aris_evo

όταν εξετάζεις κατάτμηση οικοπέδου να ελέγχεις την παρ. 2 του άρθρου 6 του Ν.Δ/τος 690/48 που αν ισχύει, δεν συντελείται κατάτμηση αν οικοδομή χτίζεται κατά λάθος και σε γειτονικό οικόπεδο ισχύει το άρθρο 1010 του αστικού κώδικα η ανέγερση οικοδομής σε όμορο οικόπεδα, επιφέρει την πολεοδομική τους συνένωση και απομένει η τακτοποίησή τους με ανταλλαγές ποσοστών και φόρους από όλα όσα είπες, μάλλον δεν συντελέστηκε η κατάτμηση αφού είτε έχουμε αυτοδίκαια ακυρότητα των τίτλων της κατάτμησης είτε αυτά συνενώθηκαν με την προσθήκη άρα, πολεοδομικά τα δείχνεις ένα ενιαίο και νομικά - ας κουρεύονται μέχρι να βάλουν μυαλό...

1. μην μπερδεύεις τις έννοιες : Γήπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης (εντός ή εκτός σχεδίου), που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου (παράγραφος 12, άρθρο 2, Ν.1577/86). Οικόπεδο είναι κάθε γήπεδο, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο (παράγραφος 13, άρθρο 2, Ν.1577/86). Αγροτεμάχιο είναι το γήπεδο που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης. Διακρίνεται σε κληροτεμάχιο (που παραχωρήθηκε από το Υπ. Γεωργίας σε πρόσφυγες και στα οποία απαγορεύεται η κατάτμηση γενικά) και σε ιδιοκτησία (ντόπια χωριά ). 2. δάνεια δίνουν οι τράπεζες για την αγορά οικοπέδων και αυτά αποτελούν γιαυτές εμπράγματη εξασφάληση μόνο όταν είναι οικοδομήσιμα. Κάποιες τράπεζες θέτουν ως προυπόθεση χρηματοδότησης την δέσμευση για την έκδοση οικοδομικής άδειας σε εύλογο χρόνο (π.χ. 1 χρόνο). Στα αγροτεμάχια συνήθως υπάρχει πρόβλημα χρηματοδότησης (που όμως γίνεται σε μερικές περιπτώσεις με διασφάλιση του δανείου από άλλο ακίνητο). 3. στα οικόπεδα χτίζεις συνήθως 400τμ κατοικία και στα χωράφια 200τμ (στις πλείστες των περιπτώσεων και όταν ξεπερνάει η επιφάνεια του οικοπέδου την ελάχιστ αρτιότητα

καταπληκτικός γρίφος! "οικόπεδα είναι τα γήπεδα που βρίσκονται μέσα στα σχέδια πόλης ή μέσα στα όρια οικισμών" αυτό ξέρει ο συμπαθής υπάλληλος και λέει ότι το πρώην αγροτεμάχιο με την οριοθέτηση κατατμήθηκε σε τρία γήπεδα, ένα άρτιο οικόπεδο αλλά μή οικοδομήσιμο αφού δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, ένα τυφλό αγροτεμάχιο μη άρτιο και ένα παρόδιο αγροτεμάχιο, επίσης μη άρτιο! όμως, λίγο πιο βαθειά : επειδή στην παρ.1 του άρθρου 7 του ΠΔ 24.4.85 λέει : "Εάν ιδιοκτησία εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, τότε στην περίπτωση που το εντός του ορίου τμήμα δεν έχει την αρτιότητα που ορίζεται με την απόφαση του Νομάρχη, θεωρείται ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας μεγέθους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα αυτή". επειδή πουθενά δεν αναφέρει κατάτμηση, και επειδή η ρύθμιση του ΠΔ ισχύει στην ουσία μέχρι την σύνταξη της πολεοδομικής μελέτης, όπου ρυθμίζονται όλες οι "βλακείες" των οικοπέδων (αυτό είναι και το πνεύμα της πρόσφατης απόφασης του ΣτΕ, που σου λέει τόσα χρόνια ξυνόταν στο Δημόσιο?...) συνάγουμε ότι : μπορούμε διασταλτικά να θεωρήσουμε ότι το γήπεδο δεν έχει κατατμηθεί και ότι αυτό δομείται ως οικόπεδο με μέγιστη δόμηση τα 400τμ, τα δε κτίρια αναπτύσσονται σε όλη του την επιφάνεια (ακόμη και στα εκτός των ορίων του τμήματα) και τέλος, μπορεί να συσταθεί και κάθετος συνιδιοκτησία στα κτίρια (υπάρχει σχετική εγκύκλιος) προσοχή όμως στο θέμα του χαρακτηρισμένου δρόμου, στον οποίο έχει πρόσωπο το ενιαίο γήπεδο (και γιαυτό δομείται), ο οποίος ορίζει γραμμή δόμησης (βλέπε και σχετικό Π.Δ. 209/98 ) αν ο υπάλληλος δεν καταλαβαίνει τα παραπάνω, κατέθεσε γραπτό ερώτημα στην Περιφέρεια, όπου τα μυαλά είναι πιο φωτισμένα...

