτονα? Η άδεια έχει βγει στα 12.000μ2 γης όλων μας (είμαι συνιδιοκτήτρια-μία από τους 40). Για οποιαδήποτε περίπτωση ενημέρωσης - αναθεώρησης οικοδομικής άδειας, δεν πρέπει να δηλώνονται τα αυθαίρετα?

καλησπέρα και ευχαριστώ για το άμεσο της απάντησης, Brasco. Δεν ήμουν πολύ ξεκάθαρη με το ιδιοκτησιακό, λυπάμαι γι' αυτό (είναι αρκετά μπουρδουκλωμένο το πράγμα). Ο ιδιοκτήτης που αρνείται να δηλώσει το αυθαίρετο είναι ο ίδιος από τότε που βγήκε η άδεια για το συγκρότημα, το 1973. Είναι αυτός που έδωσε τη γη του για να γίνει το συγκρότημα, και ένα κομμάτι του γηπέδου έχει το σπίτι του μέσα (το προ του 55, με το αυθαίρετο των 80 μ2, το οποίο ολοκληρώθηκε το 1982), το οποίο συμπεριλήφθηκε στην άδεια της τουριστικής μονάδας ως "υπάρχουσα κατοικία". Το 1990 γίνεται διαχωρισμός με κάθετη, που χωρίζει τα 12000 μ2 σε 10150 και 1850. Η συνολική δόμηση της άδειας του συγκροτήματος βγαίνει από τα 12000 μ2. Οι υπόλοιποι 39 ιδιοκτήτες με ρωτούν αν γίνεται ενημέρωση άδειας για αλλαγή χρήσης τουριστικής μονάδας διαμερισμάτων σε κατοικίες, λόγω του αυθαίρετου του βασικού ιδιοκτήτη, και λόγω του δασικού (από το 1999) γηπέδου. Δασικό χαρακτηρίστηκε το γήπεδο με το τουριστικό συγκρότημα να υφίσταται νόμιμα μέσα με θεωρημένη για μόνιμο ρεύμα άδεια 9 χρόνια πριν από το χαρακτηρισμό (το συγκεκριμένο θέμα του δασικού αναλαμβάνει δικηγόρος και το προχωρούν στα δικαστήρια - τι προχωρούν δεν ξέρω αφού το πράγμα είναι τελεσίδικο). Αν δώσω την τεχνική έκθεση που μου ζητούν για το κομμάτι των 10150 μ2 της κάθετης όπου όλοι είναι τακτοποιημένοι και όχι για όλο, απειλείται το πτυχίο μου με κάποιο τρόπο, είτε λόγω του αυθαίρετου στην όμορη κάθετη ιδιοκτησία των 1850 μ2 , είτε λόγω του δασικού? η οποιαδήποτε μορφής ενημέρωση στις οικοδομικές άδειες γίνεται εφόσον δεν υφίστανται αυθαίρετα. Το λέει ξεκάθαρα ο νόμος. Γίνεται ενημέρωση άδειας όμως μόνο για ένα διαμέρισμα ή π.χ. για 5 διαμερίσματα από τα συνολικά, αν επαληθεύσω τα πραγματοποιημένα με βάση το ποσοστό ιδιοκτησίας του ή τους επί των όρων δόμησης? δε μιλάμε για βεβαίωση μεταβίβασης, μιλάμε για ενημέρωση άδειας. Δεν κάνουν νέες εργασίες, ούτε καν εσωτερικές διαρρυθμίσεις, ενημέρωση χρήσης θέλουν να κάνουν, κι ας υφίσταται το θέμα του δασικού. Το δασικό αποτρέπει από την ενημέρωση οικ. άδειας εκδιδομένης προ του χαρακτηρισμού? και πάλι ευχαριστώ για το χρόνο και την εμπειρία σας.