Οι όροι δόμησης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, καθορίζονται σύμφωνα με το ΠΔ/24-4-85(ΦΕΚ-181/Δ/3-5-85) "Τρόπος καθορισμού ορίων οικισμών της χώρας μέχρι 2000 κατοίκους, κατηγορίες αυτών και καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησής τους", τα δε όρια των οικισμών, το εμβαδόν της ελάχιστης αρτιότητας και οι ειδικοί όροι δόμησης εξειδικεύονται και καθορίζονται με απόφαση του οικείου Νομάρχη, αναλόγως του χαρακτήρα του οικισμού. Η παραπάνω απόφαση καθορίζει την αρτιότητα των οικοπέδων για το πυκνοδομημένο ή συνεκτικό τμήμα (συνήθως είναι το προϋφιστάμενο του 1923 τμήμα του οικισμού ή το τμήμα που περιλαμβάνει τις διανομές οικοπέδων του Υπ. Γεωργίας) και για το αραιοδομημένο ή διάσπαρτο (είναι τα αγροτεμάχια που με τις διατάξεις του Π.Δ/τος γίνονται οικόπεδα. Οι ισχύοντες σήμερα γενικοί όροι δόμησης είναι οι παρακάτω: Στο πυκνοδομημένο τμήμα του οικισμού ή στο τμήμα με σχέδιο(οικόπεδα πριν την οριοθέτηση) τα πρώτα 100τμ με 1,60 τα επόμενα 100τμ με 0,80 τα υπόλοιπα με 0,60 δεν υπάρχει ανώτατο όριο Στο τμήμα της επέκτασης(πρώην αγροτεμάχια) τα πρώτα 100τμ με 1,60 τα επόμενα 100τμ με 0,80 τα επόμενα 100τμ με 0,60 τα υπόλοιπα με 0,40 η συνολική επιφάνεια δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 400,00τμ Κάλυψη : 60% Ύψος : 7,50μ Η αρτιότητα εξαρτάται από τον οικισμό : π.χ. 300,00τμ ή 500,00τμ ή 1.000τμ και διαφέρει στα δύο τμήματα (πυκνό – αραιό). Δ = 2,50μ (συμπεριλαμβάνεται εξώστης ενός μέτρου). Προσοχή στις ειδικές διατάξεις (π.χ. παραδοσιακοί οικισμοί ή διατηρητέοι). SOS : η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ 1828/2008 έκρινε ως αντισυνταγματικές τις διατάξεις του Π.Δ. τις σχετικές με την κατάτμηση

λίγα στοιχεία : Ο ορισμός της αγροτικής οδού γίνεται στην παράγραφο 2, του άρθρου 4, του Π.Δ. 28.11.1929 ΦΕΚ 421/Α΄/1929 και είναι : «αι οδοί αι άγουσαι από χωρίον προς κτηματικάς αυτών περιφερείας εισίν αγροτικαί». Οι παραπάνω αγροτικοί δρόμοι αποτελούν υποσύνολο και ειδική κατηγορία των Δημοτικών ή Κοινοτικών δρόμων, οι οποίοι, όπως αναφέρεται στον ν.3155/1955, εξυπηρετούν τις «πάσης φύσεως ανάγκες ενός Δήμου ή μιας κοινότητας μέσα στα διοικητικά όρια αυτού». Έτσι, δεν είναι αγροτικός ο δρόμος που δημιουργήθηκε π.χ. προ 30ετίας και έχει αποκτήσει μεν την έννοια της κοινοχρησίας στην συνείδηση των κατοίκων της περιοχής αλλά δεν περιβλήθηκε του τύπου της διαπιστωτικής απόφασης του οικείου Νομάρχη, αφού νόμιμοι τρόποι δημιουργίας κοινοχρήστων δρόμων είναι, εκτός άλλων, και οι εξής : - δρόμοι που δημιουργήθηκαν προ της ισχύος του Ν.Δ.17-7/16.8.23 και εφόσον υπάρχει διαπιστωτική πράξη του οικείου Νομάρχη - δρόμοι που δημιουργήθηκαν για την μεταφορά αγροτικών δρόμων και εφόσον υπάρχει διαπιστωτική πράξη του οικείου Νομάρχη - δρόμοι που δημιουργήθηκαν από απαλλοτρίωση για πρόσβαση στις ακτές σύμφωνα με το άρθρο 24 του Ν.1337/83 Τέλος, δεν παρέχεται εις τους Δήμους ή τις κοινότητες η δυνατότητα να «αναγνωρίζουν» ή να «διαπιστώνουν» ότι υφίσταται κοινοτική οδός, οι δε ιδιοκτήτες ακινήτων, δι ων διέρχεται η «αναγνωριζόμενη» οδός, δύνανται να προσφύγωσιν ενώπιον των πολιτικών δικαστηρίων και να ζητήσωσι την αναγνώρισιν και προστασία των δικαιωμάτων των, αμφισβητούντες ότι υφίσταται οδός διερχόμενη δια των ακινήτων των (ΣτΕ 40/73) περισσότερα στα βιβλία του συνάδελφου Ρωμαλιάδη

είστε, νομίζω, εκτός θέματος : η παρέκκλιση των 7,5μ στην απόσταση του κτιρίου από τα πλάγια όρια, στα εκτός σχεδίου γήπεδα, όπως αυτή ορίζεται στην παρ. 5,β,βα του άρθρου 2 του Π.Δ. 24.5.85 ισχύει μόνο και αθροιστικά : 1. για ανέγερση κατοικίας 2. σε γήπεδα που υφίστανται κατά τη 15-4-81 3. έχουν ελάχιστο εμβαδόν 4000 μ2 4. εφόσον τηρουμένης της απόστασης των δέκα πέντε (15) μ. δεν είναι δυνατή η οικοδόμηση. Το μέγιστο πλάτος του κτιρίου στην περίπτωση αυτή πρέπει να μην υπερβαίνει τα δέκα (10) μέτρα & πάντα σαν πλάτος κατά ΓΟΚ νοούμε ορθογώνιο κτίριο (παρ, 12, άρθρου 24, Ν.1577/85), μαζί με τους εξώστες του

η έννοια του ύψους ορίζεται στην παρ. 20 του άρθρου 2 του Ν.1577/85 και είναι : " 'Υψος κτιρίου σε ορισμένη θέση του είναι η κατακόρυφη απόσταση από το σημείο που αποτελεί την αφετηρία μέτρησης, κατά τις διατάξεις του νόμου αυτού (στάθμη του πεζοδρομίου ή οριστική στάθμη του εδάφους ή φυσικό έδαφος) έως τη στάθμη της τελικής επάνω επιφάνειας του τελευταίου ορόφου, στην οποία συμπεριλαμβάνεται η μόνωση και η επίστρωσή της στη θέση αυτή". Το μεγαλύτερο από τα ύψη που πραγματοποιούνται είναι το μέγιστο πραγματοποιούμενο ύψος του κτιρίου. δες επίσης την παρ. 6γ του άρθρου 9 του ίδιου νόμου και το άρθρο 10 να προσθέσω τέλος κι ένα παράδειγμα : όταν το φυσικό έδαφος ήταν π.χ. 2μ υψηλότερα του διαμορφωμένου πεζοδρομίου και το υπό μελέτη κτίριο βρισκόταν εσώτερα του Ο.Γ., η πολεοδομία επέβαλε το υψόμετρο του μελλοντικού κτιρίου να μετρηθεί από το μελλοντικό πεζοδρόμιο (και ορθά, αφού έδινε "πλασματικό" τελικό ύψος, που κάποιοι προκαλούν μερικές φορές με φερτά υλικά...)