καλησπέρα. Παρακαλώ για τις γνώσεις των συναδέλφων. Ευχαριστώ εκ των προτέρων για το χρόνο σας. Το θέμα είναι λίγο σύνθετο, οπότε ζητώ από τώρα την υπομονή σας. Σε υφιστάμενη κατοικία προ του 55, εκτός σχεδίου, σε γήπεδο 12.000 μ2 στο οποίο επιτρέπεται ανέγερση κατά τότε δήλωση του Δασαρχείου, εκδόθηκε οικοδομική άδεια το 1973 από το τότε Γραφείο Πολεοδομίας Αθηνών, που έδειχνε την κατοικία ως τμήμα τουριστικής μονάδας 40 επιπλωμένων διαμερισμάτων, στο Σούνιο Αττικής, σε περιοχή στην οποία ίσχυε και ισχύει ακόμα βασιλικό διάταγμα όρων δόμησης του '70, όπου τουριστικά και κατοικίες έχουν τον ίδιο συντελεστή δόμησης(!!). Το 1986 ολοκληρώθηκε η κατασκευή των 40 διαμερισμάτων όσον αφορά το φέροντα οργανισμό και πήρε ισχύ επ' αόριστο. Μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής (η άδεια θεωρήθηκε για μόνιμο ρεύμα το 1990) η τουριστική εταιρεία εκμετάλλευσης της κατασκευής λύεται. Πραγματοποιήθηκε σύσταση κάθετης (από την αρχική κατοικία με τα νέα διαμερίσματα) και οριζόντιας ιδιοκτησίας για όλα τα νέα διαμερίσματα, τα οποία πουλήθηκαν ένα ένα σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες. Από τότε διάφορες αυθαίρετες κατασκευές από τους ιδιοκτήτες δηλώθηκαν στους εκάστοτε νόμους προς νομιμοποίηση (τίποτα προς τακτοποίηση) εντός επιτρεπόμενης δόμησης και κάλυψης, από όλους τους ιδιοκτήτες, εκτός από τον αρχικό ιδιοκτήτη, που αρνείται πεισματικά με απειλές, φοβέρες και χρήση "μέσων", ως και σήμερα (και διαχωρίζεται - ξαναλέω - από τους υπόλοιπους με κάθετη ιδιοκτησία), να δηλώσει 80 μ2 πατάρι στον Α' όροφο της κατοικίας του. Επίσης, το 1999 το δασαρχείο χαρακτηρίζει το γήπεδο δασικό. Ερώτηση: μπορώ να κάνω ενημέρωση της οικοδομικής άδειας ως προς τη χρήση των διαμερισμάτων από τουριστική μονάδα σε κατοικίες με αυθαίρετο μέσα? Σαν ενημέρωση απλά καταθέτω μία τεχνική έκθεση χωρίς σχέδια (υπάρχει κανονικός φάκελος στην Υπηρεσία Δόμησης Μαρκόπουλου), και έχω σχέδια εγκεκριμένα από όλες τις νομιμοποιήσεις με αποδείξεις πληρωμών προστίμων. Οι όροι δόμησης δεν επιβαρύνονται, τα στατικά φορτία είναι δυσμενέστερα στην τουριστική μονάδα, και υπάρχει συμβολαιογραφική πράξη θέσεων στάθμευσης για κάθε κατοικία. Δεν πρέπει να δηλωθεί το αυθαίρετο του αρχικού ιδιοκτήτη? Οι κάθετες εκτός σχεδίου δεν είναι παράνομες? Ρώτησα στην Υπηρεσία Δόμησης στο Μαρκόπουλο (ή μάλλον πιο σωστά πρώην υπάλληλο που μόλις συνταξιοδοτήθηκε) και μου είπαν να κάνω μόνο μια ενημέρωση ως προς τη χρήση. Εφόσον δεν υπάρχουν αυθαίρετα, σωστά? και πάλι ευχαριστώ για το χρόνο σας.

Διατηρητέο εδράζεται πάνω σε δύο οικόπεδα άρτια και πρόσωπο σε δρόμο προ του '23 στο ιστορικό κέντρο Αιγίου. Ο ιδιοκτήτης του ενός οικοπέδου παίρνει αντιπαροχή το άλλο οικόπεδο, για να αναπαλαιώσει το διατηρητέο, και αγοράζει και ένα τρίτο στη σειρά, το όμορο του όμορού του, για να εκμεταλλευτεί τη δόμηση με προσθήκη στο διατηρητέο. Το τρίτο οικόπεδο δεν έχει αρτιότητα και έχει πολύ μικρό πρόσωπο στη συγκεκριμένη οδό. Κανένα από τα οικόπεδα δεν οικοδομεί χωρίς τακτοποίηση, γιατί πίσω τους υπάρχει τυφλό οικόπεδο με κατοικία αδειοδοτημένη το '80 με το νόμο για τα σεισμόπληκτα. Έχω λοιπόν τέσσερα οικόπεδα προς τακτοποίηση. Υπάρχει άλλος τρόπος τακτοποίησης εκτός από τη συνένωση? Πρέπει να αφήσω δίοδο πλάτους 6μ (η ελάχιστη παρέκκλιση του Αιγίου στην περιοχή) για να αποκτήσει πρόσωπο το τυφλό οικόπεδο? ή μπορώ να βάλω το περίγραμμά μου όπου θέλω, όπως θα έκανα στην περίπτωση της συνένωσης? Τί σημαίνει τακτοποίηση χωρίς συνένωση?